上海市松江区新浜镇香塘村村民委员会与上海容维投资管理有限公司、上海甲申经贸有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市松江区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）松民三（民）初字第1232号

原告上海市松江区新浜镇香塘村村民委员会，住所地上海市松江区。

负责人殷丽华，主任。

委托代理人吴炎欢。

被告上海容维投资管理有限公司，住所地上海市松江区。

法定代表人夏军妹，董事长。

委托代理人诸巨明，上海巨明律师事务所律师。

委托代理人许静雯，上海巨明律师事务所律师。

被告上海甲申经贸有限公司，住所地上海市松江区。

法定代表人刘辉，董事长。

委托代理人王怀刚，上海金仕维律师事务所律师。

委托代理人张继民，上海金仕维律师事务所律师。

第三人上海伊朵建筑安装工程有限公司，住所地***。

法定代表人徐宗明，总经理。

委托代理人廖亚梅，上海致格律师事务所律师。

原告上海市松江区新浜镇香塘村村民委员会（以下简称“香塘村村民委员会”）与被告上海容维投资管理有限公司（以下简称“容维公司”）、被告上海甲申经贸有限公司（以下简称“甲申公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月15日立案受理后，依法适用简易程序于2015年6月1日公开开庭进行了审理。诉讼中，原告申请追加案外人上海伊朵建筑安装工程有限公司（以下简称“伊朵公司”）作为第三人参加诉讼，本院予以准许，并于2015年7月20日、8月19日再次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2015年11月9日再次公开开庭进行了审理。原告香塘村村民委员会的委托代理人吴炎欢四次到庭参加诉讼，被告容维公司的法定代表人夏军妹到庭参加了第一、二次庭审，被告容维公司的委托代理人许静雯到庭参加了第三、四次庭审，被告甲申公司的委托代理人王怀刚到庭参加了第一、二、四次庭审，被告甲申公司的委托代理人张继民到庭参加了第三次庭审，第三人伊朵公司的委托代理人廖亚梅到庭参加了第二、三、四次庭审。本案现已审理终结。

原告香塘村村民委员会诉称：2003年10月2日，被告容维公司租用原告位于上海市松江区新浜镇甪曹路以西侧至包家埭竖河约159亩土地（以下简称“涉案土地”）作为经营苗木的基地，为此，双方签订了为期三年的土地租用协议书，该协议书约定租期至2013年12月30日止，协议对租赁双方的其他相关义务均作了约定。协议生效后，被告容维公司进场承某。2004年2月，经原告与二被告协议，在原告与容维公司签订的涉案土地租赁协议的基础上，甲申公司受让容维公司80%的承某权并参与容维公司的经营。2013年年底，相关协议届满，二被告并未按协议清场，原告就此曾多次书面催告被告，要求其限期迁出，并与原告就合同期内发生的租金等未了事宜进行了结，但被告置之不理。由于被告不配合，原告的合理主张至今无法实现，遂致涉讼。另查，被告甲申公司有擅自将其与容维公司承某的原告场所、房屋转租于第三人的行为及事实。租赁场地实际丈量是163亩，从原告与被告间签订的租赁合同和补充协议可以看出，双方实际租赁的是159亩，另外4亩是撇在外面的，与本案无关。为此，原告诉至法院，请求判令：1、二被告限期迁出位于原告处的承某场地；2、二被告支付自2013年12月31日至二被告迁出承某场地为止的使某费（根据双方签订的原租赁合同，159亩×720元／年／亩=114，480元，即9，540元／月，318元／天）；3、第三人对二被告的限期腾退义务及二被告的支付义务承担协助和共同支付之责。

被告容维公司辩称：不同意原告的诉请。根据租赁协议，虽然形式上原告和二被告签订了补充协议，但实际上，原告早已知晓容维公司已经退出租赁关系，是甲申公司在使某租赁场地种植苗木，容维公司只是支付甲申公司苗木管理费。没退出前容维公司是支付过部分租金，容维公司都是将租金和管理费支付给甲申公司，由甲申公司支付费用给原告，原告应向甲申公司主张。关于原告诉请的计算方式，计算标准应该是700元／年／亩，合同到期后租金不该再递增，但原告是按照递增金额来计算的。原告只是通知了甲申公司搬离，但没有通知容维公司，按照约定，容维公司有20%的经营权，现在甲申公司将该部分苗木已经转让给第三人，但容维公司没有同意转让，关于腾退土地事宜需要和原告协商。对于使某费，容维公司还要提出时效问题，原告起诉时间是2015年6月，原告从未向容维公司主张过任何费用，故原告如果要求容维公司支付使某费则应从原告起诉之日往前推1年，即从2014年6月起算。

被告甲申公司辩称：不同意原告诉请。原告诉请的被告的主体不适格，2013年3月16日，甲申公司已经迁出，不存在迁出义务，2013年12月31日合同已经自然终止；甲申公司是将苗木和房屋在合同期内的使某权一并转让给了第三人伊朵公司，房屋是甲申公司盖的，没有合法建造审批手续；关于容维公司没有在苗圃转让协议中签字的问题，是双方内部的关系，与本案无关。合同期满后，土地使某费应由实际占有、使某人来支付，不应该由甲申公司支付，使某费标准同意容维公司的意见，不应按照合同租金递增，使某费应按照租赁期内最后一年的租金标准计算。对于使某费，原告主张的使某费请求对象应是侵占方或者是合同承某方，甲申公司不属于上述二者，故不应作为请求的主体；原告有防止、避免损失扩大的义务，本案从2013年12月31日至起诉之前长达1年时间，原告未对涉案土地主张清退，其对于扩大的损失应自担责任。为了避免讼累，请求法庭如果支持使某费，应由最终的责任方来承担。

第三人伊朵公司述称：同意迁出并返还土地，但第三人实际使某的土地面积没有原告主张的那么多，其中4亩由案外人使某，且根据2004年的补充协议，甲申公司仅有权处置80%的租赁土地，故总的转租面积中应扣除12.4亩，即第三人实际使某的土地面积是142.60亩，有20亩是空置着可以随时返还，其他场地需要时间腾退。2005年3月1日，原告、甲申公司和案外人杨明荣曾经签订了土地转租协议，约定甲申公司将4亩土地转租给杨明荣做堆场使某，使某费中应扣除该4亩的费用，使某费标准不应按照递增金额；使某费应由甲申公司支付给原告，因为第三人与原告没有直接的合同关系，对于第三人使某的场地，同意支付使某费给甲申公司，原告和第三人没有合同关系，故原告无权向第三人主张使某费；第三人同意退出土地，但第三人在土地上投入的土地设施及施工费用等需要予以补偿，包括苗木也是有生命的，要么给予补偿，要么给出时间，请求法庭考虑。第三人在使某涉案土地时挖了多条引水沟，且每年均在维护，花费了18.10万元，该笔款项应从使某费中抵扣。

经审理查明：2003年12月2日，原告香塘村村民委员会作为出租方（甲方），被告容维公司作为承某方（乙方），双方签订了《土地租用协议书》一份，约定甲方把坐落在香塘村13、14、16队区域甪曹路以西侧至包家埭竖河面积180亩左右田租给乙方建立苗木基地，具体面积以实际丈量为准；甲方同意租赁期限为10年，租赁期为二期，即第一期从2004年1月1日至2008年12月30日止；第二期从2009年1月1日至2013年12月30日止；租金前5年每年每亩为600元，以后在第一年的基础上每年每亩递增为20元，面积以实际丈量为准，每亩租金含农业税等费用；租金支付办法：签约后一周内支付2万元作为定金，实际按照先付款后用地；按市府有关规定，乙方可在苗木绿化基地内建造生活、办公用房2，000平方米，具体按政策性规定办理；协议书还对租赁中的其他相关事宜进行了约定。

2004年2月，原告香塘村村民委员会作为甲方、容维公司作为乙方、甲申公司作为丙方，三方签订了《补充协议》一份，约定甲、乙、丙三方经友好协商同意，对甲、乙双方于2003年12月2日签订的《土地租用协议书》作如下补充：一、甲方同意乙方将该地块的开发经营权80%转让给丙方，今后乙、丙双方在开发经营中的一切义务和权利均按2：8的比例分担；二、标的物的地址、租用面积（159亩）、租金、租期（2004年1月1日至2013年12月30日止）、政策待遇均保持不变。补充协议还对其他相关事宜进行了约定。

2005年3月1日，原告香塘村村民委员会作为甲方、被告甲申公司作为乙方、案外人杨明荣作为丙方，三方签订了《土地转租协议》一份，约定甲方同意乙方经营苗木的土地转租四亩由丙方经营建材堆场，标的物地址：香塘村甪曹路西侧，与包家埭竖河北侧夹角处；三方遵守履行2003年12月2日香塘村村民委员会与容维公司签订的《土地租用协议书》第七条1、2、3条款。协议还对租赁期限、租金标准等进行了约定。庭审中，原告陈述原告与二被告租赁土地的总面积经丈量是163亩，二被告实际使某的是159亩，且原告向二被告收取的租金也是针对159亩土地，案外人承某的4亩土地不包含在该159亩土地中，该4亩土地原告另行处理。被告容维公司表示，原告如果同意过甲申公司将土地转租给案外人，那么与原告陈述的甲申公司仅是经营权没有租赁权的陈述相悖；原告主张该4亩不包含在159亩土地中没有依据；如果土地转租协议真实，容维公司无法确认二被告的土地权益的区分，原告同意甲申公司转租，表示原告早已知晓实际使某的承某人是甲申公司，容维公司已经退出。被告甲申公司质证认为，真实性没有异议，但甲申公司只是经营管理的身份，转租给杨明荣的4亩是163亩中的4亩，不是159亩中的4亩，159亩全部交给第三人使某了，是资产转让，土地上的苗木、房屋都转让给第三人了。《土地转租协议》签订前该4亩已经给杨明荣使某了，4亩土地的协议只是签订了形式上的协议。第三人伊朵公司认为，原告既然同意甲申公司将土地转让给案外人使某，则第三人承担的使某费中应扣除该4亩地的费用。

2013年3月16日，被告甲申公司作为甲方、第三人伊朵公司作为乙方，双方签订了《苗圃转让合同书》一份，约定甲方将名下与新浜镇香塘村签订的苗圃地内的所有苗木，现有的一排房屋整体一次性转让给乙方，转让价格为人民币65万元（原与香塘村合同期的苗圃地租由甲方承担）；转让后，甲方与香塘村的合同终止，甲方的权利和义务转移给乙方，由乙方与香塘村履行合同，乙方在经营过程中出现的任何意外事故由乙方承认，甲方在经营期内的一切债权债务和乙方无关。合同书还对其他相关事宜进行了约定。

2015年6月1日，上海市松江区规划和土地管理局新浜所出具证明及简图一份，其中证明载明：兹有香塘村的东至胡曹路、南至向汤港、西至包家埭河、北至胡家埭村这幅土地，其中有2幅土地靠胡曹西侧为无证建设用地，面积分别为979平方米、3，809平方米，其余均为农用地性质。简图则标明了涉案土地的具体位置。被告容维公司对此没有异议。被告甲申公司质证认为，真实性无法核对，但四至范围应当是正确的。第三人伊朵公司对于简图载明的位置没有异议。

2015年7月20日，本院组织原告、二被告及第三人勘验现场，涉案土地上有被告甲申公司搭建的一层八间房屋，并未取得合法建造审批的手续，现涉案土地及房屋均由第三人占有使某，地上种植了苗木，并挖有数条下水沟。

另查明，诉讼中，原告确认其已收取了涉案土地截至2013年12月30日的租金，二被告及第三人确认2013年12月31日之后的使某费的确没有支付过。

庭审中，对于原告及二被告签订的补充协议中约定的开发经营权的转让，原告陈述开发经营权是从行为，先是有承某权，开发经营权中当然包含土地使某权。被告容维公司陈述，二被告对于租金承担、苗木费用、苗木种植管理维护的开支等均2、8分。被告甲申公司同意容维公司的意见。原告及二被告对于实际使某的涉案土地的面积159亩没有异议。

庭审中，原告提交了告知书、关于租赁期限届满后收回出租土地不再续租的告知函及挂号信凭证等，欲证明2013年12月12日，原告向甲申公司发出告知书（挂号信寄达甲申公司的场所），明确根据相关合同，甲申公司的租用合同即将到期，原告要求甲申公司在合理期限内腾退土地。被告容维公司质证认为，上述函件是原告发给甲申公司的，容维公司没有收到。甲申公司质证认为，没有收到，且原告庭审中提供的是原件，证明其当时没有寄出。第三人伊朵公司质证认为，伊朵公司并不清楚。

庭审中，原告还提交了新浜镇关于进一步规范苗木（花卉、蔬菜）生产经营的实施意见一份，证明根据有关政府文件，涉案土地需要采取退林还耕的措施。被告容维公司质证认为，真实性没有异议，但与本案无关。被告甲申公司质证认为，没有异议，甲申公司同意退林还耕，但涉案土地不在甲申公司的控制中。第三人伊朵公司对此没有异议。

庭审中，原告表示要求二被告及第三人迁出土地上的苗木，并拆除地上房屋，如果不拆除，则把房屋及土地一并返还原告，原告自行拆除。被告容维公司表示，愿意配合原告迁出苗木和拆除房屋，但容维公司已经撤离涉案土地，苗木已经不是容维公司在控制了，不同意由自己拆除房屋；被告甲申公司表示，同意容维公司的意见，但现在涉案土地不是甲申公司在控制，甲申公司不是腾退土地的适格主体，甲申公司在合同期满前已经迁出，不存在迁出义务，应该由原告及第三人拆除房屋。2015年11月10日，原告从第三人伊朵公司处收回了30亩土地。

以上事实，有土地租用协议书、补充协议、政府文件、松江区规划和土地管理局新浜所的证明及简图、苗圃转让合同书、勘验笔录、照片、情况说明、备忘录、收款凭据以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。

本院认为：原告与被告容维公司签订的《土地租用协议书》，以及原告与被告容维公司、甲申公司签订的《补充协议》均系各方当事人的真实意思表示。原告与容维公司成立土地租赁合同关系后，甲申公司又加入进来，且三方对二被告权利义务的承担均知晓并同意，则三方均应受上述协议的约束。现《土地租用协议书》和《补充协议》的租赁期限均已届满，原告要求二被告迁出涉案的159亩土地，二被告也同意迁出，本院予以支持。至于涉案土地上的房屋，被告甲申公司搭建时原告并未提出异议，合同到期后，房屋的使某目的已经实现，因二被告及第三人对此不同意拆除，原告也同意收回后自行拆除，故可将地上房屋一并返还给原告处理。其次，原告与二被告土地租赁关系履行期间，被告甲申公司又将地上苗木及房屋转让给第三人，同时将涉案土地交付第三人使某，则原告与二被告的租赁合同到期后，第三人亦丧失了继续占有使某土地的依据，其应协助二被告将涉案土地及地上房屋一并返还给原告。第三人虽辩称需返还的亩数没有159亩，但此与补充协议约定的亩数以及二被告的陈述不符，本院不予采信。此外，诉讼中，原告确认已收到第三人直接返还的土地30亩，故二被告及第三人尚需返还原告土地129亩。再次，《土地租用协议书》和《补充协议》的租赁期限届满后，二被告不仅未将涉案土地返还原告，反而将土地交由第三人继续使某，原告对此也不予认可，故二被告理应承担自2013年12月31日起至实际返还土地之日止的使某费。原告虽主张第三人对使某费承担支付义务，但第三人并不同意，原告的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告容维公司、甲申公司虽辩称其早已撤出涉案土地，不应当支付使某费，但其并未提供充分的证据证实已将土地返还，故对二被告的辩称意见，本院不予采纳。关于使某费的计算标准，原告主张按照最后一年的租金标准每年每亩再递增20元，二被告对此不予认可，因当事人对合同到期后的使某费标准并无约定，本院酌定按照最后一年的租金标准即每年每亩700元计算。且因原告已于2015年11月10日收回了30亩土地，故2015年11月10日之前的使某费应按照159亩计算，2015年11月10日之后的使某费应按照129亩计算。关于使某费的承担主体，因二被告在补充协议中明确约定了权利义务的分担比例，原告对此也并无异议，故上述使某费应由容维公司和甲申公司按照约定的2：8的比例分担。此外，对于二被告辩称的时效问题，因原告主张的是合同到期之后的土地使某费，而非合同履行期内的租金，当事人并未对使某费的支付时间作出明确约定，故对于二被告的辩称意见，本院不予采纳。最后，对于第三人辩称的需要补偿其损失的意见，与本案属不同法律关系，第三人可另循途径主张。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、被告上海容维投资管理有限公司、被告上海甲申经贸有限公司、第三人上海伊朵建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起十日内迁出位于上海市松江区新浜镇香塘村13、14、16队区域甪曹路以西侧至包家埭竖河129亩土地（详见上海市松江区规划和土地管理局新浜所于2015年6月1日出具的简图）上的所有苗木，并将上述129亩土地及地上的八间房屋返还原告上海市松江区新浜镇香塘村村民委员会；

二、被告上海容维投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市松江区新浜镇香塘村村民委员会自2013年12月31日起至2015年11月10日止的土地使某费41，470.68元；

三、被告上海甲申经贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市松江区新浜镇香塘村村民委员会自2013年12月31日起至2015年11月10日止的土地使某费165，882.74元；

四、被告上海容维投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市松江区新浜镇香塘村村民委员会自2015年11月11日起至实际返还土地之日止的土地使某费（按照年租金18，060元的标准计算）；

五、被告上海甲申经贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市松江区新浜镇香塘村村民委员会自2015年11月11日起至实际返还土地之日止的土地使某费（按照年租金72，240元的标准计算）；

六、驳回原告上海市松江区新浜镇香塘村村民委员会的其余诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费80元，由被告上海容维投资管理有限公司、上海甲申经贸有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　　张　孜

审　判　员　　洪　飞

人民陪审员　　范幼芳

二〇一五年十二月十七日

书　记　员　　李　俊

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。