无锡市奥林花园Ａ、Ｂ区业主委员会等侵权责任纠纷民事一审民事裁定书

江苏省无锡市滨湖区人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）苏0211民初3662号之一

原告:无锡市奥林花园A、B区业主委员会，住所地江苏省无锡市滨湖区。

负责人：孙太国，该业委会主任（第四届）。

委托诉讼代理人：严友亮，江苏瑞莱律师事务所律师。

被告：无锡市滨湖区河埒街道溪南社区居民委员会，统一社会信用代码55320211014031334R，住所地江苏省无锡市滨湖区。

法定代表人：袁建华，该社区主任。

委托诉讼代理人：马辉银，江苏双汇律师事务所律师。

被告：江苏航天大为科技股份有限公司，统一社会信用代码913202002505297757，住所地江苏省无锡市锡山经济开发区。

法定代表人：唐宁，该公司董事长。

委托诉讼代理人：徐苗苗，江苏金汇人律师事务所律师。

委托诉讼代理人：钱雪娇，该公司职工。

被告：中铁一局集团有限公司，统一社会信用代码91610000220522345A，住所地陕西省西安市碑林区雁塔北路1号。

法定代表人：马海民，该公司董事长。

委托诉讼代理人：肖伟，该公司职工。

委托诉讼代理人：王希良，该公司职工。

第三人：无锡宝雍阁房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91320211743110972D，住所地江苏省无锡市滨湖区。

法定代表人：贺友，该公司董事长。

委托诉讼代理人：闻惠强，该公司职工。

原告无锡市奥林花园A、B区业主委员会（简称奥林花园业委会）与被告无锡市滨湖区河埒街道溪南社区居民委员会（简称溪南社区居委会）、江苏航天大为科技股份有限公司（简称航天大为公司）、中铁一局集团有限公司（简称中铁一局）、第三人无锡宝雍阁房地产开发有限责任公司（简称宝雍阁公司）侵权责任纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告奥林花园业委会的委托诉讼代理人严友亮，被告溪南社区居委会的委托诉讼代理人马辉银、被告航天大为公司的委托诉讼代理人徐苗苗、钱雪娇、被告中铁一局的委托诉讼代理人肖伟、王希良、第三人宝雍阁公司的委托诉讼代理人闻惠强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告奥林花园业委会向本院提出诉讼请求：1.判令溪南社区居委会、航天大为公司、中铁一局立即从无锡市地籍号为4-014-042-085号的地块上撤出，将所占用场地恢复原状并返还给奥林花园业委会。恢复原状的内容：（1）拆除场地内的临时办公用房、宿舍、食堂、淋浴间、厕所及排污管道、化粪池等。（2）平整场地。（3）恢复绿化。2.判令溪南社区居委会向奥林花园业委会赔偿损失，立即向奥林花园业委会返还占用场地期间的出租收益（2020年3月1日前出租收益100000元，2020年3月1日起按4166元/月计算，直至溪南社区居委会、航天大为公司、中铁一局将占用的场地恢复原状并交还奥林花园业委会时）。事实及理由：无锡市奥林花园A、B区由宝雍阁公司开发建设。奥林花园A区包括两幅地块，被小河分割成东西两块，西侧地块地籍号为4-014-042-085号（简称85号地块），85号地块东至小河，南至建筑路，西至蠡溪路，北至4-014-042-079号地块。由于拆迁的原因，85号地块内还留存两处建筑，对应地籍号为4-014-042-084号（简称84号地块）、4-014-042-086号（简称86号地块）。在85号地块上，宝雍阁公司开发建设了奥林花园A区120号、121号、123号、125号、126号房屋及附属设施。案涉争议地块位于85号地块内，奥林花园A区121号房屋北侧，86号地块南侧，为一狭长形地块，东西长30至35米，南北宽7至8米。案涉争议地块西侧建有围墙和大门，距离蠡溪路边缘约30米，东侧与86号地块东侧平齐。

2018年初，无锡地铁4号线一期工程建筑路站开始施工。溪南社区居委会将案涉争议地块出租给地铁工程土建施工方中铁一局。2020年初，土建施工结束后，溪南社区居委会又将案涉争议地块出租给地铁工程设备安装方航天大为公司。中铁一局承租该地块后，砍伐了该地块上的树木，搭建了临时办公和生活用房，撤场后保留了厕所和排污设施。航天大为公司进场后，搭建了临时办公和生活用房，并继续使用原厕所和排污设施。由于溪南社区居委会和承租人对厕所和排污设施未进行有效管理，厕所排出的粪水暴露到奥林花园A区地面上，临近厕所及排污管道的地方臭气熏天。奥林花园业主代表曾多次与溪南社区居委会和承租方交涉，但均未能有效解决。85号地块及地上建筑物是奥林花园A、B区这一建筑区划的一部分。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，上述狭长地块应当归属奥林花园A、B区业主共有。溪南社区居委会未经奥林花园业委会同意，擅自向中铁一局、航天大为公司出租上述场地，属于无权处分。中铁一局、航天大为公司无权根据租赁合同继续占用场地。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条的规定，溪南社区居委会、中铁一局、航天大为公司侵犯了奥林花园A、B区业主的合法权益，应当将场地恢复原状并交还奥林花园业委会管理；溪南社区居委会还应当赔偿损失，将出租收益返还给奥林花园业委会。

被告溪南社区居委会辩称：1.案涉争议地块位于西园里161号楼南侧与奥林花园A区北侧之间，不包含在奥林花园小区内部，不属于建筑区划内的其他公共场所。案涉争议地块原本85号地块和86号地块之间的臭水沟。宝雍阁公司拆迁工作受挫，没有在原臭水沟处继续建设。2014年，业主因臭水沟冒臭气来社区投诉。溪南社区居委会找奥林花园当时的物业和业委会协商处理遭拒。物业和业委会一致认为，臭水沟就是奥林花园A区与外面的分界线，不属奥林花园的管理范围。溪南社区居委会又找宝雍阁公司协商处理，宝雍阁公司也认为，臭水沟及相应的空地不属于奥林花园Ａ区范围。溪南社区居委会认为，解决该问题需要明确该空地的归属，遂找了当时的物业签订协议，但是物业不敢签。溪南社区居委会考虑到群众利益，自行对臭水沟进行了回填、硬化处理，花费64000元。地铁动工后，溪南社区居委会应中铁一局、航天大为公司帮助寻找办公及工人居住的场地的要求，同宝雍阁公司协商。宝雍阁公司没有管这个事情，只是说会支持市政建设。溪南社区居委会就和中铁一局、航天大为公司先后签订租赁协议。溪南社区居委会是享有管理、使用、出租案涉地块的权利的。2.案涉争议地块周边有一排种植紧密的树将该地块与小区分隔开来，证明案涉争议地块不属于85号地块，更不属于奥林花园业委会所有，奥林花园业委会无权提起诉讼。

被告航天大为公司辩称：1.航天大为公司在承租案涉争议地块及设施时，已经与溪南社区居委会确认过租赁合同标的物不存在任何权利瑕疵，亦支付了两年的租金100000元，在签订合同时是善意的，没有任何过错，不应当承担任何责任。2.航天大为公司与溪南社区居委会签订的合同约定，因溪南社区居委会原因导致租赁物无法继续使用的，由溪南社区居委会无条件找到替代地块，否则溪南社区居委会应当返还租金。3.案涉争议地块上的建筑物均非航天大为公司建设，航天大为公司无拆除义务。4.案涉争议地块位于小区之外，由一排种植的树形成的栅栏与小区隔开。案涉争议地块的水平线明显低于奥林花园小区内的公共道路，与宝雍阁公司主张的案涉争议地块不在小区交付范围是相符的。奥林花园业委会提供的证据不足以证明案涉争议地块属于业主共有，应当承担举证不能的后果。

被告中铁一局辩称：1.请求驳回奥林花园业委会的诉讼请求。中铁一局是地铁项目土建工程施工方，因工程需要于2018年4月12日通过无锡市地铁集团、无锡市滨湖区人民政府与溪南社区居委会协商，向溪南社区居委会租赁了案涉争议地块，并支付了租金50000元。租赁协议约定，租赁期满后，由溪南社区居委会、中铁一局协商决定地块上的建筑物、设施是否拆除。租赁期满后，溪南社区居委会表示上述设施另有他用，不需要拆除。之后，溪南社区居委会已将涉案地块及设施租赁给了航天大为公司。2.奥林花园业委会没有证据证明对案涉争议地块享有使用权，无权就案涉争议地块提出权利主张。

第三人宝雍阁公司述称：1.宝雍阁公司中标了奥林花园地块。后由于当时的社会实情，未能收到净地（指85号地块中有未拆除的房子），原先的规划只能根据情况调整。案涉争议地块在奥林花园地块大土地证范围以内，未拆迁的房子以外。奥林花园A区的工程还没彻底完成，目前还处于局部竣工的状态。奥林花园A区局部竣工验收时，案涉争议地块不包括在验收范围内。为确定验收范围边界，宝雍阁公司沿着A区西侧商铺的边缘往东，绕开案涉争议地块，往东北方向种植了一排树木，以树为界将奥林花园A区与未开发部分土地（含案涉争议土地）进行了分隔，该分界在奥林花园A区的局部竣工验收图上也有标注。2.奥林花园业委会称享有案涉争议地块使用权，没有任何依据。

原告奥林花园业委会为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：

1.宗地图、部分业主土地证，证明85号地块为奥林花园A区西侧地块，案涉争议地块处于85号地块内，奥林花园A区121号楼北侧，86号地块南侧，系85号地块中的公共绿地，已进入业主的公摊中。

2.地块卫星地图图片、地块绿化图片，证明案涉争议地块上面原先种植有高大树木等植物，属于公共绿地。

3.公告牌，证明中铁一局是无锡地铁4号线一期工程土建施工04标段建筑路站的施工单位。

4.临时用地协议，证明溪南社区居委会将案涉争议地块出租给航天大为公司，每年租金50000元。

5.临时设施图片，证明中铁一局、航天大为公司在案涉争议地块内搭建了临时办公、生活设施，未对厕所及排污设施进行有效管理，致使粪水暴露在奥林花园A区地面上。

6.公告、关于召开临时业主大会的提议、临时书面业主大会开票结果、临时书面业主大会表决票，证明奥林花园业委会启动本案诉讼程序合法。

7.小区业主于2017年9月1日拍摄的照片一张，证明案涉争议地块上当时生长着高大、密集的树木，西面建有围墙。

8.奥林花园A区、B区、C区的规划定点图，证明宝雍阁公司在2003年的时候就已经知晓奥林花园A区地块上有保留房屋，没有二次开发的可能性。宝雍阁公司声称用树将已开发和未开发区地块分开与事实不符。

9．案涉地块原样证明，证明案涉争议地块与奥林花园A区其他部分没有围墙和其他硬的隔离，西面建有围墙和栅栏门。

10.证人祁某证言，证明案涉争议地块西侧与沿街商铺平齐处有围墙和铁门；案涉争议地块一直闲置，无人管理；地块上生长着一些灌木。

被告溪南社区居委会的质证意见：

对证据1的真实性无异议，对证明目的不认可。奥林花园业委会仅提供了一位业主的土地证，不能证明85号地块进入所有业主的公摊中。

对证据2的真实性、合法性、关联性无异议。

对证据3、4、5的真实性无异议，对证明目的不予认可。

证据6的真实性由法庭依法核实，相关程序违反物业管理条例的规定；通过法律手段确认权属、恢复整改属于物业管理条例第14条规定的重大事项；换届期间不得组织业委会召开会议决议。

对证据7，因为没有原始载体，真实性无法确认，对证明目的不予认可。照片拍摄点距离案涉地块较远，无法看清奥林花园业委会所称的围墙铁栅栏。

证据8的真实性由法院依法认定，对证明目的不予认可。

对证据9，无法确认是否为小区业主签字，对证明目的不予认可。

对证据10，奥林花园小区2006年已经交付使用，该证人2015年才入住小区，证人证言无法证明案涉地块2006年到2015年期间的情况。至于所谓的A区围墙和铁栅栏是何时建造的，情况不明。另外，该证人表示，仅从栅栏外观察过，对于涉案争议地块原状的证明效力是比较低的。证言反映小区物业是不管案涉争议地块的，建筑区划与物业管理区域是一致的，物业不管理案涉争议地块，恰恰说明案涉争议地块不属于小区建筑区划内，更不属于小区全体业主共有。

被告航天大为公司的质证意见：

对证据1的真实性无异议，对证明目的不予认可。从宗地图中看不出案涉争议地块是否属于宝雍阁公司所报备的规划图中的土地用途，是否属于城市绿化、小区绿化、城市公共道路、物业用房、居委会用房等。

对证据2的真实性无法确认，对证明目的不予认可。该卫星地图是百度截图，不能明确具体位置。

证据3与本案无关。

对证据4的真实性无异议。

证据5的真实性由法庭依法确认。航天大为公司并未建造该设施，不负拆除义务。

证据6的真实性由法庭依法确认，对该证据的合法性不予认可，涉及权属纠纷的事项处理应由业主大会决定。

对证据7的真实性不予认可。

证据8的真实性由法院依法确认，对证明目的不予认可。案涉争议地块位于保留地块上，未被移交。

对证据9，证人未到庭接受询问，真实性无法确认。即使确为小区业主签字，该证明陈述的情况与现状完全不相符。

对证据10，同溪南社区居委会质证意见。该证言只能证明证人入住之后案涉争议地块的状况，无法证明案涉争议地块的权属、规划用途。

被告中铁一局的质证意见：

对证据1中宗地图的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议。宗地图记载的产权可能存在变化。从宗地图上无法看出85号地块属于哪个区域，和案涉争议地块有何关联性。对土地证的真实性无异议，对证明目的有异议，从土地证无法看出案涉争议地块的分摊情况。

对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议。该证据无法证明案涉争议地块在2018年长着树木。

对证据3的真实性无异议。

证据4与中铁一局无关。

对证据5的真实性无异议。照片是远距离拍摄，无法达到证明目的。

对证据6的真实性无异议，对证明目的有异议。提议的只有24人，不能代表整个奥林花园A区所有业主。未证明该24人系奥林花园A区业主代表。对共有区域所有权的确权事项，应该经小区业主过半同意，原告方仅发出28张表决票，不符合规定。

证据7显示案涉争议地块上种植有树木，但种植的树的种类与小区内的绿化完全不同，推测为开发商的保留地。

对证据8的真实性无异议。规划定点图和奥林花园业委会提供的宗地图不能显示奥林花园A区全貌。定点图是可建设用地范围线，是宝雍阁公司的开发红线，不代表业主自然对开发红线以内的地块享有权利。定点图不能证明案涉争议地块使用权归奥林花园业委会所有。

对证据9的真实性无异议。从该证据反映的情况，结合其他事实，印证了案涉争议地块是开发商的保留地。

对证据10，证人证言反映业主是出于案涉争议地块脏、乱、差，影响到小区的安宁，才多次向物业或相关方反映。而业主对于对案涉争议地块是否拥有使用权并不知晓。

第三人宝雍阁公司的质证意见：

对证据1，该证据没有任何内容可以证明案涉争议土地所有权不归宝雍阁公司所有。公共绿地是不是交给业主，以项目移交范围为准。业主土地证上的土地分摊面积是该大楼建筑投影的面积除以层数得到的。小区其他土地的面积不计入分摊。

对证据2、3、4、5、6的真实性不予认可。

对证据7、9，同溪南社区居委会、中铁一局的质证意见。

对证据8的真实性无异议。关于保留住宅，有关机关提出把这个项目先启动起来，以后随着地的拆迁会变动。

对证据10，同溪南社区居委会、航天大为公司、中铁一局的质证意见。

被告溪南社区居委会为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：

银行支票、发票各一份。证明溪南社区居委会于2014年为解决案涉争议地块存在的臭水沟问题，改善居民生活环境，自行出资进行了垃圾清理、土方填平、地坪平整、石墩围墙建造。费用是64000元，由溪南社区居委会下属公司支付。

原告奥林花园业委会的质证意见：

对证据的真实性无法确认，对证明目的不予认可。

被告航天大为公司的质证意见：

对证据的真实性无法确认。

被告中铁一局的质证意见：

对证据真实性、合法性、关联性均无异议。

第三人宝雍阁公司的质证意见：

对证据的真实性无法确认。

被告航天大为公司为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：

1.银行转账记录，证明航天大为公司已经按照租赁协议支付租金100000元。

2.临时用地协议，证明航天大为公司与溪南社区居委会就案涉争议地块签订租赁协议后，合法取得了案涉争议地块的使用权。

原告奥林花园业委会的质证意见：

对证据1、2的真实性无异议。但是航天大为公司与溪南社区居委会未经奥林花园业委会同意就签订协议，侵犯了奥林花园业委会的合法权益。

被告溪南社区居委会的质证意见：

对证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议。

被告中铁一局的质证意见：

对证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议。

第三人宝雍阁公司的质证意见：

证据1、2的真实性由法院依法确认。

被告中铁一局为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：

1.临时用地协议，证明2018年4月12日，溪南社区居委会与中铁一局签订协议，中铁一局取得了案涉争议地块的使用权，使用期限一年。溪南社区居委会确保案涉争议地块无权利瑕疵并依法取得相关部门的许可，保障落实居委会及居民不以任何理由干扰施工。租赁期满后，应溪南社区居委会的要求，中铁一局进行了现状移交。

2.银行回单、资金往来结算票据，证明中铁一局按时向溪南社区居委会支付租金。

原告奥林花园业委会的质证意见：

对证据1、2的真实性无异议。中铁一局实际占用案涉争议地块到2020年春节前。

被告溪南社区居委会的质证意见：

对证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议。

被告航天大为公司的质证意见：

对证据1的真实性无异议。

证据2的真实性由法庭核实，与航天大为公司没有关联。

第三人宝雍阁公司的质证意见：

对证据1、2的真实性由法院依法确认。

第三人宝雍阁公司为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：

1.无锡市国有土地出让合同二页（附宗地图），证明宝雍阁公司通过拍卖取得包括案涉争议地块在内的奥林花园地块的使用权。

2.国有土地使用权证，证明目的同证据1。

3.宝雍阁地块征地拆迁安置工作协调会议纪要，证明规划图里虽然保留了两栋房屋，但最终是要拆除的。规划图是2003年1月份出的，因为地块的住宅没有全部拆除，工程又要进行，故规划图对保留住宅房子做了说明。

4.关于奥林花园（二期）竣工综合验收备案的通知，证明奥林花园A区交房的时间是在2006年12月底。

5.奥林花园A区局部竣工图，证明在交房前一个月，案涉争议地块与奥林花园A区有种植的树木分隔，竣工图以虚线做了标注。案涉争议地块未做移交。

原告奥林花园业委会的质证意见：

对证据1的真实性无异议，对证明目的不予认可。

对证据2的真实性无异议，该证已经注销，对证明目的不予认可。

对证据3的真实性无法确认。会议内容与本案无关。84、86号地块上的房屋至今还保留着，不可能再进行开发。

对证据4、5的真实性无法确认。图纸中有三处标注建筑工地，两处在案涉地块上，还有一处标注在宝雍阁公司认为已经交付的范围之内。该局部竣工图不能证明案涉争议地块是宝雍阁公司保留的。竣工图是宝雍阁公司委托测绘公司出具的，在档案当中没有发现该图纸。竣工图形成于2006年11月份，奥林花园业委会提交的宗地图形成于2007年12月11日，应以档案中保存的宗地图作为确定案涉争议地块权属的依据。宝雍阁公司也没有对案涉争议地块进行过任何的管理。在小区验收阶段形成的临时性安排，不能对抗不动产登记中心的产权登记。

被告溪南社区居委会的质证意见：

对证据的真实性、证明目的均无异议。

被告航天大为公司的质证意见：

对证据的真实性、证明目的均无异议。

被告中铁一局的质证意见：

对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。

本院调取了奥林花园业委会备案的《奥林花园A、B区业主大会议事规则》，该材料内容与奥林花园业委会提供的一致。

被告溪南社区居委会的质证意见：

对证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，奥林花园业委会非适格主体。

被告航天大为公司的质证意见：

证据的真实性由法院核实，对证明目的不予认可。该议事规则并未授权业委会在不经过业主大会授权的情况下享有对物业管理以外的主体提起诉讼的权利。

被告中铁一局的质证意见：

对证据的真实性无异议。

第三人宝雍阁公司的质证意见：

对证据的真实性无异议。

对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：

2002年11月8日，宝雍阁公司通过参与竞拍的方式获得了宗地位于无锡市××路××路××两侧的土地，后在该土地上开发建设了奥林花园Ａ区、Ｂ区等小区。奥林花园Ａ区包括两幅地块，被小河从中间分割成东西两块，西侧地块简称85号地块，85号地块东至小河，南至建筑路，西至蠡溪路，北至4-014-042-079号地块。因有部分房屋未拆迁，85号地块范围内至今保留两处地上建筑，地籍号分别为4-014-042-084号（简称84号地块）、4-014-042-086号（简称86号地块）。奥林花园Ａ区建设在除84号、86号地块外的85号地块上。2006年12月，奥林花园Ａ区交付业主投入使用。

2006年11月，奥林花园A区建设进入竣工验收环节。宝雍阁公司委托无锡市测绘院（现无锡市测绘院有限公司）对奥林花园A区进行现场测绘。无锡市测绘院出具的奥林花园A区测绘图显示：案涉争议地块及西园里161号至163号未拆除房屋所在地块（86号地块）的南侧、东侧、北侧与奥林花园A区接壤处有一条“打点虚线”分隔，案涉争议地块标注为建筑工地，紧邻西园里161-163号未拆除房屋所在地块（86号地块）北侧虚线外、奥林花园A区内亦有一处标注为建筑工地。

2018年4月12日，溪南社区居委会与中铁一局签订租赁协议。溪南社区居委会将案涉争议地块租赁给了中铁一局用于无锡地铁4号线施工工人居住。后中铁一局在该地块上建设了简易居住用房，并按约支付了一年租金50000元。2020年3月1日，溪南社区居委会与负责地铁后续工程建设的航天大为公司签订租赁协议，航天大为公司承租了该地块，并按约支付了2年租金合计10万元。

2021年2月26日，本院对奥林花园进行了现场勘验。沿着奥林花园A区勘验可见，西侧沿街商铺的北边缘往东，围着争议地块往北再折往西有种植一排密集的树木，将案涉争议地块与已建成的奥林花园A区分开。

2019年11月30日通过的奥林花园A、B区业主大会议事规则，第五条规定，业主大会议事内容及职责：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改业主管理规约；（三）业主委员会换届选举；（四）审议批准物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（五）选聘、解聘和续聘物业服务企业，并决定选聘物业服务企业的方式和方案；（六）审议批准改变物业管理区域内共有部分的用途方案；（七）审议批准物业管理区域内建筑物及其附属设施的改建、重建方案；（八）审议批准利用物业管理区域内共有部分进行经营的方案以及所得收益（以下简称公共收益金）的分配与使用方案，包括收益资金使用额度的授权、管理方式等；（九）审议批准住宅专项维修资金、电梯专项维修资金（以下简称专项维修资金）的使用方案和续筹方案；（十）制定和修改业委会工作规则，审议批准业主委员会的工作权限和活动经费来源及使用方案；（十一）审议批准法律法规或者管理规约确定的本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项；（十二）审议批准利用共有道路或者其他共有场地依法用于停放汽车的车位管理方案、收费标准。决定上述第六、七、九项内容，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业书面主同意；决定上述第一、二、三、四、五、八、十、十一、十二项内容，应当经专有部分占建筑物总面积过50%以上的业主且占总人数50%以上的业主书面同意。第六条规定，以下议事内容和职责委托业主代表大会执行：（一）补选、更换、罢免业主委员会委员；（二）审议批准业主委员会和物业服务企业的工作报告，审议并监督专项维修资金、公共收益金等经费使用情况；审议并监督业主委员会利用物业共用部位和共用设施设备经营性收入使用情况；（三）审议批准物业管理区域内物业共有部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（四）撤销业主委员会的不当决定；（五）审议批准涉及业主委员会的相关诉讼事宜。决定上述内容，由业主代表大会投票表决，并经半数以上的业主代表同意。第八条规定，业主大会表决形式。业主大会有以下四种表决形式，具体由业委会决定：（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（换届选举工作小组）统计汇总，公布表决结果。（二）专人送达、回收意见：由业主委员会（换届选举工作小组）组织有关人员逐户派发，回收业主意见，经业主委员会（换届选举工作小组）统计汇总，公布表决结果。（三）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）。（四）音像、影像资料（以音像、影响资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）。

2020年4月18日，奥林花园业委会的业主代表发起了召开临时业主大会的提议，提议内容为：1.成立业委、业代、业主等人员组成的专门小组，并充分授权于专门小组代表全体业主维权；2.通过法律手段，明确该区域的产权归属，明确使用和管理责任；3.通过法律手段，就该地块使用过程中破坏小区环境等问题进行追责，并要求其恢复整改；4.通过法律手段，就奥林花园内部共有配套面积被侵占和非法使用等问题进行取证和维权；5.同意使用公益金，承担法律维权的相关费用。2020年4月24日，奥林花园业委会向奥林花园A、B区业主发布公告，公告内容：1.发起该提议的业主代表24人，占业主代表总数的70.6%，满足法律法规和议事规则的20%以上要求，提议有效。2.根据相关法律法规和议事规则，业主大会和业主代表大会统称业主大会，同时考虑当前疫情防控要求，决定于2020年5月9日就“奥林花园A区（西边）环境和配套用房牟利是否启动法律维权事宜”召开书面业主代表大会进行表决。2020年5月9日，业主代表大会就本案诉讼事项书面表决通过。

本案的当事人争议焦点为奥林花园业委会是否为适格原告、案涉争议地块是否在奥林花园地块内、案涉争议地块有无交付等。而奥林花园业委会是否为适格原告涉及主体问题，是最先需要确定的问题。

对于奥林花园业委会是否为本案适格原告的争议，本院认为，奥林花园业委会提起涉及业主共有的本案诉讼未获得业主大会的同意和授权，奥林花园业委会不是本案适格原告。理由：一、《物权法》第76条规定下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。本案涉及业主有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意，才能决定是否由业委会代表全体业主提起诉讼。二、奥林花园A、B区业主大会议事规则第五、六条详细规定了应由业主大会决定的事项，由业主代表大会决定的部分事项。奥林花园A、B区业主大会议事规则第六条规定，审议批准涉及业主委员会的相关诉讼事宜等议事内容委托业主代表大会执行，该内容与奥林花园A、B区业主大会议事规则第五条第十一项互相矛盾，需要对该条的内容进行解释。综观奥林花园A、B区业主大会议事规则第五条、第六条规定的内容，是根据《物权法》第76条内容细化作出的，奥林花园A、B区业主大会议事规则第六条第一款第五项规定的事项不包含奥林花园A、B区业主大会议事规则第五条规定的情形。三、奥林花园业委会公告中明确提出召开临时业主大会，最终却以召开业主代表大会的形式通过决议。

本院认为：法律规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，奥林花园业委会代表全体奥林花园A、B区业主提起涉及业主有关共有的诉讼，未获得奥林花园A、B区业主大会的同意和授权，奥林花园业委会作为原告主体不适格。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：

驳回无锡市奥林花园A、B区业主委员会的起诉。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。

审　判　长　　唐锡铭

人民陪审员　　丁霞静

人民陪审员　　吴树基

二〇二一年八月三十日

法官　助理　　孙晋武

书　记　员　　华晓倩

本案援引法律条款

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》：

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国物权法》：

第七十六条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半上的业主且占总人数过半的业主同意。

《中华人民共和国民事诉讼法》：

第一百一十九条起诉必须符合下列条件：

（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织

（二）有明确的被告；

（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；

（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

第一百五十四条裁定适用于下列范围：

（一）不予受理；

（二）对管辖权有异议的；

（三）驳回起诉；

……

对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。

裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：

第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。

需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。

立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。