***与中昊天元资产管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

(2019)京03民终4688号

上诉人（原审原告）：***，女，1973年9月4日出生。

委托诉讼代理人：马芳，北京市百瑞律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李之阳，北京市百瑞律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：中昊天元资产管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街6号院1号楼3层301。

法定代表人：王祥，总经理。

上诉人***因与被上诉人中昊天元资产管理有限责任公司（以下简称中昊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初84494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人***之委托诉讼代理人马芳、李之阳到庭参加诉讼，被上诉人中昊公司经本院合法传唤无故未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判中昊公司支付违约金66 726.78元；中昊公司承担本案两审的诉讼费。事实与理由：一、***与中昊公司在《租赁合同》中约定的违约金数额为两个月租金，远低于***的实际损失。二、一审判决适用法律错误。三、一审判决将已远低于实际损失的违约金又酌减，严重背离了《合同法》公平、诚实信用的基本原则，支持了违约行为，带来了负面影响。

中昊公司经本院合法传唤未到庭应诉。

***向一审法院起诉请求：1、请求确认***与中昊公司签订的《房屋租赁合同》于2016年10月19日解除。2、要求中昊公司支付违约金66 726.78元。

一审法院认定事实：***（甲方）与中昊公司（乙方）于2015年4月24日签订了《租赁合同》，约定由中昊公司承租***名下位于北京市朝阳区北苑路甲13号院2号写字楼×室（以下简称诉争房屋），承租期限自2015年5月1日起至2017年4月30日止，年租金735 321.34元，押金为一个月租金61 276.78元。该合同约定：“……7.3本合同自签订之日起，甲乙双方均不得擅自解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方当年度贰个月房租作为违约金。……11.2合同期届满后，或不论出现何种情况，发生乙方应予交还租赁房屋的情况，乙方需将租赁房屋恢复原状并交还甲方，并应保证交还的租赁房屋处于完好和可出租状态。……如因乙方原因造成设施损坏，甲方有权以押金冲抵维修费用，不足部分由乙方承担。”实际履行过程中，中昊公司于2016年10月19日搬离诉争房屋，双方于当天进行了交接，由刘某代***与中昊公司员工张某签署了交接单，确认“欠房东9张门禁卡 U2钥匙2把”以及“大理石前台台面损坏，乙方原因损坏，未修”。***与中昊公司双方均认可中昊公司搬离诉争房屋时，不存在拖欠***租金的情况。

一审庭审中，***提交发票一张、收据一张，证明其维修大理石台面的费用为3500元以及换锁及补卡费用为1950元。中昊公司认可大理石台面维修费并同意支付，认可换锁及补卡费收据的真实性，但不认可该笔费用的金额。***提交《解除合同告知函》，证明中昊公司提前解约的情况，中昊公司不认可该证据的真实性。***提交其委托李某代为出租诉争房屋的授权委托书、李某代其与北京天一博观城市规划设计有限公司于2016年12月9日签订的租赁合同，证明诉争房屋自中昊公司搬离后，空置了两个月，***存在损失，中昊公司认可该证据的真实性，不认可证明目的，不认可其给***造成了租金损失。

一审法院认为，***与中昊公司签订的《租赁合同》是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约诚信履行。本案中，双方约定的租赁期限为2015年5月1日起至2017年4月30日，***与中昊公司均认可中昊公司于2016年10月19日搬离诉争房屋，双方于当天进行了交接。中昊公司辩称其提出提前解除合同后双方口头达成一致，通过双方之间的交接单可以看出双方系合意解除合同。但双方之间的交接单仅能确认双方对诉争房屋及屋内设施设备进行了交付和接收，并不能直接认定为双方存在合意的意思表示，且中昊公司亦未提交证据证明双方协商一致解除合同，对于该抗辩意见法院不予采纳，双方之间的《租赁合同》应认定为系中昊公司表示不再履行合同于2016年10月19日搬离诉争房屋后，因不适宜继续履行而解除，***要求确认该合同于2016年10月19日解除的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。

对于***要求中昊公司支付违约金的诉讼请求，中昊公司提前解除合同，确属违反双方的约定，应当向***承担违约责任。现中昊公司主张违约金金额过高，申请法院予以酌减少。从***提交的证据来看，其与其他承租人另行签约的时间并非中昊公司所能掌控，其亦未提交其他证据证明由于中昊公司的违约行为给其的实际损失，故对于***主张的违约金金额法院酌定为61 276.78元。关于中昊公司主张其交纳的押金足以弥补***损失一节，根据双方交接单，可以确认交接时中昊公司造成诉争房屋大理石台面受损、欠***9张门禁卡及U2门禁钥匙，中昊公司应当依照双方约定向***承担赔偿责任，从押金中扣除相关维修费用，***提交了维修大理石台面及换锁、补门禁卡的票据，法院予以确认，中昊公司在***处的押金扣除大理石台面维修费用3500元、换锁及补卡费用1950元后，剩余55 826.78元。为减少双方当事人诉累，法院予以折抵后，中昊公司需向***支付违约金5450元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、九十一条之规定，判决：一、确认***与中昊天元资产管理有限责任公司于二零一五年四月二十四日签订的《租赁合同》于二零一六年十月十九日解除。二、中昊天元资产管理有限责任公司于判决书生效之日起五日内向***支付违约金五千四百五十元。三、驳回***其他诉讼请求。中昊天元资产管理有限责任公司如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。

本院认为: ***与中昊公司签订之《租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。各方当事人均应按照合同履行各自的义务。中昊公司虽称其与***合意解除合同，但并未就此提供充分证据。***已与中昊公司进行了房屋交接，但不能仅以交接行为确认双方已就合同解除的内容达成合意。现中昊公司于2016年10月19日搬离诉争房屋，以其行为表明不再履行合同，应属其单方解除合同之行为。一审法院确认2016年10月19日为双方合同解除之日并无不当。根据双方《租赁合同》约定“甲、乙双方均不得擅自解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方当年度贰个月房租作为违约金”。现中昊公司作为乙方，单方解除合同，应按照约定向***支付2个月房租作为违约金。中昊公司于一审庭审中申请就违约金进行调整。***已提交其与案外人另行签订之租赁合同作为证据以证明其损失远高于违约金之约定。中昊公司并未就***之损失数额及违约金过分高于***之实际损失的相关事实进行举证，中昊公司应承担举证不能之责任。一审法院根据中昊公司之申请酌定降低违约金标准，缺乏事实及法律依据，本院予以纠正。

综上所述，***的上诉请求成立，应予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、维持北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初84494号民事判决第一项；

二、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初84494号民事判决第二项、第三项；

三、中昊天元资产管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向***支付违约金六万六千七百二十六元七角八分。

中昊天元资产管理有限责任公司如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费734元，由中昊天元资产管理有限责任公司负担（于本判决生效之日起十日内交纳）。

二审案件受理费1348元，由中昊天元资产管理有限责任公司负担（于本判决生效之日起十日内交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　潘　蓉
审　　判　　员　　　陈　静
审　　判　　员　　　何灵灵

二○一九年三月二十九日

法　官　助　理　　　陈　雁
书　　记　　员　　　高　明
书　　记　　员　　　杨艳娇