上海张江创业源科技发展有限公司与上海育华投资集团有限公司商品房预售合同纠纷民事一审案件民事判决书

上海市浦东新区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪0115民初42411号

原告：上海张江创业源科技发展有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区居里路108号通用厂房A-1单位。

法定代表人：赵海生，董事长。

委托诉讼代理人：封晓骏，上海市海华永泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑海华，上海市海华永泰律师事务所律师。

被告：上海育华投资集团有限公司，住所地上海市浦东新区水闸南路260号1幢219室。

法定代表人：刘华伟，董事长。

委托诉讼代理人：王瞻，上海兰迪律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡俊成，上海兰迪律师事务所律师。

原告上海张江创业源科技发展有限公司（以下简称创业源公司）与被告上海育华投资集团有限公司（以下简称育华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。因双方就涉讼合同引发诉讼的案件尚在法院审理中，故本院依法裁定本案中止审理。本院于2021年7月22日公开开庭进行了审理，原告创业源公司的委托诉讼代理人郑海华及被告育华公司的委托诉讼代理人王瞻、胡俊成到庭参加诉讼。又于2021年8月30日公开开庭进行了审理，原告创业源公司的委托诉讼代理人封晓骏、郑海华及被告育华公司的委托诉讼代理人王瞻、胡俊成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

创业源公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还原告位于上海市浦东新区XX路XX号XX幢XX层房屋；2.判令被告支付原告自2008年8月13日至实际返还房屋之日的房屋使用费；3.本案诉讼费、评估费等费用由被告承担。事实和理由：2008年，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告购买位于XX路XX号XX幢XX层房屋。合同签订后，被告向原告支付了总房价款的90%计人民币（以下币种相同）8,515,228元，原告于2008年8月13日向被告交付了房屋，被告占有并使用该房至今。2018年12月14日，被告向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的《上海市商品房预售合同》，并要求原告返还被告已付房款及利息、支付被告违约金及预期利益损失。2020年5月25日，法院判决确认原、被告之间的《上海市商品房预售合同》解除，原告返还被告已付购房款及利息；原告向被告支付违约金；原告向被告支付预期可得利益损失。同时，法院在判决书中明确，原告有权另行向被告主张系争房屋的占有使用费，且诉讼时效自原、被告之间的购房合同解除之日起起算。现双方合同已经判决解除，被告应返还房屋并支付房屋使用费，故原告诉至法院，要求判如诉请。

育华公司辩称，对于第一项诉请，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》因原告的过错导致合同被解除，并已经法院判决确认；被告待原告全部履行生效判决后，可将系争房屋予以返还；被告基于双方签订的预售合同而占有系争房屋，对于被告占有该房屋的现状，原告在起诉前也并未提出异议。对于第二项诉请，被告认为没有事实和法律依据。被告是基于善意购买的目的与原告签订并实际履行《上海市商品房预售合同》，双方并未建立租赁合同关系，被告在支付了合同约定的房价款的前提下，对于意向购买房屋的占有属于合理占有；因原告未能办理大产证致使双方无法过户交易，预售合同无法实际履行，原告的过错所带来的系争房屋的使用瑕疵也导致了被告及被告的关联公司均无法将系争房屋作为法定注册地址使用，其使用价值应当有所折损，使用费也应相应下调；此外，系争房屋性质为工业房地产中的厂房，如需作为正常的办公室使用，应当进行相应的装修或改建等准备工作，因此应当扣除合理的装修免租期限。本案中，原、被告交易系争房屋的时间长达十三年之久，期间被告作为买受一方并未对系争房屋进行充分的使用，因此也不应按照原告的主张全额支付房屋使用费。对于第三项诉请，合同的解除是由于原告的根本违约行为所致，因此本案的诉讼费、评估费也均基于原告的过错所产生，该费用不应由被告承担。

本院经审理认定事实如下：2008年4月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《上海市商品房预售合同》，其中约定：乙方向甲方购买XX路XX号XX幢XX层房屋，该房暂测建筑面积461.53平方米，总房价款暂定为9,461,365元；甲方通过土地使用权转让方式取得系争房屋所在地块的土地使用权，土地用途为住宅、其他用地；系争房屋政府批准的规划用途为厂房；甲方定于2008年8月15日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由甲乙双方签署《房屋交接书》；在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向浦东新区XX中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房房地产权证（小产证）。合同第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正本条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同附件一中约定，甲方保证于2009年12月30日前办理大产证。补充条款第十条中约定，本合同所载房屋用途修订为办公和科研。补充条款第十四条约定，如一合同方违反本合同（包括但不限于无故提出解除合同），违约方应向另一方支付总房价款的3%作为违约金，另一方的实际损失若超过支付的违约金的，违约方须据实赔偿实际损失与违约金的差额部分。补充条款第十九条约定，甲方承诺本项目大产证取得时间为2009年6月30日前，除有不可抗原因。

同日，原、被告另就上海市浦东新区XX路XX号3幢1层、3层房屋分别签订《上海市商品房预售合同》，内容与本案合同基本一致。

2008年8月13日，原、被告签署《房屋交接单》，原告向被告交付了系争房屋，该房被告使用至今。

2008年8月21日，原告向被告出具发票，载明收到系争房屋购房款8,515,228.50元。

2008年7月4日，原告取得系争房屋所在项目的商品房预售许可证，载明土地用途为住宅、其他用地。

2008年12月18日，原告取得系争房屋所在土地的产权证，登记的土地用途为住宅、其他用地，房屋类型为工厂，房屋用途为厂房。

2018年12月，育华公司因创业源公司未按照约定办理大产证致系争房屋无法过户至其名下而向本院提起诉讼，请求：1.解除双方签订的关于上海市浦东新区XX路XX号XX幢XX层商品房预售合同；2.创业源公司退还育华公司支付的全部购房款8,515,228元并支付利息（以8,515,228元为本金，自2008年8月15日起计算到实际支付日止，按照中国人民银行同期银行存款利率）；3.创业源公司赔偿育华公司违约金851,500元，可预期利润损失700万元（以评估金额为准）；4.创业源公司支付育华公司律师费9万元。该案【（2018）沪0115民初95282号】审理中，育华公司表示，系争房屋一直由其使用，如果合同解除，同意向创业源公司返还系争房屋。该案本院审理后认为，双方签订的《商品房预售合同》已经明确约定系争房屋性质为办公和科研，但创业源公司无法办理相应的大产证，导致双方无法过户交易，已经构成根本违约，合同解除责任在于创业源公司。2020年5月25日，本院以房屋现状即厂房性质作为损失计算标准作出判决：一、确认育华公司与创业源公司就上海市浦东新区XX路XX号XX幢XX层房屋签订的《商品房预售合同》解除；二、创业源公司应于判决生效之日起十日内返还育华公司已付购房款8,515,228元及利息（以8,515,228元为基数，按照中国人民银行公布的同期存款利率标准，自2008年8月15日起计算至实际支付之日止）；三、创业源公司应于判决生效之日起十日内支付育华公司违约金283,840.95元；四、创业源公司应于判决生效之日起十日内赔偿育华公司预期利益损失4,772,930.55元；五、驳回育华公司的其余诉讼请求。嗣后，育华公司与创业源公司就上述判决均提起上诉。2021年1月25日，上海市第一中级人民法院就该上诉案件【（2020）沪01民终9039号】作出判决：驳回上诉，维持原判。

本案审理中，经原告申请，本院委托上海XX有限公司（以下简称XX公司）对系争房屋的房屋使用费进行评估。2021年6月9日，XX公司出具编号为国城估字2021-05328号《房地产估价报告》。该《房地产估价报告》采用的估价方法为比较法，估价房屋建筑面积为461.53平方米，房屋类型为工业，价值时点为2008年8月13日至2021年2月28日，价值类型为房地产市场租金，估价结果：系争房屋自2008年8月13日至2021年2月28日期间的房地产市场租金总价为509.20万元，折合每平方米平均日租金为2.41元/平方米/日。估价结果具体明细如下：2008年8月13日至2008年12月31日，每平方米日租金为1.46元，年度租金总价为9.50万元；……；2020年1月1日至2020年12月31日，每平方米日租金为3.55元，年度租金总价为59.80万元；2021年1月1日至2021年2月28日，每平方米日租金为3.55元，年度租金总价为9.70万元。经质证，原告对评估程序没有异议，但认为估价结果背离市场，同地段价格应在5元至5.50元之间。被告对《房地产估价报告》提出如下异议：第一，评估的价值类型与法院委托不一致。委托评估时明确评估对象为“房屋使用费”，而评估报告中注明所评估的价值类型为“房地产市场租金”；第二，评估中对于房屋类型的确定与（2018）沪0115民初95282号案件不一致。本案估价房屋类型为工业，而（2018）沪0115民初95282号案件中所涉系争房屋评估的房屋类型为工厂、房屋用途为厂房。对此，XX公司回复如下：第一，经市场调查，估价结果中每平方米平均日租金2.41元的标准是2008年8月13日至2021年2月28日期间的累计的平均租金价格；第二，估价结果是估价对象于价值时点的房地产市场租金。由于育华公司也未提供足以影响估价对象价值的相关资料，估价人员亦未发现相关影响因素，故根据估价人员相关经验，认为估价对象房屋使用费标准和房地产市场租金标准一致；第三，房地产按照用途可以分为住宅、办公、商业、工业、研发等几个大类，工业是其中一个大分类。根据相关规定和要求，评估报告封面上是需要写大分类的，而厂房、工厂是工业房地产的具体描述。鉴此，XX公司出具的《房地产估价报告》评估程序合法、评估方法妥当、结论客观，故本院对该《房地产估价报告》予以确认。

以上事实，由原告提交的《上海市商品房预售合同》、房屋交接单、（2018）沪0115民初95282号民事判决书、（2020）沪01民终9039号民事判决书各一份，XX公司出具的国城估字2021-05328号《房地产估价报告》一份以及当事人的陈述等在案佐证。

本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方均须恪守。合同解除后，已经履行的，根据履行情况，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。现上述《上海市商品房预售合同》已经法院判决确认解除，被告即应及时将系争房屋返还原告，故被告“待原告全部履行生效判决后返还房屋”的抗辩意见，实属无理，本院难以采纳。原告要求被告返还房屋的诉请，理由正当，本院应予支持。本案合同解除的责任在原告，法院据此已判决原告返还被告购房款和支付利息、违约金及赔偿预期利益损失，然原告依法亦有权向被告主张被告占有系争房屋期间的利益，故原告要求被告支付自2008年8月13日至实际返还房屋之日的房屋使用费的诉请，于法有据，本院亦予支持。至于房屋使用费金额，可参照XX公司出具的《房地产估价报告》中的市场租金标准确定。被告要求扣除合理的装修免租期限、下调房屋使用费等意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。

依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款之规定，判决如下：

一、被告上海育华投资集团有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海张江创业源科技发展有限公司位于上海市浦东新区XX路XX号XX幢XX层的房屋；

二、被告上海育华投资集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海张江创业源科技发展有限公司房屋使用费（自2008年8月13日起至2021年2月28日为5,092,000元、自2021年3月1日起按每平方米日租金3.55元的标准计算至实际返还房屋之日止）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费81,984元，评估费27,531元，保全费5,000元，合计114,515元，由原告上海张江创业源科技发展有限公司负担51,532元，被告上海育华投资集团有限公司负担62,983元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审 判 员　史一峰

二〇二一年十月二十八日

法官助理　何　蓉

书 记 员　何　蓉

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国民法典》

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

……

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。