某某秦渤幕墙装饰工程有限公司、宁夏正南房地产开发集团有限公司合同、无因管理、不当得利纠纷执行审查执行裁定书

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宁夏回族自治区银川市中级人民法院

执行裁定书

（2021）宁01执异162号

案外人：余懿明，女，1962年4月27日出生，汉族，退休，住宁夏回族自治区银川市金凤区长城花园西区13-2-101室。

申请执行人：***秦渤幕墙装饰工程有限公司。

法定代表人：张某，该公司董事长。

委托诉讼代理人：杨某，汉族，住河北省***市。

被执行人：宁夏北方置业开发有限公司。

法定代表人：郝某。

委托诉讼代理人：于某，女，住宁夏回族自治区银川市。

被执行人：宁夏北方置业开发有限公司金凤分公司。

负责人：郝某。

被执行人：宁夏正南房地产开发集团有限公司。

法定代表人：马某，该公司董事长。

在本院执行***秦渤幕墙装饰工程有限公司（以下简称***公司）与宁夏北方置业开发有限公司（以下简称北方置业）、宁夏北方置业开发有限公司金凤分公司（以下简称北方置业金凤分公司）、宁夏正南房地产开发集团有限公司（以下简称正南公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人余懿明对本院查封北方置业名下位于宁夏望远建材商贸物流园P4-C-13、P4-C-15、P4-C-17、P4-C-19、P4-C-21、P4-C-23、P4-C-25共7套房屋执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

余懿明称，请求解除对案外人所有的位于永宁县望远镇北方置业的P4-C-13、P4-C-15、P4-C-17、P4-C-19、P4-C-21、P4-C-23、P4-C-25房屋的查封。事实和理由：2015年2月3日、2月16日，正南公司（法定代表人马某）先后向案外人借款共计150万元，案外人通过银行转账的方式向马胜军指定的账户汇款150万元。2015年3月3日，由马胜军执笔，正南公司出具了借条一份，载明：今借到余懿明现金150万元，并注明“此借款以北方置业的房产作抵押。价格以销售价格下浮每平方米1000元为准。以此为据。税费由余懿明本人承担购买。”2018年3月30日，因正南公司无力偿还借款，北方置业（公司法定代表人郝某系马某妻子，公司监事为马某，公司股东为郝某及两个女儿）与案外人签订了商品房买卖合同，以永宁县望远镇北方置业的P4-C-13、P4-C-15、P4-C-17、P4-C-19、P4-C-21、P4-C-23、P4-C-25房屋抵顶正南公司所欠借款本息。同年4月9日，案外人向永宁县物业管理办公室交纳了上述房屋的物业专项维修金后，于7月24日办理了房屋备案登记。由于办证要替北方置业承担十几万的税费和我自己承担几万元的契税，当时就未办理办理产权证。上述房屋在备案登记前，一直由北方置业委托宁夏川品客商业运营管理有限公司对外出租。案外人接手后，遂与宁夏川品客商业运营管理有限公司重新签订了《投资商铺委托租赁协议》。继续委托出租上述房屋，期限自2018年5月4日至2019年12月31日。2020年l月1日至2022年7月9日，该公司先后于2019年3月4日、2019年3月15日、2020年6月19日、2020年12月9日向案外人支付租金18495.08元、14314.92元、7255.15元、24808元共计64873.15元。2021年6月16日，案外人为办理上述查封房屋产权证，北方置业公司缴纳了企业应缴纳的税费115317元（此款案外人已转入该企业于某个人账户中），个人已缴契税、印花税共计44285.57元后，但在永宁县房产交易管理中心办理产权证时被告知上述房屋已被贵院查封。综上，案外人在2018年3月30日与宁夏北方置业开发有限公司签订了上述房屋的商品房买卖合同，通过抵顶借款的方式支付了购房款，于2018年7月24日办理了备案登记手续，并通过对外出租的方式实际占有了上述房屋，已取得了上述房屋所有权。贵院对上述房屋的查封行为，损害了案外人的合法权益。

案外人余懿明提交证据：1．借条1份；2．商品房买卖合同7份；3．专项维修资金发票7张；4．投资商铺委托租赁协议2份；5．石嘴山银行转款凭证2份；6．中国建设银行专用客户回单1张；7．宁夏增值税普通发票7份（房屋全款发票）；8．契税、印花税完税证明7份；9．永宁县房产交易管理中心出具房屋备案信息查询单7份；10．房屋租赁合同1份及租金收据2份。

申请执行人***公司称，涉案房产都是法院执行查封，在查封时房产没有交易的情况，不同意解除查封。

被执行人北方置业称，我方与案外人签订真实购房合同，并为案外人办理了房屋备案手续，开具购房发票，协助案外人在物业公司办理交房手续，所有流程及手续均在法律规定的范围内依规办理。案外人余懿明为抵顶借款，所述房屋买卖均属实，同意案外人解除查封的请求。

本院查明，本院在执行申请执行人***公司与被执行人北方置业、北方置业金凤分公司、正南公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，于2019年12月27日查封了北方置业名下位于永宁县望远北方国际建材物流城P4-C-13、P4-C-15、P4-C-17、P4-C-19、P4-C-21、P4-C-23、P4-C-25号［该七套房均在宁（2017）永宁县不动产权第0012408号不动产证内］房屋，查封期三年。案外人余懿明对本院查封行为提出异议，请求中止对被查封房屋的执行，解除查封。

另查明，案外人余懿明提交证据显示，2015年2月3日，余懿明向正南公司转款1000000元；2015年2月16日，余懿明向宁夏天马冶化（集团）股份有限公司转款100000元；2015年3月3日，余懿明向正南公司转款400000元；同日，正南公司向余懿明出具借条一张，借款金额1500000元。2018年3月30日，余懿明与北方置业签订7份商品房买卖合同，余懿明购买位于北方国际建材物流城的P4-C-13、P4-C-15、P4-C-17、P4-C-19、P4-C-21、P4-C-23、P4-C-25号共7套房屋，房屋价款均为217620元。2018年4月9日，余懿明向永宁县物业管理办公室交纳上述7套房屋的物业专项维修金。2018年7月24日，永宁县房产交易管理中心对上述房屋进行商品房买卖合同登记备案。2019年2月28日，余懿明与宁夏川品客商业运营管理有限公司签订投资商铺委托租赁协议，将上述房屋进行对外租赁。2021年6月16日，余懿明取得七套涉案房屋的增值税普通发票及税收完税证明。

本院认为，本案中，因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，在执行过程中，本院查封了北方置业名下位于永宁县望远北方国际建材物流城P4-C-13、P4-C-15、P4-C-17、P4-C-19、P4-C-21、P4-C-23、P4-C-25号房屋，符合法律规定。现案外人余懿明主张上述查封的房屋系其所有，并提供的相关证据，能够证明涉案房屋在本院查封前，以物抵债形式出售给了案外人余懿明，双方签订了《商品房买卖合同（现售）》，并办理了商品房登记备案手续，已交付全部房款，并在查封前已实际占有使用涉案房屋的事实，虽然未办理过户手续，但没有证据证明系因案外人自身原因致未办理过户登记手续。因此，案外人所提异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的条件，能够排除执行，异议理由成立，请求本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

中止对永宁县望远北方国际建材物流城P4-C-13、P4-C-15、P4-C-17、P4-C-19、P4-C-21、P4-C-23、P4-C-25号房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长曾琳巧

审判员徐开前

审判员李玉霞

二〇二一年十一月十二日

书记员陈曦

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。