南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司、***等确认合同无效纠纷民事一审民事裁定书

河南省南阳市宛城区人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）豫1302民初6818号

原告南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司。

法定代表人：邱连成，任总经理。

住所地：河南省南阳市卧龙区。

委托代理人杨贵，北京达略（南阳）律师事务所律师，特别授权。

委托代理人党闯闯，北京达略（南阳）律师事务所律师，特别授权。

被告***，男，回族，1980年6月5日出生，住宛城区。

委托代理人任晓，河南大为律师事务所律师，特别授权。

委托代理人毛畅，河南大为律师事务所律师，特别授权。

第三人邱连成，男，汉族，1950年7月3日出生，住宛城区。

原告南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司诉被告***、第三人邱连成确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司的委托代理人杨贵、党闯闯，被告***的委托代理人任晓、毛畅，第三人邱连成均到庭参加诉讼。

原告南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司诉称，2005年1月4日，原告南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司与黄台岗人民政府签订了《土地出售协议书》，黄台岗镇政府将其名下的3781.5平方米的土地使用权转让给原告，原告南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司向黄台岗镇政府支付了约定款，黄台岗镇政府将约定土地移交给了原告南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司。原告南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司将给该土地交由第三人邱连成管理使用。2015年4月20日，被告***与第三人邱连成签订了《土地转让与建房协议》，2015年9月8日双方又签订了《关于土地转让与建房协议的补充协议》，由第三人邱连成在该土地上建设房屋，建成后将房屋及土地一并出售给被告***。被告***后在未支付全部合同约定价款的情况下，未予办理房屋交接，未经第三人邱连成和原告南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司同意，强行抢占房屋，占有房屋及土地至今。被告***与第三人邱连成的转让行为未经原告南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司同意，且违反了国家强制性规定，属于无效合同，同时也侵犯了原告的合法权益。2021年7月18日，第三人邱连成与原告南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司签订《债权转让协议书》，第三人邱连成同意将与***之间关于该房屋相关的一切民事权利（包括实体权利和诉讼权利）转让与原告南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司，由原告南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司一并向***主张相关权利。现被告***实际占用涉案房屋和土地，并拒绝支付拖欠第三人邱连成的房款，拒绝搬离涉案房屋和土地，拒绝支付土地占用费用，其行为应予纠正。故特诉诸贵院。诉讼请求：一、依法确认被告***与第三人邱连成于2015年4月20日签订的《土地转让与建房协议》及2015年9月8日签订的《关于土地转让与建房协议的补充协议》无效；二、判令被告***将本案所涉及的土地及地上附属物返还给原告，并向原告支付自2016年至今占用土地及附属物的使用费90万元;三、本案的诉讼费用由被告***承担。

原告南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司为支持自己的主张，出示证据如下：

第一组、宛区国用（2004）字第10004号《国有土地使用证》一份、《土地出售协议书》一份、宛2005005号《建设工程规划许可证》一份。证明本案所涉及的土地登记在宛城区名下，镇政府将该土地使用权转让给黄台岗建筑安装有限公司，2005年8月，原告为该土地办理建设工程规划许可证，该土地被政府规划为教师住宅小区，并不是用作建设幼儿园。

第二组、2015年4月20日签订的土地转让与建房协议一份、2015年9月8日的土地转让与建房协议的补充合同一份。证明被告与第三人在没有经过原告同意的情况下，私自签订协议将涉案土地及地上附属物出售与被告，该转让行为违反国家强制规定，属于无效合同。

第三组、债权转让协议一份。证明第三人已经将其对涉案房屋相关的一切民事权利转让给原告，原告向被告主张返还案涉房屋具有主体资格。

第四组、（2018）豫1302民初4678号民事判决书一份。证明该生效判决已认定被告与第三人之间就涉案房屋系房屋买卖关系并不是被告所说的建设工程施工合同关系。

第五组、（2019）豫1302民初4626号民事裁定书一份。证明该裁定认定涉案房屋未取得合法的相关手续，不符合房屋买卖的条件，被告与第三人的房屋买卖关系无效。

被告***辩称，一、原告不是本案适格诉讼主体。1、本案已由南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初3417号民事裁定书认定：第三人邱连成不具备诉讼主体资格，裁定驳回邱连成起诉。现邱连成将其权利义务转让给原告，其转让行为同样不会因转让致使原告具备诉讼主体资格。2、原告虽然与宛城区黄台岗人民政府签订了《土地出售协议书》，但双方并未办理土地所有权变更登记，即原告未取得该转让土地的所有权。故其不具备本案的诉讼主体资格。3、原告诉请的返还地上附属物不具备诉讼主体。被告***与第三人邱连成签订的《土地转让与建房协议》及《关于土地转让与建房协议的补充协议》，根据合同名称及对于房屋建设施工的相关约定能明显确定其性质为建设施工承包合同，被告为发包方，第三人邱连成为承包方，该合同并不是房屋买卖合同，现被告已支付大部分的工程款，房屋建成后也已交付使用。第三人邱连成对于房产不享有物权。综上三点，原告南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司、第三人邱连成对本案争议土地及附属物不享有任何权利，不是返还土地及附属物的适格诉讼主体，请求人民法院依法驳回原告的起诉。二、被告***与第三人邱连成签订的《土地转让协议》及《关于土地转让与建房协议的补充协议》属于效力待定合同，并非无效合同。本案中，根据宛区国用（2004）字第10004号《中华人民共和国国有土地使用证》显示，该争议土地的使用权人为南阳市宛城区人民政府。《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。南阳市宛城区人民政府与宛城区黄台岗建筑工程公司一分公司签订《土地出售协议书》，但案涉土地未经登记，土地使用权证并未过户登记在原告南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司或者第三人邱连成名下。故应当依法认定该争议土地的所有权人是南阳市宛城区人民政府。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。本案所涉及的土地为黄台岗政府通过划拨取得，黄台岗镇政府未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，黄台岗镇政府与签订的《土地出售协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。故被答辩人对于案涉土地并不享有任何权利。原告南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司或者第三人邱连成无权直接处分该土地。被告***与第三人邱连成签订的《土地转让与建房协议》及《关于土地转让与建房协议的补充协议》，第三人邱连成对于案涉土地的转让行为系无权处分。南阳市宛城区人民政府现没有明确对第三人邱连成的处分行为作出追认，第三人邱连成的处分行为需待南阳市宛城区人民政府作出是否追认后才能确定合同效力，故被告与第三人邱连成签订的《土地转让协议》应当依法视为效力待定合同。综上，被告***与第三人邱连成签订的《土地转让协议》及《关于土地转让与建房协议的补充协议》属于效力待定合同，并非无效合同。原告南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司、第三人邱连成对本案争议土地及附属物不享有权利，不是返还土地及附属物的适格诉讼主体，望人民法院依法驳回原告的起诉。

被告***为支持自己的主张，向本院提交证据如下：

第一组、《南阳市宛城区人民政府土地管理文件》宛区政土[2004]17号文件一份、《中华人民共和国国有土地使用证》一份、《中华人民共和国建设工程规划许可证》一份。证明黄台岗镇人民政府取得该土地所有权的政府批文及办理登记的相关情况，该争议土地所有权人为南阳市宛城区黄台岗人民政府。

第二组、南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初3417号民事裁定书一份。证明该案已经宛城区人民法院审理，裁定驳回第三人邱连成的起诉，该案中起诉的内容也是确认合同无效，在人民法院已经生效的法律文书中已经确认驳回合同无效的裁定书，后面即使合同权利义务转让，也不能再次起诉。

第三组、2015年4月20日《土地转让与建房协议》一份、2015年9月8日《关于土地转让与建房协议的补充合同》一份。证明该案被告***与第三人邱连成签订的《土地转让与建房协议》并非房屋买卖合同，而是两个独立的土地转让和建房协议。土地转让的主体应该是所有权人黄台岗人民政府，合同效力的确定需经黄台岗人民政府的追认。

第三人邱连成辩称，没有意见。

第三人邱连成未向本院提交证据。

被告***对原告南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司提交的证据质证意见为：第一组证据：1、原告所举国有土地使用证的真实性没有异议，通过该证据，恰恰证明了该土地的所有权人为黄台岗镇人民政府，只有黄台岗镇人民政府才享有所有所有权人该享有的权利。2、合同应当认定为无效合同，该土地系划拨土地，出让时应由政府批准，即使该转让协议经批准有效，原告想取得所有权也必须经过变更登记，否则不能取得该土地所有权。3、协议书仅是债权合同，不是物权合同。建设工程规划许可证真实无异议，至于规划建设与实际建设存在不符改变规划的情形，也是合法的。第二组证据：真实性无异议，证明方向有异议。通过该两份合同恰恰证明土地转让与建房协议是分开的，土地转让的所有权人系黄台岗镇人民政府，第三人土地转让行为是否有效，取决于所有权人黄台岗镇人民政府的追认。建房协议通过合同内容足以证实该建房行为实际上是建设施工合同，被告***系发包人。第三人邱连成系承包人，因邱连成不具备法律规定的承包合同主体，故建设施工合同系无效合同。在无效合同的前提下，只有实际施工人才有权利主张工程承包款工程及工程价款。第三组证据：债权转让协议真实性有异议。合同中出让方与转让方实为一人，因为受让方黄台岗建设公司的法定代表人受转让方，存在恶意串通的行为。另外就邱连成起诉合同无效，已在宛城区人民法院经过审理驳回邱连成的起诉，不可能通过转让的方式再次得到人民法院的支持。第三，邱连成在土地转让及建房合同中不享有任何的权利，土地的所有权人是黄台岗镇人民政府，承包建设施工合同中他是承包人，但其承包不具备承包资质，其承包款也只有实际施工人来取得，因此邱连成在转让合同中不具有任何的权利。第四组证据：该判决书是民间借贷纠纷，人民法院只能审理民间借贷是否成立，对该判决书认定双方系房屋买卖合同关系，系认定事实错误。第五组证据：该裁定书已经人民法院认定所建房屋没有手续，不具备审理的基础条件，故人民法院应当对该案不予审理。

第三人邱连成对原告南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司提交的证据没有意见。

原告南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司对被告***提交的证据质证意见为：第一组证据：真实性无异议，但被告提交的该组证据均系复印件，包括土地使用证和建设工程规划许可证，原件是在原告这一方，充分证明了原告对本案诉争的土地和房屋享有相应的权利。虽然土地未过户登记在原告名下，但原告是经原土地使用权人认可的管理人和实际占用人，因此原告有权就自己管理的土地来主张自己的权利。第二组证据：真实性有异议。该证据虽然驳回了邱连成的诉讼，但是驳回的理由是因为土地转让的主体系南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司一分公司，原3417号民事裁定书审理的法庭认为土地转让的主体系本案原告黄台岗建筑安装公司，因此以该理由驳回了邱连成的起诉。所以我们原告另行提起诉讼，主张土地的权利，并且在邱连成将自己所建房屋的相应的权利转让给原告后，原告的一并来提起诉讼。在本案我们重新整理债权受让以后向人民法院提起诉讼是于法有据的。第三组证据：真实性无异议，证明方向有异议。证明本案所涉的土地转让与建房协议并非房屋买卖合同，而是一个土地转让合法承包的一个合同。1、人民法院的生效的法律文书。刚才我们在原告举证生效的法律文书已经认定该合同关系，系房屋买卖的合同关系。2、在该协议中并没有单独的土地受让款和房屋的价款相互独立，就是一个整体的协议，因此被告称是两个协议，一个土地转让协议，一个发包的关系是不成立的。3、在发承包的这样一个合同关系中，发包人是应当在自己具有施工资质和条件的项目的土地上来进行发包，而不能说你对土地对这个项目你就没有权利基础你来对人家发包，何况发包的所谓的相对人还是土地的权利方，所以这样一个发包关系显然是不能够成立的，虽然合同上有总承包的字样，但是结合法律关系来看，不是发承包的关系，就是一个土地和房屋的转让，因此不能证明这是一个房屋买卖合同关系。

第三人邱连成对被告***提交的证据没有意见。

本院对原、被告及第三人均无异议的证据予以认定。对其有异议的证据在评理部分综合予以认定。

根据原、被告、第三人举证、质证及法庭调查中当事人的陈述，本院确认如下法律事实：

第三人邱连成系原告南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司法定代表人，原告南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司属集体所有制企业，其主管单位是宛城区黄台岗镇人民政府。南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司一分公司属于分支机构，法定代表人邱连成，该分支结构已经被撤销。2005年1月4日南阳市宛城区人民政府与南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司一分公司签订《土地出售协议书》，将镇政府名下的3781.35平方米的土地使用权转让给南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司一分公司，但未办理过户手续，所建房屋也未见相关部门的审批手续。

2015年4月20日，本案第三人邱连成与被告***签订《土地转让与建房协议》及《关于土地转让与建房协议的补充合同》。该协议约定原告将上述面积为2441.73㎡的土地转让给被告，并且由第三人邱连成负责在该土地上建筑房屋一处，由被告***出资315万元购买。

另查明，邱连成作为原告、***作为被告、南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司作为第三人曾诉至本院，要求确认被告***与邱连成于2015年4月20日签订的《土地转让与建房协议》及2015年9月8日签订的《关于土地转让与建房协议的补充协议》无效并判令被告返还原告的土地及地上附属物，后经本院审理后作出（2020）豫1302民初3417号民事裁定书，裁定驳回邱连成的起诉。

2021年8月9日，原告南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司与第三人邱连成签订债权转让协议一份，主要内容为：“甲方邱连成、乙方南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司，甲方于2015年占用乙方名下的位于南阳市宛城区的土地并建设房屋。甲方与第三人***签订协议，约定将该建设的房屋及占用的土地一并转让与第三人***，现***实际占有使用该房屋及土地。依据《民法典》等相关法律规定，甲乙经协商一致，依法达成债权转让协议如下：1、甲方同意将其与第三人***之间关于该房屋相关的一切民事权利（包括实体权利和诉讼权利）一并转让与乙方。2、乙方同意受让甲方转让的相关权利，并向第三人主张。3、本协议一式两份，经甲、乙双方签字盖章后生效。”

本院认为，第三人邱连成作为原告南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司及南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司一分公司的法定代表人，曾作为原告就本案争议的事实起诉至本院，后经审理以邱连成诉讼主体不适格为由，驳回了邱连成的起诉。现第三人邱连成与原告南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司签订债权转让协议后，原告南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司再次起诉，考虑到二者之间的特殊关系，其诉讼主体也不适格。而本案所争议的土地及房产未办理土地转让及房产建设的相关审批手续，虽然案涉土地以协议的形式转让给南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司一分公司，但未办理过户手续，案涉土地在土地管理部门登记的土地使用者仍然为南阳市宛城区人民政府。综上，原告与本案争议的事实缺乏关联性，且生效的法律文书已确定其法定代表人不是适格的诉讼主体，故现原告的起诉，诉讼主体不适格，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：

驳回原告南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司的起诉。

案件受理费6400元（已减半收取），退还原告南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

审 判 员　丁心然

二〇二一年十一月十日

法官助理　杨亚昊

书 记 员　朱熙宁