中国农业银行股份有限公司瑞安市支行、某某等金融借款合同纠纷一审民事判决书

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浙江省瑞安市人民法院

民事判决书

（2022）浙0381民初304号

原告：中国农业银行股份有限公司瑞安市支行（统一社会信用代码：913303816094413752），住所地浙江省瑞安市安阳街道万松东路587号。

负责人：韩永忠，行长。

委托诉讼代理人（特别授权）：黄荣炎，男，系原告员工。

委托诉讼代理人（特别授权）：池秀武，男，系原告员工

被告：***，女，1973年7月31日出生，汉族，住浙江省瑞安市。

被告：***，男，1971年9月9日出生，汉族，住浙江省瑞安市。

被告：浙江天瑞房地产开发股份有限公司（统一社会信用代码：91330000145615495H），住所地浙江省瑞安市滨江大道2188号。

法定代表人：姜忠。

委托诉讼代理人（特别授权）：蔡一帆，浙江玉海律师事务所律师。

原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行（以下简称：农业银行）与被告***、***、浙江天瑞房地产开发股份有限公司（以下简称：天瑞公司）金融借款合同纠纷一案，原告于2022年1月6日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2022年2月14日公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托诉讼代理人黄荣炎、被告天瑞公司的委托诉讼代理人蔡一帆到庭参加诉讼，被告***、***经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告农业银行向本院提出诉讼请求，诉请判令：1．被告***、***偿还原告借款本金1000885.54元及利息（计算至2021年7月13日，正常利息为13659.68元、提前还息1714.94元、复利183.64元、逾期利息452.32元；自2021年7月14日起，逾期利息以本金1000885.54元为基数、复利以正常利息13659.68元为基数，均按逾期利率7.128％计算至债务清偿之日止）；2．若被告***、***不按约履行上述第一项债务时，原告有权以登记在被告***名下的座落于瑞安市塘下镇尚城小区第8幢1单元2101B室（预告证号：瑞房预瑞安字第002874号）的折价或者拍卖、变卖所得价款在216.561万元内优先受偿；3．被告天瑞公司对上述款项承担连带还款责任；4．本案诉讼费用由被告承担。

被告天瑞公司辩称：1、被告天瑞公司不应承担连带还款责任，理由是：（1）关于保证人免除责任条件有明确的约定，即涉案借款合同中第13条“保证担保”中约定，保证责任终止日期为借款人取得约定房产权利证书、办妥正式最高额抵押登记并将有关抵押登记文件交贷款人收执之日。而该条款的设立本意实质上是保障抵押权人能够对抵押物行使优先受偿权，事实上涉案的房屋已由原告办理相应的预告抵押登记手续，且在温州地区的司法实践中均是确认该预告抵押登记具备准物权效力，也就是原告的第二项诉求是被法院所支持的。（2）被告天瑞公司就涉案房屋的初始登记证书已经办妥，并由被告***领取，故下一步办理相应的产权转移登记以及正式抵押登记证书由被告***作为义务人同原告进行办理不存在障碍，而原告要求被告天瑞公司对此需承担义务，明显不合理、不公平，被告天瑞公司不存在过错；（3）此类案件温州中院以及瑞安法院均已形成判例，也就是作为房开公司的保证责任的承担原则，只要具备已办理涉案房屋的初始登记证书以及预告抵押登记就予以免除。2、本案中关于原告第一项诉求的具体金额，因为被告天瑞公司并非实际还款义务人，故相关还款以及欠款金额由法院查明。综上，被告天瑞公司认为借款合同中约定的保证责任免除条件已成就，请求法院依法驳回原告对被告天瑞公司的诉求。

本院经审理认定：2010年4月28日，以被告***为借款人、被告天瑞公司为担保人，与原告签订了合同编号为33119201000035573的“个人住房最高额抵押担保借款合同”，合同约定：1、原告同意向被告***发放贷款173万元，借款期限为2010年4月28日至2030年4月27日；2、借款利率执行中国人民银行同期同档的贷款基准利率下浮20％；3、借款的还款方式为按月等额本息还款，每期还款日为每月的借款对应日；4、借款人未按合同约定偿还贷款，贷款人对逾期的贷款从逾期日起在约定的借款执行利率基础上上浮50％计收罚息，直至本息清偿为止；借款人未按期支付利息的，贷款人从未按期支付之日起按月计收复利；借款到期之日前未按期支付利息的，按合同约定的借款利率计收复利；借款到期之日后，按合同约定的逾期罚息利率计收复利；5、合同债权的担保方式为抵押加保证，被告***以登记在其名下的位于瑞安市塘下镇尚城小区第8幢1单元2101B室（预告证号：瑞房预瑞安字第002874号）的房产抵押，并于2010年5月4日办理了预告抵押登记手续；由被告天瑞公司提供连带责任保证；6、借款凭证为本合同的组成部分，本合同记载的借款金额、借款期限、利率等事项与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准；7、借款人未按合同约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。

在该合同的“填写清单”中，原告农业银行与被告天瑞公司约定，各方约定的保证责任终止日期为：借款人取得约定房产权利证书、办妥正式最高额抵押登记并将有关抵押登记文件交贷款人收执之日。

被告***于2010年1月20日向原告农业银行出具了“承担共同还款责任承诺书”，承诺对被告***与原告农业银行形成的债务承担共同还款责任。

2010年5月27日，原告依约向被告***发放了贷款173万元，约定年利率为4.752％，到期日为2030年5月26日。此后，被告***仅按约还款至2021年2月20日，原告瑞安农行已向被告***送达关于借款提前到期的通知函，宣布该笔贷款于2021年7月14日提前到期并要求归还本息。

至2021年7月13日，该笔贷款已到期本金为37586.18元、未到期本金为963299.36元，已到期利息为13659.68元。

本院认为，原、被告之间的借款、抵押、担保合同依法有效。本案中，虽然被告***与原告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，但是预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，原告有权按照合同约定在抵押担保范围内对该房屋享有优先受偿权。阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。被告天瑞公司已举证证明涉案房屋已完成产权登记手续，故其不再承担保证责任。现借款虽未到期，但因被告***、***未按合同约定履行还款义务，已经构成违约，原告宣告借款提前到期，符合合同约定，没有违反法律规定，予以支持。贷款银行约定有权宣告借款提前到期，通常是在出现根本性违约或债权不安等情形下赋予债权人的权利救济，属于解除权行使，故贷款银行既已选择宣告贷款提前到期，其要求对宣告提前到期时还款期限尚未届满的借款计收逾期利息缺乏合同依据，故原告主张本案全部贷款本息自宣告到期日后按罚息利率计收利息和复利依据不足，不予支持。原告现主张案涉借款于2021年7月14日提前到期，系对自己权利的处分，本院予以确认。在借款提前到期时，已逾期的借款本息，应按合同约定以罚息利率计收逾期利息和复利；还款期限尚未届满宣布提前到期的借款，应按原合同约定利率计收利息。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条之规定，判决如下：

一、被告***、***于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行借款本金1000885.54元及利息（截止2021年7月13日，期内利息为15374.62元、逾期利息为452.32元、复利为183.64元；自2021年7月14日起，逾期利息以借款本金37586.18元为基数、复利以期内利息13659.68元为基数均按年利率7.128％计算至实际履行完毕之日止，利息以借款本金963299.36元为基数按年利率4.752％计算至实际履行完毕之日止），款交本院转付；

二、原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行有权就登记在被告***名下的座落于瑞安市塘下镇尚城小区第8幢1单元2101B室的房产【预告证号：瑞房预瑞安字第002874号】的折价或者拍卖、变卖所得价款在216.561万元范围内优先受偿；

三、驳回原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13952元，减半收取计6976元，由被告***、***负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。

审判员孟海峰

二O二二年三月十七日

代书记员郭程霞