上海伟烨实业有限公司与上海江宏市政工程材料有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）沪二中民二(民)终字第1418号

上诉人(原审被告、反诉原告)上海伟烨实业有限公司。法定代表人周春桃。委托代理人沈春，上海政明律师事务所律师。委托代理人陈欣，上海政明律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)上海江宏市政工程材料有限公司。法定代表人朱永斌。委托代理人陈华根。委托代理人李国强。上诉人上海伟烨实业有限公司(以下简称“伟烨公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)初字第190号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年11月7日，上海江宏市政工程材料有限公司(以下简称“江宏公司”)(甲方、出租方)与伟烨公司(乙方、承租方)签订《场地及仓库租赁合同》，约定，乙方已知甲方现有一处地处泰和西路近富长路一块场地(以下简称“系争场地”)及仓库，乙方要求租赁使用甲方场地及仓库。租赁合同第一条约定，租赁期限为一年，即2009年11月1日起至2010年10月31日止，暂定五年，每年进行续签。租赁期限届满前一个月，甲乙双方协商一致可由乙方继续签订，第二年免增，第三年开始增加百分之五，增至人民币(以下所涉币种均为人民币)900,000元封顶，可长期使用。在租赁期内，甲方同意乙方建造彩钢简易房作为堆场储料库房。第四条约定，若因政府有关租赁行为法律法规的整改，政府机关需征用该场地以及非甲方人为原因导致甲方无法继续履行时，本合同自动终止，且互不承担责任。上述租赁合同到期后，双方每年续签一次。双方最近签订的一份《场地及仓库租赁合同》于2012年10月11日签订。合同第一条约定，租赁期限为一年，即2012年11月1日起至2013年10月31日止，每年进行续签。租赁期限届满前一个月，甲乙双方协商一致可由乙方继续签订，每年增加百分之五，增至900,000元封顶，可长期使用。在租赁期内，甲方同意乙方建造彩钢简易房作为堆场储料库房。第二条约定，本合同的租赁费用为749,700元，支付方式采用先付后使用的原则执行，按半年支付374,850元。本合同的租赁押金为50,000元，租赁期满后甲方退还给乙方。在承租场地及仓库，甲方提供给乙方生活用电、生活用水，费用按电表、水表所反映的数据按国家规定计算，由乙方支付，如乙方用电用水增容，增容的手续和费用由乙方自行负责，甲方协助申办。合同第四条约定，若因政府有关租赁行为法律法规的整改，政府机关需征用该场地以及非甲方人为原因导致甲方无法继续履行时，本合同自动终止，且互不承担责任。2014年4月16日，江宏公司向伟烨公司发出通知，主要内容为，泰和西路XXX号场地已被政府征用，本公司已无法履行续签2013年11月1日至2014年10月31日的合同，根据合同第四条，现已接到相关部门通知，即日起二个月内(2014年4月16日至2014年6月15日)全部搬离。在接到通知后和搬迁期内本公司不收任何租赁费用及所有合约全部解除。2014年5月5日，江宏公司向伟烨公司发出告知书，主要内容为，伟烨公司签收2014年4月16日的通知后，仍在不断进货，江宏公司告知伟烨公司立即停止进货，尽快拿出具体撤离方案并确实执行，必须在2014年6月15日前全部撤离，如伟烨公司无实际的行动致使届时不能清场造成不良后果，应承担全部责任。2014年6月23日，江宏公司向伟烨公司发出警告书，主要内容为，警告伟烨公司必须在一周内拿出撤离方案，立即停止在泰和西路XXX号场地内进行正常经营，如不在2014年6月30日内全部撤离，产生的后果及经济损失均由伟烨公司承担。2014年12月15日，江宏公司向伟烨公司发函，主要内容为，2009年11月江宏公司与伟烨公司间的仓库租赁合同为期五年，现合同期已届满。根据2013年8月9日上海人民政府502号文件及2013年8月27日上海市宝山区顾村镇人民政府104号文指示精神，伟烨公司所租地块系征收征用范围。江宏公司再次告知伟烨公司，于2014年12月31日前做好清偿搬离工作，逾期不搬离的，将承担一切法律责任。2015年1月，江宏公司向原审法院提起诉讼，主张其与伟烨公司间的《场地及仓库租赁合同》于2013年10月30日届满；因伟烨公司承租的场地被征用，双方间的租赁合同已无法继续履行，根据租赁合同免责条款的约定，合同自动终止；江宏公司曾先后多次通知伟烨公司搬离，伟烨公司至今未搬离，故要求法院判令解除双方间的《场地及仓库租赁合同》，伟烨公司于判决生效后三十日内全部清场和搬离上海市宝山区泰和西路XXX号，伟烨公司按每天2,053.97元支付2014年5月1日起至实际搬离之日止的使用费。伟烨公司反诉并辩称：系争场地是带征场地，带征场地未经用地部门批准不得出租，故江宏公司出租的行为无效。伟烨公司承租系争场地后，经江宏公司同意，在系争场地上建造了厂房，并对场地进行了相当规模的投资。2014年4月，江宏公司擅自进行了停水停电，对伟烨公司造成了损失。综上，在江宏公司赔偿损失的前提下，愿意搬离系争场地，但不同意支付租金；并反诉要求确认双方间的《场地及仓库租赁合同》无效，江宏公司赔偿伟烨公司搭建厂房及相应投资损失3,000,000元，江宏公司赔偿伟烨公司因擅自停水停电造成的经济损失1,000,000元，江宏公司返还押金50,000元。江宏公司针对反诉辩称：《场地及仓库租赁合同》并不存在合同法规定的合同无效情形，伟烨公司要求赔偿的请求没有事实及法律依据，故不同意伟烨公司的所有反诉请求。原审审理中，江宏公司与伟烨公司一致确认：伟烨公司曾向江宏公司支付押金50,000元，伟烨公司的租金支付至2014年4月30日，江宏公司于2014年3月30日起对系争场地进行断水断电。原审法院另查明：2013年8月27日，上海市宝山区顾村镇人民政府向上海市自来水市北有限公司发出沪宝顾府(2013)104号《关于泰和水厂带征地块现状和划拨事宜的函》，主要内容为，泰和水厂带征地块位于泰和水厂东侧、共富实验学校西侧、A20及公共绿地南侧。该地块原属胡庄村朱家木生产队，1995年因新建大场水厂项目，由上海市自来水市北有限公司带征朱家木生产队非耕地18.29亩。目前，该地块现状为两家经营仓储业的企业，分别是上海环盛特殊钢销售有限公司、楷模公司上海分公司。按照有关规定，带征用地应由所在地土地管理部门进行管理，如因项目建设需要则需办理用地手续，未经批准不可擅自出租，上述两家租赁企业自建厂房的行为应属违章建筑，未经批准的建筑应属违章建筑。目前，该带征地块规划为泰和水厂扩建项目动迁安置基地。为确保项目顺利推进，希望上海市自来水市北有限公司同意将该地块国有土地使用权划拨予我镇，用于动迁安置基地的建设。江宏公司表示：江宏公司系从上海市自来水市北有限公司承租系争场地、仓库。江宏公司出租给伟烨公司的是场地16亩，仓库2,000平方米，仓库由江宏公司的出租方搭建。系争场地是国有建设用地，系争仓库没有建设工程规划许可证或产权证。双方间的租期一年一签，租期已于2013年10月31日届满，双方从未约定过租期长期使用。系争房屋场地已由伟烨公司对外出租，江宏公司不清楚伟烨公司的次承租人的情况，《关于泰和水厂带征地块现状和划拨事宜的函》中提及的上海环盛特殊钢销售有限公司、楷模公司上海分公司是伟烨公司的次承租人。江宏公司要求伟烨公司一并解决其次承租人将次承租人搬离，但本案中不要求将次承租人追加为第三人。江宏公司不清楚伟烨公司及其次承租人在系争场地、房屋上的固定添附情况。考虑到本案实际情况，放弃对于伟烨公司主张使用费的主张，并同意补偿伟烨公司200,000元，这200,000元包括对于伟烨公司及其次承租人的所有赔偿和补偿，并同意返还押金50,000元。伟烨公司表示：江宏公司出租给伟烨公司的是场地16亩，上面有800平方米的简易仓库。双方口头约定，2009年签订租赁合同时，租期为五年，此后长期使用。伟烨公司承租后，对场地进行了平整、做了水电，搭建了占地4,600平方米的钢结构库房，库房未经行政审批，并将江宏公司出租的仓库进行了部分整修和拆除，此后将一部分的场地及厂房出租给了上海浙东模具材料有限公司，上海浙东模具材料有限公司又将部分厂房出租给了上海亮光化工产品有限公司。伟烨公司、上海浙东模具材料有限公司、上海亮光化工产品有限公司对系争场地、仓库总共投入固定资产4,129,000元。2014年3月30日，江宏公司进行停水停电，伟烨公司及其次承租人自行购买、租赁了两台发电机进行发电，生活用水就购买矿泉水，生产基本不用水。目前，系争场地、房屋仍在正常使用，用于堆放钢材及进行仓储。伟烨公司及其次承租人租赁发电机，每天租金350元；购买发电机花费53,000元，发电机每月使用柴油花费15,000元，因用电不稳造成设备损失50,000元，另外，停水停电还造成营业性损失，伟烨公司现估算停水停电给其及其次承租人造成的所有损失为1,000,000元。此外，在伟烨公司承租前，系争场地已经被征用了，征用手续也已经完成，故系争场地上不存在动拆迁补偿的问题。原审法院审理后认为：江宏公司出租给伟烨公司的仓库未获得建设工程规划许可证及其他合法建筑手续，故双方间的就仓库形成的租赁合同关系当属无效。江宏公司出租给伟烨公司的场地的租赁合同关系系双方当事人真实意思表示，且并未违反法律和行政法规的强制性规定，当属有效。本案的争议焦点在于双方间租赁合同的期限。江宏公司表示双方租赁合同一年一签，租期已于2013年10月30日届满。伟烨公司表示，2009年11月双方签订的租赁合同约定租期五年，此后长期使用。根据查明的事实，江宏公司与伟烨公司于2009年11月7日签订的场地及仓库租赁合同约定，租赁期限为一年，自2009年11月1日起至2010年10月31日止，暂定五年，每年进行续签。虽然江宏公司与伟烨公司间最后一份书面合同于2012年10月11日签订，并约定租期自2012年11月1日起至2013年10月31日止，但根据江宏公司于2014年12月15日向伟烨公司发出的函，其自认2009年11月签订的租赁合同为期五年，故双方的租期应于2014年10月31日届满。伟烨公司主张双方口头约定租期五年、此后长期使用，江宏公司未予认可，伟烨公司应就该项主张提供证据加以证明。现伟烨公司未能提供相应证据，法院对伟烨公司的主张不予采信。现双方间的租赁合同已届满，江宏公司要求伟烨公司搬离系争场地、房屋，合法有据，应当予以准许。伟烨公司的租金支付至2014年4月30日止，现江宏公司主动放弃要求伟烨公司支付租金的权利，是江宏公司自行处分其权利的行为，与法不悖，应予准许。合同届满后，江宏公司理应向伟烨公司返还押金50,000元。关于伟烨公司反诉要求赔偿搭建厂房等损失3,000,000元，鉴于双方合同届满，伟烨公司至今仍在正常使用系争场地及房屋，伟烨公司要求江宏公司赔偿搭建房屋等固定设施的损失，缺乏事实与法律依据，不予准许。关于伟烨公司反诉要求赔偿因停水停电造成的各类损失1,000,000元，双方租赁合同约定，江宏公司提供给伟烨公司生活用电、生活用水。江宏公司于2014年4月16日向伟烨公司发出通知，告知因政府机关需征用场地，要求伟烨公司搬离，但江宏公司于2014年3月30日起即对系争场地进行停水停电，确有不妥。但伟烨公司在审理中自认，其通过自购及租赁发电机、购买矿泉水等，已自行解决生产用电及生活用水，伟烨公司及其次承租人目前仍在正常经营使用系争场地、房屋，且伟烨公司未能提供充分证据证明因停水停电造成的损失有1,000,000元，故对于伟烨公司的主张，难以全部准许。现江宏公司自愿补偿伟烨公司各类损失200,000元，并不再向伟烨公司收取使用费，已足以弥补伟烨公司的损失，法院予以准许。据此，原审法院判决如下：一、上海江宏市政工程材料有限公司与上海伟烨实业有限公司就上海市宝山区泰和西路XXX号仓库形成的租赁合同关系无效；二、上海伟烨实业有限公司于判决生效之日起三十日内，搬离上海市宝山区泰和西路XXX号场地及房屋；三、上海江宏市政工程材料有限公司于判决生效之日起三十日内，返还上海伟烨实业有限公司押金50,000元；四、上海江宏市政工程材料有限公司于判决生效之日起三十日内，支付上海伟烨实业有限公司补偿款200,000元；五、上海伟烨实业有限公司的其余反诉请求，不予支持。原审判决后，伟烨公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清、适用法律不当，判决有失公正。首先，江宏公司未就系争场地的土地性质及来源提供相应证据，原审法院对于江宏公司是否享有合法的转租权以及该场地能否被用于出租没有查清。根据现有证据，系争场地属于带征土地，而根据相关管理规定，带征土地不得出租，故本案的《场地及仓库租赁合同》应为无效。第二、在合同无效的基础上，因导致无效的原因在于江宏公司将不符合法律规定的场地和仓库出租给伟烨公司使用，故江宏公司应当赔偿伟烨公司因此遭受的损失。伟烨公司在使用场地的过程中为搭建厂房付出了巨大的人力物力资源，故原审法院应当对厂房进行评估来确定伟烨公司的损失。第三、伟烨公司在原审中已经提供了充分的证据证明江宏公司停水停电所造成的经济损失，原审法院以证据不足为由不予支持伟烨公司的该项反诉请求缺乏依据。综上，上诉人伟烨公司请求本院依法撤销原审判决第二、第四、第五项，将本案发回重审或依法改判支持其原审全部反诉请求。被上诉人江宏公司辩称：不同意伟烨公司的上诉请求。江宏公司是通过租赁方式取得系争仓库及场地，享有合法的转租权。原审法院已查明系争土地是带征土地，是可以进行合理利用的，现有法律也没有对带征土地的出租问题作出过规定，故江宏公司及伟烨公司就系争场地形成的租赁合同关系合法有效。伟烨公司在承租系争场地时对土地性质是清楚的，其在使用场地的过程中从未提出异议，现租赁期满后又提出合同无效，有违诚信原则。系争场地上的仓库是伟烨公司自行搭建的，损失应由其自行承担。关于停水停电问题，江宏公司已经表示自愿补偿伟烨公司200,000元。综上，被上诉人江宏公司认为原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求本院驳回伟烨公司的上诉请求，维持原判。本院审理中，伟烨公司提供《宝山区建设项目代(带)征土地管理办法》一份，认为该份文件中明确规定带征土地不得出租使用，故本案的场地租赁合同应为无效。江宏公司则表示该规定与本案无关，本案争议的合同是双方真实意思表示，应当有效。江宏公司则向本院提供《材料仓库租赁合同》四份，以证明系争场地、仓库是其向上海自来水投资建设有限公司承租的，江宏公司享有合法的转租权。伟烨公司对此发表质证意见称：对上述租赁合同的真实性无法确认；租赁合同中明确系争场地是工程代征地(临时用地)，但无法反映系争场地对外出租已经获得了相关部门的批准，故无法证明江宏公司合法取得了系争场地及仓库的使用权。本院经审理查明：原审法院判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案中，江宏公司出租给伟烨公司的仓库缺乏合法的建设手续，故双方就仓库形成的租赁合同关系应为无效。系争场地虽为带征土地，但法律、行政法规并未对带征土地的管理、利用作出过明确规定，故伟烨公司仅以宝山区人民政府发布的相关管理办法中规定了带征土地不得出租为依据主张关于系争场地的租赁合同无效，缺乏依据；原审法院依法认定伟烨公司与江宏公司就系争场地形成的租赁合同关系有效，于法有据，本院予以确认。合同有效，则双方均应依约履行。根据查明的事实，该租赁合同履行期限已于2014年10月31日届满，故江宏公司有权要求伟烨公司搬离系争场地。双方签订的租赁合同中明确约定伟烨公司投入的资产归伟烨公司所有，故伟烨公司要求赔偿搭建厂房及相应投资损失缺乏依据。对于伟烨公司主张的因停水停电造成的损失，伟烨公司仅就其中购买、租用发电机及发电机消耗的柴油费用进行了相应举证，对其主张的因用电不稳造成的设备损失及停水停电所造成的营业性损失未提供证据，应当自行承担相应不利后果；江宏公司自愿补偿伟烨公司各类损失200,000元，放弃向伟烨公司收取2014年5月至10月的租金，并表示不再向伟烨公司收取合同期限届满后的房屋使用费，已足以弥补伟烨公司的损失，故原审法院对伟烨公司要求江宏公司支付停水停电造成的1,000,000元损失的诉请不予支持，于法有据，本院予以确认。综上，上诉人伟烨公司提出的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院所作判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币38,800元，由上诉人上海伟烨实业有限公司负担本判决为终审判决。

审　判　长　　周刘金

审　判　员　　高　胤

代理审判员　　陈家旭

二〇一五年八月六日

书　记　员　　朱丹丹

附：相关法律条文

附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……