呼和浩特市随和物业服务有限责任公司与内蒙古工大建筑设计有限责任公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

呼和浩特市新城区人民法院 民事判决书 （2018）内0102民初2275号 原告：呼和浩特市随和物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区。 法定代表人：**日古楞，系公司总经理。 委托诉讼代理人：***，系公司员工。 被告：内蒙古工大建筑设计有限责任公司，住所地呼和浩特市。 法定代表人：**举，系公司董事长。 委托诉讼代理人：***，**，内蒙古超伦律师事务所律师。 原告呼和浩特市随和物业服务有限责任公司（以下简称随和物业）与被告内蒙古工大建筑设计有限责任公司（工大设计公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告随和物业法定代表人**日古楞及其委托诉讼代理人***，被告委托诉讼代理人***、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告随和物业向本院提出以下诉讼请求:判令被告支付原告如下费用：1、被告给付自2015年11月1日至2017年11月1日物业服务费316000元；2、被告给付自2015年11月1日至2017年11月1日垃圾清运费3660元；3、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2015年11月1日，原告与呼和浩特市新城区东方文苑业主委员会签订了《物业服务委托合同》，并为东方文苑住宅小区提供了物业服务。被告一直享受着物业服务，但被告拖欠物业费、垃圾费共计319660元。原告曾多次与被告协商、催缴，要求被告付清所有物业费和垃圾清运费，但被告至今未付清所欠物业费。 被告工大设计公司辩称，一、原、被告之间不存在物业服务合同法律关系。被告工大设计公司所有商业楼系东方文苑小区之外的单独定向开发商品房，为小区外围临街独栋商业写字楼，面向市政街道，不在小区内开展经营活动，不属于东方文苑小区物业服务管理区域内。在原告与东方文苑业委会签订的《物业服务委托合同》中第四条约定：“商业物业（收费由乙方和商铺自行协商）”，体现小区外围商业物业服务需双方自行协商并确定，但原、被告双方从未就物业服务进行过协商，原告亦从未给被告提供过物业服务，原、被告没有建立物业管理服务合同关系，原告无权诉求相应物业费及垃圾清运费。二、原告从未向被告提供过任何物业服务。首先，被告自2012年入住以来，东方文苑小区前期物业服务企业长城物业公司等从未向被告提供服务并主张物业费，被告亦从未作为东方文苑小区业主行使过任何法律赋予的业主权利。被告商业楼内部及周边环境卫生、秩序管理、设备维护等物业服务公司均由其自行负责。其次，《物业服务委托合同》中约定的服务内容也均围绕住宅小区展开，并没有关于商业物业服务的内容。最后，小区日常管理区域外的商业房是否应当缴纳物业费，需要看是否享受到相应的物业管理服务，所谓物业服务收费，只能在产生了物业服务之后，才可以收取。三、原告关于物业费、垃圾清运费的计算方式及数额亦无合同和事实依据。首先，《物业服务委托合同》第四条约定商业部分物业费由原告与商业楼楼主自行协商，但双方就物业服务单价等任何事项并未协商一致，其按照2.5元单价及自己凭空想象的建筑面积所计算的物业服务费无任何事实和合同依据。其次，原告第一、二项诉讼请求相互冲突和矛盾，计算依据和方式过于随意。退一万步来讲，被告水电均系通过东方文苑小区管网连接，相应水电费等均由被告直接向收费部门直接缴纳，原告亦无代收代缴事实和必要，原告也从未就水电部门公共设施进行过维修和养护，而是直接由水电管理部门提供修护。即使提供过水电的日常看管，被告也应仅按照物业服务收费办法等所规定的各项费用中分摊一小部分日常看管费用。四、原告第一、二项诉求所列费用欠缺法律规定的审批和政策支持。 本院经审理认定事实如下：1、原告提供《呼和浩特市东方文苑住宅小区物业服务委托合同》，证明原告具有合法服务资质，对东方文苑小区提供物业服务，服务期为2015年11月1日至2018年10月31日止。被告对该合同不予认可，称原告物业服务类型为住宅小区，被告不属于原告物业服务范围。该合同对原告提供物业服务范围、物业管理服务内容、物业服务收费标准作出了约定，本院对该合同予以采信；2、原告提供收据，证明被告支付物业费用及原告物业支出费用，被告对电费真实性认可，对其他票据不认可。2016年4月27日收据、2016年12月8日收据载明被告向原告交纳2016年度物业费2万元、2017年度物业费3万元，本院对该收据予以采信，对其他收据拟证明问题不予采信；3、原告提举工作记录表、外来车辆登记、消防检查表、保洁区域、图纸、巡逻登记表、保安交接班、照片，证明尽到物业服务，被告对上述证据不予认可，服务内容都是住宅小区，没有外围商业楼，本院对与本案的关联性不予采信；4、被告申请证人出庭作证，证明被告具有独立的保洁人员，证人证言与被告商业楼建筑情况及承办人查看的实际情况相符，故本院对证人证言予以采信。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告是具有物业服务资质的公司，根据原、被告提交的证据，原告2015年11月1日至2018年10月31日为东方文苑小区提供物业服务，被告系东方文苑小区临街商业楼。根据本案承办人在办理案件过程中到实地查看的情况，被告系临街商业写字楼，写字楼大门面向街道，被告具有独立出入的大门及地下停车场，与该小区业主不共用小区院门及安保服务，且被告商业楼保洁服务由被告自己负责，并未接受《呼和浩特市东方文苑住宅小区物业服务委托合同》第二条中约定的原告提供的清洁卫生、绿化养护和管理、车辆行驶、停放和门禁管理等物业服务。但被告现用水电均系通过东方文苑小区管网连接，并不完全具有独立性，被告亦认可共有管网的事实，故被告应就共用设施的维护及管道清理等物业服务内容交纳适当物业服务费。原告请求被告支付自2015年11月1日至2017年11月1日物业服务费316000元，结合被告向原告实际交纳2016年度物业费2万元、2017年度物业费3万元情况，本院认定由被告向原告缴纳2015年11月1日至2017年11月1日物业费3万元。被告请求原告支付2015年11月1日至2017年11月1日垃圾清运费3660元，未提供证据予以佐证，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告内蒙古工大建筑设计有限责任公司支付原告呼和浩特市随和物业服务有限责任公司从2015年11月1日至2017年11月11日止物业服务费3万元，于本判决生效之日起十五日内履行完毕； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取3442元，由原告呼和浩特市随和物业服务有限责任公司负担3119元，被告内蒙古工大建筑设计有限责任公司负担323元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇一八年七月十七日 书记员　　毛卉彤 附：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》： 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《物业管理条例》： 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业合同约定的内容。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》： 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业 服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》： 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。