上海市城市建设设计研究总院（集团）有限公司
上海市城市建设设计研究总院与上海中银建设置地有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初3572号
原告上海市城市建设设计研究总院(原上海市城市建设设计研究院)。
住所地上海市黄浦区。
法定代表人储伟平，该总院党委书记。
委托代理人任立民，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
委托代理人程文明，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被告上海中银建设置地有限公司。
住所地上海市青浦区。
法定代表人李琳，该公司董事长。
委托代理人刘华生，该公司员工。
委托代理人郑栋，上海显栋律师事务所律师。
被告上海中青旅装饰工程有限公司。
住所地上海市徐汇区。
法定代表人彭建勇，该公司总经理。
委托代理人施治国，该公司员工。
委托代理人黄红武，上海显栋律师事务所律师。
被告上海龙头家纺有限公司西藏南路店。
营业场所上海市黄浦区。
负责人陈辉华，该店经理。
委托代理人朱勇伟，上海三枪（集团）有限公司员工。
委托代理人张羚，上海市袁圆律师事务所律师。
被告上海三枪(集团)有限公司西藏南路店。
营业场所上海市黄浦区。
负责人柴莉荫，该店经理。
委托代理人朱勇伟，上海三枪（集团）有限公司员工。
委托代理人张羚，上海市袁圆律师事务所律师。
被告上海慈福贸易有限公司第一分公司。
营业场所上海市黄浦区。
负责人雷玉花。
被告上海金梦企业管理咨询有限公司。
住所地上海市黄浦区。
法定代表人熊伟。
被告金载勋体育发展(上海)有限公司。
住所地上海市黄浦区。
法定代表人唐阿娟。
被告上海乔逊文化传播有限公司黄浦分公司。
营业场所上海市黄浦区。
负责人李颖。
被告上海慈福贸易有限公司。
住所地上海市黄浦区。
法定代表人吴泓。
被告上海绿创建筑设计有限公司。
住所地上海市黄浦区。
法定代表人廖尧弘。
委托代理人陈祥龙，上海迈林律师事务所律师。
被告上海行行贸易有限公司。
住所地上海市黄浦区。
法定代表人孟莉。
被告青岛锦钰汇银贵金属有限公司上海分公司。
营业场所上海市黄浦区。
负责人焦屹。
原告上海市城市建设设计研究总院诉被告上海中银建设置地有限公司(下称中银公司)、被告上海中青旅装饰工程有限公司(下称中青旅公司)、被告上海龙头家纺有限公司西藏南路店(下称龙头家纺店)、被告上海三枪(集团)有限公司西藏南路店(下称三枪店)、被告上海慈福贸易有限公司第一分公司(下称慈福一分公司)、被告上海金梦企业管理咨询有限公司(下称金梦公司)、被告金载勋体育发展(上海)有限公司(下称金载勋公司)、被告上海乔逊文化传播有限公司黄浦分公司(下称乔逊分公司)、被告上海慈福贸易有限公司(下称慈福公司)、被告上海绿创建筑设计有限公司(下称绿创公司)、被告上海行行贸易有限公司(下称行行公司)、被告青岛锦钰汇银贵金属有限公司上海分公司(下称锦钰分公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人任立民及程文明、被告中银公司委托代理人刘华生及郑栋、被告中青旅公司委托代理人黄红武、被告龙头家纺店及被告三枪店之共同委托代理人张羚、被告金梦公司法定代表人熊伟、被告金载勋公司法定代表人唐阿娟、被告绿创公司委托代理人陈祥龙到庭参加诉讼，被告慈福一分公司、被告乔逊分公司、被告慈福公司、被告行行公司及被告锦钰分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审判，本案现已审理终结。
原告上海市城市建设设计研究总院诉称：2007年，原告与被告中银公司签订租约，原告将位于上海市黄浦区西藏南路XXX号房屋出租予被告中银公司，租期15年，租约中对租金支付及逾期付租违约责任均作约定。签约后，被告中银公司将系争房屋转租予被告中青旅公司，并委托被告中青旅公司代其向原告支付租金。之后，被告中青旅公司又将系争房屋转租予其他被告。租赁期间，被告中银公司逾期付租并已构成租约约定之解约事由，且系争房屋中部分房屋被改变房屋用途，部分房屋因装修而破坏房屋结构并导致违章搭建。2016年1月25日，原告向被告中银公司发出书面解约通知。现原告诉请要求(1)确认原告与被告中银公司所签租约于2016年1月26日予以解除；(2)被告中银公司支付自2014年10月起所欠租金人民币5,240,522.75元；(3)被告中银公司就延迟付租按银行同期贷款利率4倍支付违约金(已将租约中约定之违约金计算标准下调至按银行同期贷款利率4倍计付)；(4)所有被告将租赁房屋返还予原告，且被告中银公司将系争房屋恢复原状；(5)所有被告按照每日每平方米人民币1.65元向原告支付自2016年1月27日起至实际返还租赁房屋日止之房屋使用费。
原告提供以下证据：
1、上海市房地产权证。
2、准予变更登记通知书。
上述证据1、2以证明原告为系争房屋权利人。
3、原告与被告中银公司所签《上海市房屋租赁合同》(下称《房屋租赁合同》)，以证明原告将系争房屋出租予被告中银公司。
4、被告中银公司与被告中青旅公司所签《上海市房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)，以证明被告中银公司又将系争房屋转租予被告中青旅公司。
5、2010年7月5日《委托书》，以证明被告中银公司委托被告中青旅公司向原告支付租金。
6、部分租户情况一览表。
7、除被告中银公司及被告中青旅公司外，其他被告之工商登记信息。
上述证据6、7以证明被告中银公司及被告中青旅公司又将系争房屋再行转租予其他被告。
8、2014年10月17日原告致被告中银公司之整改函件。
9、2015年11月19日原告致被告中银公司之整改函件。
上述8、9以证明被告中银公司在租约履行期间出现严重违反合同约定之情形。
10、2016年1月25日原告致被告中银公司《解除合同通知书》。
11、快递发送凭证。
上述证据10、11以证明原告于2016年1月25日向被告中银公司及被告中青旅公司发出书面解约通知，同时要求被告中银公司返还系争房屋并支付欠租。
被告中银公司辩称：原告所述欠租情节属实，经与被告中青旅公司协商，同意由被告中青旅公司代为向原告支付欠租。对于原告诉请之逾期付租违约金，按照原告所称4倍贷款利率计算之违约金远远大于原告因未能妥收租金所遭受之损失，故原告所称违约金计算方式属于约定过高情形，应当按照银行同期贷款利率作为计算标准。对于原告要求解约之诉请，鉴于(1)针对原告所称欠租，经与被告中青旅公司协商，被告中青旅公司作为次承租人同意代己方向原告支付欠租并偿付违约金；(2)己方并不存在改变房屋用途之行为；(3)己方亦不存在导致系争房屋主体结构受损之行为。综上，原告无权解除租约，对原告要求解约及后续要求返还房屋、恢复原状、支付房屋使用费等相关诉请均不予认可。
被告中银公司对原告提供证据形式真实性均无异议；对原告提供证据6、7称所有被告中，仅有被告中青旅公司与被告中银公司存在合同关系，其他被告与被告中银公司之间并无合同关系；对原告提供证据8、9称对函件内容存在异议；对原告提供证据10、11称确曾收讫书面解约通知，但对通知中所述内容不予认可，亦不同意解除租约。
被告中银公司提供以下证据：
1、原告与被告中银公司所签《房屋租赁合同》(同原告提供证据3)及被告中银公司与被告中青旅公司所签《租赁合同》(同原告提供证据4)，以证明己方向原告承租系争房屋后，在相同租赁期限内又将系争房屋转租予被告中青旅公司，己方对系争房屋之使用均符合租约约定，且并未对房屋主体结构造成损害，原告无权解除租约，且原告所称改变房屋用途之超市及火锅店，所占面积极小。
2、超市所涉房屋租赁合同(未能提供原件)、超市所在位置平面图及超市租金支付凭证，以证明超市于2012年既已经营，超市面积极小，超市开办仅系对房屋布局作出改变。
3、餐饮店所涉房屋租赁合同(未能提供原件)及餐饮店所在位置平面图，以证明餐饮店所占面积极小。
4、2013年6月19日及6月24日、2015年8月4日安全检查记录表及原告、被告中银公司与被告中青旅公司三方确认之《证明》，以证明原告对转租及超市、餐饮店设立均早已知晓，但原告并未提出异议，故原告对上述行为均已予认可。
原告对被告中银公司提供证据1形式真实性予以确认，但称原告与被告中银公司之间约定房屋用途系办公及商务使用，故系争房屋不得用以开办超市及餐饮店；对被告中银公司提供证据2、3中所涉合同形式真实性不予认可，并称餐饮店并无经营证照，故原告无法将其列为本案共同被告；对被告中银公司提供证据4形式真实性予以确认，对证明内容亦不予认可，并称据此可予证明原告始终要求被告中银公司对房屋违规使用进行整改。
被告中青旅公司辩称：己方同意作为此承租人代被告中银公司向原告支付拖欠之租金并偿付逾期付租违约金，对原告诉请之答辩意见均与被告中银公司无异。
被告中青旅公司对原告提供证据所发表之质证意见与被告中银公司一致，对被告中银公司提供证据之形式真实性均予确认。
被告中青旅公司提供以下证据：
1、原告与被告中银公司所签《房屋租赁合同》及被告中银公司与被告中青旅公司所签《租赁合同》(同被告中银公司提供证据1)。
2、超市所涉房屋租赁合同、超市所在位置平面图及超市租金支付凭证(同被告中银公司提供证据2)。
3、餐饮店所涉房屋租赁合同及餐饮店所在位置平面图(同被告中银公司提供证据3)。
4、2013年6月19日及6月24日、2015年8月4日安全检查记录表及原告、被告中银公司与被告中青旅公司三方确认之《证明》。
上述证据1-4证明内容同被告中银公司举证意见一致。
5、西藏南路拓宽工程所涉建设用地规划许可证及环境影响报告书简本。
6、建设工程施工许可证及建设工程竣工验收备案证书。
7、上海市建设工程规划许可证。
8、工程合同及设计合同。
9、系争房屋装修及安装工程结算审核报告。
上述证据5-9(证据5-8均无法提供原件)以证明被告中青旅公司向被告中银公司承租系争房屋后，已对系争房屋投入大额资金以加固房屋。
原告对被告中青旅公司提供证据1-4质证意见同针对被告中银公司提供证据所发表之质证意见；对被告中青旅公司提供证据5-8形式真实性无法确认，且认为与本案无关；对被告中青旅公司提供证据9因所涉情况无法核实，故对形式真实性不予认可，且认为与本案无关。
被告中银公司对被告中青旅公司提供证据形式真实性及其证明内容均无异议。
被告龙头家纺店、被告三枪店辩称：原告前3项诉请均与己方无关。另鉴于己方系合法承租，且按期付租，并无违约行为，故对原告其他诉请不予认可。
被告龙头家纺店、被告三枪店对原告提供证据1-7形式真实性予以确认，其中对证据1-5证明内容无法发表意见，对证据6、7仅认可与己方相关之信息；对原告提供证据8、9称并不清楚；对原告提供证据10、11称不同意解除合同。
被告龙头家纺店、被告三枪店对被告中银公司提供证据称不发表质证意见，对被告中青旅公司提供证据称并不清楚，故无法发表质证意见。
被告龙头家纺店、被告三枪店未向本院提交相关证据。
被告金梦公司辩称：己方按约支付租金且未曾违反合同约定，故对原告解约诉请不予认可。
被告金梦公司对原告提供证据1-5形式真实性予以确认，对原告提供证据6、7仅认可与己方相关之信息，对原告提供证据8、9称并不清楚，对原告提供证据10、11称不同意解约。
被告金梦公司对被告中银公司及被告中青旅公司所提供证据均不发表质证意见。
被告金梦公司未向本院提交相关证据。
被告金载勋公司辩称：己方按期支付租金，并无违约行为，希望案件处理时能够考虑最后手次承租人之合法权益。
被告金载勋公司对本案证据之质证意见与被告金梦公司一致，另未向本院提交相关证据。
被告绿创公司辩称：原告前3项诉请与己方无关。对于原告诉请4、5，如法院判决解除合同，希望尽早判决以便己方办理交接事宜，另希望对己方已付租金及费用等可得到返还。
被告绿创公司对原告提供证据1、2形式真实性没有异议，对原告提供证据3-5称并不清楚，对原告提供证据6、7中认可最新之登记信息，对原告提供证据8-11亦称不清楚。
被告绿创公司对被告中银公司提供证据不发表质证意见，对被告中青旅公司提供证据称形式真实性无法确认，并称即使形式真实，但仍与原告诉请无关。
被告绿创公司未向本院提交相关证据。
被告慈福一分公司、被告乔逊分公司、被告慈福公司、被告行行公司、被告锦钰分公司未作答辩。
经审理查明：原告系上海市西藏南路XXX号房屋权利人，系争房屋建筑面积为6585.95平方米。2007年，原告与被告中银公司签订《房屋租赁合同》一份，约定(1)原告将系争房屋计建筑面积6,585.95平方米出租予被告中银公司，该房屋用途为办公，租期自2007年7月1日起至2022年6月30日止，被告中银公司承诺房屋作为商务使用；(2)前5年年租金为人民币3,846,194.80元，即每日每平方米租金为人民币1.60元，之后5年年租金为人民币3,966,388.39元，即每日每平方米租金为人民币1.65元，最后5年年租金为人民币4,086,581.98元，即每日每平方米为人民币1.70元；(3)租金按3个月结算一次，被告中银公司应于结算第1个月之10日前(不含法定节假日)支付租金；(4)被告中银公司支付租赁保证金人民币320,516.23元；(5)被告中银公司承租期间不得改建或毁坏房屋结构，如需添置设备及进行装修，需事先向原告提出书面申请；(6)原告同意被告中银公司基于经营需求可部分转租；(7)被告中银公司逾期不足额支付租金15日以上、或者未经原告同意擅自改变房屋用途或改变经营范围、或者未征得原告同意改变房屋用途并致房屋损坏、或者因被告中银公司原因造成房屋主体结构损坏，如发生上述情形之一，原告可提前终止合同并要求被告中银公司赔偿一切实际损失；(8)被告中银公司未征得原告书面同意或者超出原告书面同意范围及要求装修房屋或者增设附属设施，原告可要求被告中银公司恢复房屋原状并赔偿损失；(9)被告中银公司逾期付租，则每逾期1日按当年租金日标准之3倍向原告支付违约金。2007年8月18日，被告中银公司与被告中青旅公司签订《租赁合同》一份，被告中银公司将承租之系争房屋全部转租予被告中青旅公司，《租赁合同》中租赁双方权利义务与《房屋租赁合同》约定内容一致。被告中青旅公司承租后，又将系争房屋按照不同部位分别再行转租予包括另外10位被告在内之其他租户。2010年7月5日，被告中银公司出具《委托书》，称系争房屋由被告中银公司向原告承租并交由被告中青旅公司进行经营，被告中银公司就此委托被告中青旅公司向原告直接支付租金，并由原告将租金发票直接出具予被告中青旅公司。租赁期间，被告中青旅公司仅向原告付租至2014年9月。虽经原告催缴，被告中银公司及被告中青旅公司均未再履行付租义务。
另查明：系争房屋内现有部分面积被转租用以开办超市及经营火锅店。针对超市，原告在2013年6月19日安全检查记录表中明确超市整改措施为“不许住人”。2014年10月17日，原告向被告中银公司发出整改函件中所称须落实整改内容为欠付租金、地下室三间仓库门口安装电表不符合要求、办公楼存在租户使用大功率生活电器情形、擅自转租、经转租之新承租人资料不齐、就安全监管未指定专人配合进行安全检查工作。2015年11月19日，原告致被告中银公司整改函件中所称须落实整改内容为(1)欠付租金；(2)底楼大厅存在简易超市之违章搭建，此项改变出租房屋用途须征得原告书面同意；(3)火锅店已开张，按照合同约定此办公楼不包括用以餐饮，而火锅店之日常消防安全监管处于无管理状态。原告就此作出整改措施为加强管理、杜绝安全隐患。2016年1月25日，原告向被告中银公司发出《解除合同通知书》，称因被告中银公司在履约期间存在欠租、改变房屋用途及破坏房屋结构等严重违约情节，故原告决定提前解约，同时要求被告中银公司在收讫通知后支付欠租并办理解约后相关手续。次日，被告中银公司收讫解约通知。现原告以被告中银公司收讫解约通知后，未予办理解约后续事宜为由起诉来院，要求确认原告与被告中银公司所签《房屋租赁合同》于2016年1月26日予以解除、要求被告中银公司支付自2014年10月起所欠租金人民币5,240,522.75元、要求被告中银公司就延迟付租按银行同期贷款利率4倍偿付至实际付款日止之逾期付租违约金、要求所有被告将租赁房屋返还予原告且被告中银公司对系争房屋予以恢复原状、要求所有被告按每日每平方米人民币1.65元向原告支付自2016年1月27日起至实际返还房屋日止之房屋使用费。
再查明：被告中青旅公司向被告中银公司承租系争房屋后即将系争房屋分别转租予其他被告，其他被告承租后均按约履行各自付租义务。另原告所称火锅店，至今未能成功申办经营证照。
审理中，被告中青旅公司表示愿意代被告中银公司向原告支付所欠租金并偿付逾期付租违约金。经被告中青旅公司核算，截至2016年5月30日止，被告中银公司应付原告租金为人民币6,941,183.97元，截至该日按银行同期贷款利率4倍计算之逾期付租违约金为人民币1,227,973.56元。另经原告核算，上述租金及违约金具体数额应为人民币6,941,179.70元及人民币1,217,168.91元，两项合计为人民币8,158,348.61元。2016年5月18日，被告中青旅公司将人民币8,158,348.61元付至本院代管款帐户内。
以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、准予变更登记通知书、《房屋租赁合同》、《租赁合同》、委托书、整改函件、解除合同通知书、快递发送凭证、被告中银公司提供的安全检查记录表、原告及被告中青旅公司对截至2016年5月30日止租金及违约金之核算确认、被告中青旅公司代管款支付凭证以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。
本院认为：本案所涉《房屋租赁合同》系签约方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原告及被告中银公司作为签约方均应恪守合同约定义务。根据《房屋租赁合同》约定，被告中银公司如未能足额付租超过15日、或者改变房屋结构、或者改变房屋用途，原告可解除合同。原告现诉请要求解除合同之理由即为上述三项。针对拖欠租金一节，审理中，被告中青旅公司请求代被告中银公司向原告支付所欠租金并偿付违约金，从而以抗辩原告之合同解除权。对此，原告在庭审中陈述被告中青旅公司曾接受委托代被告中银公司向原告支付租金，故被告中银公司之欠租行为实际系因被告中青旅公司未履行代付租金义务所致，被告中青旅公司就此无权行使代偿请求权。对于原告陈述意见，鉴于代偿请求权设立目的系为保护无过错次承租人之合法权益，而被告中青旅公司在租赁期间存在未予按约付租之过错，如被告中青旅公司系最后手之次承租人，则被告中青旅公司确已无权行使代偿请求权。但结合本案，被告中青旅公司向被告中银公司承租系争房屋，之后又将系争房屋分别转租予其他被告，而其他被告作为最后手之次承租人，其他被告在承租期间并无违约情节，且均按约向被告中青旅公司履行付租义务。在此情形下，如要求其他被告基于最后手之次承租人身份代被告中银公司向原告支付欠租及违约金，从而以此抗辩原告合同解除权，则势必极大加重其他被告之付款负担，其他被告为维持合同继续履行而付出之代价显然过大。反之，如因被告中青旅公司存在履约过错而拒绝其代被告中银公司偿付合同债务，则势必损害其他被告作为最后手次承租人之合法权益，亦不利于合同之稳定性。综上，如允许被告中青旅公司代为清偿被告中银公司之合同债务，从而抗辩原告合同解除权，则可保护其他被告之合法权益、有利于合同稳定性，亦可保障原告合同债权之实际实现。审理中，被告中青旅公司实际代被告中银公司将截至2016年5月30日止欠付原告之租金及所涉违约金均付至本院代管款帐户内，由此，原告要求解约之欠租理由已经不再成立。针对改变房屋结构一节，原告就被告中银公司进行违章搭建并损坏房屋结构并未提供充足证据以证明，对于原告所称开设超市，即使开设超市改变房屋结构、或者改变房屋用途、或者确实事先未经原告书面同意，但根据原告安全检查记录表相关记载内容，原告在2013年6月既已知晓超市开设并提出相关整改意见，而原告在之后合理期限内并未以超市开设改变房屋结构、用途或者未经原告事先书面同意为由行使合同解除权，就此，原告就开设超市一节已不再享有合同解除权。针对改变房屋用途一节，原告所述系指部分房屋用以经营火锅店，鉴于原告目前未能证明火锅店在审理期间仍继续经营，再则，因火锅店未能成功申办经营证照，故通过工商部门即可有效阻止火锅店进行经营，即可阻止改变房屋用途之情形实际发生。综上，原告以被告中银公司改变房屋结构或改变房屋用途作为合同解除理由，显然均无法成立。鉴此，本院对原告要求确认原告与被告中银公司所签《房屋租赁合同》已予解除之诉请依法予以驳回。对于原告诉请之租金及违约金，鉴于被告中青旅公司已将该款付至本院代管款帐户内且明确系代被告中银公司清偿《房屋租赁合同》项下之合同债务，故本院对原告该项诉请亦依法予以驳回。鉴于原告与被告中银公司所签《房屋租赁合同》继续履行，故本院对原告基于合同解除而提起之返还房屋、恢复原状及支付房屋使用费诉请均依法予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告上海市城市建设设计研究总院要求确认其与被告上海中银建设置地有限公司就上海市黄浦区西藏南路XXX号房屋所签《上海市房屋租赁合同》予以解除及要求支付租金、支付违约金、返还房屋、恢复房屋原状、支付房屋使用费的诉讼请求。
案件受理费人民币48,483.70元(原告上海市城市建设设计研究总院已预付)，由被告上海中银建设置地有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 严 奇
审 判 员 李 慧
人民陪审员 方少华
二〇一六年五月三十日
书 记 员 虞扬扬
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
……
