中国进出口银行天津分行、北京太合嘉园房地产开发有限责任公司等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

天津市第一中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）津01执异338号

案外人：北京京豫建筑有限公司，住所地北京市平谷区中关村科技园区平谷园兴谷****-774。

法定代表人：秦晓华，总经理。

委托诉讼代理人：李洁琦，北京市三知律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张冉，北京市三知律师事务所实习律师。

申请执行人：中国进出口银行天津分行，住所地天津市和平区解放北路**。

负责人：王法德，行长。

委托诉讼代理人：柳士杰，北京市惠诚律师事务所律师。

被执行人：北京太合嘉园房地产开发有限责任公司，，住所地北京市通州区经济开发区**科海大道**

法定代表人：魏虹，董事长。

委托诉讼代理人：白宇，北京市怡丰律师事务所律师。

被执行人：中商承泽（天津）国际贸易有限公司，住所，住所地天津市武清开发区福源道北侧创业总部基地****-33（集中办公区）div>

法定代表人：曾显泽，该公司经理。

被执行人：北京青安养老服务有限公司，住所地北京市，住所地北京市海淀区海淀路**燕园****楼**410

法定代表人：侯亮，该公司董事长。

被执行人：三亚青鸟油服基地建设服务有限公司，住所地海南省三，住所地海南省三亚市天涯区三亚湾路兰海花园****楼（听涛阁）**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：曾显泽，该公司董事长。

本院在执行中国进出口银行天津分行与被告天津中商承泽（天津）国际贸易有限公司、北京青安养老服务有限公司、北京太合嘉园房地产开发有限责任公司（以下简称北京太合嘉园公司）、三亚青鸟油服基地建设服务有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人北京京豫建筑有限公司对本院查封被执行人北京太合嘉园公司名下京朝国用（2004出）第0642号国有土地使用证登记项下北京市朝阳区东四环北路7号太合嘉园宗地四2＃住宅楼5层1单元502号（现公安标注地址：北京市朝阳区）商品房占用范围内的建设用地使用权不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。

案外人北京京豫建筑有限公司称，依法解除对京朝国用（2004出）第0642号国有土地使用证登记项下北京市朝阳区东四环北路7号太合嘉园宗地四2＃住宅楼5层1单元502号（现公安标注地址：北京市朝阳区）商品房占用范围内的建设用地使用权的查封并排除执行。事实与理由：2018年9月6日，案外人与被执行人北京太合嘉园公司签署了《北京市商品房预售合同》，约定案外人购买案涉房产，案涉房产的总价款为20719133元。房屋项下的建设工程由中国新兴建设开发有限责任公司（曾用名中国新兴建设开发总公司）总包，案外人系分包人。签署合同时，案外人就与北京太合嘉园公司、新兴公司及北京盛世德华建筑工程有限公司达成了以工程款抵偿购房款的合议，确定新兴公司将对北京太合嘉园公司的债权20719133元转让给案外人，案外人以受让债权抵消对北京太合嘉园公司的应付房款。2019年8月22日，四方签署了书面的《协议书》。2018年12月31日起，北京太合嘉园公司向案外人交付了房产，案外人实际占有案涉房产至今。在法院查封标的土地使用权之前，案外人就标的房屋已经签订合法有效的书面买卖合同，已经支付全部价款，已经合法占有标的房屋，且至今未能办理标的房屋及土地的不动产变更登记非案外人原因。案外人对标的房屋享有物权期待权，对标的房屋享有的权利及于占用范围内的土地。案外人对标的房屋及其占用范围内的土地享有的权利足以排除（2019）津01民初751号案件中金钱债权的执行，查封行为侵害了案外人的合法权益，应以纠正。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，请求依法裁定对标的土地使用权解除查封、排除执行，维护案外人的合法权益。

中国进出口银行天津分行称，案外人的异议依法不成立，法院查封涉案土地，查封效力及于地上建筑物，查封合法有效。案外人所签合同非合法有效合同，对案外人签合同的时间不认可，真实性不予认可。首先，北京太合嘉园公司的预售许可证于2017年1月份已经过期，按照城市房地产管理办法的规定，合同签订后30日内，应到房地产登记管理部门进行备案。北京太合嘉园公司在预售许可期内的房屋都已经全部在朝阳不动产中心做了备案，没做备案的都是房屋销售许可证过期的。案外人未签订网签合同，不符合在查封之前就签订合法有效书面合同的条件。同时，不认可上述四方当事人签订的《协议书》，《协议书》的签订时间在购房收据之后，并临近法院司法查封的时间。根据上述情况，请求法院依法驳回案外人提出的异议申请。

北京太合嘉园公司称，案外人签订的买卖合同有效，请法院依法裁决。

本院查明，原告中国进出口银行天津分行与被告天津中商承泽（天津）国际贸易有限公司、北京青安养老服务有限公司、北京太合嘉园公司、三亚青鸟油服基地建设服务有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月2日作出（2019）津01民初751号民事裁定书，裁定“冻结被申请人中商承泽（天津）国际贸易有限公司、北京青安养老服务有限公司、北京太合嘉园房地产开发有限责任公司、三亚青鸟油服基地建设服务有限公司名下银行存款211770000元或查封、扣押其同等价值的财产。”，本院依上述裁定，出具协助执行通知书，查封了北京太合嘉园公司名下坐落北京市朝阳区东四环××五宗土地使用权［土地证号为京朝国用（2011出）第00412、004**，京朝国用（2004出）字第0465、0090号、第0642］，查封期限自2019年9月24日至2022年9月23日。

本院于2020年9月16日作出（2019）津01民初751号民事判决书，判决主文如下：“一、本判决生效之日起十五日内，被告中商承泽（天津）国际贸易有限公司向原告中国进出口银行天津分行返还借款本金30000000美元，支付2019年9月21日至2019年12月23日的利息414906.33美元、2019年12月21日暂计至2020年6月2日的复利12189.57美元、2019年12月23日暂计至2020年6月2日的罚息872641.69美元以及自2020年6月3日起至本息实际给付之日止的复利和罚息（复利的计算基数为期内利息414906.33美元，计算标准为6.424356%；罚息的计算基数为本金30000000美元，计算标准为6.424356%）；二、原告中国进出口银行天津分行可以与被告北京青安养老服务有限公司就京（2019）朝不动产证明第0002811号《不动产登记证明》项下的坐落于北京市朝阳区房屋协议折价，或就拍卖、变卖该房地产所得的价款在上述给付事项范围内优先受偿；被告北京青安养老服务有限公司在承担抵押担保责任后，有权向被告中商承泽（天津）国际贸易有限公司追偿；三、被告北京太合嘉园房地产开发有限责任公司、被告三亚青鸟油服基地建设服务有限公司对被告中商承泽（天津）国际贸易有限公司的上述债务承担连带责任；被告北京太合嘉园房地产开发有限责任公司、三亚青鸟油服基地建设服务有限公司承担保证责任后，有权向被告中商承泽（天津）国际贸易有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”

本院认为，本案的争议焦点为北京京豫建筑有限公司主张阻却本案涉案房产占用范围内的建设用地使用权查封措施的异议请求能否成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，北京京豫建筑有限公司与北京太合嘉园公司签订的《北京市商品房预售合同》系草签合同，双方未在房管部门进行网签，根据北京京豫建筑有限公司所提交的房款收据和协议书等证据，不足以证明其签订商品房买卖合同的时间在人民法院查封之前。综上，案外人北京京豫建筑有限公司所提异议请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：

驳回案外人北京京豫建筑有限公司的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　田春燕

审 判 员　张玉明

审 判 员　邢龙飞

二〇二一年十二月二十三日

法官助理　姚金旭

书 记 员　周　晶

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文

1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：

执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

2．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款：

案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。

3．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。