***、***等物权保护纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市白云区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0111民初3214号

原告：***，女，1976年7月8日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区，

委托诉讼代理人：杨雅茜，金桥司徒邝（南沙）联营律师事务所律师。

被告：***，男，1964年7月10日出生，汉族，身份证住址上海市杨浦区，

委托诉讼代理人：杨婵，广东普威律师事务所律师。

委托诉讼代理人：魏子翔，广东普威律师事务所实习人员。

被告：中都工程设计有限公司交通工程分公司，住所地广州市越秀区先烈中路82号之一第二层自编之一。

法定代表人：***。

被告：上海林同炎李国豪土建工程咨询有限公司广东分公司，住所地广州市白云区梅宾北路76号1516房。

法定代表人：苏海量。

被告：中都工程设计有限公司，住所地成都市金牛区二环路西三段133号3幢7楼703号。

法定代表人：黄道羽。

被告：上海林同炎李国豪土建工程咨询有限公司，住所地上海市崇明区城桥镇东门路101号。

法定代表人：杜勤。

第三人：周玉生，男，1975年3月10日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，

原告***与被告***、中都工程设计有限公司交通工程分公司（以下简称中都分公司）、上海林同炎李国豪土建工程咨询有限公司广东分公司（以下简称林李广东分公司）、中都工程设计有限公司（以下简称中都公司）、上海林同炎李国豪土建工程咨询有限公司（以下简称林李公司）、第三人周玉生物权保护纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员刘笛独任审理。原告***的委托诉讼代理人杨雅茜，被告***的委托诉讼代理人杨婵、魏子翔到庭参加了诉讼；被告中都分公司、林李广东分公司、中都公司经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，期满未到本院参加诉讼，本案依法进行缺席审理；被告林李公司、第三人周玉生经本院送达起诉状副本及传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。

原告***向本院提出诉讼请求：1、判令五被告腾空并向我交还广州市白云区广州大道北1302号203房；2、判令五被告向我支付自2014年10月16日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费（房屋使用费的标准：2014年以每月6800元计算，2015年以每月7000元计算，2016年以每月8000元计算。2017年1月1日之后的使用费以每月10000元计算）；3、本案诉讼费由五被告承担。事实与理由：广州市白云区广州大道北1302号203房，即涉案房屋是周玉生于2004年1月购买，我从周玉生处受让涉案房屋，并于2020年9月10日办理了不动产权登记。周玉生于2020年9月8日出具《关于房屋占用使用期间所发生全部债权转让通知函》，确认将涉案房屋未转让前的房屋使用收益权、追偿权一并转让给我，我受让涉案房屋后即尝试与各被告协商处理相关事宜，均未果。据周玉生陈述，其与***、案外人戴耀中合伙经营林李广东分公司，因需要办公场所，故三人每人购买一套房屋打通后用于林李广东分公司办公，该公司每月代为支付按揭款，实为采用“以按代租”的方式向周玉生支付房租。自2014年10月15日归还最后一笔按揭贷款后，未再向周玉生支付过租金或房屋使用费。2020年1月15日，***作为负责人成立中都分公司，中都分公司与***、林李广东分公司共同实际使用涉案房屋，至今未交还。周玉生已将涉案房屋及相关权益转让给我，我有权要求被告返还房屋及相关收益。由于中都分公司、林李广东分公司不具有法人资格，其民事责任应由中都公司及林李公司共同承担。

被告***辩称，请求驳回原告所有诉讼请求，理由如下：第一，***是涉案广州市白云区广州大道北1302号203房、202房、303房实际产权人。其中202为***自己名字购买，203借周玉生名字购买，303借戴耀中名字购买；三套房屋购房款均为***支付，且房屋自2003年购房至今均为***依法占有使用，三套房子的购房资料原件均为***持有；第二，周玉生和***涉嫌存在恶意串通，损害***合法权益，以诉讼的方式达到驱赶实际产权人***的非法目的。本案原告代理人曾是“303房李梅物权保护纠纷案”中的代理律师，即原告对“涉案三套房屋首付和按揭款，均为***支付”之事实是明知或应知的，***不仅受让争议房屋，还配合周玉生出具债权转让文书，周玉生存在恶意串通的主观故意。自2003年借用周玉生名义买房至今，周玉生从未向***主张过任何房屋权利，各方均和平处之维系借名购房的现状。第三，对于原告诉求二应不予支持。***全额支付了涉案三套房屋的购房款，有权占有使用涉案房屋，周玉生或原告从未向被告主张过任何租金或使用费权利，现主张2014至今使用费，超过诉讼时效。原告2020年9月取得产权证，2020年9月前被告与周玉生不存在任何形式的租赁关系，周玉生亦从未向被告主张过租金使用费等。2020年9月取得产权证后，原告也从未向被告主张过任何房屋租金或使用费权利，并未达成租金或使用费支付的合意。

被告中都分公司、林李广东分公司、中都公司、林李公司无答辩。

第三人周玉生述称，其于2020年9月8日已将涉案房屋的所有权及房屋使用收益权转让给***。2003年，其与***、戴耀中合伙经营林李广东分公司，因需要办公场所，故三人每购买一套房屋用于公司办公，公司每月代为支付按揭款（用公司所做项目收到的款项），实为采用“以按代租”的方式向其支付房租。自2014年10月15日归还最后一笔按揭贷款后，其未再收到该房的租金。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

位于广州市白云区广州大道北1302号203房（以下简称涉案房屋）登记在原告***名下，建筑面积184.04平方米，登记时间为2020年9月10日。

经已生效的（2015）穗中法民五终字第5856号《民事判决书》查明，2003年11月，案外人戴耀中与广州宏新房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定戴耀中向宏新公司购买303房；……。同时，***、周玉生亦分别与宏新公司签订了与303房相邻的另2套房屋的《商品房买卖合同》，即202房与涉案203房。后***自行通过林同炎李国豪广东分公司、同舟公司向宏新公司支付了上述3套房屋的首期款。还查明：303房一直由林李广东分公司作为办公场所使用。

本案中，被告***于庭审中确认上述3套房屋在购买之后即打通由***使用，***是林李广东分公司及中都分公司的负责人。

2020年9月，***分别向五被告寄送《律师函》，要求五被告支付2014年10月16日至今的房屋使用费，并与***协商签订房屋租赁协议。上述寄送给中都分公司及***的律师函已妥投，由他人代收；寄送给林李广东分公司、中都公司及林李公司的律师函均被退回，

诉讼中，原告***向本院提交如下证据：1、通知函。该函载明周玉生于2020年9月8日出具《关于房屋占用使用期间所发生全部债权转让通知函》，周玉生于该函中称其已将涉案房屋及收益权等转让给***，其确认已收到***支付的全部转让款和债权转让款，不会就已转让的债权另行向债务人主张权利。2、照片。拟证实涉案房屋实际由***、中都分公司及林李广东分公司使用。该照片显示涉案房屋门口悬挂有中都分公司的招牌。3、评估报告。该评估报告载明，本院曾于2019年6月24日委托评估公司对广州市白云区广州大道北1302号303房自2014年1月24日至2016年11月23日的房屋使用费进行评估。评估结论显示303房于2014年的租金标准为37元/㎡、于2015年的租金标准为38元/㎡、于2016年的租金标准为43元/㎡。***依据该评估报告主张涉案房屋2014年每月租金为6800元、2015年每月租金为7000元、2016年每月租金为8000元。

被告***为证实其是涉案房屋的实际权属人，向本院提交了合作协议书、银行流水、证明、购房合同、发票、按揭合同、民事判决书等证据。***认为上述证据均不能证明***是涉案房屋的实际出资人，亦无法证明其享有涉案房屋的所有权。

被告***为证实其已于2021年8月24日将涉案房屋腾空，向本院提交了微信聊天记录、停电通知书及视频。原告陈述***并未与其办理交房手续，房屋内尚有一些杂物，其无法控制涉案房屋。

另，本院于2014年6月24日受理原告***诉被告李梅、第三人戴宏燕、姜聪美、戴霖浩、林李广东分公司、广州同舟交通工程有限公司物权保护纠纷一案。该案中，***诉请确认303房归其所有并主张李梅协助其办理303房的过户登记手续。该案中，本院认为***提供的证据不能充分证实其与戴耀中、周玉生之间存在房屋产权归属的协议以及戴耀中负有将303房产权过户给其的义务，故判决驳回原告***的全部诉讼请求。***因不服上述判决上诉至广州市中级人民法院，该院作出(2015)穗中法民五终字第5856号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。

再查，广州市房地产租赁管理所公布的2020年广州市房屋租金参考价中的广州市白云区京溪街梅苑小区居住用房楼梯楼租金标准为43元/平方米/月。

本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案原、被告的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。

本案为物权保护纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，涉案房屋现登记在***名下，***享有涉案房屋的所有权，即占有、使用、收益、处分的权利。故***主张涉案房屋的实际使用人向其交还房屋有据，本院予以支持。现***确认涉案房屋是作为林李广东分公司的办公室使用，涉案房屋门口悬挂有中都分公司的摘牌，***亦确认其是中都分公司及林李广东分公司的负责人，故应由***、中都分公司、林李广东分公司承担向***腾空返还涉案房屋的义务。虽***向本院提交视频等证据拟证实其已于2021年8月24日腾空涉案房屋，但其未举证证实已将涉案房屋交还***或与其办理交接手续，故***与中都分公司、林李广东分公司仍负有向***腾空返还涉案房屋的义务。

关于房屋使用费，***于2020年9月10日取得涉案房屋的所有权并于同年9月24日向五被告寄送律师函主张房屋使用费，在此之前，无证据显示***或周玉生曾对于涉案房屋用作林李广东分公司的办公场所提出异议。周玉生虽出具《关于房屋占用使用期间所发生全部债权转让通知函》并确认其将涉案房屋及收益等权属转让给***，但该债权并未经***等被告确认，且***亦未举证证实周玉生与***等被告之间存在租赁关系，故周玉生有无向***等被告收取过租金、其是否有权向***等被告收取租金均存在争议。故本院认为***可主张房屋使用费的起算时间应当从在其取得涉案房屋的所有权之后，自向***等被告主张房屋使用费起算，即2020年9月23日起。因***等被告向***返还涉案房屋的时间上不确定，故本院仅支持房屋使用费计算至法庭辩论终结之日，即2021年9月22日止。此后若***仍未收回涉案房屋而发生的费用，其可另行主张。对于房屋占有使用费的标准，根据广州市房地产租赁管理所公布的2020年广州市房屋租金参考价，广州市白云区京溪路梅苑小区居住用房楼梯楼租金标准为43元/平方米/月，故***、中都分公司及林李广东分公司应按照每月7913.72元（43元/平方米/月×184.04平方米）的标准向***支付占用期间房屋使用费，经计算为94964.64元，***诉请房屋使用费的超出部分，本院不予支持。

林李公司及中都公司并非涉案房屋的实际使用人，***要求上述两公司返还房屋的诉讼请求于法无据，本院不予支持。但林李公司广东分公司及中都分公司仅为分公司，不具有法人资格，其民事责任应由其总公司林李公司及中都公司承担，故***要求林李公司及中都公司共同承担房屋使用费的诉讼请求有据，本院予以支持。

被告中都分公司、林李广东分公司、中都公司、林李公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条，第一百四十四条之规定，判决如下：

一、自本判决生效之日起十五日内，被告***、中都工程设计有限公司交通工程分公司、上海林同炎李国豪土建工程咨询有限公司广东分公司向原告***腾空并返还广州市白云区广州大道北1302号203房；

二、自本判决生效之日起五日内，被告***、中都工程设计有限公司交通工程分公司、上海林同炎李国豪土建工程咨询有限公司广东分公司、中都工程设计有限公司、上海林同炎李国豪土建工程咨询有限公司共同向原告***支付房屋使用费94964.64元；

三、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费10570元，由原告***负担9087元，由被告***、中都工程设计有限公司交通工程分公司、上海林同炎李国豪土建工程咨询有限公司广东分公司、中都工程设计有限公司、上海林同炎李国豪土建工程咨询有限公司共同负担1483元并于本判决生效之日起五日内迳付原告***。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员　刘　笛

二〇二一年十一月二日

书记员　傅奎显