常州金坛天鹅喷灌机械有限公司
***、***等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
江苏省常州市金坛区人民法院
民 事 判 决 书
（2021）苏0413民初3986号
原告：***，男，1950年3月17日出生，汉族，住常州市金坛区。
原告：***，女，1953年12月10日出生，汉族，住常州市金坛区。
两原告共同委托诉讼代理人：范培军，江苏常金律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：颜文欣，江苏常金律师事务所实习律师。
被告：潘仁明，男，1951年6月1日出生，汉族，住常州市金坛区。
被告：***，女，1951年12月23日出生，汉族，住常州市金坛区。
第三人：江苏省金坛喷灌机厂，注册号×××96，住所地常州市金坛区尧塘街道汤庄沿河西路70号。
法定代表人：嵇国俊。
第三人：常州金坛天鹅喷灌机械有限公司，统一社会信用代码913204137228168533，住所地常州市金坛区尧塘街道汤庄沿河西路70号。
法定代表人：虞育芳。
委托诉讼代理人：尤忠全，男。
第三人：常州市金坛区尧塘街道办事处，统一社会信用代码193204820141394763，住所地常州市金坛区尧塘街道尧塘集镇。
法定代表人：韦国猛，该办事处主任。
委托诉讼代理人：汪磊，江苏剑群律师事务所律师。
原告***、***与被告潘仁明、***，第三人江苏省金坛喷灌机厂（以下简称金坛喷灌机厂）、常州金坛天鹅喷灌机械有限公司（以下简称天鹅喷灌机公司）、常州市金坛区尧塘街道办事处（以下简称尧塘街道办事处）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告***及两原告共同委托诉讼代理人范培军，被告天鹅喷灌机公司的委托诉讼代理人尤忠全，第三人尧塘街道办事处的委托诉讼代理人汪磊两次庭审均到庭参加诉讼；两原告共同委托诉讼代理人范培军颜文欣第二次庭审到庭参加诉讼；被告潘仁明、***，第三人金坛喷灌机厂经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告***、***向本院提出诉讼请求：1.判令被告潘仁明、***立即办理坐落于常州市金坛区××路××室不动产登记手续，并登记至潘仁明、***名下；第三人对上述义务均应予配合、协助；2.判令被告潘仁明、***在完成上述第一项不动产初始登记手续后协助原告办理常州市金坛区××路××室不动产的变更登记手续，并变更登记至两原告名下；3.本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：1995年5月10日被告将坐落于金坛虹桥路72幢丁单元109室商品房（现编号己改为46幢109室）作价人民币4万元转让给原告，原告于当日将4万元房款支付给了被告，交易双方于同日签订契约一份。契约签订当日房屋交付给原告，并由原告占有使用上述房屋至今。经原告了解，案涉房屋原系金坛喷灌机厂所有，并由金坛喷灌机厂转让给***夫妇，至今未办理过户登记手续。而金坛喷灌机厂为集体所有制企业，主管部门为金坛市汤庄乡人民政府，2009年1月16日金坛喷灌机厂己被市场监督管理局吊销，截止目前未进行清算。另据了解，1998年汤庄镇被撤销，并入尧塘镇，2007年，水北镇与尧塘镇合并成立新的尧塘镇，2015年，尧塘镇撤销，设立了尧塘街道办事处。原告方认为：原告按照房屋买卖协议约定履行付款义务后，两被告除应按约定交付房屋外，还应配合原告办理产权变更登记手续，现案涉房屋具备过户条件，两被告应按照约定办理房屋产权的初始登记手续，并在此后及时协助将案涉房屋过户至原告名下，据此，特诉至法院，望判如所请。
被告潘仁明、***未作答辩。
第三人金坛喷灌机厂未作陈述。
第三人天鹅喷灌机公司述称：就本案房屋买卖纠纷一案，我公司不应该承担任何责任。当时金坛喷灌机厂出具了说明将房屋卖给了被告，至于原被告之间的房屋购买纠纷，由原被告之间去解决。我公司系金坛喷灌机厂改制而来，但在2000年改制过程中没有涉及到涉案房屋的产权和任何资料，我公司对该房屋及所涉纠纷一概不知，也没有义务来协助办理产权事宜。
第三人尧塘街道办事处述称：我办事处不存在协助义务。案涉房屋买卖系原被告于1995年进行，合同订立时原告应当审查被告对于案涉房屋是否享有所有权，是否已经办理了产权登记，包括房产证、土地证，但原告怠于行使上述义务，导致无法办理产权变更手续，存在重大过错，金坛喷灌机厂已按照当时政策要求出具了将房屋产权转移给被告***的证明，已完成了相应义务，不应再承担所谓的协助义务。我办事处与案涉房屋买卖无任何关系，仅是作为金坛喷灌机厂的主管单位，对于其民事权益的处理不存在任何协助义务。
经审理查明：
金坛喷灌机厂为集体所有制企业，成立于1992年5月，登记主管部门为金坛市汤庄乡人民政府，汤庄乡后改为汤庄镇，汤庄镇后并入尧塘镇，尧塘镇后改为尧塘街道办事处。2000年，金坛喷灌机厂改制为天鹅喷灌机公司，但因“遗留问题待处理”，金坛喷灌机厂未注销，现工商登记经营状态为“吊销”。改制过程中，金坛市市属工业企业改制领导小组于2000年11月30日形成坛企改字（2000）第7号会议纪要，记载“会议决定拟将企业非经营性资产从经营资产中剥离出来，由市工业资产经营公司负责管理”。2000年12月12日，金坛市公有资产管理委员会与金坛喷灌机厂收购委托人签订《产权转让协议书》，记载“乙方收购金坛喷灌机厂的产权后，将承担金坛喷灌机厂的一切债权债务”。天鹅喷灌机公司庭审中称改制时未接手下述住房。
金坛喷灌机厂原有坐落于××路××幢××住房（6套住房均登记在一本房屋所有权证中，房屋所有权证号为“常金字第010748号”，发证日期1989年12月9日；无土地使用权证）。1993年因住房制度改革，金坛喷灌机厂欲将其中109室住房分配给职工束天和（以“优惠出售公有住房”的形式），束天和未办理“优购”手续，而经手将该109室住房出卖给了***。1993年9月18日，金坛喷灌机厂出具《说明》一份，载明“县房管所：我厂决定将虹桥新村72幢109＃房出售给***，特此说明，请贵所予以办理房产权转移等手续”。其后，束天和将该房屋及房屋所有权证交付***、潘仁明夫妇（二人于1978年登记结婚）。1995年5月10日，***又将上述房屋以4万元的价格出卖给***，双方当日签订《契约》一份，并约定“过户中的一切费用均由买主自负”，***按约支付了购房款，***、潘仁明夫妇在契约签订当日将该房屋及房屋所有权证、金坛喷灌机厂出具的《说明》交付***、***夫妇（二人于1977年登记结婚），***、***夫妇占有使用（含出租）该房屋至今。该房屋公安登记编号现已改为“虹桥路46-109室”（***提供的“居民电费缴费卡”记载为“虹桥路46-109”）。
坐落于××路××幢××住房中除案涉房屋外，金坛喷灌机厂已于1993年将其中4套分别出售给了田国荣、王瑞法、谢连富、石传庆（该四人购买该住房时均系金坛喷灌机厂职工，以“优惠出售公有住房”的形式买卖），于1997年将其中1套出售给了冯维平（冯维平非金坛喷灌机厂职工，以签订《买卖房产协议书》的形式买卖）。该5套住房分别办理了房屋所有权证（登记于买受人名下），房屋坐落分别登记为“虹桥46-乙单元-104”“虹桥路46-208”“虹桥路46-209”“虹桥路46-309”“虹桥路46-205”。该5套住房买受人均申请了土地使用权登记，《土地登记申请书》或土地使用权证均记载“使用权类型”为“划拨”。
上述事实，有房屋所有权证、证明书、房屋买卖契约、收条、电费缴费卡、营业执照、房屋出租治安许可证、结婚证、不动产登记信息查询资料、工商登记信息资料、企业改制资料等证据材料及当事人陈述在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。本案中，金坛喷灌机厂职工束天和经手，将金坛喷灌机厂名下坐落于虹桥路南端西侧72幢109室（现虹桥路46-109室）房产转让给***，金坛喷灌机厂出具了含有房产转让内容的说明，应认定该房屋买卖双方为***（买方）和金坛喷灌机厂（卖方），该买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效；***在取得该房屋后与***签订《契约》，将该房屋以合理价格转让给***，该买卖合同也系当事人真实意思表示，应属合法有效。现***已按合同约定支付了购房款，并占有使用该房屋二十余年，作为出卖人的***及作为前手出卖人的金坛喷灌机厂均应协助***办理产权过户手续。但本案中因历史遗留问题金坛喷灌机厂仅取得了房屋所有权的原始登记，并未取得土地使用权的原始登记，而目前我国已施行“房地一体”的产权登记模式（即土地使用权和房屋所有权合并登记），两被告及金坛喷灌机厂将该房产过户给***客观上不能实现，有待金坛喷灌机厂取得土地使用权登记后方可办理，而金坛喷灌机厂办理案涉房屋的土地使用权原始登记及如何办理已超出原告诉讼请求，也超出了本案审理范围，***可通过其他合法途径另行主张。
综上，原告***与***、***与金坛喷灌机厂关于虹桥路南端西侧72幢109室（现虹桥路46-109室）的房屋买卖合同为有效合同，***已按合同约定支付了购房款，***及其配偶***有权占用使用该房屋，但现有条件下因客观原因无法办理三者之间的不动产过户手续，故对两原告的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：
驳回原告***、***的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告***、***承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。
审 判 长 王 磊
人民陪审员 谭菊生
人民陪审员 柯 楠
二〇二一年十月二十五日
书 记 员 姬小莉
