****建设有限公司、**道环境建设集团有限公司买卖合同纠纷民事二审民事裁定书

江西省吉安市中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2022）赣08民终1468号

上诉人（原审原告）：****建设有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区阳明西路45号3楼。统一社会信用代码：913608007277748677。

法定代表人：江新生，该公司总经理。

委托诉讼代理人：胡志刚，江西贝壳律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：**道环境建设集团有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区平园路9号**道大厦23楼，统一社会信用代码：91360800705767324T。

法定代表人：黄敏，该公司董事长。

委托诉讼代理人：马文婷，江西赣深律师事务所律师。

上诉人****建设有限公司（以下简称****公司）因与被上诉人**道环境建设集团有限公司（以下简称**道公司）买卖合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2022）赣0802民初2146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本院经审查认为，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”，第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。根据上述法律规定，合同的解除分为协商解除、约定解除和法定解除。当事人可以在合同中约定行使合同解除权的条件，也可以在没有约定解除合同条件时，协商解除，或者根据法律规定的条件行使法定解除权。但在双方当事人对于合同的解除有约定的情况下，根据意思自治的原则，应适用双方当事人有关合同解除的约定。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。该司法解释的规定属于法定解除的一种，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形。本案中，****公司与**道公司签订的《写字楼买卖合同》第3条、第4条约定：“甲方（**道公司）需在2021年12月31日之前将该物业的不动产登记在乙方（****公司）名下，并需将不动产权证书交给乙方。若甲方不能按照本协议约定时间将该物业的不动产登记在乙方名下，以及不动产权证书无法交给乙方的，则甲方需在上述约定办证期限到期后3个工作日内无条件全额退还乙方已支付的购房款600万元，并赔偿乙方装修损失300万元户，且还需按已付房款10%支付给乙方作为违约金。乙方按照月租金20元/㎡标准自交付之日起至搬出之日止向甲方支付使用费，交付使用一年装修折旧5%”。从双方签订的上述合同内容来看，双方约定了解除合同的事由，即**道公司应在2021年12月31日之前将合同项下的物业的不动产登记在****公司名下，若**道公司不能按照约定的时间将该物业的不动产登记在乙方名下，以及不动产权证书交给****公司，则****公司即可解除双方签订的《写字楼买卖合同》。****公司与**道公司的上述约定系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。本院认为，在本案合同双方已在合同中约定了合同解除条款的情况下，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条有关法定解除的规定不妥，本院依法予以纠正。

****公司与**道公司在案涉合同中明确约定**道公司应在2021年12月31日之前将合同项下的物业的不动产登记在****公司名下，否则，****公司即可解除双方签订的《写字楼买卖合同》，但**道公司在2021年12月31日前并未将案涉房产的不动产权登记证书登记在****公司名下，****公司在2021年12月办证期限到期前及2022年1月均向**道公司提及办理房产证问题。**道公司未按照合同约定，将案涉房产不动产权登记证书登记在****公司名下，且至本案一审起诉时，**道公司仍未按照合同约定履行义务。****公司已于2022年4月30日，向**道公司发送《告知函》，决定解除双方签订的案涉《写字楼买卖合同》，要求**道公司退还购房款及赔偿装修损失，并于2022年5月1日搬离。因此，****公司与**道公司约定的合同解除事由和条件成就。

由于一审未对双方约定的合同解除条款进行审查，亦未据此对案涉合同是否应当解除进行审理。****公司诉请范围包括解除案涉《写字楼买卖合同》、退还购房款5214000元，赔偿装修损失2750000元及支付违约金600000元等。且**道公司在一审答辩中对装修款申请了鉴定。一审对于上述事实未审理查明，属于认定基本事实不清。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第三项之规定，裁定如下：

一、撤销吉安市吉州区人民法院（2022）赣0802民初2146号民事判决；

二、本案发回吉安市吉州区人民法院重审。

上诉人****建设有限公司预交二审案件受理费101900元予以退回。

审 判 长　李虎广

审 判 员　张才长

审 判 员　郭　琴

二〇二二年十月二十七日

法官助理　李婷婷

书 记 员　曾梦佳