某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

山东省济宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鲁08民终7603号 上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，汉族，1967年10年17日出生，住济宁市任城区。 委托诉讼代理人（特别授权）：***，山东明廉律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：姜彬彬，山东明廉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：***，男，汉族，1961年2月2日出生，住济宁市任城区××村××村改造回迁安置楼17号楼04-0602（东4**6楼西户）。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：***，男，汉族，1962年4月15日出生，住山东省鱼台县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：***（系***女儿、***儿媳）。 原审第三人：山东任城融鑫发展有限公司，统一社会信用代码913708116768081813，住所地：济宁市洸河路105号（任城区财政局）。 法定代表人：***，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：**含，山东公明政和律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人***、***及原审第三人山东任城融鑫发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2022）鲁0811民初9136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销济宁市任城区人民法院（2022）鲁0811民初9136号民事判决第三项、第五项，依法改判（不服金额27，902元）；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定部分事实错误、适用法律错误。一、一审判决支持被上诉人的保全申请费2252元的做法错误，并无法律依据能够支持，该费用也不是必须支出的费用，也不是双方约定的费用。二、一审判决驳回上诉人的反诉请求，未判决被上诉人向上诉人支付增加的房屋面积款25650元，缺乏事实和法律依据，系错误判决。1、经房管部门实际测绘，涉案房屋实际建筑面积、储藏室实际面积都增加了，超出了售房协议书约定的面积，依据该事实被告负有向上诉人支付增加面积款的义务。2、被上诉人一审答辩时也认可上诉人反诉的房屋面积单价7000元每平米、储藏室单价6000元每平米，为市场价，故上诉人反诉请求增加的面积款有理有据，应该得到法院的支持。3、一审判决按照售房协议书约定的单价可按3300元、2600元价格向上诉人支付，并无事实依据，也背离了当面房产价格行情市价。三、房屋维修基金与本案无关，也与本诉反诉的诉求无关，一审法院未查明房屋维修基金的事项及数额，错误地将房屋维修基金款一概认定为支付的房屋增加面积款，未予以剔除该房屋维修基金款，必然错误认定被上诉人已给付的款项超过被上诉人应向上诉人给付的增加面积款项，以证据不足驳回了上诉人关于增加面积款的反诉请求。综上所述，为维护上诉人的合法权益，特向法院提起上诉，请求法院判如所请。 被上诉人***、***辩称，我方不认可上诉人的上诉请求，上诉人的上诉请求不应得到支持，因为当时买房子的时候和他们签了合同，合同上有明确的记载。 原审第三人山东任城融鑫发展有限公司述称，一审人民法院对于第三人不承担协助办理过户手续的事实认定清楚，证据确实充分，应予维持。第三人不是本案合同的相对人，无协助办理过户的义务。 ***、***向一审法院起诉请求：1.依法判决确认原、被告双方2011年12月15日签订的《售房协议书》有效，位于济宁市任城区××村××村改造回迁安置楼17号楼04-0602（东四**六层西户）回迁房屋（建筑面积96.22平方米、储藏室Ｂ1号11.08平方米）为原告所有；2.依法判决被告及第三人山东任城融鑫发展有限公司协助原告办理房屋及储藏室过户手续；3.本案的诉讼费、财产保全费、保全担保费等由被告承担。 反诉原告***向一审法院提出反诉诉讼请求：1.依法判决二被反诉人向反诉人支付2011年12月15日至2012年12月14日期间剩余购房款利息35，040元（146，000元×2%×12个月）；2.依法判决二被反诉人向反诉人支付增加的房屋面积款10，710元（1.53㎡×7000元／㎡）、储藏室面积款5940元（0.99㎡×6000元／㎡），合计25，650元；3.反诉费用由二被反诉人承担。 一审法院认定事实：2008年6月17日，被告***（被拆迁人、乙方）、案外人济宁市任城区建设局（拆迁人、甲方）及案外人济***房屋拆迁有限公司（委托拆迁人、监证方）签订房屋拆迁补偿（安置）协议书，协议书约定：二、补偿方式及数额2、房屋补偿（安置）。甲方为乙方补偿的有证住宅房屋位置在满庄小区13号楼东1**3层西户、17号楼东4**6层西户结构，建筑面积145.40㎡、96.22㎡，价值41，551.70元；储藏室E5、B1号，建筑面积18.04㎡、11.08㎡、价值16，889.60元；安置的建筑面积为约计面积，待回迁上房时依测绘结果（产权登记面积）为准据实结算。2011年12月15日，二原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订售房协议书，约定：经甲、乙双方共同协商，甲方将自己的回迁房（17#楼东四**六层西户，面积96.22平方米，储藏室B1号11.08平方米）的房屋出售给乙方。1、房屋总房款叁拾肆万陆仟叁佰元整（96.22×3300元／米，11.08×2600元／平方米）。2、乙方自签订本协议之日先付给甲方房款贰拾万元整，剩余部分一年内付清。3、今后上房时，该房屋的天然气开口费、暖气开口费如村委需要支付时，乙方需另行支付该费用。4、房款付清后，甲方协助乙方办理今后的各种房产手续，该房屋产权即归属乙方所有。同日，被告出具收条：今收到现金贰拾万元整200000.00。2012年12月17日，被告出具证明：本人售与***17号楼东四**六楼西户房屋一处，房款今日收齐计：叁拾肆万陆仟**346000.00。收到天然气开口费3600**。 另查明，第三人（转让人）与被告（受让人）签订房屋移交协议书：受让人位于满意家园小区17号楼东4**6层602号的住宅，现已竣工并验收合格。该户建筑面积97.75平方米，储藏室建筑面积12.07平方米，双方已结清款项。该房屋与四邻相连的板和墙均为共有，别无纠葛。本协议签订后，转让人将该房屋交付受让人使用，产权归受让人所有。2022年2月20日，被告（被征收人、乙方）与案外人济宁市任城区南张街道办事处（房屋征收实施单位、甲方）签订房屋征收安置补充协议，约定：1、根据原协议安置房屋面积96.22㎡，经营用房面积㎡，经房管部门实际测绘面积为97.75㎡，乙方需付给甲方安置房找差款3496.05元，上房前一次结清。2、根据原协议安置储藏室面积11.08㎡，经房管部门实际测绘面积为12.07㎡，乙方需付给甲方安置房找差款574.20元，上房前一次结清。总计：甲方（收取）乙方4070.25元人民币大写肆仟零柒拾元贰角伍分。同日，被告交纳4070.25元。原告花费保全费2252元。2022年2月22日，原告向被告之妻转款8224.63元。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，二原告与被告签订的售房协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。原告要求确认售房协议书有效，理由正当，应予支持。第三人不是合同相对人，原告要求第三人协助办理过户手续，理由不当，不予支持。售房协议书中未约定给付利息，反诉原告要求反诉被告给付利息，理由不当，不予支持；因售房协议书中已约定了房屋的每平方米价格，反诉原告要求反诉被告按每平方米7000元、6000元的价格给付增加面积款，理由不当，不予支持，可按3300元、2600元的价格支付，但应减除反诉被告已给付的款项，因反诉被告已再次向反诉原告支付8224.63元，反诉被告已给付的款项超过反诉被告应向反诉原告给付的增加面积的款项7623元（1.53㎡×3300元／㎡+0.99㎡×2600元／㎡），反诉原告要求反诉被告给付增加面积的款项，证据不足，不予支持。 一审法依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下： 一、确认原告***、***与被告***于2011年12月15日签订的售房协议书有效；位于济宁市任城区××村××村改造回迁安置楼17号楼04-0602（东四**六层西户）回迁房屋（建筑面积96.22平方米、储藏室Ｂ1号11.08平方米）为原告***、***所有；二、被告***于本判决生效后三十日内协助原告***、***办理上述第一项中房屋及储藏室的过户手续；三、被告***于本判决生效后十日内给付原告***、***保全申请费2252元；四、驳回原告***、***的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告***的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7074元，减半收取计3537元，由被告***负担；反诉案件受理费1318元，减半收取计659元，由反诉原告***负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人提交证据如下：证据一、微信收款凭证截图一份（被上诉人一审时已提交），拟证明：被上诉人支付的8224.63元包含部分房屋差价款和房屋维修基金，一审人民法院错误的将该款8224.63元全部认定为支付了部分房屋差价款，属于认定事实错误，不应将房屋维修基金数额认定为房屋差价款。房屋维修基金属于其他项目，并不是被上诉人支付部分房屋差价款的客观证据，依据事实与法律，应将房屋维修基金作为其他费用进行认定，不能将房屋维修基金认定为房屋面积差价款的事实。证据二、住宅专项维修资金发票一张，拟证明：上诉人已支付维修基金4154.38元，与证据一能够相互印证被上诉人支付的8224.63元包含证据二的维修基金，与房屋面积增加的差价款无关，不能认定为房屋面积差价款，应当予以剔除。故一审判决明显错误的将维修基金认定为房屋差价款没有事实和法律依据。 被上诉人质证意见，当时是他们喊的让其交维修基金和房屋差价，是他们交完之后我们转给他的，就在物业那里转给他们的。我方认可8224.63元中有房屋差价款，也有房屋维修基金。 山东任城融鑫发展有限公司质证意见，第三人不是合同的相对人，我方对缴纳的情况不知情，与我方无关，在本案中第三人不承担任何责任。 本案审核认为，被上诉人***、***认可其向上诉人***支付的8224.63元中有房屋差价款，也有房屋专项维修资金，本院对上诉人提交的证据予以认可。 本院经审理查明，2022年2月22日，***、***向***之妻转款8224.63元，其中包含住宅专项维修资金4154.38元。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、本案的保全费是否应支持？二、被上诉人的转款8224.63元中是否包含房屋维修基金4154.38元？三、***提出的反诉请求所涉及的增加的面积款应如何认定？被上诉人是否应当支付25650元？ 关于争议焦点一，上诉人主张其不应承担保全费。本院认为，《诉讼费用交纳办法》第六条第二项规定，保全申请费为当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用；第二十九条第一款规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。本案中，被上诉人***、***为保障自己合法权益的实现对案涉房屋申请保全，作为违约方，保全申请费2252元应当由上诉人***承担。上诉人主张不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点二，本院认为，本案二审中，被上诉人***、***认可2022年2月22日其向上诉人***支付的8224.63元中包含住宅专项维修资金4154.38元，本院对该事实予以确认。住宅专项维修资金系专用资金，并不是房屋价款，不能认定为被上诉人***、***向上诉人支付的房屋差价，一审法院对该事实认定不清，本院予以纠正。 关于争议焦点三，本院认为，案涉售房协议已约定了房屋的每平方米价格，房屋每平方米3300元、储藏室每平方米2600元，虽然测量后房屋、储藏室实际面积有所改变，但面积改变带来的差价计算，应当按照原协议约定的价格进行计算，上诉人请求按房屋每平方米7000元、储藏室每平方米6000元的价格计算房屋差价无事实依据，一审法院未支持其主张的标准计算房屋差价并无不当。经计算，***、***应向***给付的增加面积的款项为7623元（1.53㎡×3300元／㎡+0.99㎡×2600元／㎡）。***、***已经向***支付了款项8224.63元，扣减住宅专项维修资金4154.38元后，***、***还应向上诉人***支付增加面积的款项3552.75元【7623-（8224.63-4154.38）】。 综上所述，上诉人***的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省济宁市任城区人民法院（2022）鲁0811民初9136号民事判决第一、二、三、四项； 二、撤销山东省济宁市任城区人民法院（2022）鲁0811民初9136号民事判决第五项； 三、被上诉人***、***于本判决生效后十日内给付上诉人***房屋差价3552.75元； 四、驳回上诉人***的其他反诉诉讼请求。 一审案件受理费7074元，减半收取计3537元，由***负担；反诉案件受理费1318元，减半收取计659元，由***负担620元，由***、***负担39元。二审案件受理费498元，由***负担435元，由***、***负担63元。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二三年二月二十四日 法官助理　*** 书 记 员　陈　梅