某某市随和物业服务有限责任公司、内蒙古工大建筑设计有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

****市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内01民终2494号 上诉人（原审原告）：****市随和物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区****市新城区构建街幸福小区9号楼6层5**17号。 法定代表人：**日古楞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，内蒙古铭川律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：内蒙古工大建筑设计有限责任公司，住所地内蒙古自治区****市新城区苏雅拉巷11号东方文苑商业4号楼。 法定代表人：**举，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，内蒙古超伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，内蒙古超伦律师事务所律师。 上诉人****市随和物业服务有限责任公司（下称随和物业公司）因与上诉人内蒙古工大建筑设计有限责任公司（下称工大设计公司）物业服务合同纠纷一案，双方均不服****市新城区人民法院（2018）内0102民初2275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人随和物业公司法定代表人**日古楞、委托诉讼代理人***、上诉人工大设计公司委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 随和物业公司上诉请求：1.请求人民法院依法撒销****市新城区人民法院（2018）内0102民初2275号民事判决，并依法支持随和物业公司诉讼请求；2.一审、二审诉讼费均由工大设计公司承担。事实和理由：一、一审法院认定基本事实不清。随和物业公司提供的证据有《****巿东方文苑住宅小区物业服务委托合同》、图纸、维修记录、维修、服务照片、费用票据、物业费票据等明确表明工大设计公司属于东方文苑住宅小区商业4号商铺。《物业服务合同》里也明确规定商业物业费标准为2.5元每月平方米。物业公司只负责公共区域的卫生和日常维护管理，工大设计公司不应以自己有清洁工，或有个下夜的老人就否认随和物业公司提供的物业服务。所有的公共设施设备管网都是共用的，因此，工大设计公司与东方文苑住宅小区是不可分割的关系。工大设计公司人分别于2016年1月27日和2016年12月8日分别交纳过20000元和30000元物业服务费，这就表明工大设计公司承认随和物业公司提供的服务。一审判决认定工大设计公司面向街道，有独立的大门是独立物业的认定错误。二、原审判决适用法律错误。原判认为工大设计公司面向街道，不在小区内开展经营活动，对合同不予认可驳回随和物业公司诉请，于法无据。原审认定的30000元标准不合理。三、一审判决中驳回的垃圾清运费3660元是不合理的，垃圾清运费是随和物业公司替垃圾转运站代收的，随和物业公司有权追收垃圾清运费。 工大设计公司辩称，随和物业公司与工大设计公司之间不存在物业服务法律关系，随和物业公司也未向工大设计公司提供过任何物业服务。随和物业公司从未提供过水、电、公共设施的维护及管道清理工作。工大设计公司的办公楼是工大设计院设计的临街的商业写字楼，写字楼大门面向街道，独立于东方文苑住宅小区。随和物业公司仅是基于水、电、设施均公共用途共同的使用和管理，随和物业公司无权以工大设计公司共用水、电、公共设施为由主张物业费。 工大设计公司上诉请求：1.请求人民法院依法撒销****市新城区人民法院（2018）内0102民初2275号民事判决第一项，并依法改判驳回随和物业公司诉讼请求；2.一审、二审诉讼费均由随和物业公司承担。事实和理由：1、一审判决已认定工大设计公司所有房屋系临街商业写字楼，写字楼大门面向街道，工大设计公司具有独立出入的大门和地下停车场。与东方文苑住宅小区业主不共用小区院门及安保服务，且工大设计公司商业***等服务均自行负责，并未接受《****市东方文苑住宅小区物业服务委托合同》约定的物业服务。双方并未形成物业服务合同法律关系，随和物业公司亦未提供过任何物业服务，无权请求支付物业服务费用。2、工大设计公司现用水电系通过东方文苑小区管网连接，水电管网设施并非完全独立虽属客观事实，但随和物业公司从未就水电部分公共设施进行过维修和养护，相关水电公共设施均系由水电管理部门直接提供维护，其无权诉求该部分物业服务费用。2016年4月27日和2016年12月8日，工大设计公司迫于无奈向随和物业公司支付2016年度、2017年度的适当物业费。即使工大设计公司应就共用设施的维护及管道清理等物业服务内容支付适当物业服务费，亦已支付完毕。 随和物业公司辩称，从开发商提供的各项图纸及资料和《****市东方文苑住宅小区物业服务委托合同》等相关资料，可以看出工大设计公司属于《物业服务合同》管理服务范围内，工大设计公司应当缴纳物业服务费。一审没有进院内考察该房屋实际情况，一审认定事实实属片面。工大设计公司称具有独立出入的大门和地下停车场，与东方文苑小区不共用小区院门及安保服务，商业***等服务均由其自行解决，并未接受《物业服务合同》约定的物业服务。随和物业公司提供了各项物业服务。工大设计公司想要拥有独立的大门和地下停车场及自行聘请保洁员是工大设计公司自己的权力。但不能以此抗辩没有得到过随和物业公司的服务。工大设计公司不接受随和物业公司提供物业服务中部分物业服务项目，应该及时与随和物业公司沟通另行签订协议，而不是在随和物业公司已经履行完自己的义务时称不接受物业服务。工大设计公司现用污水管道及化粪池、水电消防管道、暖气管道等设施完全通过东方文苑小区连接，诉争小区内的所有水电暖等公共设施设备均由随和物业公司进行维修维护，随和物业公司一直以来从未懈怠，更从未对工大设计公司停水、停电，纯属污蔑。2015年10月份，随和物业公司接手东方文苑物业管理服务项目之后，工大设计公司分别于2016年4月27日和2016年12月8日缴纳2万和3万元的物业费共计5万元，尚欠316000元。工大设计公司缴纳两次物业费的行为，就已经认可《物业服务合同》及满意随和物业公司的物业服务。请求人民法院按照公平合理的原则驳回工大设计公司的上诉请求。 随和物业公司向一审法院起诉请求：判令工大设计公司支付随和物业公司如下费用：1、工大设计公司给付自2015年11月1日至2017年11月1日物业服务费316000元；2、工大设计公司给付自2015年11月1日至2017年11月1日垃圾清运费3660元；3、判令工大设计公司承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：1、随和物业公司提供《****市东方文苑住宅小区物业服务委托合同》，证明随和物业公司具有合法服务资质，对东方文苑小区提供物业服务，服务期为2015年11月1日至2018年10月31日止。工大设计公司对该合同不予认可，称随和物业公司物业服务类型为住宅小区，工大设计公司不属于随和物业公司物业服务范围。该合同对随和物业公司提供物业服务范围、物业管理服务内容、物业服务收费标准作出了约定，一审法院对该合同予以采信；2、随和物业公司提供收据，证明工大设计公司支付物业费用及随和物业公司物业支出费用，工大设计公司对电费真实性认可，对其他票据不认可。2016年4月27日收据、2016年12月8日收据载明工大设计公司向随和物业公司交纳2016年度物业费2万元、2017年度物业费3万元，一审法院对该收据予以采信，对其他收据拟证明问题不予采信；3、随和物业公司提举工作记录表、外来车辆登记、消防检查表、保洁区域、图纸、巡逻登记表、保安交接班、照片，证明尽到物业服务，工大设计公司对上述证据不予认可，服务内容都是住宅小区，没有外围商业楼，一审法院对与本案的关联性不予采信；4、工大设计公司申请证人出庭作证，证明工大设计公司具有独立的保洁人员，证人证言与工大设计公司商业楼建筑情况及承办人查看的实际情况相符，故一审法院对证人证言予以采信。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。随和物业公司是具有物业服务资质的公司，根据双方提交的证据，随和物业公司2015年11月1日至2018年10月31日为东方文苑小区提供物业服务，工大设计公司系东方文苑小区临街商业楼。根据一审承办人在办理案件过程中到实地查看的情况，工大设计公司系临街商业写字楼，写字楼大门面向街道，工大设计公司具有独立出入的大门及地下停车场，与该小区业主不共用小区院门及安保服务，且工大设计公司商业***服务由工大设计公司自己负责，并未接受《****市东方文苑住宅小区物业服务委托合同》第二条中约定的随和物业公司提供的清洁卫生、绿化养护和管理、车辆行驶、停放和门禁管理等物业服务。但工大设计公司现用水电均系通过东方文苑小区管网连接，并不完全具有独立性，工大设计公司亦认可共有管网的事实，故工大设计公司应就共用设施的维护及管道清理等物业服务内容交纳适当物业服务费。随和物业公司请求工大设计公司支付自2015年11月1日至2017年11月1日物业服务费316000元，结合工大设计公司向随和物业公司实际交纳2016年度物业费2万元、2017年度物业费3万元情况，一审法院认定由工大设计公司向随和物业公司缴纳2015年11月1日至2017年11月1日物业费3万元。随和物业公司请求工大设计公司支付2015年11月1日至2017年11月1日垃圾清运费3660元，未提供证据予以佐证，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、内蒙古工大建筑设计有限责任公司支付****市随和物业服务有限责任公司从2015年11月1日至2017年11月11日止物业服务费3万元，于本判决生效之日起十五日内履行完毕；二、驳回****市随和物业服务有限责任公司其他诉讼请求。 案件受理费收取3442元，由****市随和物业服务有限责任公司负担3119元，内蒙古工大建筑设计有限责任公司负担323元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院经查证与一审认定事实一致。 本院认为，本案系随和物业公司与工大设计公司间产生的物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为工大设计公司是否应向随和物业公司支付物业管理费及垃圾清运费。 虽然****市新城区东方文苑住宅小区业主委员会与随和物业公司签订的《****市东方文苑住宅小区物业服务委托合同》（下称《物业服务委托合同》）合法有效，但随和物业公司并未在此合同基础上进一步与工大设计公司针对物业服务范围及收费标准签订物业合同，也未提供证据证明由其主张的收费价格在提供服务之初已得到工大设计公司的认可。随和物业公司认可工大设计公司办公楼区域的清洁卫生、门禁管理等均由工大设计公司自行负责，随和物业公司仅提供公共区域的物业服务的事实。对此本院认为，工大设计公司并未基于《物业服务委托合同》与随和物业公司产生物业服务合同关系，也未接受随和物业公司对其办公楼的物业服务，涉案的《物业服务委托合同》价格标准不能约束工大设计公司。 庭审中，工大设计公司认可与东方文苑住宅小区其他建筑物存在共用管网的事实，且也曾因随和物业公司对小区共有管网进行维护而支付过部分物业费。本院对此认为，随和物业公司为东方文苑住宅小区提供物业服务，工大设计公司办公楼内部虽未接受过物业服务，但其所涉公用管网部分应向随和物业公司交纳适当物业服务费。一审法院在认可工大设计公司已经缴纳2016年度和2017年度共5万元物业费，并在此缴纳物业费的基础上，判决工大设计公司另行缴纳适当数额的物业服务费作为随和物业公司维护共用管网费用的补充并无不妥，本院予以确认。对工大设计公司诉称其已经缴纳涉案的2016年度和2017年度物业服务费，不应再就共用管网部分承担费用的理由，不予支持。 另，随和物业公司主张工大设计公司支付垃圾清运费3660元，因未提供证据予以证明其观点，应承担举证不能的责任。本院对其诉请工大设计公司支付垃圾清运费的诉请不予支持。 综上所述，****市随和物业服务有限责任公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6238元（随和物业公司已预交），由****市随和物业服务有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　吴　芳 审判员　　*** 二〇一八年十二月五日 书记员　　***