福建省两岸照明节能科技有限公司、福建全心建筑装饰工程有限公司民事一审民事判决书

福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2023)闽0104民初1452号 原告：福建省两岸照明节能科技有限公司，住所地福州市仓山区建新镇金洲北路30号翮翰A座。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，泰和泰（福州）律师事务所律师。 被告：福建全心建筑装饰工程有限公司，住所地福州市仓山区金榕南路与浦上大道交汇处红星美凯龙金山商场6楼F8027展厅。 法定代表人：**，执行董事。 委托诉讼代理人：***，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市炜衡（福州）律师事务所实习律师。 原告福建省两岸照明节能科技有限公司（以下简称照明公司）与被告福建全心建筑装饰工程有限公司（以下简称全心公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告照明公司的委托诉讼代理人***、被告全心公司的法定代表人**及委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告照明公司向本院提出诉讼请求:1.判令确认原、被告双方签订的《租赁合同》已于2022年12月15日解除；2.判令被告向原告支付装修期45天的租金共计34331.04元（月租金22887.36元÷30×45）；3.判令被告向原告双倍赔偿因拆除、搬运导致租赁单元内设施设备损坏以及遗失的经济损失共计30000元；4.判令被告向原告支付提前解除合同的违约金共计45774.72元（月租金22887.36元×2个月）；5.判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金共计2975.36元（自2022年11月15日起至2022年11月28日，以22887.36元为基数，每日应按未缴费用的1%计算）；6.判令被告向原告支付因全心公司违约导致原告支出律师费8000元；7.本案全部诉讼费由被告承担。以上2-6项诉请金额共121081.12元。事实与理由：2019年10月10日，原告与福建榕心集团股份有限公司（下称“榕心公司”）签订《租赁合同》（下称“《租赁合同一》”），约定原告将位于福州市仓山区××路××号××楼××号楼××层，面积共883平方米的场地租赁给榕心公司使用。同日，原告与榕心公司签订《家具借用合同》，约定原告将办公桌等数十件家具借用给榕心公司使用。2020年10月26日，榕心公司指定关联公司—福建全心建筑装饰工程有限公司（下称“全心公司”）与原告签订《租赁合同》（下称“《租赁合同二》”），约定由全心公司继受《租赁合同一》中榕心公司全部的权利义务。2022年5月26日，原告与全心公司就《租赁合同二》的变更签订《补充协议》，变更租赁场地、租金、履约保证金等，租赁期限仍按原协议约定不变。合同履行过程中，全心公司拖欠2022年11月16日至2022年12月15日的租金及物业费共计25094.86元，原告多次催讨无果。2022年11月28日，在拖欠原告租金且未通知原告的情况下，全心公司频繁搬运电脑等办公设施以及租赁单元内的大件物品（包括以及窗帘、门框等）。2022年12月2日，原告查看租赁单元时发现全心公司拆卸及搬运物品时将租赁单元多处破坏，且《家具借用合同》中部分家具已被拆除不见。2022年12月7日，全心公司向原告发送《租赁合同解除通知书》，单方提出自2022年12月15日起解除案涉租赁合同。原告收到后向全心公司回复《告知函》和《律师函》，表示同意解除合同且通知全心公司尽快支付装修期45天的租金、违约金，双倍赔偿因拆除、搬运导致租赁单元内设施设备损坏以及遗失的经济损失等。原告发函至今曾多次催讨，全心公司均以各种理由推诿，至今未支付。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告全心公司辩称，一、原告要求被告支付原告装修期45天的租金共计37642.29元无事实和法律依据，被告无需支付。1.2019年10月10日，原告与榕心公司签订《租赁合同》（下称“《租赁合同一》”），2020年10月26日，被告与原告签订《租赁合同》（下称“《租赁合同二》”）以此变更承租主体。因被告继受榕心公司的权利义务，故两份租赁合同（以下合称“租赁合同”）的内容一致。但两份租赁合同中关于装修期的条款约定有误，即租赁合同第四条第2点（下称“装修条款”）与事实不符。首先，榕心公司或被告均与福州优美辰生物科技有限公司（以下简称优美辰）无任何关联，《租赁合同一》是原告与榕心公司独立签署的合同，并非延续优美辰的合同，不存在合同权利义务概况转移的情况，故优美辰享有的装修期无榕心公司无关。其次，《租赁合同一》约定的租赁期为2019年10月10日至2023年10月9日，合同生效日期为2019年10月10日，但约定的装修期为2018年4月18日至2018年6月1日。显然，装修期不在合同期限内，榕心公司于2019年10月10日入场，根本无法享受装修期的权利。最后，榕心公司与被告自租赁合同生效后始终按月缴纳租金，未遗漏任何租赁期。故事实上，榕心公司与被告从未享受过装修期的权利。2.装修条款没有法律依据。根据《民法典》规定的公平原则，民事主体的权利义务应对等。原告要求被告承担装修期租金的义务，却并未实际提供被告享受装修期的权利，被告只承担义务未享受权利严重违反公平原则，权利义务完全不对等、不合理。3.即便被告应承担装修期的租金，该金额依然过高。首先，租赁合同第九条第5点将装修期的租金约定为违约责任。租赁合同第九条第2点也约定了同样前提的违约责任，要求被告支付两个月租金的费用给原告作为违约金。因此根据租赁合同约定，由于被告原因导致租赁合同终止或提前解除的，被告应补齐原告装修期日的所有租金且赔偿相当于合同解除或终止前两个月租金的费用，该金额相当于一般情况下两倍的违约金，再加上原告实际不存在装修期的租金损失，故租赁合同约定的违约金过分高于给原告造成的损失，根据《民法典》第五百八十五条的约定，应予以适当减少。其次，原告对装修期的租金计算有误。根据2022年5月26日原告与被告签订的签订《补充协议》的第2条可知，租赁合同解除或终止时的租金标准为22887.36元/月，故装修期的租金实际为22887.36/30*45=34331.04元。二、原告因被告造成租赁单元内设施设备损坏以及遗失而产生经济损失30000元，无事实依据。首先，被告已返还原告租赁单元内的设施设备且未损坏或遗失租赁单元的设施设备，原告不存在经济损失，且原告的证据不足以证明其损失为30000元。其次，即便原告的设施设备存在部分损失，被告也应按实际损失赔偿。原告要求的双倍赔偿属于违约金过分高于给原告造成的损失，严重违反公平原则。三、原告要求被告支付提前解除合同的违约金50189.72元无事实依据。1.被告提前解除租赁合同并非被告违约，而是原告违约导致不能实现租赁合同目的。2022年11月11日至2022年12月7日，被告因自身经营原因在租赁单元中调整、搬运物品，但是原告分别在2022年11月25日、30日的晚上无故阻拦被告的运输车辆进出租赁单元所在的园区，被告被迫在2022年11月30日晚上报警，在民警的劝说下原告依然不肯放行。12月1日早晨，原告在未通知被告的情况下擅自用锁链锁住租赁单元，导致被告无法进入租赁单元。原告上述的不当行为直接导致了被告无法使用租赁单元，即租赁合同目的不能实现，因此被告才会提前解除租赁合同。根据《民法典》第五百六十三条，当事人一方***行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故被告有权依法提前解除租赁合同，且该行为并非违约。2.即便被告要承担提前解除合同的违约责任，但原告依然对此存在上述过错。根据《民法典》第五百九十二条，当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。故由于原告存在过错，被告支付的提前解除合同的违约金应适当减少。3.原告计算的违约金数额有误。根据租赁合同第九条第2点和《补充协议》第2条可知，违约金为合同解除或终止前两个月租金的费用，即22887.36×2=45774.72元。故被告不应支付50189.72元的违约金。四、原告要求被告支付的逾期支付租金的违约金3262.33元过高，应予以适当减少。原告要求被告每日按未缴费用的1%支付逾期违约金的标准过高，高于给原告造成的损失。正常情况下，逾期支付租金的违约金标准应为每日按未缴费用的0.1%，即326.23元。故被告支付的违约金应予以适当减少。五、原告要求被告支付律师费无事实依据。首先，原告未提供委托代理合同和发票，原告的律师费损失无任何依据。其次，即便原告有律师费损失，但根据以上事实，原告所诉标的额129094.34元远高于本案的实际标的额，导致原告的律师费过高，根据《民法典》第五百九十二条，原告因其过错应为其过高的律师费负责，被告为其承担的律师费应予以适当减少。六、被告需支付给原告的合理违约金及赔偿金应先从42384元的履约保证金中扣除。根据《补充协议》第3条和原告的《告知函》第3点可知，原告应返还被告履约保证金42384元，故被告需支付给原告的合理违约金及赔偿金应先从上述履约保证金中扣除。七、被告需支付给原告的合理违约金及赔偿金应先从原告应减免的租金中扣除。福建省人民政府国有资产监督管理委员会于2022年11月21日发布《福建省人民政府国有资产监督管理委员会关于转发<关于进一步做好2022年服务业小微企业和个体工商户房屋租金减免工作的通知>的函》（闽国资函产权〔2022〕309号），该文件要求“属于中小微企业和个体工商户范畴的养老服务机构和托育服务机构、承租国有房屋的，从2022年9月免除租金到2022年底，共计4个月……进一步排查减免租金政策贯彻情况，主动对接服务承租户，切实将租金减免落实到最终承租户。同时要积极鼓励‘二房东’减免对应的转租差价，努力为承租户排忧解困。”被告承租的案涉房屋（福建省福州市仓山区××镇××北路30号福建省两岸照明节能科技有限公司写字楼B号楼1层）系国有房屋，案涉房屋所有权人为国企福建南平太阳电缆股份有限公司（以下简称“太阳电缆”），由太阳电缆出租给原告，原告再转租给被告，原告和被告均属于中小微企业，因此太阳电缆免除了原告从2022年9月到2022年底，共计4个月租金。但是原告作为“二房东”却未减免对应的转租差价，没有将租金减免落实到作为最终承租户被告身上，该行为有悖上述文件的要求和精神。原告不仅不根据福建省国资委的要求为作为承租户的被告排忧解困，而且还要求被告支付无中生有的装修期租金和经济损失，加重被告的经营困难，浪费司法资源。被告需支付给原告的合理违约金及赔偿金应先从上述原告应减免的租金中扣除。综上所述，被告无需支付过高的违约金及赔偿金，且被告需支付给原告的合理违约金及赔偿金应先从履约保证金42384元以及原告应减免的租金中扣除。请求法院依法驳回原告不合理的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年10月10日，原告与榕心公司签订《租赁合同一》，约定原告将位于福州市仓山区××路××号××楼××号楼××层，面积共883平方米的场地租赁给榕心公司使用。同日，原告与榕心公司签订《家具借用合同》，约定原告将办公桌等数十件家具借用给榕心公司使用。2020年10月15日左右，榕心公司指定关联公司全心公司与原告签订《租赁合同二》，约定由全心公司继受《租赁合同一》中榕心公司全部的权利义务，《租赁合同二》第一条约定原告将位于福州市仓山区××路××号××楼××号楼××层，面积共883平方米的场地租赁给全心公司使用；2.履约保证金2.1条约定全心公司于合同签订后三个工作日内向原告缴纳二个月的租金即84768元作为履约保证金；第三条租赁期限1.约定租赁期为四年，从2019年10月10日起至2023年10月9日止；第四条2.装修期约定因本合同是延续原告与优美辰于2018年4月17日签订的《租赁合同》，故之前优美辰已享有的装修期自动计入本合同的装修期。全心公司已享有45天的装修期，自2018年4月18日至2018年6月1日，后续租赁期内，若由于全心公司原因导致本合同终止或提前解除的，则全心公司应补齐装修期日的所有租金，租金标准按照本合同解除或终止时的租金标准计算；第五条1.租金1.1约定租金采用一月一付的方式支付，全心公司应于上月15号前缴清下个月租金；第八条1.约定合同终止或解除的，全心公司有权取回其自购的可移动设备，但房屋固定装修部分均无偿归甲方所有。全心公司要清理现场所有垃圾，且不得损害或拆除房屋装修部分及建筑物本身之结构体，若交付时发现设施设备有损坏或遗失的，由全心公司负责按市场价的双倍赔偿给原告；第八条2.约定全心公司搬离单元后，应通知原告对租赁单元进行验收，双方就验收时的现状签署《交接单》，除非原告在《交接单》中明确表明同意接受租赁单元，否则仍视为全心公司未按照本合同规定归还租赁单元；第九条2.约定租赁期内，因全心公司原因导致合同解除的，全心公司应赔偿原告相当于合同解除前两个月租金的费用作为违约金；第九条3.约定全心公司未能按照本合同约定的时间缴纳租金的，每日应按未缴纳费用的1%的标准向原告支付违约金；第九条5.约定因全心公司违约导致原告支出的诉讼费、律师费等均由全心公司负责赔偿，且全心公司还应将装修期间的租金一次性补缴给原告。2022年5月26日，原告与全心公司就《租赁合同二》的变更签订《补充协议》，第1条约定租赁场地变更为福建省两岸照明节能科技有限公司写字楼Ｂ号楼1层，面积405平方米，租赁期限仍按原协议约定不变；第2条约定变更后的每月租金为22887.36元，物业费为2207.5元；第3条约定因本次变更为全心公司提出，全心公司依据原协议缴纳的履约保证金的50%，即42384元在租赁期限届满后将不予退还。合同履行过程中，全心公司未按约于2022年11月15日前向原告支付2022年11月16日至2022年12月15日的租金，全心公司于2022年11月28日方缴纳该月租金22887.36元。2022年12月7日，全心公司向原告发送《租赁合同解除通知书》，提出自2022年12月15日起解除案涉租赁合同。原告收到后向全心公司回复《告知函》和《律师函》，表示同意解除合同且通知全心公司尽快支付装修期45天的租金、违约金，双倍赔偿因拆除、搬运导致租赁单元内设施设备损坏以及遗失的经济损失等。2023年1月19日，原、被告双方进行租赁房屋交接，租赁房屋交接清单上体现前台无，被拆卸；办公桌等破旧；二楼墙面及地板等被破坏。租金、物业费及水电费被告已结清至2022年12月15日。此外，原告因本案支付律师代理费8000元。 本院认为，原告照明公司与被告全心公司就涉案房产签订的《租赁合同二》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应依约履行。依据合同约定，双方的租赁期限从2019年10月10日起至2023年10月9日止，因全心公司原因导致合同解除的，全心公司应赔偿原告相当于合同解除前两个月租金的费用作为违约金，且全心公司还应应补齐装修期45天的所有租金，租金标准按照本合同解除或终止时的租金标准计算，同时因全心公司违约导致原告支出律师费等均由全心公司负责赔偿。被告于2022年12月7日发出解除合同通知书，提出自2022年12月15日起解除案涉租赁合同，原告收到后向全心公司回复《告知函》和《律师函》，表示同意解除合同，故本院确认2022年12月15日案涉租赁合同二及补充协议解除。被告辩称，其提前解除合同系因原告违约，原告将房屋锁住，导致其无法进入导致合同目的无法实现，但其提交的证据不足以证明被告的上述主张，其抗辩本院不予采信、被告提前解除合同，应当向原告支付两个月的租金作为违约金计45774.72元（租金22887.36元/月×2个月）及45天装修期的租金34331.04元（月租金22887.36元/月÷30天×45天），同时，还应赔偿原告支付的律师费8000元。合同履行过程中，全心公司未按约于2022年11月15日前向原告支付2022年11月16日至2022年12月15日的租金，全心公司于2022年11月28日方缴纳该月租金22887.36元，现原告主张被告以月租金22887.36元为基数，每日按未缴费用的1%计算逾期支付租金的违约金符合合同约定，且庭审中，被告对此项诉请未持异议，故本院亦予以支持。关于原告要求被告双倍赔偿因拆除、搬运导致租赁单元内设施设备损坏及遗失的经济损失，对此，被告提供的视频已体现双方争议最大的前台尚在诉争的租赁屋内，根据《家具借用合同》附件：借用资产盘点表可知借用资产中仅有一组前台，原告无确切证据证明此前台非彼前台，且原告并未提交证据证明系因全心公司不当使用租赁物致其财产损失的数额，应承担举证不能的不利法律后果，故对原告的该项诉讼本院不予支持。因本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告福建省两岸照明节能科技有限公司与被告福建全心建筑装饰工程有限公司签订的《租赁合同》于2022年12月15日解除； 二、被告福建全心建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福建省两岸照明节能科技有限公司支付装修期45天的租金34331.04元； 三、被告福建全心建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福建省两岸照明节能科技有限公司支付解除合同违约金45774.72元； 四、被告福建全心建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福建省两岸照明节能科技有限公司支付逾期支付租金的违约金2975.36元； 五、被告福建全心建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福建省两岸照明节能科技有限公司支付律师费8000元； 六、驳回原告福建省两岸照明节能科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条及相关司法解释之规定，加倍支付***行期间的债务利息。 案件受理费4733元，适用简易程序减半收取计2366.5元，由原告福建省两岸照明节能科技有限公司负担310.5元，被告福建全心建筑装饰工程有限公司负担2056元。被告应承担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期本院将予以强制执行。财产保全费1165元，由被告福建全心建筑装饰工程有限公司负担（该款项已由原告代垫，被告应于履行本判决时一并支付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二三年三月七日 法官助理　瞿彬彬 书 记 员　*** 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百四十六条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。