***与中昊天元资产管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民事判决书

（2018）京0105民初84493号

原告：***，男，1963年7月24日出生，朝鲜族，现住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：贺芳，北京市百瑞律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，北京市百瑞律师事务所律师。

被告：中昊天元资产管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街6号院1号楼3层301室。

法定代表人：**，男，1966年10月27日出生，汉族，系公司董事长，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：肖疆，北京市昆泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：彭淼，北京市昆泰律师事务所实习律师。

原告***诉被告中昊天元资产管理有限责任公司（以下简称中昊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序，由审判员***独任审判，公开开庭进行了审理。***的委托诉讼代理人贺芳、中昊公司的法定代表人**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1、请求确认***与中昊公司签订的《房屋续租协议》于2018年3月26日解除。2、请求判令中昊公司支付拖欠的2018年3月7日至2018年3月25日期间的租金50945.84元、滞纳金4648.8元、物业费2547.29元，共计58141.93元。3、判令中昊公司向***支付违约金106268.70元。事实和理由：2016年3月3日***和中昊公司签订了《租赁合同》，中昊公司承租了***位于北京市朝阳区北苑路甲13号院X室(以下简称诉争房屋)，承租期限自2016年3月3日起至2018年3月6日止，月租金81558.03元，***向中昊公司收取了一个月房租作为押金。2018年3月6日，***和中昊公司就租赁房屋签订《房屋续租协议》，续租期限为1年，自2018年3月7日至2109年3月6日止，年租金不变。签订后，中昊公司未履行该协议，截止至2018年3月25日，中昊公司仍未按照约定向***支付任何费用，***于2018年3月26日向中昊公司发出《租赁合同解除协议》，要求中昊公司于2018年3月26日前搬离诉争房屋，并向***支付2018年3月7日至2018年3月25日的拖欠的租金50945.84元、滞纳金4648.8元、违约金106269.64元，中昊公司于2018年3月26日搬离诉争房屋。按照合同约定，中昊公司应当向***支付两个月的房租为违约金，即163116.06元，中昊公司在***处有押金81558.03元，扣除双方约定的2016年滞纳金13212.18元和2017年滞纳金11499.49元，剩余押金为56846.36元，剩余这部分折抵违约金金额，所以要求对方向我方支付违约金106269.7元。

中昊公司辩称，不同意***的诉讼请求，***诉讼请求的计算没有问题，我也认可我们确实有未及时交纳租金的情况，我方拖欠了2018年3月7日止2018年3月25日的租金50945.84元和物业费2547.29元，而且双方确实约定了2016年和2017年因未及时交房租产生的滞纳金，但是我不认可2018年3月7日至2018年3月25日的滞纳金，因为***在2018年3月12日给我公司强行断电，导致公司无法经营，所以我们才没有交纳租金。我们确实有违约行为，但是还没有到解除合同的程度，我们应该3月6日交房租，但是***在2018年3月12日就给我们断电，一直断电断到我们走，如果他不给我断电，我肯定会在15天之内把拖欠的租金交了，但是因为他给我断电了，我没有办法经营。如果法院认定我方违约，***主张的违约金金额过高，申请法院酌减。

本院经审理认定事实如下：***与中昊公司于2016年3月3日签订了《租赁合同》，约定由中昊公司（乙方）承租***（甲方）名下位于的诉争房屋，面积为335.17平方米，租赁期限为2016年3月7日至2018年3月6日，年租金为978696.4元，押金为一个月租金81558.03元。租赁期间内，按照每平方米0.4元的标准，于每年4月7日前支付当年物业费48934.82元。该合同对于***解除权约定如下：“7.2.乙方下列行为之一的，甲方有权解除合同……7.2.5乙方未按合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金3‰作为滞纳金；逾期十五日仍未支付房租者，视为乙方自动退租，甲方有权立即解除本合同，并无条件收回房屋,并采取清空等相关措施，在此情况下甲方有权收取当年度贰个月房租作为违约金。……”上述合同履行完毕后，双方于2018年3月6日签订《房屋续租协议》，约定中昊公司续租诉争房屋，租赁期限为2018年3月7日至2019年3月6日止，年租金为978608.4元，付款期限为2018年3月6日前支付年租金978608.4元，2016年9月7日至2016年10月31日之间房租滞纳金为13212.18元，2017年9月7日至2017年10月23日期间房租滞纳金为11499.49元，该滞纳金从押金中扣除，剩余押金额为56846.36元，中昊公司应于2018年3月6日补交押金24711.67元，并于2018年3月6日按照每平米0.4元的标准交纳向***交纳2018年1月1日至2019年3月6日的物业费57649.24元，双方约定该续租协议其他条款仍按照原《租赁合同》执行并保持不变。实际履行该续租协议过程中，双方均认可中昊公司未向***交纳租金和物业费。***因中昊公司未按照约定支付租金，于2018年3月26日向中昊公司发出《租赁合同解除协议》，要求解除合同并要求中昊公司于2018年3月26日搬离诉争房屋，中昊公司收到该解除协议，并于2018年3月26日搬离了诉争房屋。

庭审中，***提交其与原子链（北京）科技有限公司（以下简称原子链公司）于2018年8月10日签订的《租赁合同》，证明诉争房屋自***搬离后存在5个月的空置期，给***造成了实际损失，中昊公司认可该证据的真实性，但其主张实际情况无法核实。

中昊公司提交北京自贡商会出具的证明信一份以及照片一张，证明因***给中昊公司断电、锁门，中昊公司才未交纳租金、搬离诉争房屋，***不认可上述证据的真实性。

中昊公司向本院申请调查令，前往上港（北京）物业管理有限公司调取诉争房屋于2108年3月12日停电的具体情况的资料或证明，上港（北京）物业管理有限公司向本院提供附件一份，说明如下：“我公司工作人员均在2018年3月12日当天未接到原2号楼1305室租户中昊天元资产管理有限公司的停电通知或保修记录，故此不能确定此户内是否停电或何种原因导致停电。正常情况下，业户如遇到户内跳闸停电，会致电写字楼前台，前台客服人员登记后报修到工程部，工程部师傅根据派工单到纤长进行维修和排查，且维修后由业户签字确认。我司核查后未发现有X室业户的报修记录和登记情况，故我司对其户内是否停电或其停电原因并不熟悉，不能出具任何证明。”双方均认可该证据的真实性。

本院认为，***与中昊公司签订的《租赁合同》、《房屋续租协议》是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约诚信履行。本案中，双方约定中昊公司应于2018年3月6日支付年租金978608.4元，未按合同约定支付的，应当逾期按日加付其月租金的3‰作为滞纳金，逾期十五日仍未支付的，***有权解除合同，并收取两个月租金作为违约金。中昊公司未按照约定支付租金已超过十五日，***于2018年3月26日向中昊公司发出《租赁合同解除协议》，中昊公司2018年3月26日收到《租赁合同解除》后于当日搬离诉争房屋，***要求确认双方《房屋续租协议》于2018年3月26日解除的诉讼请求，本院予以支持。

针对***要求中昊公司支付拖欠的2018年3月7日至2018年3月25日的租金、物业费的诉讼请求，中昊公司认可其拖欠***2018年3月7日至2018年3月25日的租金50945.84元、物业费2547.29元，中昊公司应当立即向***支付上述费用，该项诉讼请求，本院予以支持。

针对***要求中昊公司支付违约金的诉讼请求，中昊公司辩称，由于***给其断电，导致其无法经营，故其未于十五日内支付租金，但其未提交证据予以证明，对于该抗辩意见，本院不予采纳。中昊公司拖欠租金超过十五日，确属违反双方约定，应当向***承担违约责任，现中昊公司主张违约金金额过高，申请本院予以酌减。从***提交的证据来看，其与其他承租人另行签约的时间并非中昊公司所能掌控，亦未提交其他证据证明由于被告的违约行为给其造成的实际损失，故对于***主张的违约金金额本院酌定为81558.03元。考虑到中昊公司在***处有押金56846.36元，为减少双方当事人诉累，本院予以折抵后，中昊公司需向***支付违约金24711.67元。

针对***要求中昊公司支付滞纳金的诉讼请求，双方对于未按约定支付租金这一违约行为约定了不同条件下的违约金形式及金额。本案中，中昊公司未支付租金已超过十五日，应适用双方对于逾期支付租金超十五日的约定，而不再适用双方关于滞纳金的约定。且双方约定的该滞纳金，系对被告行为给原告造成损失的赔偿，本院已经支持了***部分金额的违约金，足以弥补***的损失，故对于***要求中昊公司支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》九十三条第二款，第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：

一、确认原告***与被告中昊天元资产管理有限责任公司于二零一八年三月六日签订的《房屋续租协议》于二零一八年三月二十六日解除。

二、被告中昊天元资产管理有限责任公司于本判决书生效之日起十日内向原告***支付租金五万九百四十五元八角四分、物业费二千五百四十七元二角九分，共计五万三千四百九十三元一角三分。

三、被告中昊天元资产管理有限责任公司于本判决书生效之日起十日内向原告***支付违约金二万四千七百一十一元六角七分。

四、驳回原告***其他诉讼请求。

被告中昊天元资产管理有限责任公司如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一千七百六十九元，由原告***负担八百九十一元四角七分（已交纳），由被告中昊天元资产管理有限责任公司负担八百七十七元五角三分（原告***已交纳，被告中昊天元资产管理有限责任公司于本判决书生效之日起十日内支付给原告***）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判员***

二〇一八年十一月二十八日

书记员姜真