***与中昊天元资产管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民事判决书

（2018）京0105民初84494号

原告：***，女，1973年9月4日出生，汉族，住所北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：贺芳，北京市百瑞律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，北京市百瑞律师事务所律师。

被告：中昊天元资产管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街6号院1号楼3层301室。

法定代表人：**，男，1966年10月27日出生，汉族，系公司董事长，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：肖疆，北京市昆泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：彭淼，北京市昆泰律师事务所实习律师。

原告***诉被告中昊天元资产管理有限责任公司（以下简称中昊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序，由审判员***独任审判，公开开庭进行了审理。***的委托诉讼代理人贺芳、中昊公司的法定代表人**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1、请求确认***与中昊公司签订的《房屋租赁合同》于2016年10月19日解除。2、要求中昊公司支付违约金66726．78元。事实和理由：2015年4月24日***与中昊公司签订了《租赁合同》，中昊公司承租了***位于北京市朝阳区1303室（以下简称诉争房屋），承租期限自2015年5月1日起至2017年4月30日止，月租金61276．78元，***向中昊公司收取了一个月房租作为押金。租赁期内，中昊公司损坏租赁房屋前台大理石台面，***维修共花费3500元，中昊公司提前退租交接房屋时，丢失价值50元一张的门禁卡9张，价值1500元/套的U2门禁钥匙2把，价值共计1950元。以上费用***在中昊公司支付的押金中扣除，租赁合同解除时，剩余押金55826．78元。租赁期间，中昊公司提前退租，并于2016年10月19日搬离诉争房屋，该行为构成违约，应当按照约定向***支付两个月的房租作为违约金，***在扣除剩余押金后，中昊公司仍需向***支付违约金66726．78元。

中昊公司辩称，不同意***的诉讼请求，合同的解除是双方口头达成了一致，通过交接单可以看出，双方达成了提前解除合同的一致意见，我方同意支付赔偿的大理石台面3500元，不同意赔偿门禁卡，我方确实丢失了门禁卡，但是不认可这个金额。解除合同是我方提出的，大概在交接前一个月，我们同时还通过了***的员工到场，当场确认了损失，在我们合同到期之前，***已经在对外招租了。如果法院认定我方违约，我认为原告主张的违约金金额过高，申请法院酌减，而且我认为押金折抵之后，足以弥补原告的损失。

本院经审理认定事实如下：***（甲方）与中昊公司（乙方）于2015年4月24日签订了《租赁合同》，约定由中昊公司承租***名下位于北京市朝阳区北苑路甲13号院2号写字楼1303室，承租期限自2015年5月1日起至2017年4月30日止，年租金735321．34元，押金为一个月租金61276．78元。该合同约定：“……7．3本合同自签订之日起，甲乙双方均不得擅自解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方当年度贰个月房租作为违约金。……11．2合同期届满后，或不论出现何种情况，发生乙方应予交还租赁房屋的情况，乙方需将租赁房屋恢复原状并交还甲方，并应保证交还的租赁房屋处于完好和可出租状态。……如因乙方原因造成设施损坏，甲方有权以押金冲抵维修费用，不足部分由乙方承担。”实际履行过程中，中昊公司于2016年10月19日搬离诉争房屋，双方于当天进行了交接，由刘威代***与中昊公司员工***签署了交接单，确认“欠房东9张门禁卡U2钥匙2把”以及“大理石前台台面损坏，乙方原因损坏，未修”。***与中昊公司双方均认可中昊公司搬离诉争房屋时，不存在拖欠***租金的情况。

庭审中，***提交发票一张、收据一张，证明其维修大理石台面的费用为3500元以及换锁及补卡费用为1950元。中昊公司认可大理石台面维修费并同意支付，认可换锁及补卡费收据的真实性，但不认可该笔费用的金额。***提交《解除合同告知函》，证明中昊公司提前解约的情况，中昊公司不认可该证据的真实性。***提交其委托***代为出租诉争房屋的授权委托书、***代其与北京天一博观城市规划设计有限公司于2015年1月1日签订的租赁合同，证明诉争房屋自中昊公司搬离后，空置了两个月，***存在损失，中昊公司认可该证据的真实性，不认可证明目的，不认可其给***造成了租金损失。

本院认为，***与中昊公司签订的《租赁合同》是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约诚信履行。本案中，双方约定的租赁期限为2015年5月1日起至2017年4月30日，***与中昊公司均认可中昊公司于2016年10月19日搬离诉争房屋，双方于当天进行了交接。中昊公司辩称其提出提前解除合同后双方口头达成一致，通过双方之间的交接单可以看出双方系合意解除合同。但双方之间的交接单仅能确认双方对诉争房屋及屋内设施设备进行了交付和接收，并不能直接认定为双方存在合意的意思表示，且中昊公司亦未提交证据证明双方协商一致解除合同，对于该抗辩意见本院不予采纳，双方之间的《租赁合同》应认定为系中昊公司表示不再履行合同于2016年10月19日搬离诉争房屋后，因不适宜继续履行而解除，***要求确认该合同于2016年10月19日解除的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。

对于***要求中昊公司支付违约金的诉讼请求，中昊公司提前解除合同，确属违反双方的约定，应当向***承担违约责任。现中昊公司主张违约金金额过高，申请本院予以酌减少。从***提交的证据来看，其与其他承租人另行签约的时间并非中昊公司所能掌控，其亦未提交其他证据证明由于中昊公司的违约行为给其的实际损失，故对于***主张的违约金金额本院酌定为61276．78元。关于中昊公司主张其交纳的押金足以弥补***损失一节，根据双方交接单，可以确认交接时中昊公司造成诉争房屋大理石台面受损、欠***9张门禁卡及U2门禁钥匙，中昊公司应当依照双方约定向***承担赔偿责任，从押金中扣除相关维修费用，***提交了维修大理石台面及换锁、补门禁卡的票据，本院予以确认，中昊公司在***处的押金扣除大理石台面维修费用3500元、换锁及补卡费用1950元后，剩余55826．78元。为减少双方当事人诉累，本院予以折抵后，中昊公司需向***支付违约金5450元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：

确认原告***与被告中昊天元资产管理有限责任公司于二零一五年四月二十四日签订的《租赁合同》于二零一六年十月十九日解除。

被告中昊天元资产管理有限责任公司于本判决书生效之日起五日内向被告***支付违约金五千四百五十元。

驳回原告***其他诉讼请求。

被告中昊天元资产管理有限责任公司如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费七百三十四元，由原告***负担六百七十四元（已交纳），由被告中昊天元资产管理有限责任公司负担六十元（原告***已交纳，被告中昊天元资产管理有限责任公司于本判决书生效之日起十日内支付给原告***）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判员***

二〇一八年十一月二十九日

书记员姜真