济南市历下区园林绿化服务中心、***房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0102民初4910号 原告：济南市历下区园林绿化服务中心，住所地山东省济南市历下区旅游路牧牛山东门南临。 法定代表人：韩睿，该中心主任。 委托诉讼代理人：***，山东昌平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东昌平律师事务所实习律师。 被告：***，女，1978年1月10日出生，汉族，住山东省济南市天桥区水园小区5号楼2**101号。 委托诉讼代理人：***，山东圣义律师事务所律师。 原告济南市历下区园林绿化服务中心（以下简称绿化中心）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿化中心的委托诉讼代理人***、***，被告***的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿化中心向本院提出诉讼请求：1.解除绿化中心与济南晶晶云景大酒店签订的《租赁合同》；2.判令***将济南晶晶云景大酒店所承租的济南市历下区洪山路洪山广场北侧房屋(地上面积474平方米，地下、储藏室、传达室面积312.9平方米)交还绿化中心；3.判令***支付绿化中心房屋租金(以每日548元为基数，自2020年9月1日计算至实际交还房屋之日止)；4.由***承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年8月，***注册的个人独资企业济南晶晶云景大酒店（以下简称云景酒店）与济南市历下区园林绿化管理局签订了《租赁合同》一份，根据《租赁合同》约定：云景酒店承租绿化中心位于洪山路洪山广场北侧的房屋，地上面积474平方米，地下、储藏室、传达室面积312.9平方米，房屋用途为餐饮会所不得擅自改变；租赁期限自2013年9月1日至2021年8月31日，前三年每年租金为15万元，三年后每年递增1万元，每年提前一个月支付下年租金。2017年8月25日，***注销了云景酒店，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条的规定，注销后云景酒店相关义务应由***继续承担。绿化中心认为，云景酒店已经注销，合同主体已不存在，本案涉及的《租赁合同》已无法履行；另《租赁合同》约定的用途为餐饮会所，因云景酒店已经注销，该租赁房屋用途早已经不是经营餐饮会所用；按《租赁合同》约定，***应于2020年8月1日前支付2020年9月1日至2021年8月31日的租金20万元，但***至今仍未支付。根据《租赁合同》第十条约定：“乙方如没有按期交纳房租，催交后5日内仍未交纳的，视为违约，甲方有权终止合同，收回所出租房屋，和租赁期内的房租及所有乙方已经支付的其他费用。”另，济南市历下区园林绿化管理局名称已于2019年3月23日变更为绿化中心。2020年10月29日，绿化中心向***发出《解约通知函》，***干2020年11月10日向绿化中心提供《情况说明》一份，但租金至今未付，房屋也一直未归还，绿化中心为此诉至贵院，请贵院依法判如所请。 ***辩称，1.不同意解除房屋租赁合同。2.现在不同意交还租赁房屋，房屋租赁到期后，***无法行使优先承租权的，会按照约定退还房屋。3.***一直在积极要求交纳租金，且一直在等待绿化中心的通知，因为根据疫情期间承租国有房屋依法享受减免政策的规定，***已按照绿化中心的要求提交了相应的手续，绿化中心一直告知***等待通知，以确定减免政策后***应交纳的租金金额，最终***只等到了法院的起诉状，未交纳减免后租金的责任并不在***。4.绿化中心起诉***就是认可了***在案涉合同中的法律地位，就是认可了***为案涉合同的相对方。云景酒店和济南历下银莲酒店均是个人企业，且均经营餐饮业务，企业的经营者均是***，云景酒店和济南历下银莲酒店均是字号，均不影响***作为实际经营者应该承担的权利义务，从绿化中心起诉***这一行为也可以看出。因为一些原因云景酒店已在2017年8月25日注销，济南历下银莲酒店于2016年12月1日成立，在云景酒店注销后，济南历下银莲酒店就一直在承租房屋处进行经营，一直以来的房租都是云景酒店和济南历下银莲酒店的经营者***交纳，且***对绿化中心进行过告知，绿化中心对现行合同主体字号为济南历下银莲酒店是明知的。根据企业性质，实际权利义务承受人均为***，名称更改绿化中心明知，企业名称变更已有四年，并未影响房屋租赁合同的履行。5.绿化中心并未按照合同约定进行过租金的催缴，解约通知函并不代表进行了催缴。相反，都是***一直在追问租金何时交以及交多少，绿化中心给予的答复一直是有减免政策，提交减免申请及手续后等待通知。即便***收到解约通知函及作出情况说明后，绿化中心与***也一直在协商减免金额及应交纳的最终金额。6.***要求绿化中心履行减免政策，及时对***提交的减免申请予以核准，以便***能及时交纳后续租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 济南市历下区园林绿化管理局（出租方、甲方）与济南晶晶云景大酒店（承租方、乙方）签订《租赁合同》，主要约定：第一条：房屋情况。甲方房屋坐落于：洪山路洪山广场北侧。面积：地上面积474平方米，地下、储藏室、传达室的面积312.9平方米。第二条：房屋用途。该房屋用途为餐饮会所。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。第三条：租赁期限。1、租赁期限自2013年9月1日至2021年8月31日止。第四条：租金及支付方式。1、前三年每年租金为壹拾伍万元，三年后每年递增1万元。3、双方议定首期支付壹年的房租，以后每壹年结算一次，提前30天支付下次房租。甲方收到乙方租金后，应开具收据。第六条：房屋设施及水、电押金。1、甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方1万元作为房屋设施维修及水、电费押金。第十条：违约处理。乙方如没有按期交纳房租，催交后5日内仍未来交纳，视为违约，甲方有权终止合同，收回所出租房屋，和租赁期间内的房租及所有乙方已支付的其他费用。 2017年8月25日，云景酒店注销。 2018年3月14日，***支付房屋租金170000元。 2019年3月23日，济南市历下区园林绿化管理局变更为绿化中心。 2020年10月29日，绿化中心向***出具《解约通知函》，载明：2013年8月，你注册的个人独资企业云景酒店与我单位签订了《租赁合同》一份，根据《租赁合同》约定，云景酒店承租我单位位于洪山路洪山广场北侧的房屋，地上面积474平方米，地下、储藏室、传达室面积312.9平方米，房屋用途为餐饮会所不得擅自改变；每年提前一个月支付下年租金。但云景酒店已于2017年8月25日注销，根据法律规定，注销后酒店相关义务应由你继续承担，现就《租赁合同》相关事宜向你致函如下：一、在合同履行过程中，你方（云景酒店）有如下严重违约行为：1、因云景酒店已经注销，合同主体已经不存在，《租赁合同》已经无法继续履行。2、《租赁合同》约定的用途为餐饮会所，因云景酒店已经注销，该租赁房屋用途早已经不是经营餐饮会所用。3、按《租赁合同》约定，你方（云景酒店）应于2020年8月1日前支付2020年9月1日至2021年8月31日的租金20万元，截至今日仍未支付我单位。二、鉴于云景酒店存在以上严重违约行为，合同目的已无法实现，现我单位依据合同和相关法律规定特此函告与你：1、依法解除我单位与你方（云景酒店）签订的《租赁合同》；2、请你方于收到此函起15日内将上述房屋交还我单位，并结清水费电费及由经营所产生的未付费用。3、请你方于交还房屋之日将2020年9月1日至交还房屋之前应付租金交付我单位。如你方逾期未履行上述义务也未向我单位提出合法理由，我单位将考虑依法行使相应诉讼权利，因此造成的一切损失（包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费、差旅费、租金损失及利息等财产损失）可能会由你方承担。 2020年11月10日,***向绿化中心出具《情况说明》，载明：针对贵方于2020年10月29日所发出的解约通知函，我方做出以下几点说明：1、据贵方所述的第一条违约行为，我方解释如下：云景酒店虽然已经注销，但并不是完全消失，其主要股东及员工均未发生变更，名为注销后成立新公司，实为变更公司名称，故不存在合同无法履行的情形。根据《合同法》第四十四条之规定，公司注销的，不必然导致合同无法履行。即便是对于无法履行的合同，双方当事人进行协商之后，可以进行变更或解除。我方在之前并未收到贵方的函件，对于租金我方认为应在减免中故尚未缴纳，不存在故意违反约定的行为。对于合同的后续问题，我方负责人***女士表示将继续履行合同，只是将我方的云景酒店变更为将济南历下银莲酒店，济南历下银莲酒店希望可以代替云景酒店继续享受合同权利，履行合同义务。2、针对贵方所说的第二条违约行为，我方认为并不存在违约情形：根据双方签订的《租赁合同》第二条约定该房屋用途为餐饮会所，即将承担合同义务的济南历下银莲酒店注册的经营范围与所属行业属于餐饮业，并没有更改房屋的实际用途，不属于违反合同约定，**方慎查。3、针对贵方所说的第三条违约行为：在云景酒店存续期间，因疫情影响，国家的相关政策规定，对部分小微企业应当对其进行减免房租，济南晶晶云景大酒店符合相关的政策规定，属于减免范围之内。在云景酒店已经注销后，承担合同责任的济南历下银莲酒店亦应属于国家政策规定的减免租金的微企业，应当在政策范围内享受减免租金的权利，为此我方多次与贵方进行协商，商定新一期的房租是按照云景酒店原定方式进行缴纳，贵方并没有对此做出正面回复，此事便搁置至今。这是造成我方尚未缴纳租金的主要原因，我方并不存在恶意拖欠租金行为，且我方表示愿意按照双方签订的《租赁合同》继续履行义务。另，需要说明的是，我方并不存在转租行为。在云景酒店注销后，济南历下银莲酒店才正式在洪山路洪山广场北侧的租赁房屋内开展经营活动，双方之间不存在转租协议；且云景酒店已经注销，并不能作为合同一方签订转租协议，并没有违反合同约定的义务。 本院认为，云景酒店系***设立的一人有限责任公司，云景酒店注销后，权利义务应由*****。《租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。***未按合同约定支付2020年9月1日至2021年8月31日的房屋租金，经绿化中心催告后仍未支付，构成违约。《租赁合同》第十条约定：“乙方如没有按期交纳房租，催交后5日内仍未来交纳，视为违约，甲方有权终止合同，收回所出租房屋……”《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定乙方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。据此，绿化中心诉请解除《租赁合同》，于法有据，本院予以支持。《租赁合同》解除后，***应向绿化中心腾还济南市历下区洪山路洪山广场北侧房屋(地上面积474平方米，地下、储藏室、传达室面积312.9平方米)。 关于租金。《租赁合同》约定：“1、前三年每年租金为壹拾伍万元，三年后每年递增1万元。”据此计算2020年9月1日至2021年8月31日的房屋租金应为20万元/年，***应自2020年9月1日起至实际腾还房屋之日止，按547.95元/天的标准支付房屋租金。因***承租的房屋系所有权属于政府机关、事业单位的经营性房产，根据省委经济运行应急保障指挥部于2020年4月2日印发的《关于价款企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则》，应为***扣减房屋租金75,000元（20万元/年÷4个季度+20万元/年÷4个季度÷2）。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条规定，判决如下： 一、解除原告济南市历下区园林绿化服务中心与济南晶晶云景大酒店签订的《租赁合同》； 二、被告***于本判决生效之日起三十日内向原告济南市历下区园林绿化服务中心腾还位于济南市历下区洪山路洪山广场北侧房屋(地上面积474平方米，地下、储藏室、传达室面积312.9平方米)； 三、被告***于本判决生效之日起十日内向原告济南市历下区园林绿化服务中心支付房屋租金（自2020年9月1日起至实际腾还房屋之日止，按547.95元/天的标准计算，并应从租金总额中扣除75,000元）； 四、驳回原告济南市历下区园林绿化服务中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,006元，减半收取1,003元，由原告济南市历下区园林绿化服务中心负担303元，由被告***负担700元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审判员　张　军 二〇二一年六月十一日 书记员　***