商丘市第二建筑安装工程公司与某某、襄阳市住房保障和房屋管理局所有权确认纠纷二审民事判决书

河南省高级人民法院

民事判决书

（2014）豫法民一终字第3号

上诉人（原审原告）：商丘市第二建筑安装工程公司。住所地：商丘市京港大道南段。

代表人：商丘市第二建筑安装工程公司破产管理人负责人***。

委托代理人：付新海，河南保航律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：**。

委托代理人：***，湖北思扬律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：襄阳市住房保障和房屋管理局。住所地：湖北省襄阳市樊城区新华路7号。

法定代表人：*新建，该局局长。

委托代理人：**强，该局工作人员。

原审第三人：湖北东方拍卖有限公司。

上诉人商丘市第二建筑安装工程公司（以下简称商丘二建公司）与被上诉人**、襄阳市住房保障和房屋管理局（以下简称襄阳市房管局）及原审第三人湖北东方拍卖有限公司（以下简称东方拍卖公司）、襄阳市新中原灯饰有限公司（以下简称新中原灯饰公司，该公司于2009年8月13日在襄阳市工商行政管理局办理了注销登记）所有权确认纠纷一案，商丘二建公司于2008年10月29日向商丘市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：1、确认商丘二建公司向**出售位于襄阳市中原路11号（原31号）万商中心（万商市场）商业楼第3、4层房产（以下简称本案房产）及委托东方拍卖公司拍卖该房产的行为无效；2、确认本案房产属于商丘二建公司的破产财产；3、判令**和襄阳市房管局赔偿因错误登记而造成的损失5万元。原审法院作出（2008）商民二初字第38号民事判决，**不服，向本院提起上诉，本院作出（2009）豫法民二破字第1号民事判决。商丘二建公司和新中原灯饰公司向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2011年12月20日作出（2010）民申字第1415号民事裁定，指令本院再审本案，本院再审后作出（2012）豫法民再字第12号民事裁定，撤销本院（2009）豫法民二破字第1号民事判决和原审法院（2008）商民二初字第38号民事判决，发回重审。原审法院于2013年7月5日作出（2013）商民一初字第11号民事判决，商丘二建公司不服向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2014年2月20日对本案公开开庭进行了审理。商丘二建公司的委托代理人付新海、**的委托代理人***、襄阳市房管局的委托代理人**强到庭参加诉讼，原审第三人东方拍卖公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：商丘二建公司取得本案房产后，于2005年4月21日至2006年4月20日多次委托拍卖机构对本案房产进行拍卖，均以流拍结束，2006年4月20日，商丘二建公司以220万元底价，委托东方拍卖公司对本案房产进行拍卖，2006年5月6日，**以220万元的价格竞买成功，当日，东方拍卖公司为**签署拍卖成交确认书，**交纳了相关税费。2006年4月30日，原审法院受理了商丘二建公司的破产申请，并于2007年11月30日作出（2006）商民二破字第6-1号民事裁定，宣告商丘二建公司破产。2008年10月21日，襄阳市房管局为**办理了房屋所有权登记手续。

另查明：***2006年7月31日向商丘二建公司代理人***支付购房款80万元；2010年3月12日，向商丘二建公司支付购房款120万元（其中包括**自愿增加的80万元购房款）；2010年5月28日向商丘二建公司支付购房款100万元，现300万元购房款已经全部付清，商丘二建公司对收到**购房款的事实无异议。

原审法院认为，1986年颁布的《中华人民共和国企业破产法（试行）》第三十五条规定：人民法院受理破产案件前六个月至破产宣告之日的期间内，破产企业的下列行为无效：（一）隐匿、私分或者无偿转让财产；（二）非正常压价出售财产；（三）对原来没有财产担保的债务提供财产担保；（四）对未到期的债务提前清偿；（五）放弃自己的债权。本案中，**所购买的本案房产系通过公开竞买而取得，不属于无偿转让财产，亦不属于商丘二建公司非正常压价出售财产。另外，**不但按照原来拍卖成交价格支付220万元价款，后在双方调解过程中，又增加80万元购房款，且全部300万元购房款已经付清，并办理了房屋登记手续。商丘二建公司认为襄阳市房管局颁证不合法，不属于本案民事诉讼审理范围，原审法院对襄阳市房管局颁证行为合法与否不予评述。再者，2006年4月30日，原审法院受理了商丘二建公司的破产申请，**虽是2006年5月6日以220万元的价格竞买房产成功，但本案房产于2005年4月21日至2006年4月20日经过多次拍卖均流拍，拍卖过程持续一年多，商丘二建公司破产案件立案受理后，商丘二建公司应当通知拍卖机构中止拍卖，但没有证据证明商丘二建公司向拍卖机构发出任何关于中止拍卖的通知，致使拍卖如期进行，作为买受人的**基于合理信赖有理由相信拍卖机构的拍卖是合法有效的，不能因出卖人的行为瑕疵而让买受人承担不利后果。综上，商丘二建公司诉请确认本案房产属于商丘二建公司的破产财产的理由没有依据，请求赔偿错误登记造成的损失5万元亦没有依据，其诉请应当予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决驳回商丘二建公司的诉讼请求。一审案件受理费24400元，保全费5000元，共计29400元，由商丘二建公司负担。

商丘二建公司上诉称：一、商丘二建公司和**进行的房产买卖及委托湖北东方拍卖公司进行拍卖的行为属无效行为。1、商丘二建公司是一家成立于上世纪50年代的集体企业。根据《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第二十八条的规定，商丘二建公司在处置本案房产时应取得职工（代表）大会的同意，否则，应属无效行为。同样，商丘二建公司委托东方拍卖公司对本案房产进行拍卖的行为亦属无效行为。2、《中华人民共和国企业破产法（试行）》第二十五条明确规定，非经人民法院同意，任何单位和个人不得非法处理破产企业的财产。自2006年4月30日人民法院受理商丘二建公司破产申请之日起，在未经人民法院同意的情况下，所有擅自处分商丘二建公司财产的行为包括拍卖行为都是无效的。3、该行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，该条明确规定未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。本案房产虽经生效的法律文书确权给商丘二建公司，但该公司向**转让该房产时并没有依法登记并取得权利证书，故该公司处分本案房产的行为应属无效。二、**在买卖本案财产及取得产权证的过程中，主观上存在恶意。1、**在签订买卖合同时，没有尽到一个善良购买人应尽的注意义务，对商丘二建公司的性质没有进行审查落实；2、**在买卖本案房产时，没有支付合理对价。本案房产2002年6月28日的评估价格是366.86万元，2008年6月20日的评估价格为912.8万元，平均每年升值91.65万元，故2006年4月20日本案房产拍卖时价格至少应在733.48万元，而**购买价格为220万元，虽然目前法律没有规定合理价格的幅度和范围，但从最高法院对商品房买卖合同的司法解释中规定了以不超过违约造成的损失的30%作为认定违约金是否过分高于损失的标准来看，在本案中以低于评估价30%作为**是否支付合理对价的底线为标准，220万元与法律规定的合理价格相差甚远，不具备善意取得的条件。三、襄阳市房管局在为**办证过程中违反了《房屋登记办法》第十二条、第三十五条的规定，单方面受理**的申请，侵犯了商丘二建公司的合法权益。请求二审撤销原审判决，支持商丘二建公司的全部诉讼请求。

**答辩称：一、商丘二建公司和**进行的房产买卖及委托东方拍卖公司进行的拍卖行为有效。1、《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第二十八条不是效力性强制性规定，无论商丘二建公司出售房产的行为是否经过了职工代表大会决定，都不影响出售行为的效力。2、商丘二建公司出售财产不是非法出售，也非擅自出售，而是通过拍卖程序合法出售，不属于《中华人民共和国企业破产法（试行）》第二十五条及《最高人民法院》第十五条规定的非法处理的情况。3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条不适用于本案。商丘二建公司是因襄阳市中级人民法院（以下简称襄阳中院）（2003）襄中执字第202号民事裁定书取得本案房产之物权，符合《中华人民共和国物权法》第二十八条规定的：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”故商丘二建公司对外委托拍卖和出售是合法出售行为。二、**在买卖财产和办理产权证的过程中，主观上并不存在恶意。1、**作为公开拍卖的竞买人没有义务审查商丘二建公司的企业性质，本案房产能否出售是商丘二建公司和东方拍卖公司应当注意的义务。2、**和商丘二建公司之间的买卖关系在没有被依法确定为无效和撤销的情况下，商丘二建公司又将同一标的物委托他人再次拍卖，构成违约，**为了维护自己的合法权益，办理财产登记手续，既不违约也不违法，更不存在恶意。3、本案房产220万元的拍卖底价是商丘二建公司委托拍卖时确定的。2006年7月18日东方拍卖公司给襄阳市房管局的《关于万商中心拍卖成交价格的说明》中显示：“由于所拍卖标的物位于商业楼的三、四层长期未能出租。经过四次流拍之后，在第五次拍卖时只能以220万元成交。”这充分说明2006年以220万元成交本案房产，并非价格不合理。**后又多付了80多万元，另外还代商丘二建公司垫付了20多万元办证费用，**实际购买本案房产支付了320万元。商丘二建公司的上诉主张不成立，请求二审驳回上诉，维持原判。

襄阳市房管局答辩称：襄阳市房管局为**办理房屋产权登记是根据国家相关法律法规，依据人民法院的协助执行通知书的要求履行的协助执行义务，程序合法、要件齐全，无任何过错，商丘二建公司称襄阳市房管局办证行为违法缺乏事实依据。请求二审驳回商丘二建公司的上诉请求，维持原判。

根据双方当事人的上诉、答辩情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：商丘二建请求确认房屋买卖行为无效及请求赔偿损失5万元是否有事实和法律依据？

本院除对原审查明的事实予以确认外，另查明：

1、襄阳市工商行政管理局企业信息资料显示：2009年8月13日，新中原灯饰公司因决议解散而办理了注销登记。

2、2003年10月22日，襄阳中院作出（2003）襄中执字第202号民事裁定书，裁定将湖北万邦集团有限公司所有的本案房产过户于商丘二建公司名下。

3、拍卖成交后，商丘二建公司向襄阳中院提交申请，要求将本案房产直接过户到买受人**名下。2006年7月17日，襄阳中院作出（2003）襄中执字第202－1号协助执行通知书，该协助执行通知书显示：“襄阳市房管局：……后经双方当事人达成和解，万邦集团以本案房产抵偿商丘二建公司全部债务7365820元。但因商丘二建公司要求直接变现，经本院同意，对上述房地产进行拍卖处置。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十条之规定，请协助执行以下事项：将万邦集团所有位于襄阳市中原路31号商业楼中的第三层、第四层房屋产权过户于拍卖成交的买受人名下。因被执行人万邦集团拒绝提供房产证，同时注销襄房私字00006号第四层房产。”

本院认为：关于新中原灯饰公司的诉讼主体资格问题。新中原灯饰公司已于2009年8月13日办理了注销登记，其法人资格即告终止，丧失了诉讼的权利能力和行为能力，原审将新中原灯饰公司列为第三人不当，本院予以纠正。

关于商丘二建公司请求确认房屋买卖行为无效及本案房产为破产财产是否有事实和法律依据的问题。2003年10月22日，襄阳中院作出（2003）襄中执字第202号民事裁定后，商丘二建公司委托东方拍卖公司拍卖本案房产。2006年4月20日商丘二建公司进入破产程序后，未及时通知受托人东方拍卖公司中止委托事务，东方拍卖公司在不知商丘二建公司已进入破产程序的情况下，按照拍卖法规定的程序拍卖本案房产的行为合法有效，其后果应由商丘二建公司承担。**作为竞拍人，对于商丘二建公司已进入破产程序并不知情，也没有义务审查商丘二建公司是否集体所有制企业，故商丘二建公司称**参与竞拍本案房产时主观上存在恶意没有事实依据，本院不予支持。本案房产的拍卖底价220万元是商丘二建公司委托拍卖时确定的，在经过四次流拍之后，第五次拍卖时**以底价220万元拍卖成交，该成交价格符合法律规定，商丘二建公司依据此后房产大幅升值情况主张**未支付合理对价的理由不能成立。在诉讼过程中**自愿加付80万元，现已全部付清300万元房款。商丘二建公司向襄阳中院申请将本案房产直接过户到拍卖的买受人名下，故拍卖成交后，襄阳市房管局依据（2003）襄中执字第202－1号协助执行通知书将本案房产登记在**名下，**即依法取得了本案房产的所有权。商丘二建公司既要求将房产直接过户到买受人名下，又以**取得本案房产主观上存在恶意进行抗辩，其抗辩理由明显与事实不符，其请求确认本案房产为其破产财产并要求赔偿损失的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。商丘二建公司主张襄阳市房管局单方面受理**申请并将房产证办理在**名下侵犯了其合法权益的理由缺乏事实依据，本院不予支持。襄阳市房管局为**办证的过程是否合法，不属于民事案件的审理范围，原审法院不予审理并无不当。

综上，商丘二建公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费24400元，由商丘市第二建筑安装工程公司承担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员司胜利

审判员***

二〇一四年四月十八日

书记员***