某某与信阳市辉煜置业有限公司、席本力物权保护纠纷一审民事判决书

河南省罗山县人民法院

民 事 判 决 书

（2020）豫1521民初1137号

原告：***，男，1961年10月5日出生，汉族，住罗山县。

委托诉讼代理人：代敦成，河南上品律师事务所律师。一般代理。

被告：信阳市辉煜置业有限公司。住所地河南省信阳市浉河区河南路**。

法定代表人：闪爱霞，该公司总经理。

被告：席本力，男，1972年9月27日出生，汉族，住信阳市浉河区。

委托诉讼代理人：林翔，河南金誉律师事务所律师。特别授权。

第三人：河南省新光建设工程有限公司。。住所地河南省三门峡市湖滨区大岭路**

法定代表人：王小光，该公司总经理。

第三人：陈德平，男，1970年12月27日出生，住罗山县城关镇西大街西街**。公民身份号码4130281970********。

第三人：喻鸣，女，1966年6月24日出生，汉族，住罗山县。

委托诉讼代理人：陈德平，系喻鸣之夫。基本信息同上。

第三人：周继雨，男，1952年9月3日出生，汉族，住罗山县。

原告***与被告信阳市辉煜置业有限公司（以下简称辉煜公司）、席本力、第三人河南省新光建设工程有限公司（以下简称新光公司），第三人陈德平、喻鸣，第三人周继雨物权保护纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及委托诉讼代理人代敦成，被告席本力的委托诉讼代理人林翔，第三人陈德平（喻鸣的委托诉讼代理人），第三人周继雨到庭参加诉讼。被告辉煜公司，第三人新光公司经本院传票传唤，无正当理由拒不派员出庭诉讼，本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认两被告之间签订的《房地产买卖契约》和《商品房买卖合同》无效。二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年起被告辉煜公司将罗山县利君小区6号楼、A6号楼及甘秀芝个人住房的建筑工程发包给第三人新光公司承建。至2007年时，因辉煜公司无力支付拖欠新光公司的建设工程款,将罗山县利君小区6号楼西单元一楼西户（101室）的一套工地办公用房（即本案契约和合同所涉及的房屋）以124020元的价格抵偿给新光公司所有;该套房屋的抵扣事宜并在其双方因工程款诉讼纠纷,由罗山法院所作出的(2011)罗民初字第79号判决书中有明确显示。2007年9月10日，第三人又将该套房屋以123800元的价格出售给朱传云。本案原告***在2009年10月13日，又从朱传云（周继雨出具的收条）处以159000元的价格受让购得此套房屋，并当即进行装修后，由原告父亲于当年入住直至今日。如今，原告偶然得知被告辉煜公司与被告席本力之间就该套房屋竟然签订的有《房地产买卖契约》和《商品房买卖合同》。并且，其协议显示该房屋交易价格仅为7万元，即远远低于原告的购房价格，又远远低于当时的市场价格，两被告的做法明显违反诚实信用原则。为此，原告依据《合同法》第51条、第52条第2款等法律法规的规定，认为被告辉煜公司在将此房抵偿给第三人后，已无权再处分该房，其与被告席本力再签订《房地产买卖契约》和《商品房买卖合同》的行为属于恶意串通，损害原告合法权益，该两份协议均自始至终不能产生法律效力。为此，原告特提起民事诉讼，恳请法院依法确认该两份协议无效，以保护原告的合法财产权益，维护法律的公平和公正。

被告辉煜公司未予答辩。

被告席本力委托诉讼代理人辩称，原告起诉席本力没有主体资格，被告辉煜公司欠席本力本金15万元，本息合计用利君小区两套房产抵偿，被告在2012年元月确定取得房屋产权证，该不动产已经确权。原告取得房屋后，来源不合法，没有经合法登记，不能对抗已经确定的房屋所有权；原告起诉超过诉讼时效，从诉讼时间上看出，被告购买房屋是2007年，现在已经有13年之久，请法庭驳回原告的诉讼请求。

第三人新光公司未予答辩。

第三人陈德平、喻鸣述称，我的买卖合同是合法的，我的不动产权证是合法的，要求保护我的房权证。

第三人周继雨述称，我是2007年到新光公司的经理，2006年辉煜公司走了，留下很多事，王月明回新乡了，我是项目部副经理，当时王月明委托我催要工程款，当时案涉房子是新光公司办公用房，当时工人工资发不下去，工人闹事，王月明请示了闪爱霞，还在外借了孟继枝9万元，还许诺利息;我当时向我老婆朱传云也借了钱，当时案涉房子卖给朱传云了，卖的钱给工人发工资了。我不认识席本力。2007年朱传云从新光公司手里买的，卖给原告是孟继枝和原告父母玩的好，介绍把房子卖给原告父母安度晚年，原告从我手里买的房子，具体卖给原告时间记不清楚，当时以15万多元卖给原告的。对于席本力和辉煜公司的合同这事我不清楚。

经审理查明：2006年起至2009年间，被告辉煜公司作为开发商与承建商第三人新光公司签订多份建筑工程施工合同，将罗山县利君小区6号楼、A6#号商住楼、拆迁户甘秀芝个人住房等建筑工程发包给第三人新光公司承建。因被告辉煜公司没有按合同约定支付第三人新光公司的建设工程款，工人工资不能及时发放，引起施工工人停工闹访,被告辉煜公司同意将罗山县利君小区6号楼西单元一楼西户101室的一套工地办公用房（即本案契约和合同所涉及的房屋）以124020元的价格抵偿给第三人新光公司，以筹钱解决工人工资。2007年9月10日，第三人新光公司又将该套房屋以123800元的价格转手出让给朱传云[2007年9月10日王月明代表新光公司向朱传云出具收到条一张，内容为“今出售朱传云购买罗山县利君小区6#楼西单元一楼西户（工地办公室）房屋一套，总价12.38万元（壹拾贰万叁仟捌佰元整）实收，2009年9月份交房。今收到伍万元（50000元），剩余部分2008年12月30日交清”；2009年9月25日王月明出具收到条张，内容为“今收到朱传云交来购房款（原利君小区6#楼西一楼西产工地办公室房壹套）柒万叁仟捌佰元整（73800元）]。本案原告***从朱传云（朱传云的丈夫周继雨出具的收条）处以159000元的价格受让购得案涉房屋，2009年10月26日原告***与朱传云丈夫周继雨签订《房地产买卖合同》，购房付款情况是2009年10月13日付购房押金5000元；2009年10月26日付房款95000元；2010年1月27日付59000元。2010年原告对案涉房屋进行装修后，原告父亲于当年搬入该房居住至今，但没有取得房屋房权证。

被告辉煜公司与被告席本力签订《商品房买卖合同》，合同标注签署时间“2007年7月19日”，以7万元的价格将案涉101房屋（面积106.56㎡）出让给被告席本力（一次性交清房款），第八条约定“出卖人应当在2010年元月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……5、该商品房已办理验收备案手续”。2012年元月12日，两被告再次就案涉房屋签订《房地产买卖契约》，第三条约定“一次性交清房款”；第四条约定“甲方应将房屋交付给乙方”。2012年1月13日被告席本力取得“罗山县房权证城关镇字第**”房权证。诉讼中，被告席本力方提供案涉房屋契税完税证（2013年11月20日）、席本力缴款7万元的销售不动产统一发票（2013年8月5日）、罗山县新锐房地产测绘有限公司收取席本力、尤士玄贰万元（维修基金及办房产证费）等票据，案涉房屋至今未实际交付被告席本力。2019年5月14日，席本力及其妻周静与陈德平签订《房屋买卖协议》，以36万元价格将案涉房屋转让给陈德平，2019年11月4日办理了房屋产权过户手续，过户给陈德平、喻鸣夫妇（罗山县不动产权第0003081号）。第三人陈德平陈述辉煜公司欠其工程款36万元，用席本力名下案涉房屋抵偿给自己，本人并未实际出资36万元购房款给席本力，案涉房屋席本力只是名义产权人，实际产权人仍是辉煜公司。

另查明，新光公司于2010年12月2日以辉煜公司欠其工程款未付为由起诉辉煜公司。2006年11月2日新光建筑公司与辉煜置业公司签订了一份《建设工程施工合同》，约定由新光公司为辉煜公司承建罗山县利君小区6楼的工程，该项工程2007年8月份交付使用。2008年6月25日又签订了一份《建设工程施工合同》，约定由新光公司承建罗山县利君小区A6#商住楼等工程。2009年9月3日，双方补签了一份《工程协议书》，由新光公司为辉煜公司承建罗山县利君小区拆迁户甘秀芝私房，该工程于2008年9月份已交付辉煜公司。本院依据新光公司的申请，对上述工程造价进行委托鉴定，信阳同创造价咨询有限公司2012年5月30日作出信同造鉴字[2011]第14号司法鉴定报告，鉴定审核结果:工程造价金额合计为6461852.60元。新光公司为此支付鉴定费60000元，上述工程施工过程中，辉煜公司已付新光公司工程款5935960元，新光公司销售辉煜公司房屋一套（6号楼西单元101房），所得购房款124020元，故辉煜公司尚欠新光公司上述工程款为401872.6元(6461852.60元-5935960元-124020元)。其间新光公司根据罗山县住房和城乡规划建设局的安排和要求，完成了对辉煜公司已开发的1-5＃楼的维修工程，该工程后经决算，金额为125209.65元。累计欠工程款527082.25元（401872.6元+125209.65元）。本院于2012年12月25日作出（2011）罗民初字第79号民事判决书，判决：一、辉煜公司于判决生效后十日内支付新光公司工程款527082.25元及利息（利息自2009年12月份起至付清欠款之日止按同期银行贷款利率计算)；二、辉煜公司于判决生效后十日内支付新光公司垫付款64900元、停工损失120000元，司法鉴定费60000元，合计人民币244900元；三、驳回新光公司的其他诉讼请求。宣判后辉煜公司上诉，经信阳中院调解，新光公司又放弃部分工程款，2013年6月26日（2013）信中法民终字第526号民事调解书达成如下协议：一、辉煜公司于判决生效后二十日内支付新光公司工程款410000元及利息（利息自2009年12月份起至付清欠款之日止按同期银行贷款利率计算)；二、辉煜公司于判决生效后二十日内支付新光公司垫付款64900元、停工损失120000元，司法鉴定费60000元，合计人民币244900元；三、双方对于本案别无纠葛；四、一审案件受理费由新光公司负担；二审案件受理费减半收取5760元，由上诉人辉煜公司负担。上诉期间上诉人对案涉房屋101房屋作价124020元抵偿给新光公司的事实没持异议。

2020年3月27日，第三人陈德平作为另案原告起诉本案原告***的父亲熊道雁，要求腾退房屋，原告始知被告辉煜公司与被告席本力之间就案涉房屋签订有《商品房买卖合同》和《房地产买卖契约》。认为其协议显示该房屋交易价格仅为7万元，远远低于原告的购房价格，又远远低于当时的市场价格，两被告的做法明显违反诚实信用原则。为此，原告认为被告辉煜公司在将此房抵偿给第三人新光公司后，已无权再处分该房，其与被告席本力再签订《房地产买卖契约》和《商品房买卖合同》的行为属于恶意串通，损害原告合法权益，该两份协议均自始至终不能产生法律效力。为此，原告特提起民事诉讼，请求法院依法确认该两份协议无效，引发本案诉讼。诉讼中，席本力经本院传唤和通知，对事关自已重大利益的案件拒绝到庭陈述案情。

以上事实有原告提交的王月明出具的收条两张，周继雨出具的收条三张，原告与周继雨签订《房地产买卖合同》及装修发票，王月明证言，被告辉煜公司与席本力签订《房地产买卖契约》和《商品房买卖合同》，（2011）罗民初字第79号民事判决书，（2013）信中法民终字第526号民事调解书，被告提交的席本力房权证复印件，第三人陈德平提交的不动产权证及《房屋买卖协议》等证据及当事人陈述在案佐证。

本院认为，当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，关于原告***的主体资格问题，虽原告不是被告辉煜公司与被告席本力签订《房地产买卖契约》和《商品房买卖合同》的合同当事方，但其作为与周继雨签订《房地产买卖合同》的当事人，该合同处分的标的物是经法院司法确认的以房抵债的案涉房屋，是案涉房屋的实际占有和实际使用人及利益攸关方，其按市场价格支付房屋对价后，有权要求剔除其认为附着于该房屋的其他权利，原告的主体适格。关于原告主张的《房地产买卖契约》和《商品房买卖合同》是否无效的问题，是本案争议焦点，两被告就案涉房屋于2007年7月19日签订《商品房买卖合同》，签订后双方长期不履行合同确定的权利义务，被告席本力期间没有支付房款，被告辉煜公司也未依合同约定于2010年1月30日前交付房屋。本案原告***实际占用使用案涉房屋始于2010年，对此情况被告辉煜公司和被告席本力应当知晓，在新光公司起诉辉煜公司诉讼案件中，辉煜公司对以房抵债的事实不持异议，没有提出案涉房屋已经出卖不能抵债。诉讼期间俩被告仍于2012年1月12日再次签订《房地产买卖契约》，在信阳中院调解结案已经司法最终确认案涉房屋抵债五个月之后仍积极追求《商品房买卖合同》结果的成就，作为房地产开发企业的被告辉煜公司仍向被告席本力提供完善购房手续，被告席本力诉讼中提交的正式购房票据时间发生在其取得房权证近十个月之后，严重违反缴款办证程序，被告辉煜公司和被告席本力主观上有恶意串通，损害他人利益的故意。席本力对出资购房后案涉房屋长期未实际交付及对所购房屋已被他人占有使用长期不主张权利，持放任态度，且经本院传唤和通知，对事关自己利益的重大案件拒绝到庭陈述案情，不符合常情。其二，结合第三人陈德平陈述内容看：席本力及其妻周静与陈德平签订《房屋买卖协议》，以36万元价格将案涉房屋转让给陈德平，2019年11月4日办理了房屋产权过户手续，过户给陈德平、喻鸣夫妇。辉煜公司欠陈德平工程款36万元，用席本力名下案涉房屋抵偿，陈德平并未实际出资36万元购房款给席本力。案涉房屋席本力只是名义产权人，实际产权人仍是辉煜公司。关于本案是否超过诉讼时效问题，诉讼时效的客体为债权请求权，主要适用于给付之诉。本案为确认之诉，确认之诉表现为当事人以提出请求的方式要求国家裁判机关对相关民事法律关系存在与否作出裁判，确认请求权属于程序请求权，而非实体请求权，更非债权请求权。被告作为确认之诉的相对方，援引诉讼时效进行抗辩，理由不成立。当事人请求人民法院确认合同无效，不属于诉讼时效制度的规制范畴。综上，《商品房买卖合同》和《房地产买卖契约》以合法形式掩盖非法目的，被告之间恶意串通，损害了第三方的合法权益，有悖诚实信用原则，依法该合同应属无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（三）项，最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第二条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

被告信阳市辉煜置业有限公司与被告席本力2007年7月19日签订的《商品房买卖合同》及2012年1月12日签订的《房地产买卖契约》无效。

案件受理费100元，由信阳市辉煜置业有限公司、席本力负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。

审判长　　祁怀志

审判员　　陈长斌

审判员　　董晓明

二〇二〇年十一月五日

书记员　　沈艳玲