浙江飞天门业有限公司与中铁信托有限责任公司、宁夏江峰房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

四川省简阳市人民法院

民 事 判 决 书

（2019）川0180民初3075号

原告（执行案外人）：浙江飞天门业有限公司，住所地浙江省金华市永康市江南街道云六路3号第二幢，统一社会信用代码91330784767983313B。

法定代表人：潘余生，董事长。

委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众（平罗）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘成，宁夏宁众律师事务所律师。

被告（申请执行人）：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区航空路1号国航世纪中心B座20、21、22层，统一社会信用代码915101007436339687。

法定代表人：马永红，董事长。

委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。

被告（被执行人）：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地宁夏石嘴山火车站西侧（宁夏回族自治区大武口建材厂机关办公司楼二层），统一社会信用代码9164020069431840X0。

法定代表人：张航孝，董事长。

原告浙江飞天门业有限公司与被告中铁信托有限责任公司（以下简称中铁信托公司）、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下江峰房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浙江飞天门业有限公司的委托诉讼代理人罗雅芳，被告中铁信托公司的委托诉讼代理袁敏到庭参加了诉讼，被告江峰房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

浙江飞天门业有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求依法判决停止对位于宁夏石嘴山市大武口区的执行，并解除对上述房产的查封；2．请求判决位于宁夏石嘴山市大武口区归原告所有。诉讼中，浙江飞天门业有限公司将诉讼请求变更为：请求依法判决停止对位于宁夏石嘴山市大武口区的执行。事实和理由：2016年，中铁信托公司与宁夏国晟贸易有限公司、江峰房地产公司、张航孝借款合同纠纷两案，四川省成都市中级人民法院作出了（2016）川01民初120号民事判决和（2016）川01民初121号民事判决，判决宁夏国晟贸易有限公司、江峰房地产公司、张航孝向中铁信托公司偿还借款。该两份判决已发生法律效力，中铁信托公司申请强制执行，成都市中级人民法院委托简阳市人民法院执行该两案，简阳市人民法院在执行过程中，将江峰房地产公司顶账给原告的房产进行了查封。2018年12月14日，原告对执行标的，即位于宁夏石嘴山市大武口区提出执行异议，简阳市人民法院于2019年6月26日作出执行裁定，驳回了原告的异议请求。原告认为，2011年江峰房地产公司在开发星海时代花园项目过程中，将工程发包给国本建设有限公司、中太建设集团股份有限公司施工，国本建设有限公司、中太建设集团股份有限公司在施工过程中与原告签订了《星海时代花园一期1、2、3、4、6、7、8号楼和地下车库工程进户门供货合同》，约定由原告负责上述楼号及其地下车库所有进户门及钢制防火门设计、制作与安装，原告委派公司员工赵其华负责项目管理、监督工程进度及质量，并代表原告与工程方（即江峰房地产公司、中太建设星海时代花园项目部）联系和结算工程款等事宜。2014年3月8日和2014年11月24日，江峰房地产公司、中太建设星海时代花园项目部与赵其华结算工程款时，约定将江峰房地产公司开发的星海时代花园8-1-1303号和8-2-2501号住房抵顶欠付原告的货款。顶账后，江峰房地产公司立即将涉案房屋交付原告，此时该房屋所有权已发生转移。浙江飞天门业有限公司在查封之前合法取得并占有案涉房产并装修入住多年，是该房产的实际权利人，应当得到保护，现在原告根据相关规定提起执行异议之诉，请求停止执行。

中铁信托公司辩称，第一，星海时代花园8-2-2501号住房已于2013年备案在中铁信托公司名下，对备案到的案涉房屋，虽然中铁信托公司对涉案房屋不享有抵押权，但享有期待权，且对这种期待权进行了公示，故中铁信托公司对其享有优先权；第二，顶房情况说明中没有星海时代花园8-1-1303号，顶房情况说明中写的施工单位是赵其华，没有写原告，不能作为原告取得房屋的依据；第三，原告单位于2018年12月6日出具的情况说明，表明原告委托赵其华参与防火门的施工，不能说明赵其华受原告委托参与抵房；第四，浙江飞天门业有限公司是单位，抵房不是自住，不符合司法解释第二十九条第二款的规定。第五，在执行异议阶段，原告律师和办公室人员来找过被告中铁信托公司，并出示了一份原告与江峰房地产公司和一个项目部达成的协议，协议大概内容是如果原告拿不到房就马上启动工程款诉讼，被告怀疑原告已经通过其他方式保护了自己的权利。

江峰房地产公司未作答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法认定事实如下：

2013年1月，中铁信托公司与宁夏国晟贸易有限公司签订借款合同，约定宁夏国晟贸易有限公司向中铁信托公司借款10,000万元，借款期限18个月；同时，担保人张航孝与中铁信托公司签订《最高额保证合同》，由张航孝对前述借款本息承担连带保证责任。借款到期后，宁夏国晟贸易有限公司逾期未偿还借款本息，经出借人、借款人、担保人三方协商后签订了《流动资金借款合同及担保补充协议》，中铁信托公司同意借款展期6个月，同时增加了江峰房地产公司对宁夏国晟贸易有限公司向中铁信托公司借款所产生的债务承担连带保证责任。2015年12月，中铁信托公司申请诉前财产保全，成都市中级人民法院于2015年12月10日作出（2015）成执保第264-1号和（2015）成执保第265-1号执行裁定，查封江峰房地产公司开发的星海时代花园545套房屋（其中包括了本案讼争的星海时代花园8-1-1303号、8-2-2501号住房），该查封于2015年12月17日实施。2017年3月2日，成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号和（2016）川01民初121号民事判决，两案判决宁夏国晟贸易有限公司需向中铁信托公司归还本金共10,000万元，并支付相应利息；江峰房地产公司、张航孝对宁夏国晟贸易有限公司的前述债务承担连带还款责任。判决生效后，宁夏国晟贸易有限公司逾期未履行债务，中铁信托公司申请强制执行，成都市中级人民法院指定简阳市人民法院执行。在执行过程中，本院于2018年11月18日作出了（2018）川0180执恢1166号执行裁定，对保全查封的星海时代花园8-2-2501、8-1-1303号住房进行了续查封。浙江飞天门业有限公司向本院提出执行异议，本院于2019年6月26日作出（2019）川0180执异114号执行裁定，驳回了浙江飞天门业有限公司的异议请求，并于2019年7月1日向浙江飞天门业有限公司送达了该裁定书，浙江飞天门业有限公司于2019年7月14日向本院提起案外人执行异议之诉，本院依法受理并立案。

2013年10月25日，中太建设集团股份有限公司与浙江飞天门业有限公司签订《星海时代花园一期1、2、3、4、6、7、8号楼和地下车库的工程进户门供货合同》，合同约定：甲方星海时代花园国本建设、中太建设项目部，乙方浙江飞天门业有限公司。由乙方负责星海时代花园一期1、2、3、4、6、7、8号楼和地下车库的所有进户门及钢制防火门的设计、制作与安装，合同总金额按3,150,000元结算。付款方式：①总工程款的50%抵顶星海时代花园一期1#、2#、3#、4#楼现有住宅房源，抵顶房价均按3,800元/㎡计算，购房产生的所有税费由乙方负责；②所有进户门及钢质防火门一半进场时，有关技术资料齐全，产品现场经甲方及监理验收合格后十个工作日内支付现款350,000元及抵房350,000元。所有进户门及钢质防火门全部进场，有关技术资料齐全，产品现场经甲方及监理验收合格后十个工作日内支付到总工程款的50%（计：现款787,500元及25%抵房款787,500元）；③所有进户门及钢制防火门全部安装完成，并经甲方、监理初验合格后一个月内付实际完成总工程款的30%（计：现款472,500元及15%抵房款472,500元）；④工程竣工验收合格交房后一个月内，并提供所有技术资料及竣工资料后付实际完成总工程款的15%（计：现款157,500元及10%抵房款315,000元）；⑤工程竣工决算总价的5%（计：157,500元）作为产品质量保修金，自工程竣工验收合格之日满贰年后的十五个工作日内扣除因乙方原因由甲方委托第三方维修的费用后（若有）无息支付给乙方；⑥甲、乙双方签订合同时，乙方交纳给甲方叁万元进度保证金，在第一批材料进场后七个工作日内甲方无息退给乙方。乙方工程负责人为赵其华。施工进度：钢制防火门在2013年3月15日进场开始安装门框，进户门甲方提前一个月通知乙方安装。门的制作和安装进度必须满足土建进度要求，工程总体验收通过之日为竣工日期。甲方签章为中太建设集团股份有限公司星海时代花园项目部技术资料章，甲方委托代理人葛浙峰在合同上签名，乙方签章为浙江飞天门业有限公司合同专用章，法定代表人潘余生和委托代理人赵其华在合同上签名。

2014年7月8日，中太建设星海时代花园项目部、江峰房地产公司工程部在《星海时代花园一期进户门（赵其华）抵房情况说明》上签章，该抵顶房情况说明载明“星海时代花园一期工程进户门施工单位（赵其华）抵顶此项合同总价款的50%工程款人民币1,332,987元，抵顶由甲方开发的星海时代花园一期1、2、3、4、8号楼现有剩余住宅房源，房型、楼层由乙方自选，抵顶房均价按3,800元/㎡为准。注：此抵房总款已包含2013年8月24日所开具抵房款”。

2014年11月24日，中太建设星海时代花园项目部、江峰房地产公司工程部在《星海时代花园一期进户门（赵其华）抵房情况说明》上签章，该情况说明载明“星海时代花园一期工程进户门施工单位（赵其华）此项合约总价人民币699,703元工程款抵顶由甲方开发的星海时代花园一期8-2-2501#、10-2-1105#房屋，房型、楼层由乙方自选”。

2014年11月24日，国本建设星海时代花园项目部、江峰房地产公司工程部在《星海时代花园1标国本建设项目部进户门施工（赵其华）抵房情况说明》上签章，该抵顶房情况说明载明“星海时代花园1标工程进户门施工单位（赵其华）此项合约总价人民币126,800元工程款，抵顶由甲方开发的星海时代花园一期8-2-2501#、10-2-1105#房屋，房型、楼层由乙方自选”。

2014年3月8日，《进户门赵其华工程顶房单》，载明“顶房房号1-1-1501、顶房单价4,089元、面积132.57㎡、总价542,079元,顶房房号8-1-1303、顶房单价3,940元、面积132.85㎡、总价523,429元,顶房房号2-2-203、顶房单价3,721元、面积131.59㎡、总价489,646元”。售房部何涛在该顶房单上签名，并注明“定于15日内办理顶房手续。”

2014年11月24日，《进户门赵其华工程顶房单》载明“顶房房号8-2-2501、顶房单价3,698元、面积132.79㎡、总价491,057元；顶房房号10-2-1101、顶房单价3,748、面积89.5㎡、总价335,446元”。售房部赵晓飞在顶房单上签名，并注明“房源及价格均已核实”。浙江飞天门业法定代表人潘余生和赵其华在顶房单上签名，并注明“房源及价格均已核实”。

2018年12月6日，浙江飞天门业有限公司出具《情况说明》，载明“兹有浙江飞天门业有限公司与星海时代花园的一期、二期的防火门、进户门，在进场施工当中，公司委派赵其华同志进驻工地负责管理和监督工程进度及质量，代表公司与工程方联系和计算工程款等事宜。”

2013年，为保障中铁信托的债权的实现，中铁信托公司在与宁夏国晟贸易有限公司签订借款合同时，与中铁信托公司与江峰房地产公司签订了商品房买卖合同，将星海时代花园8-2-2501号号住房出售给中铁信托公司，并办理了合同备案，但没有办理预告登记和抵押登记。

2014年8月23日，江峰房地产公司与中铁信托公司和中铁二院（成都）置业开发有限责任公司召开研究确定中铁信托公司借款回收及江峰房产公司项目正常运转的具体方案，经三方协商一致，达成决议：1.中铁信托公司在贷款存续期间只收取江峰房地产公司借款本金壹亿元和正常利息。2.从2014年8月23日由江峰房地产公司提供本项目的全部剩余房源，所有的销售收入（含前期已销售未回款部分）全部存入监管账户，货币资金按六、四比例进行分配，即60%资金汇入中铁信托公司指定账户，40%资金由江峰房地产公司用于项目支出，同时，由江峰房地产公司提交整个项目的工程款支付计划作为支出依据。后期工程中涉及顶房事宜，具体由二院置业公司和江峰房地产公司协商确定。3.中铁信托公司速出具相关手续，并协助江峰房地产公司加快办理9#、11#、13#楼预售许可证，同时将9#、11#、13#楼房立即进行评估，以评估值按原抵押方案进行等额置换原抵押的营业房及住宅。4.中铁信托公司将房地产公司已抵押的已售房屋每售出一套于7个工作日内立即解押，以便购房户及时办理商贷、公积金贷款，保证贷款资金及时到位。

另查明，江峰房地产公司于2018年2月26日取得了星海时代花园二期（包括本案讼争房屋所在的8幢）房屋的初始登记，星海时代花园8-1-1303和8-2-2501号住房现仍登记在江峰房地产公司名下。

以上事实，有（2016）川01民初120号民事判决书、（2016）川01民初121号民事判决书、（2015）成执保字第264-1号执行裁定书、（2018）川0180执恢1166号执行裁定书及续查封清单、（2019）川0180执异114号执行裁定书、《星海时代花园一期1、2、3、4、6、7、8号楼和地下车库的工程进户门供货合同》、《星海时代花园一期进户门（赵其华）抵房情况说明》、《星海时代花园1标国本建设项目部进户门施工（赵其华）抵房情况说明》、《进户门赵其华工程顶房单》、《情况说明》、不动产登记信息、无房证明、中铁信托公司与江峰房地产公司签订的《石嘴山市商品房买卖合同》（备案合同）、会议纪要等证据证明。

本院认为，本案争议的焦点为：浙江飞天门业有限公司对星海时代花园8-1-1303号、8-2-2501号住房是否享有足以排除强制执行的民事权益。浙江飞天门业有限公司主张其在查封前通过以房抵债的方式取得星海时代花园8-1-1303号、8-2-2501号房屋的权利，请求排除强制执行，其应当提供完整的证据证明其权利来源的相关事实。另，因被执行人江峰房地产公司系本案讼争房产的开发商，现星海时代花园8-1-1303号、8-2-2501号房屋仍登记在被执行人（开发商）的名下，案外人只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，即可享有足以排除强制执行的民事权益。

首先，关于以房抵债的问题。浙江飞天门业有限公司提交的《星海时代花园一期1、2、3、4、6、7、8号楼和地下车库的工程进户门供货合同》中约定的总工程款的50%（即1,575,000元）用星海时代花园房屋抵偿；而浙江飞天门业有限公司提交2张《进户门赵其华工程顶房单》中载明顶抵星海时代花园房屋共5套（包含了案涉的两套房），总价款为2,381,657元；另浙江飞天门业有限公司提交的三份《抵顶房情况说明》中载明的顶账金额分别为1,332,987元、699,703元、126,800元，共计2,159,490元。浙江飞天门业有限公司提供的三组材料中载明的以房款抵债的金额均不一致，其在本案审理过程中也未对该问题作出合理解释，且浙江飞天门业有限公司没有提供其与江峰房地产公司或中太建设集团股份有限公司、浙江国本建设有限公司之间的结算依据来印证以房抵债的具体情况，浙江飞天门业有限公司以房抵债的事实不清晰。其次，浙江飞天门业有限公司没有证据证明其何时与江峰房地产公司达成的以星海时代花园8-1-1303号房屋抵顶工程款，且双方也没有针对星海时代花园8-1-1303号、8-2-2501号房屋签订书面的商品房买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项和第二十九条第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，不能排除执行。

综上所述，本院对浙江飞天门业有限公司提出的停止对位于宁夏石嘴山市大武口区的执行的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：

驳回原告浙江飞天门业有限公司的诉讼请求。

案件受理费13,930元，由浙江飞天门业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审　判　长　　傅德梅

审　判　员　　刘鸣梅

人民陪审员　　王玉珍

二〇一九年十一月二十八日

书　记　员　　李颖健

附有关法律法规：

1.《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

2.《最高人民法院关于适用的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。

第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。