上诉人沅江市万子湖水产品发展有限公司与被上诉人沅江市城市建设投资开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

湖南省益阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）湘09民终612号

上诉人（原审被告）：沅江市万子湖水产品发展有限公司，住所地沅江市。

法定代表人：易介华，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：陈跃先，湖南德宽律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：沅江市城市建设投资开发有限责任公司，住所地沅江市。

法定代表人：周斌，该公司董事长。

委托诉讼代理人：何琼，湖南天见律师事务所律师。

委托诉讼代理人：梁兆艳，湖南天见律师事务所律师。

上诉人沅江市万子湖水产品发展有限公司（以下简称水产品公司）因与沅江市城市建设投资开发有限责任公司（以下简称城建投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服沅江市人民法院（2019）湘0981民初2343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案受理后，依法组成合议庭通过阅卷、询问当事人等形式进行了审理。上诉人水产品公司之委托诉讼代理人陈跃先，被上诉人城建投公司之委托诉讼代理人何琼、梁兆艳到庭接受询问。本案现已审理终结。

水产品公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判水产品公司仅向城建投公司支付租金20000元；2、由城建投公司承担本案诉讼费用。主要事实与理由：1、一审判决认定水产品公司未按约在租赁厂房内增设电力变压器、电力线路等设施，系事实认定错误。事实上，水产品公司已按约增添设施，故应冲减租金210000元；2、合同履行过程中，因租赁厂房被洪水淹没致围墙倒塌后，城建投公司未尽修缮义务，导致水产品公司价值数万元的设备被盗，故应冲抵租金；3、双方签订租赁合同时，城建投公司曾承诺可租十年，合同每三年一签。现城建投公司不同意续签，但水产品公司已按十年租期对租赁厂房进行重大维修改造，故城建投公司应给予相应经济补偿。

城建投公司辩称：1、水产品公司未按照合同约定安装电力变压器，已违反合同约定，故需补交租金差额210000元；2、水产品公司无证据证明城建投公司承诺减免其租金；3、《房屋租赁合同》已明确约定租期为三年。如水产品公司需续签合同，应经城建投公司同意，故不存在经济补偿问题。综上，城建投公司请求二审驳回上诉，维持原判。

城建投公司向一审法院起诉请求：1、判令水产品公司支付截止2019年8月31日租金335000元及2019年9月1日起至水产品公司实际将租赁房屋返还止继续使用租赁房屋期间的租金，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息（从应付款之日起至全部款项付清时止）。2、判令水产品公司按合同约定撤出所有设备，将租赁物腾空返还给城建投公司。3、判令水产品公司支付侵占房屋场地（合同外的房屋场地）使用费743166元，并支付违约金100000元。

一审法院认定事实：2016年4月8日，城建投公司、水产品公司签订《房屋场地租赁合同书》。合同约定：1、房屋位置和面积：城建投公司出租给水产品公司的房屋位于石矶湖大堤旁，原光政渔业内其中第4栋、5栋两栋厂房房屋，使用面积约为2605.5平方米；2、租赁期限：自2016年3月1日至2019年2月28日止，合同到期后，如水产品公司续签合同，需提前一个月书面通知城建投公司，经城建投公司同意后重新签订租赁合同，租赁合同三年一签；3、租金和支付：该场所每年租金130000元。分两部分组成，即每年缴纳现金60000元，水产品公司新增电力变压器、电力线路、自来水管道、自来水水泵、门窗等设施按三年折旧方式视同抵交租金70000元/年（合同三年期满后水产品公司新增的电力变压器、电力线路、自来水管道、自来水水泵、门窗等设备均属城建投公司所有。同时，水产品公司必须在签订合同6个月内自行安装完电力变压器、电力线路、自来水管道、自来水水泵、门窗等设施。否则，城建投公司将无条件收取租金差额）。租金每年3月10日前由水产品公司交付城建投公司帐户上（作为下年房屋使用的租金）；4、水产品公司于合同签订之日向城建投公司交纳保证金10000元，保证金不抵租金，合同到期后水产品公司依约将上述房屋交还城建投公司并经城建投公司方验收后无利息退还。《房屋场地租赁合同书》还约定了其他事项。《房屋场地租赁合同书》签订后，城建投公司按约将原光政渔业第4、5栋厂房交付给水产品公司使用，水产品公司向城建投公司支付了2017、2018年度现金租金各60000元，2019年度现金租金30000元，保证金10000元，水产品公司尚欠城建投公司现金租金30000元。

一审法院认为，城建投公司、水产品公司签订的《房屋场地租赁合同书》系双方真实意思表示，其形成的租赁合同关系合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，城建投公司依约将原光政渔业第4、5栋厂房交付水产品公司使用、收益，已履行了合同义务，但水产品公司未按约在原光政渔业厂房内新增电力变压器、电力线路等设施和支付现金租金，其行为已构成违约。故城建投公司提出要求水产品公司支付尚欠现金租金和折抵租金共计240000元的诉讼请求依法予以支持。《房屋场地租赁合同书》到期后，水产品公司继续使用租赁房屋及设施，给城建投公司造成了经济损失。因此，城建投公司提出要求水产品公司支付截止2019年8月31日的租金65000元，从2019年9月1日起至实际交付租赁物给城建投公司时止的租金损失及将租赁物返还给城建投公司的诉讼请求，依法予以支持。另，城建投公司诉称水产品公司未经其同意，擅自侵占合同以外的厂房及附属房屋，应由水产品公司支付侵占使用费及违约金，其诉求系另一法律关系，应另案处理。

水产品公司在辩称中提出：城建投公司要求其支付截止2019年8月31日的租金，其诉讼请求与事实不符；城建投公司陈述水产品公司未安装电力变压器、电力线路等与事实不符；虽合同租赁期为三年，但双方在签订合同前协商租赁期为十年，水产品公司按租赁期十年投入了资产，现城建投公司提前收回厂房，对水产品公司造成巨大的经济损失。因水产品公司的上述抗辩，未提供相应证据予以证明，其辩解理由也不充分，依法不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、由水产品公司于判决生效之日起十日内向城建投公司支付厂房租金240000元、继续使用厂房租金65000元（截止2019年8月31日）及从2019年9月1日起至实际交付厂房时止继续使用厂房租金（以每年130000元的标准计算）。在水产品公司向城建投公司交付厂房时其保证金10000元冲减上述款项10000元；二、水产品公司于判决生效之日起十日内将原光政渔业第4、5栋厂房返还给城建投公司；三、驳回城建投公司的其他诉讼请求。案件受理费7702元，由城建投公司负担5709元，水产品公司负担1993元。

二审中，水产品公司提交了五组证据。第一组为现场照片，欲证明其已按合同约定对租赁厂房完成了变压器架设、电力线路铺设以及自来水管道、水泵、厂房门窗的安装；第二组沅江市自来水公司缴费发票，欲证明水产品公司已按合同约定完成了自来水的开户；第三组、第四组、第五组分别为沅江市南洞庭食品有限公司、沅江市万子湖村民委员会出具的证明及缴纳电费发票，欲证明水产品公司在租赁厂房所使用的变压器系沅江市南洞庭食品有限公司所有，因该企业闲置，经当地村民委员会协调，该变压器可供水产品公司或沅江市光政渔业厂长期使用，电费自理。

城建投公司质证意见：按照双方租赁合同约定，水产品公司在签订租赁合同6个月内就应安装电力变压器等设施，合同到期后上述设施无偿由城建投公司所有。因变压器属水产品公司借用，其权属仍属于沅江市南洞庭食品有限公司所有，故不能折抵租金，上述证据均不能达到其证明目的。

本院认可城建投公司的质证意见。

根据当事人提供的证据及陈述，本院认定如下事实：1、水产品公司在签订合同6个月内对租赁厂房内电力线路、自来水管道、自来水水泵及门窗进行了安装，电力变压器系向沅江市南洞庭食品有限公司借用至今。

除上述事实外，二审对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为，本案二审中双方当事人的争执焦点为：水产品公司给付城建投公司租金的确认以及水产品公司应否支付房屋占有费问题。现评析如下：

一、关于租金的确认。根据城建投公司与水产品公司签订的租赁合同第四条第4-1（2）约定：乙方（水产品公司）新增的电力变压器、电力线路、自来水管道、自来水水泵、门窗等设施按三年折旧方式视同抵交租金7万元/年（上述设施需在合同签订后6个月内安装，三年合同期满后均属城建投公司所有）。但在本案中，水产品公司未按约新增并安装而是借用他人变压器，故已构成违约。根据合同约定，水产品公司应补足3年租金21万元。因双方对合同签订后新增并安装电力线路、自来水管道、自来水水泵及厂房门窗的事实无争议，故水产品公司在交付租赁厂房时，对新增的电力线路、自来水管道、自来水水泵及厂房门窗等设施，在不影响物的使用价值时可自行拆除，亦可经双方协商作价后由城建投公司接收利用。

二、关于水产品公司继续使用租赁房屋租金的确认。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。案涉租赁合同的期限为2016年3月1日至2019年2月28日。合同到期后，水产品公司既未足额交纳租金，亦未将租赁物返还给城建投公司，城建投公司亦未提供相关证据对续租提出了异议。根据上述法律规定，水产品公司应按原合同约定向城建投公司交纳直至实际返还租赁物止的租金。至于水产品公司提出的“已按10年投入改造、洪水冲垮围墙导致财产被盗城建投公司应给予赔（补）偿”的理由，因缺乏事实依据，本院不予支持。

综上所述，水产品公司的上诉请求不能成立，二审予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费300元，由沅江市万子湖水产品发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　徐光辉

审判员　　陈运泉

审判员　　昌　丹

二〇二〇年七月十七日

书记员　　高洁颖