中铁信托有限责任公司、宁夏江峰房地产开发有限公司等借款合同纠纷执行审查类执行裁定书

四川省简阳市人民法院

执 行 裁 定 书

（2019）川0180执异114号

案外人：浙江飞天门业有限公司，住所地浙江省金华市永康市江南街道云六路**第**，统一社会信用代码91330784767983313B。

法定代表人：潘余生，董事长。

委托诉讼代理人：刘成，宁夏宁众律师事务所律师。

委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众律师事务所实习律师。

申请执行人：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区航空路**国航世纪中心****。

法定代表人：郭敬辉。

委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。

被执行人：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地宁夏石嘴山火车站西侧（宁夏回族自治区大武口建材厂机关办公楼**）。

法定代表人：张航孝。

委托诉讼代理人：马红艳。

被执行人：张航孝，男，1965年10月17日出生，汉族，住浙江省东阳市。

成都市中级人民法院在审理（2016）川01民初120号、121号中铁信托有限责任公司（以下简称中铁信托公司）与宁夏国晟贸易有限公司、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰房地产公司）、张航孝借款合同纠纷两案中，根据中铁信托公司的财产保全申请，于2015年12月10日作出（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书，查封了江峰房地产公司位于宁夏石嘴山市大武口区××道××街××花园××房屋。判决生效后，成都市中级人民法院将涉案生效法律文书指定本院执行。执行中，案外人浙江省飞天门业有限公司对查封标的提出异议，成都市中级人民法院指定本院审查。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人浙江省飞天门业有限公司（以下简称飞天门业公司）称，2011年，被执行人江峰房地产公司房地产开发开发建设星海时代花园项目过程中，将涉案工程一期发包给中太建设集团股份有限公司施工。2013年10月25日中太建设星海时代花苑项目部与案外人签订进户门供货合同，约定供货范围为：星海时代花苑一期1、2、3、4、6、7、8号楼和地下车库的所有进户门及钢制防火门设计、制作与安装。案外人委派公司员工赵其华负责项目管理、监督工程进度及质量，并代表公司与工程方（即江峰房地产公司、中太建设星海时代花苑项目部）联系和计算工程款等事宜。2014年7月8日，江峰房地产公司、中太建设星海时代花苑项目部与案外人结算工程款时，签订了“星海时代花苑一期工程进户门（赵其华）抵顶房情况说明”，约定以星海时代花苑一期1、2、3、4、8号楼现有剩余住宅房源抵顶欠付案外人工程款，房型、楼层由案外人自选，部分结算后，抵顶给案外人的房屋为星海时代花园8-2-2501、8-1-1303室，在该顶账行为发生后，江峰房地产公司即将涉案房屋依约交付给案外人。2015年底，案外人要求江峰房地产公司办理房屋所有权登记，江峰房地产公司以尚欠政府规费暂时无法开发票为由推诿，此后，案外人才得知该房屋于2015年12月被成都市中级人民法院查封。现成都市中级人民法院委托简阳市人民法院执行（2016）川01民初120号、121号两案，拟拍卖案外人已购买的房屋。案外人认为，江峰房地产公司于2014年7月8日即将涉案房屋抵顶给案外人，此时该房屋的所有权已发生转移。该抵账行为在前，且双方已实际履行合同。案外人从江峰房地产公司处以结算工程款的方式取得该抵账房，已在查封房屋之前取得对该房屋的所有权，虽然涉案房屋尚未办理房屋所有权登记，但上述法律行为合法有效，案外人对该房屋属于合法占有，应当受到法律保护。为维护其合法权益故提出异议，请求依法解除对该房屋的查封。案外人提交了与中太建设集团股份有限公司星海时代花苑项目部2013年10月25日签订的《星海·时代花苑一期1、2、3、4、5、6、7、8＃楼和地下车库工程进户门供货合同》一份，江峰房地产公司与中太建设集团股份有限公司于2014年7月8日、2014年11月24日签订的星海时代花苑一期工程进户门（赵其华）抵顶房情况说明两份（分别抵顶价款1,332,987元、699,703元），江峰房地产公司与国本建设有限公司银川分公司于2014年11月24日签订的星海时代花苑I标国本建设项目部进户门施工（赵其华）抵顶房情况说明一份（抵顶价款126,800元）。

原案申请人中铁信托公司称，涉案两套房屋已于2013年4月11日备案登记在中铁信托公司名下。案外人提交的证据仅证明其与江峰房地产公司具有以房抵账的行为，不足以证明其已支付房款并实际占用房屋。执行异议司法解释28条、29条不应适用于作为法人企业的案外人。

本院查明：江峰房地产公司在自有的石国用（2011）第5723号国有土地上开发建设星海时代花园商住楼项目。2013年1月，江峰房地产公司以该地块土地使用权为宁夏国晟贸易有限公司向中铁信托公司借款10,000万元作抵押担保。2013年4月11日，中铁信托公司与江峰房地产公司签订了房屋买卖合同，将涉案两套房屋备案登记在中铁信托公司名下。案外人于2013年10月25日与星海时代花园商住楼项目施工总承包商中太建设集团股份有限公司星海时代花苑项目部签订《星海·时代花苑一期1、2、3、4、5、6、7、8＃楼和地下车库工程进户门供货合同》，约定由案外人为星海时代花苑一期1、2、3、4、6、7、8号楼和地下车库的所有进户门及钢制防火门设计、制作与安装。江峰房地产公司与中太建设集团股份有限公司、国本建设有限公司银川分公司于2014年7月8日、2014年11月24日约定以星海时代花园8-2-2501、8-1-1303两套房屋顶账126，800元。

2015年12月，依据成都市中级人民法院（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书查封的江峰房地产公司星海时代花园545套房屋包括案外人所购的2栋8-2-2501、8-1-1303号房屋，分别为132.79㎡、132.85㎡（查封房屋顺序号为256、211）。后成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，分别判令宁夏国晟贸易有限公司偿还借款6,100万元、3,900万元及利息，中铁信托公司对借款本息承担连带给付责任。判决生效后，指定本院执行。2018年11月18日本院作出（2018）川0180执恢1166号执行裁定书，对8-2-2501、8-1-1303号房屋132.79㎡、132.85㎡续查封。

本院认为，关于2013年4月中铁信托公司与江峰房地产公司签订房屋买卖合同，将涉案房屋备案登记在中铁信托公司名下的行为能否对抗案外人异议的问题。因本案的执行依据，即成都市中级人民法院（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，支持了中铁信托公司要求债务人偿还全部借款本金10,000万元及利息的诉讼请求，可见中铁信托公司也是认为其与江峰房地产公司签订的房屋买卖合同（即使备案登记）是没有实际履行的合同。故中铁信托公司以此对抗案外人异议，本院不予支持；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的“买受人”不应当然理解为自然人，故中铁信托公司认为法人企业不应适用该规定的理由不应支持；根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建设工程的价款具有优先受偿权，该优先体现在建设工程的价款可优先于在建工程抵押贷款的偿付，即使法院查封的房屋在变现后其价款仍应优先支付建设工程价款。即，中铁信托公司享有的抵押权应让位于建设工程价款优先权。本案中，如能证明浙江省飞天门业有限公司是以抵顶工程款名义取得的涉案房屋，就可以得到优先保护。涉案房屋要认定为系浙江省飞天门业有限公司通过工程款顶账取得，尚需提交工程结算、尚欠工程款的证据。即，现有证据尚不足以证明浙江省飞天门业有限公司已经以抵顶工程款名义取得涉案房屋。其提出的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：

驳回案外人浙江省飞天门业有限公司提出的执行异议。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向四川省简阳市人民法院提起诉讼。

审　判　长　凌　　　 俊　　　 杰

人民陪审员　林华人民陪审员马劲松

二〇一九年六月二十六日

书　记　员　汪　　　　　　　　鑫

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《中华人民共和国合同法》

第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。