益阳市赫山区城镇建设投资开发（集团）有限责任公司、***租赁合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省益阳市赫山区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘0903民初4942号

原告：益阳市赫山区城镇建设投资开发（集团）有限责任公司，住所地益阳市赫山区十洲路银东社区办公楼5楼。

法定代表人：黄召龙，董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：王伟，湖南理定明律师事务所律师，代理权限为特别授权。

委托诉讼代理人：曾议男，女，1985年9月25日出生，系该公司工作人员。

被告：***，男，1960年7月1日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。

原告益阳市赫山区城镇建设投资开发（集团）有限责任公司（以下简称原告）与被告***（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2021年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王伟、曾议男，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告的房屋租赁合同，判令被告立即搬离位于原湖南省益阳茶厂2栋310号公房；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告系原湖南省益阳茶厂（以下简称益阳茶厂）职工，原益阳茶厂将位于原湖南省益阳茶厂2栋310号公房租赁给被告居住，双方未签订书面租赁合同。益阳茶厂于2009年12月31日启动破产程序，于2019年9月9日终结破产程序。2020年3月27日，益阳茶厂破产管理人湖南省供销合作总社与益阳市人民政府签订《原湖南省益阳茶厂土地及地面资产移交协议》，约定将包括案涉公房在内的资产移交给益阳市人民政府，益阳市人民政府指定原告代表其接收上述资产和相关资料，于2020年4月7日完成移交手续。原告接收上述资产的相关资料后，将案涉公房无偿租赁给被告居住至今。2020年11月18日，益阳市赫山区人民政府发布益赫政通（2020）7号《益阳市赫山区人民政府国有土地上房屋征收决定》，征收原湖南省益阳茶厂范围内国有土地上所有建（构）筑物及附属设施，案涉公房在本次征收范围内。原告与被告协商搬离事宜，但被告至今未予搬迁。鉴于上述事实，原告特诉至法院，请求判如所请。

被告辩称，案涉房屋系益阳茶厂分配给被告的职工福利房，被告支付了房租，直到2011年、2012年的时候未再支付房租。现益阳茶厂进行棚户区改造，被告要求就地安置。

本院经审理认定如下案件事实：

案涉房屋位于原益阳茶厂内编号为2栋（原茶厂习惯称为“老四楼”）的310号房屋，是由原益阳茶厂在其国有土地上投资修造的。被告属于原益阳茶厂的职工，该房屋于1996年由原益阳茶厂的分房委员会分配给被告居住，被告向原益阳茶厂缴纳一定的租金，缴纳租金的方式是由原益阳茶厂在被告的工资中予以扣除。原益阳茶厂在2005年前后，对茶厂内的职工住房进行了房改，由职工对其原所租的房屋进行买断，因该栋楼不属于成套的住房而未进行房改，即未被租住的原茶厂职工进行买断。福利分房随着1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》的出台已全面取消，该栋楼至今没有进行房改。约自2012年以来，该栋楼的住户一直没有交付房屋租赁费，该2栋310号房屋由被告一直居住至今。

2009年12月31日，益阳茶厂经益阳市中级人民法院裁定宣告破产，并于2019年9月9日裁定终结破产程序。2020年3月27日，益阳茶厂破产管理人湖南省供销合作总社与益阳市人民政府签订《原湖南省益阳茶厂土地及地面资产移交协议》，约定将包括案涉房屋在内的原益阳茶厂土地、地面房屋建筑物及机器设备等资产和相关资料移交给益阳市人民政府。原告根据《原湖南省益阳茶厂土地及地面资产移交协议》第四条“4.2、乙方授权益阳市赫山区城镇建设投资开发（集团）有限公司代表乙方接收原益阳茶厂土地及地面资产和相关资料”，于2020年4月7日完成了对上述资产和相关资料的接收工作。

2020年11月18日，益阳市赫山区人民政府发布益赫政通[2020]7号《益阳市赫山区人民政府国有土地上房屋征收决定》，决定征收原益阳茶厂范围内国有土地上所有建（构）筑物及附属设施，案涉房屋在该征收范围内。原告给予被告的征收方案为：如被告同意解除租赁协议，可获得政府部门补偿案涉房屋装修装饰及相关奖励共计50,163元，同时被告符合公租房安置条件，政府可以安排租住公租房。如被告承诺放弃申请公租房，且保证五年内不再申请保障性住房，政府可另外一次补助56,000元；如被告承诺放弃申请公租房，保证五年内不再申请保障性住房，且不选择一次补助56,000元，被告可在茶厂新建的产权调换房源中优惠购房。根据该征收方案，政府相关部门已为被告继续安排租住公租房及就征收和补偿事宜，原告与被告多次协商未果，遂向本院提起诉讼。

另查明，原告为了主张案涉房屋系原告出租给被告使用双方系租赁合同关系，提交了原益阳茶厂2003年6月25日的工资表予以证明，工资表中被告一栏显示“***扣房租23.2元”。被告与湖南省益阳茶厂破产管理人、益阳茶厂有限公司，于2011年12月31日签订了《益阳茶厂内退人员安置协议》，该协议约定：经被告自愿申请，企业主管部门同意，在益阳茶厂关闭破产后，对被告安置办法继续实行内部退养，自2012年1月起至被告达到法定正常退休年龄时止。

上述事实，有原告提交的益阳市中级人民法院（2009）益法民二破字第3-7号民事裁定书和（2009）益法民二破字第3-18号公告、原湖南省益阳茶厂土地及地面资产移交协议、[2020]7号《益阳市赫山区人民政府国有土地上房屋征收决定》和益阳茶厂片区棚改项目用地范围内国有土地上房屋征收与补偿方案、益阳茶厂工资表、《益阳茶厂内退人员安置协议》、《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》、证人证言以及当事人陈述等予以证明，本院予以确认并在卷佐证。

本院认为，案涉房屋由原益阳茶厂在国有土地上投资修造，该房屋的所有权人为原益阳茶厂。福利分房是指单位所建房屋以福利的形式按职工的级别、年龄、工龄等条件分配给职工居住的一种计划经济时代特有的房屋分配形式，房屋的分配实际上是一种福利待遇，也就是说，职工在其名下无房产的情况下，可以以福利形式分配到单位住房，但职工并无该房屋的所有权，其支付房租后才享受居住权和使用权，且福利分房已于1998年取消，故被告关于案涉房屋系福利分房而取得了所有权的答辩意见，未提供证据证实，且于法无据，本院不予支持。被告在使用案涉房屋前期，原益阳茶厂按月从其被告工资收入中扣留了部分租金，原益阳茶厂与被告虽未签订书面房屋租赁合同，但双方已形成事实上的房屋租赁关系。近年来，被告虽未交付房屋租金，但并不能因未交房租而改变涉案房屋系被告租用房屋的事实。益阳茶厂破产后，包括案涉房屋在内的资产已被移交给益阳市人民政府，后益阳市人民政府授权原告管理该部分资产，原告因此获得了案涉房屋的管理人资格，即原告取得了该租赁合同关系的出租人资格。原告接手管理该房屋后，未与被告签订房屋租赁合同，也未收取过租金，应认定涉案房屋处于由被告的不定期租赁居住状态。现原告已提起诉讼，请求被告腾空搬离占有的房屋，将涉案房屋移交给原告，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”，原告及相关政府行政部门已与被告多次协商关于案涉房屋搬离事宜，应认定原告已履行了告知义务，故对原告的诉讼请求，本院应予以支持。

又，被告租住的房屋因政府主导需要拆迁，该因素系原、被告双方无法预见，也无法避免，属于不可抗力因素，原告因政府主导棚改项目，需要拆迁被告租住的房屋，而请求解除与被告的房屋租赁关系，本院应予以支持，但应保障被告的居住权，鉴于原告已为被告合理安置公租房，并可获得补偿案涉房屋装修装饰及相关奖励，依据《中华人民共和国民法典》第五百九十条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外……”据此规定，本院对原告的诉讼请求亦应予以支持。

综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第五百六十五条、第五百九十条、第七百零七条、第七百三十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、解除被告***与原告益阳市赫山区城镇建设投资开发（集团）有限责任公司关于租住原湖南省益阳茶厂2栋310号公房的租赁合同关系；

二、限被告***在本判决生效后十日内将租赁的原湖南省益阳茶厂2栋310号公房腾空后移交给原告益阳市赫山区城镇建设投资开发（集团）有限责任公司。

本案案件受理费100元，减半收取50元，由被告王***负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。

审 判 员　谢长明

二〇二一年十二月二十九日

法官助理　龙　晖

书 记 员　徐红梅

附法律条文：

一、《中华人民共和国民法典》

第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

三、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。