上海育华投资集团有限公司与上海张江创业源科技发展有限公司商品房预售合同纠纷二审案件二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民事案件判决书

（2020）沪01民终9043号

上诉人上海育华投资集团有限公司（以下简称育华公司）、上海张江创业源科技发展有限公司（以下简称创业源公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初95283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人育华公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判创业源公司赔偿其预期利益损失人民币（下同）512万元。 事实和理由：基于合同约定其支付了90%合同价款，但预期利益损失不能因是否交付全部价款而增减；创业源公司承诺办理性质为办公的房屋产权，然一审以厂房的现有市场价值计算预期利益损失对育华公司严重不公。 上诉人创业源公司上诉请求：撤销一审判决第三、四项。 事实和理由：因政府规划变更的不可抗力因素导致涉讼购房合同无法继续履行，其不应承担违约责任；育华公司主张的违约金及预期利益损失没有事实和法律依据。 上诉人育华公司与上诉人创业源公司互不认可对方的上诉请求。

育华公司向一审法院起诉，请求判令：1.解除双方签订的关于上海市浦东新区XX路XX号XX幢XX层商品房预售合同；2.创业源公司退还育华公司支付的全部购房款7,163,397元并支付育华公司利息（以7,163,397元为本金，自2008年8月15日起计算到实际支付日止，按照中国人民银行同期银行存款利率）；3.创业源公司赔偿育华公司违约金716,000元，可预期利润损失600万元（以评估金额为准）；4.创业源公司支付育华公司律师费9万元。

一审法院认定事实：2008年4月30日，育华公司（乙方，原名为上海育华投资有限公司，于2012年6月6日变更登记为上海育华投资集团有限公司）与创业源公司（甲方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，暂测建筑面积388.26平方米，每平方米建筑面积单价20,500元，总房价7,959,330元。甲方通过土地使用权转让方式取得系争房屋所在地块的土地使用权，土地用途为住宅、其他用地。系争房屋政府批准的规划用途为厂房。在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由甲乙双方签署《房屋交接书》，此后30日内，双方办理过户手续，申领该房屋的房地产权证（小产证）。乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方书面通知起60天内将乙方已支付的房价及按照中国人民银行公布的同期存款利率计算的利息全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%。合同第十一条约定，甲方定于2008年8月15日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正本条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同附件一约定，签署本合同后10日内，乙方支付总房价款的50%，计3,979,665元，房屋交付前2个工作日内，支付总房价款的40%，计3,183,732元。甲方保证于2009年12月30日前办理大产证。乙方申请办理过户手续之前支付10%的房价款，计795,933元。补充条款第六条约定，对本合同第十一条“不可抗力”概念作以下限定：1.地震、海啸等自然灾害；2.战争、类似战争等社会异常现象；3.政府管制、征用、政府规划变更或市政建设等政府行为及法律法规变化；4.双方不可预见、不可避免、不能克服的其他事件。第十条约定，本合同所载房屋用途修订为办公和科研。第十四条约定，如一合同方违反本合同（包括但不限于无故提出解除合同），违约方应向另一方支付总房价款的3%作为违约金，另一方的实际损失若超过支付的违约金的，违约方须据实赔偿实际损失与违约金的差额部分。第十九条约定，甲方承诺本项目大产证取得时间为2009年6月30日前，除有不可抗原因。本项目大产证取得若逾期乙方有权单方面解除合同。 原审还认定，当日，双方还就上海市浦东新区XX路XX号XX幢2层、3层分别签署两份《上海市商品房预售合同》，内容与本案合同基本一致。其中，2、3层房屋价款均为9,461,365元。同日，育华公司就上述三份合同支付创业源公司预约金500万元。2008年8月11日，育华公司支付创业源公司购房款共计19,193,854元。2008年8月13日，创业源公司将系争房屋交付育华公司。2008年8月21日，创业源公司向育华公司出具发票，载明收到系争房屋购房款7,163,397元。 原审再认定，2011年7月21日，创业源公司向育华公司出具《情况说明》，表示：“张江创业园（北区）项目于2008年竣工投入使用。但由于该项目在土地、规划和建设审批、房屋预售阶段对于房屋性质的界定不一致，导致目前房屋产权证一直办理未果。……在房屋办理产证过程中，政府有关部门认为，该房屋土地性质与预售许可证中的房屋用途为办公楼存在不一致。故虽我们努力协调但一直未能解决，期间浦东新区与南汇区合并，导致政府机构相应调整，也使得我们的协调工作受到阻碍，拖延了办理周期。目前，经多方协调，在与政府土地和规划管理部门的多次专题沟通后，贵司所购房屋用途确定为科研。为此，我司拟定了《承诺函》，待贵我双方加盖公章后，将呈交政府相关部门，作为正式启动房地产权证办理工作的重要一环。”同日，创业源公司将盖有创业源公司公章，落款为双方公司的承诺函交付育华公司，承诺函载明，“现由于所购房屋用途确定为科研，创业源公司与育华公司共同承诺：同意将预售合同的房屋用途由原来的厂房变更为科研，预售合同其他内容不变，双方承诺不因此向对方或第三方就此项变更提出任何诉讼和赔偿要求”。育华公司未盖章。2011年8月8日，育华公司回函，答复摘录如下，1、贵公司将本公司所购的房屋用途确定为科研，违反了《上海市商品房预售合同》补充条款第十条的约定，该房屋的用途为办公和科研，而非单纯的科研，贵公司应承担相应的违约责任。2、该房屋的产证至今仍未办理，系贵公司违约，应承担相应的违约责任。本公司愿配合贵公司办理该房屋的权证，但前提条件是必须符合《合同》之规定，任何与《合同》不符的要求，在贵我双方另行达成一致意见前，本公司将不予理会。2011年9月26日，创业源公司又向育华公司出具盖有创业源公司公章，落款为双方公司的承诺函，载明“现由于所购房屋用途确定为科研，创业源公司与育华公司共同承诺：同意将预售合同的房屋用途由原来的厂房变更为科研，《预售合同》的其他内容和条款不变。创业源公司承诺，上述房屋性质的变更将不会影响育华公司对该房屋的正常使用和处置（包括注册公司、办理抵押贷款、转让等），也不影响育华公司依据《预售合同》行使追究创业源公司违约责任的权利”。育华公司未盖章，亦未回复。 原审另认定，2004年6月1日，创业源公司取得系争房屋所在项目的建设用地规划许可证，记载的建设用地规划性质为科研教育设计、行政办公、商业金融、公共绿化等用地。2008年7月4日，创业源公司取得系争房屋所在项目的商品房预售许可证，载明土地用途为住宅、其他用地。2008年12月18日，创业源公司取得系争房屋所在土地的产权证，登记的土地用途为住宅、其他用地，房屋类型为工厂，房屋用途为厂房。 原审中，育华公司表示，系争房屋一直由其使用，如果合同解除，同意向创业源公司返还系争房屋。创业源公司曾在原审中提起反诉，要求育华公司支付占用房屋期间的租金，但逾期未缴纳诉讼费，创业源公司表示撤回反诉，另行主张租金事宜，不要求在本案中一并处理。 原审中，经育华公司申请，一审法院委托上海城市房地产估价有限公司（以下简称城市估价公司）对包括系争房屋在内的上海市浦东新区XX路XX幢1、2、3层房屋价值进行评估。2019年11月13日，城市估价公司出具《房地产估价报告》。《房地产估价报告》采用的估价方法为比较法、收益法、标准价调整法，估价时点为2009年6月30日、2018年12月14日，估价类型包括市场价值（可以办理独立产证）和使用价值（不能办理独立产证），土地用途为住宅、其他用地，房屋类型为工厂，房屋用途为厂房。据此，《房地产估价报告》得出四种评估结果：1、2009年6月30日，系争房屋的市场价值为853万元，折合单价21,970元/㎡；2、2009年6月30日，系争房屋的使用价值为623万元，折合单价16,046元/㎡；3、2018年12月30日，系争房屋的市场价值为1,307万元，折合单价33,663元/㎡；4、2018年12月30日，系争房屋的使用价值为980万元，折合单价25,241元/㎡。以上价格均包含室内固定装修及部分设施设备现值。创业源公司认可《房地产估价报告》的评估结论。育华公司提出异议，认为评估的房屋性质应为科研办公，而非厂房，二者存在明显差异，系争房屋价值应当按照本案起诉之日、能够办理独立产证、房屋性质为科研办公的条件计算。城市估价公司的鉴定人员出庭表示，只能根据现有的房屋性质进行评估，无法对假设房屋性质为科研办公的价值进行评估。

一审法院认为：双方签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方均须恪守。履约过程中，创业源公司未能取得系争房屋大产证，导致《商品房预售合同》无法继续履行，育华公司要求解除合同，创业源公司亦予同意，一审法院可予确认。 本案争议焦点之一在于，合同解除的责任归咎何方？一审法院认为，首先，双方虽然在《商品房预售合同》正文条款部分约定房屋性质为厂房，但在补充条款中变更约定为办公和科研，依据正文条款第二十九条关于正本条款与补充条款不一致时以补充条款为准的约定，两者之间就系争房屋的性质已经明确为办公和科研。其次，创业源公司以政府对土地用途性质反复变更为由，认为构成不可抗力，但并不符合合同中关于不可抗力的相关界定，对该抗辩，一审法院难以采纳。最后，从双方的交涉过程来看，创业源公司要求育华公司共同向相关部门申请将房屋性质由厂房变更为科研，育华公司以创业源公司违约为由予以拒绝，系对合同的严守以及对自身权利的处分，一审法院予以认同。综合上述情况，一审法院认为，根据法律规定，出卖人交付标的物，应当符合标准，《商品房预售合同》已经明确约定系争房屋性质为办公和科研，但创业源公司无法办理相应的大产证，导致双方无法过户交易，已经构成根本违约，本案合同解除责任在于创业源公司。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1、育华公司要求创业源公司返还已付购房款，于法有据，一审法院予以支持。2、育华公司主张创业源公司支付利息，以已付购房款为基数，按照存款利率的标准计算，具有合同依据，一审法院予以支持。创业源公司抗辩部分利息超过诉讼时效。一审法院认为，创业源公司返还购房款的义务产生于合同解除之后，育华公司至本案诉讼时才解除合同，故育华公司请求创业源公司返还购房款及利息并未罹于诉讼时效。同理，创业源公司亦有权向育华公司主张占有系争房屋期间的利益。创业源公司在本案中撤回反诉，并明确表示不在本案中一并处理该项事宜，一审法院可予准许。3、育华公司诉请创业源公司承担已付购房款10%的违约金，诚如上述，补充条款已经变更了合同主文关于违约金的约定，创业源公司抗辩按照合同价款3%计算违约金，一审法院予以认同。4、关于可预期利益损失，因补充条款第十四条约定，如一方的实际损失超过违约金，违约方须据实赔偿实际损失与违约金的差额部分，故一审法院可以支持育华公司关于实际损失与违约金的差额部分。城市估价公司出具的《房地产估价报告》评估程序合法，评估办法妥当，结论客观，可以作为参考依据。育华公司主张以本案立案之日作为评估时点，按照市场价值的标准计算，并无不当，一审法院予以认可。至于房屋性质按照厂房还是办公和科研，一审法院认为，计算损失时应充分考虑房屋的现状，以及改变现状的可能性，否则将会造成与实际情况不符，对双方利益不公的失衡局面。双方在《商品房预售合同》正文条款部分约定房屋性质为厂房，在补充条款中约定为办公和科研，说明彼时育华公司对系争房屋性质为厂房存在一定预期，对办理房屋性质为办公和科研的产证承担了一定的风险。随着办理产证期限届满，直至本案诉讼，长达十余年时间内，上述预期和风险逐渐增大，结合鉴定人员所述只能按照厂房性质出具鉴定意见的现实情况，一审法院以房屋现状，即厂房性质作为损失计算标准较为妥当。同时，考虑到育华公司仅支付创业源公司90%的房价款，在计算损失时也应扣除未付款部分的可得利益。综上，一审法院参照《房地产估价报告》显示的2018年12月14日系争房屋市场价值1,307万元，扣减合同价款7,959,330元，再乘以90%，计算得出育华公司实际损失4,599,603元，实际损失与违约金差额应为4,360,823.10元。5、育华公司主张律师费损失9万元，一方面，该项诉请缺乏法律依据，另一方面，一审法院已经支持育华公司的违约金及预期利润损失，故就育华公司关于律师费的诉请，一审法院难再支持。6、育华公司同意在合同解除后向创业源公司返还系争房屋，一审法院予以照准。 一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定,于二〇二〇年五月二十五日判决：一、确认育华公司与创业源公司就上海市浦东新区XX路XX号XX幢XX层房屋签订的《商品房预售合同》解除；二、创业源公司应于判决生效之日起十日内返还育华公司已付购房款7,163,397元及利息（以7,163,397元为基数，按照中国人民银行公布的同期存款利率标准，自2008年8月15日起计算至实际支付之日止）；三、创业源公司应于判决生效之日起十日内支付育华公司违约金238,779.90元；四、创业源公司应于判决生效之日起十日内赔偿育华公司预期利益损失4,360,823.10元；五、驳回育华公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费133,906元,鉴定费40,000元，合计173,906元，由育华公司负担41,528元，创业源公司负担132,378元。 二审中，当事人没有提交新证据。

本院认为，本案双方签订的《上海市商品房预售合同》于法无悖，双方均应恪守。鉴于创业源公司至今未办理出涉讼房屋大产证，故其理应承担相应的违约责任。并且，本院注意到，创业源公司取得了建设用地规划许可证、商品房预售许可证等，双方合同中对于房屋用途亦有修订，故双方对办理产权证可能存在的风险有相应的预见，故本案中涉讼房屋至今未能办证不能简单归咎于政府规划。综上而言，创业源公司关于因不可抗力致合同不能履行，其不承担违约责任的上诉理由，于法无据，本院难以采纳。本院还需指出的是，原审法院依照房屋现有厂房性质确定市场价值，并参照育华公司已付购房款比例确定预期利益损失，合理妥当，应予维持。 综上所述，上诉人育华公司关于撤销一审判决第四项，改判创业源公司赔偿其预期利益损失512万元的上诉请求，上诉人创业源公司关于撤销一审判决第三、四项的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院均不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币54,987.82元，由上海育华投资集团有限公司负担11,391元，上海张江创业源科技发展有限公司负担43,596.82元。 本判决为终审判决。

审判长　凌　捷 审判员　蒋辉霞 审判员　翟从海

书记员　薛叶青