中国建设银行股份有限公司瑞安支行与某某、某某金融借款合同纠纷一审民事判决书

浙江省瑞安市人民法院

民 事 判 决 书

（2019）浙0381民初2664号

原告：中国建设银行股份有限公司瑞安支行，住所地瑞安市安阳街道万松东路383号，统一社会信用代码91330381609441383W。

负责人：温兴平，支行行长。

委托诉讼代理人（特别授权）：赵爱宝、吴淼，浙江万松律师事务所律师。

被告：***，男，1989年2月20日出生，汉族，住瑞安市。

被告：***，女，1987年12月9日出生，汉族，住瑞安市。

被告：浙江天瑞房地产开发股份有限公司，住所地瑞安市滨江大道2188号，统一社会信用代码91330000145615495H。

法定代表人：姜忠。

委托诉讼代理人（特别授权）：陈继峰、蔡一帆，浙江玉海律师事务所律师。

原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行与被告***、***、浙江天瑞房地产开发股份有限公司（以下简称天瑞公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴淼、被告***及被告天瑞公司的委托代理人蔡一帆到庭参加诉讼，被告***经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告向本院提出请求：一、被告***、***与原告签订的编号为330026127-2012-20130380736号《个人住房（商业用房）借款合同》提前至2018年12月3日到期；二、被告***、***共同偿还原告编号为330026127-2012-20130380736号《个人住房（商业用房）借款合同》项下的借款本金891055.8元，并支付逾期利息、复利（暂计算至2018年11月28日，期内利息为23498.78元、逾期利息为224.13元、复利为411.73元，此后至宣布提前到期之日止，期内利息以本金891055.8元为基数按基准年利率计算，逾期利息、复利分别以每期未还本金、利息为基数按基准年利率上浮50%计收；此后至实际履行完毕之日止，逾期利息、复利按基准年利率上浮50%计算，基准利率于每年1月1日调整）；三、原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行有权对登记在被告***、***名下的坐落于瑞安市经济开发区的不动产（权证号：瑞房预瑞安字第××号）折价或者拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权；四、被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司对上述第二项债务承担连带保证责任；五、原告为实现债权所支付的3720元律师费由三被告承担；六、本案诉讼费由三被告承担。

经审理，本院认定事实如下：2013年8月1日，原告与被告***、***及天瑞公司签订编号为330026127-2012-20130380736号《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：1、借款人***因购买坐落于瑞安市经济开发区屋所需向贷款人中国建设银行股份有限公司瑞安支行贷款106万元；2、借款期限为360个月，即从2013年10月12日至2043年10月12日止；3、贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，基准利率于每年1月1日调整一次；逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；4、借款人采用等额本金还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月，归还本金金额为人民币2944.44元，利息逐期结算还清；5、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，即构成违约。贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；6、贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、公告费、律师费等）均由借款人承担；7、本合同项下的担保方式为抵押与保证，抵押物为借款人***向天瑞公司购置的坐落于瑞安市经济开发区的房产，抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费等）；同时，被告天瑞公司为涉案贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。

被告***、***于2013年5月20日登记结婚，于2018年8月31日经本院调解离婚。2013年8月1日，被告***向原告出具一份《共同参与还款人承诺书》，承诺作为共同还款人对被告***与原告签订的上述《借款合同》项下的贷款本息承担连带责任。

2013年8月27日，被告***与被告天瑞公司就瑞安市经济开发区产办理了预购商品房预告登记（预告登记证号：瑞房预瑞安字第××号）；2013年10月14日，被告***与原告就该房产办理了预购商品房抵押权预告登记（预告登记证号：瑞房预瑞安字第××号）。后被告天瑞公司就该房产办理了产权初始登记【产权证号为瑞安市（房）权瑞房字第××号】。2016年5月24日，被告***领取了该产权初始登记证书，但至今未办理产权转移登记手续。

合同签订后，原告于2013年10月15日向被告***发放贷款106万元。贷款后，被告按期偿还本金利息至2018年5月14日，于2018年9月18日偿还本金7000元，此后本息均未偿还。2018年中国人民银行同期人民币贷款基准年利率为4.9%（五年以上），逾期年利率为7.35%。至2019年3月15日，被告尚欠借款本金891055.8元、期内利息29675.53元、罚息703.44元、复利1272.52元。

为实现本案债权，原告与浙江万松律师事务所签订《委托代理协议》，约定律师代理费为3720元。

本院认为，原告与被告***、天瑞公司签订的《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，不具有法律规定无效的情形，属有效合同，应受法律保护。依照借款合同约定，被告***未能按约定足额支付分期本金和利息，原告有权提前收回未到期贷款，要求被告***偿还借款本息并支付实现债权的费用。由于原告没有通过合适的方式向被告送达宣布合同提前到期通知，故本院确认本院向被告***送达应诉材料之日即2019年3月15日作为合同提前到期之日，剩余未还借款本金均提前至该日到期。涉案贷款发生于被告***、***婚姻关系存续期间，被告***出具《共同参与还款人承诺书》，自愿就涉案贷款本息承担连带责任，视为其对涉案贷款知情并同意，可作为夫妻共同债务处理，被告***应对上述合同项下债务承担共同偿还责任。对于天瑞公司应否承担连带责任问题，原告已就涉案房产办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记具有排他的公示效力。原告在法庭辩论终结之日前对抵押物仍未进行正式的抵押登记，但未登记非基于原告的原因导致，故原告有权按照合同约定在抵押担保范围内对该房屋享有优先受偿权。阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。被告天瑞公司已完成涉案房屋开发建设，并已完成产权初始登记手续，尚无证据表明其存在怠于建设、办理产权过户等情形，故其不再承担保证责任。被告天瑞公司的相应抗辩本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：

一、被告***、***与原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行签订的编号为330026127-2012-20130380736号《个人住房（商业用房）借款合同》提前至2019年3月15日到期；

二、被告***、***共同偿还原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行编号为330026127-2012-20130380736号《个人住房（商业用房）借款合同》项下的借款本金891055.8元、期内利息29675.53元、罚息703.44元、复利1272.52元以及2019年3月15日之后的罚息[以借款本金和期内利息总额920731.33元为基数自2019年3月16日起按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的罚息利率计算至实际履行之日止]；

三、被告***、***支付原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行为实现债权所支付的律师费3720元；

四、若被告***、***未按约履行上述第二、三项债务，则原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行有权以被告***所有的现登记于浙江天瑞房地产开发股份有限公司名下的坐落于瑞安市经济开发区产【权证号：瑞安市房权证瑞（房）字第××号，预告登记证号：瑞房预瑞安字第××号】的折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；

五、驳回原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间债务利息。

本案受理费12989元，减半收取6494.5元，由被告***、***负担（被告于本判决生效后10日内向本院缴纳；原告预交的案件受理费12989元，于本判决生效后予以退回）。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。

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审 判 员　林爱玉

二〇一九年五月八日

代书记员　张　杨