庐山市建筑工程有限公司、***执行异议之诉二审民事判决书

江西省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）赣民终900号

上诉人（原审原告）：庐山市建筑工程有限公司，住所地：江西省庐山市南康镇秀峰大道**。

法定代表人：余建林，该公司董事长。

委托诉讼代理人：易云南，该公司项目部负责人。

委托诉讼代理人：郭斗清，江西顺合律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，汉族，1973年10月8日出生，住江西省庐山市。

委托诉讼代理人：万克，江西康润（庐山）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：江西勤德实业有限公司，住，住所地：江西省庐山市工业园/div>

法定代表人：蔡金磅，该公司董事长。

委托诉讼代理人：万鹏，该公司职员。

上诉人庐山市建筑工程有限公司（以下简称庐建公司）因与被上诉人***、江西勤德实业有限公司（以下简称勤德公司）执行异议之诉一案，不服江西省九江市中级人民法院（2019）赣04民初206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。庐建公司的委托诉讼代理人易云南、郭斗清，***及其委托诉讼代理人万克，勤德公司的法定代表人蔡金磅及其委托诉讼代理人万鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

庐建公司上诉请求:撤销原判，改判准许执行3#楼102、202、4#201、202、203、204号房产，并撤销一审法院（2019）赣04执民41号执行裁定，依法驳回***的起诉。事实和理由：庐建公司（2019）赣04执164号执行一案，因***提出异议，一审法院作出（2019）赣04执异41号裁定中止执行。因该裁定仅从程序上进行审查，对实体未作审查，导致该裁定存在重大错误。***在财产保全期间提出的执行异议，与在执行期间提出的执行异议，在法律上属于重复行为。而江西省庐山市人民法院（以下简称庐山法院）驳回了***对财产保全提出的执行异议，并告知其有权提起诉讼，但***未提起诉讼，该裁定已经生效。一审法院枉顾该事实，不仅受理了***的执行异议，且作出了与庐山法院相反的裁定，违反法律程序。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定，案外人对财产保全提出异议和在执行中提出的异议，属于同一事范畴。***在财产保全期间是针对实体权利提出的异议，该异议并非一审法院认定维持到生效文书执行止。最高人民法院相关判例，认定财产保全期间提出执行异议和执行期间提出执行异议，性质上均属于案外人异议，由执行机构审查，适用法律和程序一致，属同一事范畴，在财产保全法院驳回异议之后，不能再进行异议申请。故应撤销（2019）赣04执民41号执行裁定，驳回***的执行异议申请，尊重庐山法院作出的生效执行裁定，驳回***的起诉。***与勤德公司签订的《认购协议书》不是《商品房买卖合同》，亦不具备法律意义上的商品房买卖合同的性质。该认购书仅对房屋单价、定金进行了约定，而没有按《商品房销售管理办法》规定的主要进行约定，不符合法律意义上的“商品房买卖合同”。该认购书要求双方签订书面合同，但***与勤德公司并未签署，双方房屋买卖关系并未成立。本案现有证据表明，***与勤德公司仅达成购房意向，并没有达成购房合意，不能对抗庐建公司对标的物的执行。***所付款项均是支付给个人，并非购房款。从勤德公司出具的《收据》显示，***支付了3#101、102全部购房款，但***还购买了3#201、202、4#201、202、203、204房，该房无任何款项的支付凭证和收据凭证。《认购协议书》记载购房单价为13000元/平方米，3#101、102面积为110.13平方米，该房总价款应为：143.169万元，而《收据》记载的实际付款总额为250万元，相差100多万元，该差额可以肯定是***与勤德公司恶意串通，通过制造虚假买卖达到规避执行的目的。勤德公司在2017年10月20日的《收据》中，载明抵用弱电工程款，表明***与开发商存在其他法律关系。根据***所支付的款项可知，其应该知道购买房屋要签订《商品房买卖合同》，但在没有订立合同，且明知该两套房屋未备案在自己名下及涉案房产解封期间，仍未将案涉房屋办理备案登记的情况下，仍不断的将款项汇入私人账户，不符合正常的交易行为。***主张的3#楼101、201房，实际备案登记在案外人黄南平和黄银环名下，与***及勤德公司的主张不符。一审中，勤德公司陈述其将该房屋卖给了案外人黄南平和黄银环，该案外人卖给了***。后表示卖给案外人为虚假买卖，再次开庭时又表示是委托买卖。但一审判决书中对该事实不予涉及，直接认定3#楼101、201房为***购买，侵犯了他人的合法权益。备案合同约定第一层、第二层的房屋单价均为13988元/平方米，总款为190.09692万元，而《认购协议书》中约定单价第一层13000元/平方米、第二层4000元/平方米。备案合同中的付款方式为先付114.09692万元，剩余76万元向银行贷款，与***自述的全部为自付交易不符。可见，***与勤德公司签订的《认购协议书》及《收据》是虚假的。***表示其支付了3#101、201房的大部分购房款，且没有向银行贷款，但该两套房产已备案在两案外人名下，并办理了银行贷款，***的陈述虚构。一审中，***、勤德公司称是因为测绘原因导致不能办理备案，但庐建公司提供的证据表明，在当时的时间节点可以办理备案，后又改口称因办理了在建工程抵押而不能办理备案，前后矛盾。涉案房产至今为毛坯房，***没有占有使用，物业公司出具的证明表示该房屋并未交付。涉案房产存在在建工程抵押，勤德公司外债众多，已无法清偿相关债务，其欲通过假买卖达到规避执行的目的，损害庐建公司工程款优先权及银行抵押优先权。

***辩称，***并不否认2018年3月26日曾向庐山市人民法院就庐建公司申请保全勤德公司财产一案中提出书面异议，庐山法院作出（2018）赣0483执异2号执行裁定，驳回了***的异议请求。该异议申请与本案执行异议之诉并不冲突，且并非重复申请。***对庐山法院财产保全提出的异议，是依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百七十二条的规定提出的申请，该申请实质是对财产保全提出的复议。***提起本案异议之诉，是依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提出的。两者都是案外人异议，但却存在区别。在庐山法院是对财产保全措施提出的复议，在本案是对财产权益被执行提出的异议。***在庐山法院申请复议时，庐建公司与勤德公司仲裁案尚未结束，在一审法院申请执行异议时，庐建公司与勤德公司仲裁案已生效并在强制执行阶段。庐山法院复议后认为，涉案房屋的所有权的确认，不属于其执行程序审查的范围，还需要通过民事诉讼程序予以确认。***对于庐山法院所做出的程序审查结论未提出执行异议之诉，并不意味着***放弃了实体权利，一审法院审理本案并无不当。案外人很多时候对财产保全没有提出复议，但在强制执行阶段提出执行异议，该现象表明，这两者之间没有直接必然的非此即彼的关系，异议人在该两个阶段都能提出异议。庐建公司当庭变更诉讼请求，要求驳回***的起诉，违反程序。根据《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》第四条规定，案外人执行人异议之诉的理由必须是针对执行标的的实体权利提出，而不是针对执行行为提出。本案是针对实体权利提起的异议之诉，庐山法院是对执行程序的复议作出处理，在被驳回执行复议后，***向庐山法院申请确权，但该法院不予受理，并告知***通过执行异议之诉主张权利。***与勤德公司签订的《认购协议书》，实质是《商品房买卖合同》。从该认购书内容看，其已经对房屋的位置、面积、单价、总价等主要内容作出了明确约定。虽然所涉房屋没有进行备案登记，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，《认购协议书》实质是具有商品房买卖性质合同。***购买案涉房屋时，黄金锵是勤德公司天湖壹号项目负责人，勤德公司要求***将购房款支付至其指定的黄金锵账户中，符合合同约定和法律规定，没有损害第三人的利益，且黄金锵收取上述款项后，将该款项用于案涉房屋小区建设，***的付款行为应当予以认定。一审法院执行局在审查执行异议时，***已按该局要求，将未交清的购房尾款36.9万元汇至一审法院，至此***已付清了全部购房款。***向勤德公司支付购房款后，勤德公司向***出具了相应的《收据》，但因该《收据》无法填写所有所购房屋号，开票人为图方便，在《收据》上记载了3#101、102的字样，交款单位写明刘熔（***），收款事由写明购商铺定金或购房款，并加盖了公章。对于勤德公司而言，足以与其他购房人进行区别；对于***而言，能证明其已支付了相应的购房款即可。3#101、102作为八间房屋的唯一出入口，对八间房屋具有代表性，《收据》中所记载的3#101、102房，能够体现并代表八间房屋，不存在指示不清的问题。2017年10月20日的《收据》载明的抵用弱电工程款，是因为勤德公司指定***代其支付弱电工程款，勤德公司认可该款项作为***的购房款，该款项应作为***的购房款。案涉房屋被庐山法院查封前，勤德公司已将该房屋交付***，***已合法占有，且缴纳了物业费，***在对案涉房屋进行装修改造后，已使用了该房屋。涉案房屋未签备案合同的原因，是勤德公司在销售前就已将涉案房屋以在建工程抵押给了九江银行，且未解押。***多次催促签订合同，但终因勤德公司无法解决抵押贷款问题，使得《商品房买卖合同》无法网签。一审中，勤德公司对3#101、102房登记在黄南平和黄银环名下，提供了该两人的《说明》，该两间房屋原购买人为黄南平和黄银环，但由于该两人离开当地，委托勤德公司对该房产处理，勤德公司据此与***签订了《认购协议书》。案涉房屋价格变动，是市场原因造成的，且***是对包含上述两间房屋在内的八间房屋进行的购买，价格下调应属正常，并不存在虚假陈述、恶意串通的问题。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，***对案涉房产具有排除强制执行的权利，请求二审法院维持原判。

勤德公司辩称，庐建公司申请查封勤德公司财产保全，***曾向庐山法院提出异议，虽然该法院作出（2018）赣0483执异2号执行裁定，驳回了***的请求，但与本案针对庐建公司申请强制执行勤德公司案中执行异议并不冲突，并非重复审理。***对庐山法院诉讼保全的异议，属于对财产保全的复议，其依据来源于《最高人民法院关于适用的解释》第一百七十二条的规定。***提起本案执行异议之诉，是对强制执行过程中的实体权利提出的异议，其依据来源于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定。对庐山法院的执行复议和对一审法院的执行异议，两者都是案外人提出异议，但异议针对的对象不同、针对的行为不同、提出的阶段不同、适用的法律条文不同。该不同点表明，两者之间没有直接必然的非此即彼的关系，异议人在两个阶段均可以提出异议。本案中，勤德公司与***于2016年4月1日就天湖壹号房屋达成购买意向，***支付了133万元定金后，双方于2016年4月8日签订《认购协议书》，约定：勤德公司接受***认购勤德·天湖壹号3#101、102、201、201、4#201、201、203、204房屋（含登记在案外人黄南平和黄银环名下两间房屋），单价为一层13000元/平方米、二层4000元/平方米，总价为288.8888万元；***在签订本《认购协议书》后2017年1月30日前，携带本《认购协议书》、缴费凭证及有效身份证明等原件与勤德公司签订《商品房买卖合同》，逾期则视为***自动放弃上述商品房的优先认购权。该认购书签订后，***截至2017年10月20日，共计支付了252万元（其中转账209万元，现金支付43万元），占应购房款87%。以上款项全部支付给勤德公司指定收款人黄金铿，勤德公司向***开具了《收据》。2016年7月勤德公司将8间商铺交付给了***，***收房后即进行了改造，并于2017年3月1日向物业公司预交了0.3万元物业费。勤德公司将***8间房屋中原出售给黄南平和黄银环的2间办理了备案登记，其余部分因勤德公司无法归还抵押贷款及房屋面积测绘数据不确定问题，使得无法与***签订《商品房买卖合同》。但***与勤德公司签订的《认购协议书》，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的条件，且勤德公司已按约收受了全部购房款，应认定双方商品房买卖关系成立，案涉房屋已交付给了***，其已获取了该商铺完整的物权。庐山法院应庐建公司申请，对涉案房屋进行了财产保全，后对该房屋进行了解封，三个多月后再次对该房屋进行了查封。庐建公司主张***未在《认购协议书》约定的期限内及解封期间与勤德公司签订《商品房买卖合同》，认为***存在过错。由于查封、解封等法律文书均是向勤德公司送达，勤德公司不想让***等案外人知道其经营过程中的涉诉情况，有意回避、遮掩相关负面信息，故没有通知***等案外人在解封后完善相关手续，致使***对此毫不知情，故没有确定《商品房买卖合同》也在情理之中。《商品房买卖合同》的网签是有条件的，因勤德公司开发的楼盘在银行办理了在建工程抵押，开发商在出售房屋时，必须办理解压手续（归还借款），否则抵押权人不同意解押，无法网签。***虽多次催促订立《商品房买卖合同》，但终因勤德公司无法解决抵押的问题，造成无法订立《商品房买卖合同》，责任不在***，属勤德公司的责任。勤德公司使用黄金铿个人账户收取购房款，是勤德公司的公司行为，该行为虽不规范，但不影响***支付购房款的真实性，且黄金铿已将所收款项全部用于勤德公司。一审法院在审查执行异议期间，***已按一审法院的要求将未交清的购房尾款36.9万元一次性汇至一审法院，案涉房屋的购房款在本案一审法院立案前已全部支付完毕。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，双方间的《认购协议书》应当认定为《商品房买卖合同》，案涉房屋在2016年10月已经交付***，在2017年8月14日才被庐山法院保全。庐建公司执行勤德公司的标的为1700余万元，通过拍卖勤德公司资产已获得1890余万元款项，该款项已满足该执行标的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，***请求排除执行，具有事实基础，符合法律规定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

庐建公司向一审法院起诉请求：准许执行天湖壹号小区3#楼102、202，4#楼201、202、203、204房。

一审法院查明，庐建公司在其与勤德公司因工程款纠纷仲裁期间，向庐山法院申请财产保全，该院于2017年8月11日作出（2017）赣0483财保3号民事裁定书，裁定：查封勤德公司价值2000万元的天湖壹号处房产，查封期限为三年。该院于2017年8月14日作出（2017）赣0483财保48号协助执行通知书，要求庐山市房地产管理局查封勤德公司所有的天湖壹号1#楼102、3#楼102、202、4#楼201、202、203、204等房产。庐山市房地产管理局于当日查封了上述房产。庐山法院于2017年9月4日作出协助执行通知书，对上述房产解除了查封。2017年10月24日庐山法院作出（2017）赣0483执保58号协助执行通知书，查封了案涉房产。2018年3月26日***对案涉房产的查封，向庐山法院提出异议，该院审查后作出（2018）赣0483执异2号执行裁定，认为***是否拥有案涉房屋所有权的确认，不属于该院执行程序审查的范围，当事人、案外人可通过民事诉讼程序进行确认。据此驳回***的异议请求。2019年5月6日九江仲裁委员会作出（2017）九仲裁字第47号裁决书，裁决：一、勤德公司于裁决书生效之日起十日内向庐建公司支付尚欠工程款1509.93503万元及垫资利息200万元，合计1709.93503万元；二、庐建公司在1509.93503万元范围内对所施工工程折价、变卖或者拍卖时价款享有优先受偿权；三、驳回庐建公司其他仲裁请求。该裁决书已经发生法律效力。因勤德公司未履行裁决书确定的义务，庐建公司向一审法院申请执行，一审法院执行过程中，***于2019年7月31日对一审法院执行勤德公司案涉房产提出书面异议。一审法院于2019年9月10日作出（2019）赣04执异41号执行裁定书，裁定中止对被执行人勤德公司名下天湖壹号3#102、202、4#201、202、203、204房产的执行。庐建公司对该裁定不服，提起执行异议之诉。

另查明，2016年4月1日***与勤德公司就天湖壹号房屋达成购买意向，***向勤德公司支付定金10万元，同年4月7日***再次向勤德公司支付定金123万元，2016年4月8日勤德公司与***签订《认购协议书》，约定：勤德公司接受***认购勤德·天湖壹号3#102、202、201、202、4#201、202、203、204房屋，建筑面积一层为110.13平方米，二层为366.39平方米；一层单价为13000元/平方米，二层单价为4000元/平方米，优惠后最终认购价为288.8888万元；***签订本认购书时，自愿缴付购房定金140万元，以取得上述商品房的认购权，并在双方签订《商品房买卖合同》时直接抵作购房款；***在签订本认购书后至2017年1月30日前，应携带本认购书、缴费凭证及有效身份证明原件到勤德公司指定地点签订《商品房买卖合同》，逾期则视为***自动放弃上述房屋的优先认购权，购房定金作为违约金用以补偿勤德公司的损失，且勤德公司有权将上述房屋另售他人，不需另行通知；及其他相关内容。该认购书签订后，***向勤德公司即支付了7万元补足了定金140万元款项，后***陆续向勤德公司支付购房款，截至2017年10月20日，共计支付了252万元。上述付款均支付到勤德公司指定的账户，勤德公司向***出具了相应金额的购房《收据》。勤德公司于2016年6月向***交付了涉案房产钥匙，***于2017年3月1日向小区物业公司预交了0.3万元物业费。2019年9月3日***按一审法院的要求，将案涉房产的剩余购房款36.9万元交付执行局。案涉房产在2017年8月14日后一直处于法院查封、解封、再查封状态。2019年11月16日勤德公司出具《关于***在本公司所购房屋未及时网签备案合同等情况的说明》，证明案涉房产未办理权属登记手续，系勤德公司责任，与***无关。

一审法院认为，关于审理本案执行异议之诉程序是否违法的问题。本案中，庐建公司主张***先后在庐山法院和一审法院对案涉房产重复提出执行异议，一审法院（2019）赣04执异41号执行裁定系重复作出，程序违法。经查，在庐建公司与勤德公司因工程款纠纷仲裁期间，庐山法院对案涉房屋进行了财产保全，***对该财产保全不服提出异议。庐山法院作出的财产保全措施，系为保障生效法律文书得以顺利有效执行而作出的，其效力应维持到生效法律文书执行时止，该裁定并不是对案涉房屋进行实体处置，不产生房产权属变更的法律后果。根据《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的》第二条“当事人对仲裁机构作出的仲裁裁决或者仲裁调解书申请执行的，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地的中级人民法院管辖”的规定，一审法院系案涉仲裁裁决的执行法院。在执行中，***作为案外人，对案涉房屋的实体权利提出异议，并未违反法律规定，一审法院经审查作出（2019）赣04执异41号执行裁定，庐建公司不服该裁定提起执行异议之诉，符合《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》第四条“案外人、申请执行人提起执行异议之诉的理由必须是针对执行标的的实体权利提出异议，而不是针对执行行为提出异议”的规定，本案执行异议之诉程序合法。

关于庐建公司提出的准许执行案涉房屋的诉讼请求是否有依据的问题。经查，***与勤德公司于2016年4月8日就案涉房屋签订了《认购协议书》，该认购书对房屋位置、面积、价格等进行了明确的约定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该《认购协议书》应认定为“商品房买卖合同”。***在案涉房屋被法院查封前已合法占有了该房屋，已按合同约定支付了大部分价款，且将剩余价款按一审法院要求交付执行。案涉房屋未办理过户登记，系勤德公司造成的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，***具备该条款规定的四个必备情形，对案涉房产享有排除强制执行的民事权益。一审法院作出中止对被执行人勤德公司名下天湖壹号3#楼102、202、4#楼201、202、203、204房的执行裁定，于法有据。庐建公司主张准许执行的诉请，与事实不符，于法无据，不予支持。

据此判决：驳回庐建公司的诉讼请求。案件受理费21231元，由庐建公司负担。

二审中，勤德公司围绕争议焦点提供以下证据：2016年、2017年勤德公司的部分财务记帐凭证、转帐现金收入传票、一哈转账凭证、付款申请表等；证明***支付的款项，均是支付给公司负责人黄金铿个人，黄金铿收款后均用于公司的案涉项目的支出，其收款***的款项，是代表勤德公司的行为。庐建公司质证认为：黄金铿本人因为天湖一号项目有众多官司，其与其他公司之间也有往来，且该证据中很多没有黄金铿的签字，对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议。***质证认为：对该证据的真实性、关联性、合法性无异议，***是根据勤德公司的指示，向黄金铿的账户支付购房款的，对于勤德公司的财务是否规范，***无法控制。本院认为：该证据系对勤德公司一审中提供证据的补强证据，该证据表明黄金铿所收取***的购房款，均已转入勤德公司账户，***向勤德公司支付了购房款，本院对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认。

二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，关于一审法院审理本案执行异议之诉是否存在程序违法的问题。本案中，庐建公司在与勤德公司仲裁诉讼过程中，申请庐山法院对案涉房屋进行了查封，***对该查封提出异议，庐山法院经审查，在驳回对***异议的同时，认为对案涉房屋所有权归属的认定，不属于庐山法院执行财产保全程序审查的范围，***可通过民事诉讼程序对所查封的案涉房屋的产权归属进行确认。庐山法院在执行裁定中的上述表述表明，其所作出的（2018）赣0483执异2号执行裁定书，对案涉房屋的所有权的归属并没有进行实体上的确认，而是在财产保全的程序上对***的异议申请予以了驳回，同时告知当事人对案涉房屋所有权的确认，可按诉讼程序另行主张。由于该裁定作出时，庐建公司与勤德公司的仲裁案尚未结束，***选择在仲裁裁决作出并交付执行期间，对案涉房屋所有权的归属提出执行异议之诉，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，故一审法院审理***提出的本案执行异议之诉并无不当。庐建公司主张***向庐山法院提出的执行异议之诉后，不能对同一事实再提起执行异议之诉。***在庐山法院所提起的执行异议，被庐山法院限定为对财产保全程序上的诉讼，庐山法院对案涉房屋所有权并没有进行实体审理，而是要求***等当事人另行提出执行异议之诉。一审法院审理***提起的执行异议之诉，是对案涉房屋归属进行的实体审理,该实体审理与庐山法院对财产保全的程序审理并不矛盾，庐建公司主张一审法院不能审理本案的理由不能成立，本院不予采纳，一审法院对本案进行审理，并不违反诉民事讼程序。

关于***对案涉房屋是否享有阻却庐建公司执行的问题。经审理查明，***与勤德公司于2016年4月8日就案涉房屋订立了《认购协议书》，确定了***所认购案涉房屋的位置、面积、价格等内容，***在之后将约定的购房款全部支付完毕（包括一审法院释明后支付的36.9万元）。根据《认购协议书》的内容及***支付购房款的情况可知，***与勤德公司虽未签订《商品房买卖合同》，但双方签订的《认购协议书》内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且***已将购房款全部支付给了勤德公司，***与勤德公司所订立的《认购协议书》，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，一审法院将该认购书认定为“商品房买卖合同”并无不当，本院予以维持。庐建公司主张***支付的款项是向黄金铿个人支付的，不是购房款。由于黄金铿当时是案涉项目的负责人，本案证据表明，***支付的购房款，均是通过向黄金铿支付后，再由黄金铿用于案涉项目建设，故***支付的购房款虽是支付给黄金铿个人，但勤德公司承认该款项实际是支付给了勤德公司，一审法院认定***向勤德公司支付了案涉房屋的全部购房款并无不当，本院予以维持。***在案涉房屋被庐山法院查封前，已占有了该房屋，且向物业公司支付了物业费，并对房屋进行了改造、装修（在法院查封后停止了装修）。由于案涉房屋在勤德公司向九江银行贷款时办理的在建工程抵押，在案涉房屋抵押期间，勤德公司与***无法订立《商品房买卖合同》，即使在案涉房屋解除查封期间，因勤德公司没有实现案涉房屋的解押手续，该房屋仍处于抵押状态，***仍无法与勤德公司订立《商品房买卖合同》并办理过户登记，故案涉房屋未订立正式的《商品房买卖合同》并办理过户登记并非***造成的。另***所购买的网签在黄南平和黄银环名下的两间房屋（3#101、201房），包含在《认购协议书》中，且黄南平和黄银环表示该房屋已退还给了勤德公司，因勤德公司的原因，暂时无法办理相关手续，故***购买该两间房屋并无不当。综上，***对案涉房屋的权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之四个要件，***对案涉房产享有排除强制执行的权利，一审法院判决维持（2019）赣04执异41号执行裁定，驳回庐建公司要求准许执行案涉房屋的诉请并无不当，本院予以维持。

综上所述，庐建公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费21423元，由庐山市建筑工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　郭卫斌

审判员　　廖志坚

审判员　　李　平

二〇二〇年十二月二十一日

法官助理王兵

书记员张英

附：本案适用的有关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。