某某与中昊天元资产管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

（2019）京03民终4667号

上诉人（原审原告）：***，男，1963年7月24日出生。

委托诉讼代理人：马芳，北京市百瑞律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李之阳，北京市百瑞律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：中昊天元资产管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街6号院1号楼3层301。

法定代表人：王祥，总经理。

上诉人***因与被上诉人中昊天元资产管理有限责任公司（以下简称中昊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初84493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人马芳、李之阳到庭参加诉讼，被上诉人中昊公司经本院合法传唤无故未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判中昊公司支付违约金106 269.7元；中昊公司承担本案两审的诉讼费。事实与理由：一、***与中昊公司在《租赁合同》中约定的违约金数额为两个月租金，远低于***的实际损失。二、一审判决适用法律错误。三、一审判决将已远低于实际损失的违约金又酌减，严重背离了《合同法》公平、诚实信用的基本原则，支持了违约行为，带来了负面影响。

中昊公司经本院合法传唤未到庭应诉。

***向一审法院起诉请求：1.请求确认***与中昊公司签订的《房屋续租协议》于2018年3月26日解除。2.请求判令中昊公司支付拖欠的2018年3月7日至2018年3月25日期间的租金50 945.84元、滞纳金4648.8元、物业费2547.29元，共计58 141.93元。3.判令中昊公司向***支付违约金106 269.70元。

一审法院认定事实：***与中昊公司于2016年3月3日签订了《租赁合同》，约定由中昊公司（乙方）承租***（甲方）名下位于北京市朝阳区×室（以下简称诉争房屋），面积为335.17平方米，租赁期限为2016年3月7日至2018年3月6日，年租金为978 696.4元，押金为一个月租金81 558.03元。租赁期间内，按照每平方米0.4元的标准，于每年4月7日前支付当年物业费48 934.82元。该合同对于***解除权约定如下：“7.2.乙方下列行为之一的，甲方有权解除合同……7.2.5乙方未按合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金3‰作为滞纳金；逾期十五日仍未支付房租者，视为乙方自动退租，甲方有权立即解除本合同，并无条件收回房屋,并采取清空等相关措施，在此情况下甲方有权收取当年度贰个月房租作为违约金。……”上述合同履行完毕后，双方于2018年3 月6日签订《房屋续租协议》，约定中昊公司续租诉争房屋，租赁期限为2018年3月7日至2019年3月6日止，年租金为978 696.4元，付款期限为2018年3月6日前支付年租金978 696.4元，2016年9月7日至2016年10月31日之间房租滞纳金为13 212.18元，2017年9月7日至2017年10月23日期间房租滞纳金为11 499.49元，该滞纳金从押金中扣除，剩余押金额为56 846.36元，中昊公司应于2018年3月6日补交押金24 711.67元，并于2018年3月6日按照每平米0.4元的标准交纳向***交纳2018年1月1日至2019年3月6日的物业费57 649.24元，双方约定该续租协议其他条款仍按照原《租赁合同》执行并保持不变。实际履行该续租协议过程中，双方均认可中昊公司未向***交纳租金和物业费。***因中昊公司未按照约定支付租金，于2018年3月26日向中昊公司发出《租赁合同解除协议》，要求解除合同并要求中昊公司于2018年3月26日搬离诉争房屋，中昊公司收到该解除协议，并于2018年3月26日搬离了诉争房屋。

庭审中，***提交其与原子链（北京）科技有限公司（以下简称原子链公司）于2018年8月10日签订的《租赁合同》，证明诉争房屋自***搬离后存在5个月的空置期，给***造成了实际损失，中昊公司认可该证据的真实性，但其主张实际情况无法核实。

中昊公司提交北京自贡商会出具的证明信一份以及照片一张，证明因***给中昊公司断电、锁门，中昊公司才未交纳租金、搬离诉争房屋，***不认可上述证据的真实性。

中昊公司向法院申请调查令，前往上港（北京）物业管理有限公司调取诉争房屋于2018年3月12日停电的具体情况的资料或证明，上港（北京）物业管理有限公司向法院提供附件一份，说明如下：“我公司工作人员均在2018年3月12日当天未接到原2号楼1305室租户中昊天元资产管理有限公司的停电通知或报修记录，故此不能确定此户内是否停电或何种原因导致停电。正常情况下，业户如遇到户内跳闸停电，会致电写字楼前台，前台客服人员登记后报修到工程部，工程部师傅根据派工单到现场进行维修和排查，且维修后由业户签字确认。我司核查后未发现有2-1305室业户的报修记录和登记情况，故我司对其户内是否停电或其停电原因并不熟悉，不能出具任何证明。”双方均认可该证据的真实性。

一审法院认为，***与中昊公司签订的《租赁合同》、《房屋续租协议》是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约诚信履行。本案中，双方约定中昊公司应于2018年3月6日支付年租金978 696.4元，未按合同约定支付的，应当逾期按日加付其月租金的3‰作为滞纳金，逾期十五日仍未支付的，***有权解除合同，并收取两个月租金作为违约金。中昊公司未按照约定支付租金已超过十五日，***于2018年3月26日向中昊公司发出《租赁合同解除协议》，中昊公司2018年3月26日收到《租赁合同解除协议》后于当日搬离诉争房屋，***要求确认双方《房屋续租协议》于2018年3月26日解除的诉讼请求，法院予以支持。

针对***要求中昊公司支付拖欠的2018年3月7日至2018年3月25日的租金、物业费的诉讼请求，中昊公司认可其拖欠***2018年3月7 日至2018年3月25日的租金50 945.84元、物业费2547.29元，中昊公司应当立即向***支付上述费用，该项诉讼请求，法院予以支持。

针对***要求中昊公司支付违约金的诉讼请求，中昊公司辩称，由于***给其断电，导致其无法经营，故其未于十五日内支付租金，但其未提交证据予以证明，对于该抗辩意见，法院不予采纳。中昊公司拖欠租金超过十五日，确属违反双方约定，应当向***承担违约责任，现中昊公司主张违约金金额过高，申请法院予以酌减。从***提交的证据来看，其与其他承租人另行签约的时间并非中昊公司所能掌控，亦未提交其他证据证明由于中昊公司的违约行为给其造成的实际损失，故对于***主张的违约金金额法院酌定为81 558.03元。考虑到中昊公司在***处有押金56 846.36元，为减少双方当事人诉累，法院予以折抵后，中昊公司需向***支付违约金24 711.67元。

针对***要求中昊公司支付滞纳金的诉讼请求，双方对于未按约定支付租金这一违约行为约定了不同条件下的违约金形式及金额。本案中，中昊公司未支付租金已超过十五日，应适用双方对于逾期支付租金超十五日的约定，而不再适用双方关于滞纳金的约定。且双方约定的该滞纳金，系对中昊公司行为给***造成损失的赔偿，法院已经支持了***部分金额的违约金，足以弥补***的损失，故对于***要求中昊公司支付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、九十一条之规定，一审法院判决：一、确认***与中昊天元资产管理有限责任公司于二零一八年三月六日签订的《房屋续租协议》于二零一八年三月二十六日解除。二、中昊天元资产管理有限责任公司于判决书生效之日起十日内向***支付租金五万九百四十五元八角四分、物业费二千五百四十七元二角九分，共计五万三千四百九十三元一角三分。三、中昊天元资产管理有限责任公司于判决书生效之日起十日内向***支付违约金二万四千七百一十一元六角七分。四、驳回***其他诉讼请求。中昊天元资产管理有限责任公司如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。

本院认为: ***与中昊公司签订之《租赁合同》、《房屋续租协议》系各方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。各方当事人均应按照合同履行各自的义务。中昊公司未按照约定支付租金已超过十五日，***于2018年3月26日向中昊公司发出《租赁合同解除协议》，中昊公司2018年3月26日收到《租赁合同解除协议》后于当日搬离诉争房屋，***要求确认双方《房屋续租协议》于2018年3月26日解除，一审法院予以支持并无不当。根据双方《租赁合同》约定“逾期十五日仍未支付房租者，视为乙方自动退租，甲方有权立即解除本合同，并无条件收回该房屋，并采取清空等相关措施，在此情况下甲方有权收取当年度贰个月房租作为违约金”。现中昊公司作为乙方，未按照约定支付租金已超过十五日，应按照约定向***支付2个月房租作为违约金。中昊公司于一审庭审中申请就违约金进行调整。***已提交其与案外人另行签订之租赁合同作为证据以证明其损失远高于违约金之约定。中昊公司并未就***之损失数额及违约金过分高于***之实际损失的相关事实进行举证，中昊公司应承担举证不能之责任。一审法院根据中昊公司之申请酌定降低违约金标准，缺乏事实及法律依据，本院予以纠正。

综上所述，***的上诉请求成立，应予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、维持北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初84493号民事判决第一项、第二项；

二、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初84493号民事判决第三项、第四项；

三、中昊天元资产管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向***支付违约金十万六千二百六十九元七角；

四、驳回***的其他诉讼请求。

中昊天元资产管理有限责任公司如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1769元，由***负担50元（已交纳），由中昊天元资产管理有限责任公司负担1719元（于本判决生效之日起10日内交纳）。

二审案件受理费1783元，由中昊天元资产管理有限责任公司负担（于本判决生效之日起10日内交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　潘　蓉
审　　判　　员　　　陈　静
审　　判　　员　　　何灵灵

二○一九年三月二十九日

法　官　助　理　　　李　君
书　　记　　员　　　高　明
书　　记　　员　　　杨艳娇