河北立阳景观工程有限责任公司等与北京大正梅花工贸有限公司债权执行裁定书

北京市朝阳区人民法院

执行裁定书

（2014）朝执异字第095号

案外人黄本庆，男，1975年10月25日出生。

委托代理人付新岭，北京君途律师事务所律师。

申请执行人河北立阳景观工程有限责任公司，住所地河北省张家口市怀来县沙城镇工业园区。

法定代表人蒋汉洋，总经理。

委托代理人张建双，河北双烨律师事务所律师。

委托代理人马军，北京市华堂律师事务所律师。

被执行人北京大正梅花工贸有限公司，住所地北京市朝阳区康营村兰花苑基地。

法定代表人张钟秀，经理。

委托代理人于珊珊，北京市德政律师事务所律师。

原告河北立阳景观工程有限责任公司（下称立阳公司）与被告北京大正梅花工贸有限公司（下称大正梅花公司）建设工程合同纠纷一案，本院（2010）朝民初字第20963号民事判决书、北京市第二中级人民法院（下称二中院）（2012）二中民终字第16934号民事判决书均已经生效，权利人立阳公司本院申请强制执行，本院以（2013）朝执字第01857号立案受理。执行中，本院查封被执行人大正梅花公司名下的北京市朝阳区玉林山水花园7号楼（下称7号楼），案外人黄本庆对上述房屋主张所有权，向本院提出执行异议，要求中止对7号楼的执行。本院受理后依法组成合议庭，公开召开听证会进行审查，现已审查终结。

案外人黄本庆诉称：2010年7月11日，我爱人张君萍与大正梅花公司签订了房屋买卖合同，购买了7号楼，当月我们就支付了购房全款650万元，大正梅花公司将房屋交付，我们就入住了。合同签订当时，因为大正梅花公司与案外人有纠纷，无法办理手续。后来纠纷解决了，又因为限购政策，我爱人没有购房资格，合同不能办理网签。因此，在2012年7月11日，我又重新与大正梅花公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，该合同办理了网签，我也缴纳了契税。大正公司将2010年的购房发票收回，又于2012年7月12日重新为我开具了购房发票。此后，我一直积极联系大正梅花公司，要求办理房屋产权过户手续，但是他们一直拖着，直至房屋被法院查封，无法办理过户。综上，我认为我购买房屋在法院查封以前，且缴纳全部房款并且实际入住，对未能办理房屋过户手续不存在过错。故我现在要求中止对本案执行标的物7号楼的执行。

申请执行人立阳公司辩称：我公司不同意案外人的异议请求。第一，房屋买卖的行为有虚假的可能性。第二，案外人自称前后有两份合同，一份买受人是他爱人一份是他，但是没有任何夫妻关系证明，亦未提交前一份合同佐证；第三，案外人没有提供自己有购房资格的证明。而且如果第一份合同是案外人的爱人签订的，根本不需要签第二份，只需要更名。第四，案外人的表述存在很多自相矛盾以及模糊的地方，我方对真实性持疑。第五，自案外人签订购房合同至法院查封房屋有将近一年的时间，这期间案外人都没有办理产权证，我们认为不合理。第六，案外人除了购房发票之外没有提交银行转账、汇款的凭证，不能证明其实际支付了购房款。综上，我公司请求法院驳回案外人的异议，继续执行7号楼。

被执行人大正梅花公司辩称，我公司同意案外人的异议请求，认可其所述的事实理由。7号楼确实早就卖给案外人了。2010年7月黄本庆的爱人张君萍与我公司签订了合同，缴纳了650万元购房款，后因其没有购房资格无法办理网签，我公司又与黄本庆签订了第二份合同，也就是2012年7月份的购房合同，我公司认为前一份合同被后一份合同取代，自动失效了。2012年7月份，我公司办理了合同的网签手续，并且向黄本庆开具购房款发票。办理房产证所需的材料我公司已经全部提交房管局了，就差发放房产证了，之后房屋就被法院查封了。

经审查查明:立阳公司与大正梅花公司建设工程合同纠纷一案，本院（2010）朝民初字第20963号民事判决判：一、北京大正梅花工贸有限公司于判决生效之日起七日内给付河北立阳景观工程有限责任公司剩余工程款（含质保金）六百零三万一千八百九十六元七角二分；二、北京大正梅花工贸有限公司于判决生效之日起七日内给付河北立阳景观工程有限责任公司自二ＯＯ八年十二月五日起至实际给付工程款（扣除质保金的部分）之日止的利息，以五百五十四万二千一百九十一元一角六分（已扣除质保金）为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；三、北京大正梅花工贸有限公司于判决生效之日起七日内给付河北立阳景观工程有限责任公司自二ＯＯ九年十一月二十五日起至实际退还质保金（兰花苑小区工程的质保金）之日止的利息，以二十四万七千五百七十三元九角五分（兰花苑小区工程的质保金）为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；四、北京大正梅花工贸有限公司于判决生效之日起七日内给付河北立阳景观工程有限责任公司自二Ｏ一Ｏ年十一月二十八日起至实际退还质保金（西区工程的质保金）之日止的利息，以二十四万二千一百三十一元六角一分（西区工程的质保金）为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；五、驳回河北立阳景观工程有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回北京大正梅花工贸有限公司的全部反诉请求。大正梅花公司提起上诉，二中院于2012年12月12日作出判决，驳回上诉，维持原判。立阳公司向本院申请强制执行，2013年1月15日，本院以（2013）朝执字第01857号立案受理。

执行中，本院于2013年5月28日查封被执行人大正梅花公司名下的7号楼。本院查封7号楼时，该房在房屋管理部门已有黄本庆的网签备案。

另据黄本庆提交的《北京市商品房现房买卖合同》显示，2012年7月11日其与大正梅花公司签订合同，以650万元总价款购买7号楼。2012年7月12日，大正梅花公司向黄本庆开具了购房款发票。2012年7月13日，黄本庆将7号楼的契税缴纳完毕。本案审查过程中，立阳公司对黄本庆提交的购房合同、契税完税凭证、购房发票、网签信息的真实性均不认可，但未提交证据材料进行反证。

以上事实有黄本庆提交的《北京市商品房现房买卖合同》、购房发票、契税完税凭证、北京市朝阳区房屋管理局查询资料、执行卷宗材料，听证会笔录等在案佐证。

本院认为：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，黄本庆就其在本院查封7号楼之前购买房屋并且支付全部房款已经提交了相应的购房合同、发票、完税凭证等证据予以佐证。此外，该房的网签手续确在本院查封之前已经办理，现亦无证据材料显示黄本庆对于房屋未能办理过户手续存在过错，因此黄本庆提出执行异议合法有据，应予以支持。申请执行人立阳公司不予认可黄本庆的主张，但未提交相应证据材料予以证明，其意见本院不予采信。综上，本院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下：

本院（2013）朝执字第01857号案中，中止对北京市朝阳区玉林山水花园7号楼的执行。

本裁定送达后即发生法律效力。

如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审  判  长    胡显发
审  判  员    张晓勇
代理审判员    裘  晖

二○一四年十二月十七日

书  记  员    苏辰园