上海轶华投资咨询服务有限公司与上海雨良土石方工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院

民事判决书

（2019）沪0115民初78537号

原告上海轶华投资咨询服务有限公司诉被告上海雨良土石方工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，先于2019年11月9日进行证据交换，后于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李明德，被告的委托诉讼代理人夏雨良、陶国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为：《解约协议》实际是双方对《协议》解除或者无效后的后果进行协商处理的结果，《解约协议》系双方真实意思的表示，且不违反国家强制性效力性法律规定，依法有效，双方应按约履行。 关于被告补偿原告的改扩建房屋费用金额。 原告根据《协议》约定及审价报告确定被告应付原告改扩建房屋费用金额为11,545,653元，并认为《解约协议》中约定的“前期建设支出”是指对被告有证部分改建的费用，包括第2幢811.57平方米办公楼的装修费的补偿,还有就是对转让出租权的补偿，不包括原告新建的无证部分的费用（扩建费用）。 被告则认为“前期建设支出”就是改扩建的房屋建设费用。 法院认为，被告的意见较为合理，予以采信。《解约协议》约定的“因原告在承租期间，前期有建设支出，故双方约定被告补贴原告800万元”,其中“前期有建设支出”的文意通常应理解为原告在签署《解约协议》之前对系争房屋的建设支出，包括对系争房屋的改扩建等支出，因此，《解约协议》中约定的800万元应认定为被告对原告之前的系争房屋改扩建等前期建设支付费用的全部补偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

本院经审理，由原、被告对《协议》、产权证、扩建工程审价报告书及结付账单、《解约协议》、律师函、回复函、关于租赁房屋有证房屋部分认可的公函、2018年12月15日说明函等证据进行举证、质证，并由本院对原、被告的陈述记录在案，本院对上述证据及原、被告的陈述分析认证后，认定事实如下： 2010年8月24日,原、被告签订《协议》，《协议》约定：原告租赁被告的系争房屋;系争房屋现有办公大楼、食堂等建筑，合计建筑面积为2,268.04平方米,其中有证建筑面积为1,731.04平方米，厂区总面积约为14,000平方米,属国有建设用地使用权,用途工业;租赁期为20年，即至2030年8月23日止;原告有下列情形之一,原告可终止协议并收回房屋,造成被告损失,由原告承担,1.擅自将承租的房屋、场地转租的;2.擅自将承租的房屋、场地转让、转借他人或擅自调换使用的；3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的;……；原告经被告同意在厂区内建造建筑物、有关手续等相关协调工作由原告自行负责，被告只负责必要的配合工作，租赁期间如遇政府规划、动迁，原告应无条件搬迁，租赁期内原告自己建设投资的建筑物及设备（土地补偿款与原告无关），动迁金额款的60%归原告，40%归被告所得，按2009年8月24日拍卖厂房平方归被告所得，厂区内的原厂房平方和办公室及厂区内所有土地等动迁赔偿金额与原告无关，归被告产权人所得。 嗣后，原告设立上海广之缘广玉汽车销售公司并对系争房屋扩建。原告委托上海汇发建筑安装工程有限公司承包扩建工程。工程造价以审价报告为准。2013年1月12日，上海华升工程造价咨询事务所出具审价报告，审定造价为16,493,791元。上海广之缘广玉汽车销售公司已经支付了全部上述扩建工程款。 2019年3月26日，原告与被告签订《解约协议》。《解约协议》的主要内容为：因原告违约原因，造成双方2010年8月24日签订的《协议》终止（解除），经双方协商并达成协议；2010年8月24日签订的《协议》于2019年3月26日提前终止（解除），解除原告对于系争房屋的使用权；原告在被告不知情的情况下，以违法方式与案外人签某某系争房屋的所有租赁协议均作废，被告为系争房屋的唯一出租方；被告将不再追究原告与案外人签订租赁合同中涉及被告权益的违法情况，前提是原告必须履行好该合同的义务（如承诺的房屋移交状态等）；因原告在承租期间，前期有建设支出，故双方约定被告补贴原告800万元，其中：（一）2018年12月18日，原告将系争房屋擅自转租给案外人，原告获取租金收入360万元，此笔租金，被告作为补贴金之一，（二）《协议》约定的租金50万元原告尚未支付，需从800万元方案中扣除，（三）200万元，如案外人不再租赁离开，或者房屋遇到拆除，被告不再补贴此笔金额。未发生上述情况，被告则在2021年3月26日后补贴150万元，10年后补贴50万元，此金额为含税价。（四）原告移交的房屋状态得到案外人的书面验收认可，则被告于2019年5月26日后支付给原告补贴金190万元，此金额为含税价；原告需缴纳自身发生的水费、电费、通讯费、排污费、垃圾处理费、安保、环境整治、安全管理、消防养护等与经营相关的所有费用。 原、被告庭审中均确认：系争房屋的产权证上记载的1，731.04平方米，在原告承租系争房屋后被拆除改建，并由原告扩建了未经审批建造的建筑。 原告举证的《律师函》、《关于<房屋租赁发票律师函>的回复函》、《关于租赁房屋（有证部分）使用出具书面认可的公函》等证据，系原告与案外人之间的通函，与本案原、被告之间的租赁合同关系不大，不予认证。

驳回原告上海轶华投资咨询服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费91,074元，由原告上海轶华投资咨询服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审 判 长 孟高飞 审 判 员 秦冬红 人民陪审员 陶文斌

书 记 员