济南君冠机动车检测有限公司与山东盛顺装饰有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省济南市历城区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鲁0112民初9659号

原告：济南君冠机动车检测有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370112096084076J。

法定代表人：王宇，总经理。

委托诉讼代理人：刘甲，山东舜天律师事务所律师。

被告：山东盛顺装饰有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370112614141035G。

法定代表人：***，总经理。

被告：***，男，1966年11月14日出生，汉族，住济南市。

二被告共同委托诉讼代理人：贾思敏，山东国曜律师事务所律师。

二被告共同委托诉讼代理人：李偃平，山东国曜律师事务所实习律师。

原告济南君冠机动车检测有限公司（以下简称君冠检测公司）与被告山东盛顺装饰有限公司（以下简称盛顺装饰公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，君冠检测公司于2019年11月12日申请追加***作为被告参与诉讼，本院依法予以追加。君冠检测公司于2019年11月21日向本院申请财产保全，冻结了盛顺装饰公司以及***的相关银行账户。本案依法适用简易程序，于2019年12月4日、2019年12月14日公开开庭进行了审理。原告君冠检测公司的法定代表人王宇及其委托诉讼代理人刘甲，被告***及被告盛顺装饰公司、***的共同委托诉讼代理人贾思敏、李偃平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

君冠检测公司向本院提出诉讼请求：1.判令***、盛顺装饰公司支付君冠检测公司补偿款1686200元；2.诉讼费用由盛顺装饰公司、***承担。本案在审理过程中，君冠检测公司将要求***、盛顺装饰公司支付补偿款的数额变更为731700元。事实与理由：2014年1月10日，***以盛顺装饰公司名义与君冠检测公司签订《土地使用权租赁合同》，君冠检测公司租赁盛顺装饰公司位于济南市历城区港沟街道办事处港沟村村北、旅游路以南20000平方米的土地用于经营。合同约定履行期间遇政府拆迁时，地上建筑物的补偿款中除君冠检测公司新建办公宿舍楼的补偿归盛顺装饰公司所有外，其他补偿均由君冠检测公司享有。2018年，济南市政府因历城区港沟街道文体旅游城项目开发需要，对涉案土地进行征收，并向***补偿2678525元，其中包括乙方新建办公宿舍楼补偿款992325元，以及围墙与路面补偿款1686200元。根据合同约定，围墙与路面补偿款应由君冠检测公司享有，但盛顺装饰公司、***拒绝将上述款项支付给君冠检测公司，故特向法院提起诉讼，望判如所请。

盛顺装饰公司、***共同辩称，一、涉案围墙实际已在2004年建成，并在2013年前完成了全面场地除树坑外的路面硬化，其所有权归属于盛顺装饰公司、***。从2003年至2019年的遥感记录图上可以看出，涉案围墙、路面设计完成时间早于盛顺装饰公司、***与君冠检测公司签订租赁合同的时间。由此可以看出，涉案围墙、路面并非君冠检测公司在承租后建设的，而是由盛顺装饰公司、***建设完成，所有权归盛顺装饰公司、***享有；二、君冠检测公司要求盛顺装饰公司、***返还围墙、路面拆迁补偿款的请求既无事实依据，也无法律基础，应驳回其诉讼请求。根据《土地管理法实施条例》第二十六条明确规定，地上附着物补偿费归所有者所有。涉案围墙、路面属地上附着物，是由盛顺装饰公司、***建设的。征收补偿的对象为建筑物所有人，而盛顺装饰公司、***与君冠检测公司系租赁关系，君冠机动车检测公司并非是围墙、路面的承建人，涉案围墙、路面拆迁补偿款应归盛顺装饰公司、***，故君冠检测公司要求盛顺装饰公司、***返还涉案围墙、路面的拆迁补偿款无事实依据，也不符合法律规定。

经审理本院认定事实如下：

1、2014年4月10日，盛顺装饰公司作为甲方与君冠检测公司作为乙方签订《土地使用权租赁合同》一份，约定：一、租赁土地基本情况：甲方将位于济南市历城区港沟街道办事处港沟村村北、旅游路以南（旅游路与港九路路口东500米路南）的土地，不到20000平方米，租赁给乙方使用。二、租赁期限：该地块租赁期为十年，自2014年4月10日起至2024年4月10日止。三、租金及缴纳：第一年为乙方建设期，年租金为40万元；第二、三、四年，每年租金50万元，共计150万元；第五、六、七年，每年租金为60万元，共计180万元；第八、九、十年，每年租金为70万元，共计210万元。本合同十年租期，租金共计580万元。乙方按年度向甲方缴纳租金，本合同签订后，乙方向甲方一次性支付第一年租金40万元。以后每年4月10日前乙方向甲方缴纳下年租金。乙方逾期缴纳时，按年租金3%计算日违约金向甲方支付。如乙方逾期一个月未缴纳租金，甲方有权解除合同，乙方自动并在第二个月内退出完毕，乙方向甲方支付违约金。四、甲方确认本合同所涉及出租的土地使用权是其合法拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵；不存在债权、债务争议。五、乙方承租土地必须进行合法经营，否则甲方有权收回土地使用权并终止合同。六、乙方在租赁经营期间因生产经营发生的事故及造成他人伤害的，由乙方承担相关责任，与甲方无关。七、地上建筑物约定：乙方所租用土地现有的地上附属物，甲方同意乙方予以拆除，并根据经营需要搭建生产车间及办公、职工宿舍等生产、生活配套建筑。本合同签订后，乙方自行协调政府有关部门进行合法施工。在租赁期内，因不可抗力致使本合同无法履行时，本合同自行终止，双方承担各自损失。如遇政府规划改造拆迁时，地上建筑物的补偿款项中，乙方新建办公宿舍楼补偿归甲方所有，乙方其他的生产设施、设备及建筑物补偿均由乙方获得。合同期满后乙方新建办公宿舍楼乙方保持建筑物完整交甲方，归甲方所有。乙方其他生产设施设备及建筑物甲乙双方协商补偿，如协商不成乙方自行在两月内自行处置。八、本合同争议解决方式：甲乙双方如发生争议，应协商解决，协商不成的，任何一方可向土地所在地人民法院提起诉讼。盛顺装饰公司与君冠检测公司均在该合同上加盖公司公章。

2、2018年5月28日，济南市历城区港沟街道文体旅游城建设指挥部（甲方）（以下称港沟指挥部）与***（乙方）签订港沟村拆迁补偿协议一份，该协议约定：一、经审核确定甲方需拆除乙方正式房屋面积757.5平方米，补偿费795375.00元；其他地上附着物补偿费1686200.00元，合计2481575.00元。二、甲乙双方签订拆迁补偿协议后，乙方应于2018年5月30日前将原房屋及其他地上附着物拆除完毕。验收合格后，按非住宅正式房屋面积，每平方米给予10-50元的奖励费。三、签订协议时，乙方的集体土地使用证原件或用地协议由甲方收回注销或废止。四、协议签订、房屋及地上附着物拆除验收合格后，15日内甲方应付乙方以上款项。”。港沟指挥部在该协议上加盖公章，***在该协议上签字并按捺手印。

3、2018年5月28日，港沟指挥部向户主***出具《港沟村非住宅补偿支付单》（表六），该表载明：“正式房屋补偿总面积757.5㎡，补偿标准1050元/㎡，拆迁补偿费795375.00元，拆迁奖励费159075.00元，拆迁奖励费（50元/㎡）37875.00元，合计992325.00元；地上附着物拆迁补偿费1686200.00元，合计1686200.00元。以上补偿费合计2481575.00元，补偿及奖励总计2678525.00元。”港沟指挥部在该支付单上加盖公章。同日，港沟指挥部向***出具编号为GF-039的港沟村地上附着物结算表一份，其中载明围墙（乱石基砖墙高）2.5m，补偿标准为300元/m，725米为217500元；水泥路面90元/㎡，16200㎡为1458000元；化粪池100元/m3，27m3为2700元。低压线路带线2000元/杆，4杆8000元，以上合计金额为1686200元。***作为产权人或户主在该结算表上签字,***对该结算表载明的补偿对象、数量、款项数额均无异议，并认可其收到该结算表中载明的补偿款1686200元，并在庭审中陈述该结算表中予以补偿的围墙、地面、原有的化粪池系其个人出资所建，该补偿款系补给***个人的，其亦以个人名义领取，与盛顺装饰公司无关。君冠检测公司当庭认可该结算表中围墙725米、低压线路带线4根系盛顺装饰公司所建，相应的725米围墙补偿款217500元、低压线路带线补偿款8000元不再主张权利。

4、涉案租赁的土地已被政府部门拆迁后使用。

对有异议的事实认定如下：

关于***收取编号GF-039港沟村地上附着物结算表中化粪池补偿款2700元、水泥路面补偿款1458000元的归属认定。

1、化粪池补偿款2700元归属的认定。

***认可该结算表中化粪池系君冠检测公司所建，辩称涉案土地使用权租赁合同签订之前盛顺装饰公司有一个化粪池，君冠检测公司将原有的化粪池拆除，又建了一个新的化粪池，该化粪池的2700元补偿款应抵顶原化粪池，该2700元应归***所有。君冠检测公司对***的抗辩理由不予认可，并陈述其与盛顺装饰公司签订涉案土地使用权租赁合同时，从未约定用新建的化粪池来折抵旧的化粪池。经本院审查，***认可该结算表中化粪池系君冠检测公司所建，本院予以确认。根据君冠检测公司与盛顺装饰公司签订的《土地使用权租赁合同》第七条“如遇政府规划改造拆迁时，地上建筑物的补偿款项中，乙方新建办公宿舍楼补偿归甲方所有，乙方其他的生产设施、设备及建筑物补偿均由乙方获得。”之约定，君冠检测公司在签订该租赁合同之后新建的化粪池所得的补偿款2700元应归君冠检测公司所有。***辩称该化粪池的补偿款2700元应归其所有，未提供有效证据予以证明，本院不予采信。

2、水泥路面补偿款1458000元归属的认定。

君冠检测公司主张其与盛顺装饰公司于2014年4月10日签订涉案《土地使用权租赁合同》后，其进驻盛顺装饰公司所租赁的土地时地面已经有部分水泥路面，但已被前租赁用户全部毁坏，其将毁坏的水泥路面全部清理完毕，并重新建设办公宿舍楼、检测车间、业务大厅与厂区内全部的水泥路面，其所建的水泥路面就是结算表中载明的16200㎡水泥路面，根据双方签订租赁合同第七条的约定，该补偿款1458000元应归其所有。但因其与盛顺装饰公司之前系合作关系，只要求***、盛顺装饰公司支付该1458000元补偿款中的一半即729000元，但坚持其租赁土地水泥路面全部由其公司建设的事实。***、盛顺装饰公司对君冠检测公司的陈述不予认可，***辩称君冠检测公司只是对水泥路面修改了一部分，大概为二、三百平方，具体平方不能确定，因其不同意君冠检测公司对路面进行修改，君冠检测公司在原有的水泥地面上进行改动，所以该16200㎡水泥路面的补偿款应归其所有。君冠检测公司为证明16200㎡水泥路面系其铺设，提供该公司租赁涉案土地时从清理到铺设水泥路面的照片10张、通过其中信银行对公活期账户于2019年4月22日向案外人沈建华支付30万元、4月30日支付20万元、5月21日支付10万元，并同时向案外人王永7月7日支付4.5万元、3.85万元、1.65万元，于8月3日支付4.5万元的的银行交易明细。君冠检测公司法定代表人王宇通过中信银行于2015年1月30日向王永支付5万元、于2月15日支付5万元的银行交易明细，案外人苏宝玉（王宇的舅舅）通过中信银行帐户向王永于2016年6月12日、8月17日、9月9日分别支付3万元、1万元、19万元的银行交易明细，以上共计107.5万元。君冠检测公司并申请证人王绍君、刘怀海、王永出庭作证。盛顺装饰公司、***对以上证据质证后，对照片的真实性无异议，但认为照片仅能证明君冠检测公司对部分水泥路面进行了铺设，银行交易明细应提供铺设路面的合同、购买水泥路面的材料明细及资金流向的证据否则不予认可。对王绍君、刘怀海、王永出庭提供的证人证言不予认可。盛顺装饰公司、***为证明该16200㎡水泥路面系其所建，提供2011年至2014年遥感影像（港沟村局部）图打印件四张，主张涉案租赁合同签订之前水泥路面硬化已完成，并申请证人刘继海出庭作证。本院对君冠检测公司提供的铺设水泥路面的10张照片进行了编号，证人王绍君出庭作证称：“王永系其老板、沈建华系其二老板，沈建华在劳务市场找的本人，在2014年7、8月份其去照片一的施工现场时地面已很平整，是被挖掘机整理的土质地面没有水泥，只剩下铺设水泥路面了，先铺设厂房里面的路面、外面很大一个广场，不是一次铺设完的，是一条一条的铺设成的。本人系施工人员只负责铺设水泥地面，对铺设的面积不清楚，只是听沈建华说有30亩，铺设人员有六、七个人，干了大约五六十天。该照片一中新铺的水泥地面是我们干的，被土所压的地面是我们干的，右侧方停放黑色车辆的这一片也是我们干的，业务大厅前面的部分也是我们干的，检测线门口往前这一片也全是我们干的，且照片2、3、4中的地面均系我们铺设，我们在铺设过程中，***没有来阻止过我们”。证人刘怀海出庭作证称：“其与***、王宇均系朋友，其所在公司的一台挖掘机给君冠检测公司干活，主要对照片一中的厂子拆了一个房子，本人用挖掘机把混凝土路面被破坏后产生的建筑垃圾全部拉走，其进厂时有挖掘机的油锤击打路面产生的建筑垃圾，所有的水泥路面被油锤砸过，本人进厂时该照片一被土掩盖的部分是水泥路面，但被破碎过，右边黑色车辆停放的地方水泥地面全部被破碎过，检测车间门口以及业务大厅前面的部分水泥地面全部被打上眼了，该照片上有新水泥的地方本人没有在意”。证人王永出庭作证称：“其与沈建华系合作伙伴，君冠检测公司及王宇转给本人及沈建华的款项系人员工资及购买水泥混凝土的资金，苏宝玉转的款项是人员工资，也是尾款，共计100多万，具体数额记不清楚了。君冠检测公司与其公司签订了施工合同，沈建华骗了我的钱，公司没了，所以没有保留，双方所签合同主要是铺设照片一中的水泥地面。本人带着沈建华去照片一的工地找王宇时，该照片的空地全部被整平了，地上全是土。因我要带工人进厂干活所以核实了地面的情况，该照片一中检测线及业务大厅前面这一块、黑色车辆停靠的这一大片、被土压盖的地方以及有新水泥铺设的地方全是我们铺设的水泥地面”证人王永在庭审中当庭对照片一中其进行水泥铺设的范围用黑色记号笔进行圈注，其圈注的范围为君冠检测公司租赁土地后建厂的整个区域。盛顺装饰公司、***申请的证人刘继海出庭作证称：“其与***系叔兄弟，系君冠检测公司的职工，自该公司建厂到拆迁完均在该公司上班，君冠检测公司租赁涉案土地前驾校在2011年或2012年对30亩全部铺设了水泥地面，且至君冠检测公司建厂时水泥地面都是好的，君冠检测公司除了车间地面砸了重建，对照片一的检测线前方二层楼拆除后不到300平方及进厂时下坡的道系君冠检测公司重新铺设的水泥地面，其他地方都不是君冠检测公司铺设”，针对刘继海对照片一的陈述，本庭当庭向证人刘继海出示了照片二至照片十，刘继海对照片中君冠检测公司铺设水泥地面的情况又予以认可，并称因好几年了记不清楚了。本院当庭向证人刘继海出示照片十要求证人刘继海在君冠检测公司对所租厂房整修完毕的照片上指示出系该公司重新铺设的水泥地面范围，刘继海当庭拒绝指示。经本院审查，君冠检测公司提供的其租赁涉案土地铺设水泥路面过程的照片十张，盛顺装饰公司、***对真实性无异议，本院予以确认。君冠检测公司提供的照片十张与向沈建华、王永转款107.5万元的银行交易明细、证人王绍君、刘怀海、王永提供的证人证言相互印证，能够证明君冠检测公司租赁盛顺装饰公司出租的涉案土地后对厂区内的全部地面重新铺设了水泥。盛顺装饰公司、***提供遥感影像（港沟村局部）图辩称君冠检测公司从未对租赁土地的地面进行水泥的重新铺设，本院要求***本人到庭陈述，***到庭后认可君冠检测公司对部分地面进行了水泥的重新铺设，而对君冠检测公司提供的照片及证人证言不能发表明确的质证意见，且申请的证人刘继海出庭提供的证言前后相互矛盾，刘继海作为君冠检测公司的职工，自公司建厂至拆迁均在公司上班，却拒绝向本院指示公司建成后对水泥地面进行铺设的范围，盛顺装饰公司、***辩称涉案租赁土地君冠检测公司对地面仅铺设了一部分，抗辩理由不成立，本院不予采信。对涉案租赁土地上水泥地面的补偿款，根据双方签订《土地使用权租赁合同》的约定应归君冠检测公司所有。君冠检测公司自行放弃该补偿款的一半即主张水泥地面的补偿款729000元，系对其民事权利的处分，本院予以准许。

本院认为，盛顺装饰公司与君冠检测公司签订的《土地使用权租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制性规定，为有效合同，本院予以确认。盛顺装饰公司与君冠检测公司应按合同的约定履行自身的合同义务。根据《土地使用权租赁合同》第七条“如遇政府规划改造拆迁时，地上建筑物的补偿款项中，乙方新建办公宿舍楼补偿归甲方所有，乙方其他的生产设施、设备及建筑物补偿均由乙方获得”之约定，君冠检测公司在租赁盛顺装饰公司出租的土地后，添附了地上建筑物化粪池并对厂区内的地面重新铺设了水泥，该化粪池及水泥地面因政府规划被拆迁，所得的相应补偿款应归君冠检测公司所有。君冠检测公司主张化粪池补偿款2700元、水泥地面补偿款729000元应归其所有，有事实及法律依据，本院予以支持。根据《土地使用权租赁合同》第七条“乙方所租用土地现有的地上附属物，甲方同意乙方予以拆除，并根据经营需要搭建生产车间及办公、职工宿舍等生产、生活配套建筑”之约定，盛顺装饰公司、***关于君冠检测公司拆除原有化粪池及原有的水泥地面未经其同意，所得的补偿款应归***所有的抗辩理由，与该条款约定的内容不符，且盛顺装饰公司、***未提供证据证明在履约过程中与君冠检测公司对该条款进行了变更，对该抗辩理由本院不予采纳。***认可化粪池补偿款2700元、水泥地面补偿款1458000元均系其个人领取，并辩称原化粪池及原水泥地面均系其个人出资所建，故补偿款应归其个人所有。经本院审查，涉案补偿的化粪池及水泥地面均系君冠检测公司出资所建，***作为盛顺装饰公司的法定代表人却以个人名义领取该补偿款，应与盛顺装饰公司对君冠检测公司主张的补偿款承担共同的还款责任。综上，君冠检测公司要求盛顺装饰公司、***支付补偿款731700元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第二百二十三条第一款，《中华人民共和国公司法》第一百四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

被告山东盛顺装饰有限公司、***于本判决生效之日起十日内支付原告济南君冠机动车检测有限公司补偿款731700元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费11117元，减半收取5559元，保全费5000元，共计10559元，由被告山东盛顺装饰有限公司、***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。

审判员　　张俊丽

二〇二〇年二月十日

书记员　　张雨晴