某某、无锡明大置业有限公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省宜兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2022）苏0282民初10427号 原告：***，男，1984年10月12日生，汉族，住天津市武清区。 委托诉讼代理人：***，上海***师事务所律师。 被告：无锡明大置业有限公司，住所地江苏省宜兴市***分水村分百路，统一社会信用代码913202825546625839。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：**，江苏承函律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 第三人：北京**房地产开发有限责任公司，住所地北京市东城区安定门外*****公寓F座5层，统一社会信用代码91110000101258430F。 法定代表人：**。 第三人：北京港源建筑装饰工程有限公司，住所地北京市昌平区***工业开发区大东流295号，统一社会信用代码91110114600000717F。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，该公司员工。 第三人：北京**嘉业建筑工程有限公司，住所地北京市丰台区马家堡东路121号院1号楼8层902，统一社会信用代码91110106558522094F。 法定代表人：**。 原告***与被告无锡明大置业有限公司（以下简称明大公司），第三人北京**房地产开发有限责任公司（以下简称**公司）、北京港源建筑装饰工程有限公司（以下简称港源公司）、北京**嘉业建筑工程有限公司（以下简称**公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年9月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2022年11月9日公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，于2023年3月3日再次公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***，被告明大公司的委托诉讼代理人**、***，第三人港源公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼，第三人**公司、**公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、确认其与明大公司签订的商品房买卖合同合法有效并继续履行，并确认坐落于宜兴市××镇××路××号××山庄（二期）89-405室（后变更为89-401室）的房屋归其所有；2、判令明大公司协助办理上述房屋的产权变更登记手续，将上述房屋过户登记至其名下；3、判令明大公司支付逾期交房违约金（以1231263.88元为基数，自2020年1月31日起以每日万分之一计算）；4、本案诉讼费、保全费由明大公司负担。事实与理由：2018年5月7日，明大公司与**公司、港源公司签订协议书一份，就**公司结欠港源公司工程款事宜达成一致意见，约定明大公司以其开发的商品房冲抵上述未付工程款。因港源公司结欠**公司工程款，经港源公司披露上述情况后，双方签订了房屋抵顶协议书，约定港源公司以明大公司名下的***湖湾山庄（二期）89-405室折抵欠款1249733元，**公司指定其与明大公司具体签订买卖合同及其他相关协议。后经协商，明大公司与其签订了商品房买卖合同，并约定了具体交付时间。现因明大公司未按约交付房屋，故诉至法院，请求支持诉请。 被告明大公司辩称，协议书中约定明大公司与港源公司指定的第三方办理抵房各项手续，该约定明显是为了减少交易契税，损害国家利益，因此商品房买卖合同无效；即使商品房买卖合同有效，该合同也独立于三方协议，***应当先行支付房款，之后才有权向其主张办理交房手续；因三方协议中的相关工程验收、选定的房屋价格超过工程款、开票义务、债权债务转移协议等条件尚未具备，抵房条件尚未成就；因**公司债务较多，明显缺乏清偿能力，其以房屋抵债后无法实际向**公司追偿，其享有不安抗辩权；房屋的权属应当以登记为准，因此本案不能确认房屋归***所有；因***未支付购房款存在违约，其不存在逾期交房违约责任，因此不需要支付违约金。 第三人港源公司**称，其与明大公司、**公司签订的协议有效，明大公司自愿加入抵房协议中，并以自有房产抵偿**公司结欠其工程款，并不存在无效情形；在***与明大公司签订商品房买卖合同之前，明大公司并未提出任何异议，明大公司与***签订的商品房买卖合同也未附带任何条件；明大公司提到的三方协议相关前置条件，在其与**公司之间的诉讼中已经全部解决，因在该案中其已经将以房抵债的工程款视为**公司向其支付的工程款，其已经丧失了就该工程款主张的权利，故抵房款应视为***已经向明大公司支付了购房款。 第三人**公司、**公司均未作**。 ***向本院提交了协议书、房屋抵顶协议书、商品房买卖合同、***网页截图、北京市东城区人民法院（2020）京0101民初6061号民事判决书复印件等证据，明大公司对于协议书、商品房买卖合同、北京市东城区人民法院（2020）京0101民初6061号民事判决书真实性未提出异议，对于房屋抵顶协议书真实性由法院依法确认，对于网页截图不予认可，第三人港源公司对证据真实性均予以确认，并提供上述判决书原件进行核对，第三人**公司、**公司未到庭质证。本院对上述无争议证据真实性均予以确认，对于其余证据综合进行认定。 根据当事人**及无争议证据，本院认定事实如下： 2018年5月7日，**公司（甲方）、港源公司（乙方）、明大公司（丙方）签订协议书一份，各方就**公寓1、2标段精装修工程付款事宜达成以下协议：1、港源公司对案涉工程按照合同约定向**公司负责，并就相关问题进行维修整改，材料到货并维修完成时间为2018年4月30日，若未按时完成并经**公司验收合格，**公司、明大公司有权暂停办理抵房手续；2、……；3、**公司自4月16日开始配合港源公司办理案涉工程付款至80%进度款的未付款部分抵房工作，暂按合同金额39157991.94元的80%计算，进度款应付31326393.55元，已付23921049.44元，**7405344.11元未付，加上1、2标段结构修整合同付款至80%的未付款1929022.62元，应付进度款为9334366.73元，港源公司同意上述应付款按照协议用房抵债；4、明大公司同意以其开发的***湖湾项目二期住宅或底商冲抵**公司应付给港源公司的上述工程款，价格以明大公司对外销售正常价格计算，但港源公司选房价格不能超过**公司未付工程款；5、港源公司同意明大公司代收代缴购房契税，即房款加契税合计金额来冲抵工程款，房款、契税合计与尚未支付工程款之间采取多退少补原则，如超过未付工程款，港源公司以现金方式补交，如少于未付工程款，**公司到结算后一起支付，具体房号、房价及契税详见附表；6、**公司抵房及付款前，港源公司应提前开具等额有效的发票，否则**公司有***办理抵房手续及付款手续的时间，在明大公司办理完毕抵房手续后，视为**公司支付港源公司相应房价的工程款，**公司应按明大公司要求的时间归还抵房所应支付的款项；7、**公司、明大公司同意按照港源公司要求将相应抵款房屋与港源公司或港源公司指定的第三方办理抵房各项手续（包括但不限于选房、签订合同、网签备案等），在正式抵房手续办理之前，港源公司需提前签订完成债权债务转移协议，避免**公司日后发生债务风险；8、明大公司保证项目房屋交付时间与其他业主约定的时间相同，具体以双方签订的商品房买卖合同为准……合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同附件详细列明了所抵房屋的具体坐落、面积、单价、总价、契税等，其中案涉房屋89-405室，面积84.01平方米，总价1231263.88元，单价14656元/平方，契税1.5%为18468.96元，合计1249732.83元，所抵房屋共计8套，房屋总价为10200430.65元，含契税总价为10353437.1元，抵房工程款为9334366.73元，备注：按照实测面积计算房价和契税，最终以发票金额为准。2018年5月15日，港源公司出具承诺书，载明上述协议书第四条中就房屋价格不高于房管局备案价，具体按照附件价格为准。 港源公司与**公司签订房屋抵顶协议书一份（未载明签订时间），约定港源公司将案涉房屋抵偿其结欠**公司的工程款，折抵工程款金额为1249733元，**公司指定***与开发商签订案涉房屋的商品房买卖合同及其他相关协议，港源公司同意***作为房屋受让人，并同意协助***办理购房手续，所涉及一切税费以及可能存在的其他任何费用均按照国家相关规定办理，并由**公司或***自行解决承担。港源公司与**公司在合同尾部**，***在**公司代理人处签字。 明大公司与***签订商品房买卖合同（非网签合同，未载明签订时间），约定***向明大公司购买坐落于宜兴市××镇××路××号××山庄（二期）89-405室房屋，建筑面积为84.01平方米，房屋按套计算房价为1231263.88元，就面积差异约定按产权登记面积计算房款，多退少补，双方互不追究违约责任；付款方式为一次性支付，逾期付款违约金为每日万分之二；房屋交付时间为2019年12月31日前，逾期超过60日，按照已付款自约定交付时间次日起按照每日万分之二计算违约金，逾期交房免责事由未包括不按约支付购房款。 根据2022年7月21日北京市东城区人民法院作出的（2020）京0101民初6061号民事判决书显示，港源公司向该院提起诉讼，要求**公司支付工程款，**公司就该案提起反诉。该案中查明事实内包括案涉上述三方签订的协议书，并将以房抵债涉及的工程款9334366.73元已经在**公司应付港源公司的工程款中予以革除，**公司认可已经按照开票金额支付了工程款，最终判决**公司向港源公司支付工程款6476417.11元。 审理中，明大公司向本院提交情况说明，表示案涉合同中89-405室是预售时的门牌号，现在根据公安编号为89-401室，登记不同编号的两套房屋同属一套。根据明大公司提交的房屋预登记材料及本院调取的房屋登记部门的登记材料，宜兴市××镇××幢××室与89幢405室的房屋代码均为200010403610，目前该房屋尚无网签备案等登记手续。 审理中，***同意就商品房买卖合同中的权利义务概括性承受。 审理中，本院依职权查询**公司与明大公司的工商公示信息，两公司在上述协议签订时间段存在相同自然人或自然人控股公司股东。 本院认为，本案争议焦点为：1、案涉协议、合同的效力如何认定；2、商品房买卖合同涉及的房款是否以工程款折抵，总房价与折抵工程款之间的差额如何处理；3、商品房买卖合同是否能够继续履行，是否存在违约，违约责任如何认定。 针对争议焦点一，从本案所涉的协议书、房屋抵顶协议书、商品房买卖合同签订主体来看，均系各方当事人自愿签订，均属真实意思表示；从协议书的内容来看，**公司结欠港源公司工程款，且已经达到了支付80%进度款的支付时间，该进度款债务履行期已经届满，在**公司未能直接支付的情况下，明大公司自愿债务加入，通过签订三方协议的形式，自愿以所开发的房地产替**公司向港源公司以房屋抵工程款的方式履行工程款支付义务，且以房屋折抵的工程款已经由北京市东城区人民法院判决书确认实际视为**公司向港源公司支付的工程款；从协议书、房屋抵顶协议书、商品房买卖合同相互之间关系看，虽然存在部分合同未载明签订时间，但是通过内容可以看出具有明显的时间关联性，明大公司在签订三方协议书后，又因港源公司结欠**公司工程款，再根据港源公司的指定，与**公司指定的***签订了具体的商品房买卖合同，明大公司在此期间均未提出明显的异议，说明明大公司明确知晓以房抵债的事宜；本案未查明存在其他导致合同无效、可撤销的情形。关于明大公司提出的多方合同关系涉及的可能存在的税费问题，因明大公司并未提供证据证明各方之间存在恶意逃税问题，明大公司最后与***签订商品房买卖合同，相关税费可以根据合同约定进行负担，即使存在税费问题，也可由税务机关依法征收，并不影响本案合同的效力。关于明大公司提出三方协议中的条件成就问题，因涉及的验收合格、开票等问题，已经通过北京市东城区人民法院（2020）京0101民初6061号案件对相关问题进行确认并已经存在裁判结果，对此本院不予支持。综上，案涉协议书、房屋抵顶协议书、商品房买卖合同合法有效，各方均应按约履行自己的义务。 针对争议焦点二，结合三方协议的折抵工程款房屋的具体信息附件与商品房买卖合同来看，两边涉及的房屋坐落、房屋总价、面积均一致，三方也明确了可以由明大公司与港源公司指定的第三方直接签订合同履行抵房手续，商品房买卖合同载明的付款方式为一次性付清，可以确认商品房买卖合同约定的房款即三方协议中约定的以工程款折抵房款，故对于明大公司称商品房买卖合同独立于协议书的意见，本院不予支持。明大公司应当按照商品房买卖合同的约定履行义务。关于八套房屋与折抵工程款差价的问题，虽然***同意商品房买卖合同的权利义务概括性承受，因协议书中明确约定了房价、契税超过工程款的负担问题，协议附件中也载明了要以实测面积计算房价和契税，最终以开票金额来计算，而案涉房屋尚未办理登记手续，相关契税、总房价具体金额、开票金额尚未最终确定，且差价的补偿涉及到其余七套权利人的利益，因此本案中暂时不宜处理。明大公司可待相关金额确定后另行主张权利。 关于争议焦点三，因商品房买卖合同合法有效，明大公司应当按约履行自己的义务。合同中明确约定了房屋交付时间，现交付时间届满，明大公司未交付，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金，虽然合同约定按照已付款每日万分之二计算，但***在本案中按照全部房款每日万分之一计算，结合房屋总价和工程款差价比例，***主张的违约金不超过合同约定，对此本院予以支持。关于明大公司称未支付的房款问题，因合同并未将付款作为交付房屋的必要条件，因此逾期付款问题与逾期交房并不存在矛盾，如果明大公司认为***存在逾期付款违约情形，可待确定差价后一并就违约问题单独进行主张。 关于明大公司提出的**公司可能存在的债务风险，属于明大公司与**公司之间的债权债务问题，与本案无关，对此本院不予支持。关于案涉房屋的具体信息，最终以产权部门登记为准。 关于***要求确认房屋所有权的问题，因根据法律规定，不动产物权的设立、变更等应当以登记为准，而目前***基于合同产生的权利，暂未达到物权设立的条件，对此本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、继续履行***与无锡明大置业有限公司签订的商品房买卖合同，无锡明大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内协助***办理坐落于宜兴市××镇××幢××室房屋（房屋代码200010403610）的过户登记手续。 二、无锡明大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内支付***逾期交付违约金（以1231263.88元为基数，自2020年1月31日起至实际交付之日止按照每日万分之一计算）。 三、驳回***的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费16826元，诉前财产保全费5000元，合计21826元，由明大公司负担。上述款项已由***垫付，本院不再退还，明大公司于本判决发生法律效力之日起15日内直接向***支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，预交上诉案件受理费。 审判员　　*** 二〇二三年三月十五日 书记员　　*** 本案援引法律条文 《中华人民共和国合同法》： 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》： 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。