延边天元景观工程有限公司
***对珲春东北石材有限公司等与珲春市吉兴房地产开发有限公司合同纠纷执行一案执行异议执行裁定书
来源：中国裁判文书网
吉林省珲春市人民法院
执 行 裁 定 书
（2020）吉2404执异14号
案外人：***，男，汉族，1988年4月16日生，住珲春市。
委托代理人：孙红娟，女，汉族，1978年12月24日生，住珲春市。
申请执行人：珲春市吉生小额贷款有限公司，住所地珲春市。
法定代表人：许刚，该公司董事长。
申请执行人：延边天元景观工程有限公司，住所珲春市。
法定代表人：陈殿森，总经理。
申请执行人：珲春东北石材有限公司，住所珲春市。
法定代表人：李虹，经理。
申请执行人：珲春市大禹节能建材制造有限公司，住所地珲春市。
法定代表人：刘学松，总经理。
被执行人：珲春市吉兴房地产开发有限公司，住所地珲春市。
法定代表人：陈吉兴，公司董事长。
被执行人珲春市吉兴房地产开发有限公司（以下简称“吉兴公司”）合同纠纷系列执行案件，案外人***对法院查封珲春市龙源华府E5号商业用房（丘地号：xxxxxxx，面积：93.72平方米；xxxxxxx，面积：93.72平方米；xxxxxxx，面积：785.61平方米；xxxxxxx；面积：495.64平方米）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人***称，请求解除对***购买的珲春市龙源华府E5号商业用房的查封。理由如下：法院因被执行人吉兴公司债务纠纷将珲春市龙源华府E5号商业用房查封，但该房屋是本人于2015年8月16日与吉兴公司签订《商品房买卖合同》购买，一次性支付1000万元。该房屋不是吉兴公司的财产，现请求法院将房屋解除查封。为证实自己的主张，案外人***向本院提交了如下证据：1、2012年11月24日，吉兴公司与***签订的《商品房买卖合同》；2、2015年8月16日，吉兴公司出具的***支付1000万元的收据；3、吉兴公司出具的《商品房预售许可证》；4、银行凭证1张。
本院查明，因吉兴公司逾期不履行生效法律文书确定的义务，自2019年6月10日以来，珲春市吉生小额贷款有限公司等相继向珲春市人民法院提出强制执行申请。在执行过程中，本院于2019年7月11日作出（2019）吉2404执1046号执行裁定书，查封了被执行人吉兴公司名下房产。
另查，2012年11月24日，吉兴公司与***签订《商品房买卖合同》，买受人***购买的商品房为第E5单元xxxxxxx号房，丘地号xxxxxxx，该商品房建筑面积共1500平方米。该商品房单价为（人民币）每平方米6666.67平方米，总金额（人民币）1000万元整。2018年10月19日，吉兴公司将案涉房屋抵押给吉林珲春农村商业银行股份有限公司，并办理了抵押登记，不动产权证明号为吉（2018）珲春市不动产证明第xxxxxxx号。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案中，***通过以物抵债的方式购得了吉兴公司名下的房屋，与吉兴公司签订购房合同的时间早于本院查封时间，***接收案涉房屋后于2015年10月15日出租给第三人孙丹和周璇璇，并按月收取租金，已对案涉房屋实际占用多年。但是，当知晓吉兴公司将案涉房屋抵押给吉林珲春农村商业银行股份有限公司时，***并未积极主张自己的权利。对于该房屋至今仍登记在吉兴公司名下，***未能提供充分的证据证明非因其自身原因未办理过户登记。因此，***的异议证据不充分、理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条规定，裁定如下：
驳回案外人***的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向珲春市人民法院提起诉讼
审 判 长 高红丽
人民陪审员 郎艳芳
人民陪审员 郑小兰
二〇二〇年四月二十九日
书 记 员 郎丽洁
