宁某某置业开发有限公司、某某房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

宁夏回族自治区固原市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）宁04民终843号

上诉人（原审被告）：宁***置业开发有限公司。住所地：宁夏固原经济开发区。

法定代表人：李木胜，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张强，宁夏平朔律师事务所律师。代理权特别授权。

被上诉人（原审原告）：***，男，1987年9月30日出生，汉族，宁夏银川市人，大专文化，个体户，住宁夏银川市金凤区。

委托诉讼代理人：唐磊，宁夏合天律师事务所律师。代理权限为特别授权。

委托诉讼代理人：田志成，宁夏合天律师事务所律师。代理权限为特别授权。

原审第三人：宁夏新源建设工程有限公司。住所地：宁夏银川市兴庆区。

法定代表人：王自力，该公司总经理。

委托诉讼代理人：杨建民，男，系该公司员工。代理权限为特别授权。

上诉人宁***置业开发有限公司（以下简称宁***公司）因与被上诉人***、原审第三人宁夏新源建设工程有限公司（以下简称宁夏新源公司）房屋买卖合同纠纷一案，前由宁夏回族自治区隆德县人民法院作出（2021）宁0423民初716号民事判决书，宁***公司不服向本院提出上诉，本院受理后经审理，以事实不清，于2021年11月22日作出（2021）宁04民终1193号民事裁定发回重审，宁夏回族自治区隆德县人民法院重审后，于2022年3月17日作出（2021）宁0423民初1368号民事判决，宁***公司不服该判决再次向本院提起上诉。本院于2022年6月10日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六之规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

宁***公司上诉请求：1：请求中级人民法院依法撤销（2021）宁0423民初1368号民事判决并依法改判驳回***的一审全部诉讼请求；2：本案一、二审案件受理费由***承担。事实和理由：一审法院对本案的部分事实认定错误，导致判决结果错误，应当予以纠正。一、宁***公司与***之间签订的《商品房预售合同》以宁***公司与宁夏新源公司之间签订的《解除建设工程施工合同》为前提，宁夏新源公司未履行《解除建设工程施工合同》所约定的为***办理产权登记义务。1．宁***公司与***之间签订的《商品房预售合同》的履行以宁***公司与宁夏新源公司之间签订的《解除建设工程施工合同》的履行为前提。涉案房屋系宁***公司开发建设，由宁夏新源公司承建，因宁***公司拖欠宁夏新源公司工程款，故2017年5月17日宁***公司与宁夏新源公司签订《解除建设工程施工合同》，约定将涉案房屋抵顶给宁夏新源公司，约定的抵顶价格为每平米5000元。后宁夏新源公司又将涉案房屋抵顶给***，宁***公司按照宁夏新源公司的要求同***之间签订了涉案的《商品房预售合同》。因此，宁***公司与***之间签订的《商品房预售合同》以宁***公司与宁夏新源公司之间签订的《解除建设工程施工合同》为前提，《商品房预售合同》的履行以《解除建设工程施工合同》的履行为基础。2．宁夏新源公司未按照《解除建设工程施工合同协议》第二条第二项的约定向宁***公司提供全部工程款发票，宁***公司享有先履行抗辩权，有权拒绝为***办理涉案房屋的产权登记手续。宁***公司及宁夏新源公司在《解除建设工程施工合同协议》第二条第二款中明确约定宁夏新源公司应当在2017年10月31日前向宁***公司提供全部工程款发票，在宁夏新源公司提供工程款发票后宁***公司才能将涉案房屋交付给宁夏新源公司使用。但从一审查明的案件事实来看宁夏新源公司并未向宁***公司提供全部工程款发票，反而是宁***公司为了减少宁夏新源公司的损失，在其违约的前提下仍然将涉案房屋交付使用。因涉案房屋系以抵顶的形式进行出售，现宁夏新源公司拒不向宁***公司提交涉案房屋的工程款发票，致使宁***公司财务不能进行结算冲抵，无法为涉案房屋开具发票，也无法办理房屋产权证。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，宁***公司有权拒绝为***办理涉案房屋的产权登记手续。二、涉案房屋已经交付，一审人民法院认定涉案房屋未交付并判决宁***公司向***交付房屋并支付逾期交房违约金没有事实依据，应当予以纠正。涉案房屋宁***公司已向***进行了交付，宁***公司在一审中提交的涉案房屋所在的2#楼部分房屋装修照片能够证实涉案房屋宁***公司已向宁夏新源公司进行了交付，宁***公司向宁夏新源公司交付即是向***进行了交付。同时，宁***公司向***交付房屋的事实也可以从***最初起诉时并未要求宁***公司交付涉案房屋这一事实看出，***明确占有涉案房屋，故其在本案审理过程中宁***公司发现在其未要求交付房屋的情形下要求办理房屋产权证及违约金的诉请明显与常理不符的情形下才增加要求交付房屋的诉请。因此，涉案房屋已经交付，宁***公司并不存在逾期交付房屋的违约行为，一审法院以宁***公司存在逾期交付房屋的违约行为为由判令宁***公司承担违约金显然不当，应当予以纠正。综上，一审法院对本案的部分事实认定错误，导致判决结果不当，应当予以纠正。望支持宁***公司的上诉请求。

***辩称：一审认定事实清楚，法律适用正确，宁***公司的上诉请求应当依法予以驳回。一、***通过劳务费抵顶的方式购买了涉案房屋，宁***公司对此予以确认，宁***公司与***签订了《商品房预售合同》，并且宁***公司为***在隆德县房管局办理了商品房产权备案手续，该合同合法、有效，为***与宁***公司真实意思表示。需注意的是：***与宁***公司签订的《商品房预售合同》并没有附条件的约定需要由***之外的第三方履行开具发票或其他行为等作为宁***公司与***签订《商品房预售合同》的附条件。故本案为***与宁***公司之间的商品房预售合同关系，与宁夏新源公司无关，无需宁夏新源公司履行任何义务。二、宁***公司至今没有向***交付涉案房屋，涉案房屋至今不通水、不通电、不通暖，没有消防设施、房屋缺失与相邻房屋的隔墙等基础设施不完善的事实状况，涉案房屋至今无法使用，房屋无法使用导致房屋至今无法交付，宁***公司至今没有向***交付房屋，双方从合同签订至今已近五年时间，宁***公司不交付房屋给***造成较大的经济损失。而根据***与宁***公司签订的《商品房预售合同》第十四条明确约定，宁***公司须完善涉案房屋各项基础设施，第八条明确约定宁***公司于2017年11月30日向***交付完善后的成品房，违约责任每逾期一日为购房款的0.01％。第十五条明确约定宁***公司于2018年11月30日为***办理产权登记，故宁***公司应当承担相应的违约责任。三、经***到隆德县房管局询问及调查取证，并将调取的证据提交法院，可以明确本案涉案房屋产权清晰、无抵押预告、预抵押、查封等情形，能够办理产权登记，故宁***公司应当履行为***办理产权登记的义务。综上，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉。

宁夏新源公司述称：一、宁***公司与***签订的商品房预售合同合法有效，宁***公司应当按照约定履行其与***签订的商品房预售合同义务。二、宁***公司未向***交房、办理产权登记等义务，按照其双方签订的商品房预售合同的约定，***应当承担商品房预售合同约定的违约责任。三、根据宁***公司与宁夏新源公司向法院提供的经公证的协议书第四条明确约定：宁***公司应当向宁夏新源公司履行在2017年8月20日前现金支付剩余工程款一百余万元的义务，支付完毕后宁夏新源公司才于2017年10月31日向宁***公司开具发票，而宁***公司至今分文未向宁夏新源公司支付，故宁***公司违约在先，宁***公司称其享有先履行抗辩权不成立。综上，请求驳回上诉。

***一审诉讼请求：1．依法判令宁***公司完善位于隆德县闵宁欣荣中医文化旅游建材商贸城2#楼00104-00204房屋的基本设施，使房屋达到能够使用的状况，具体为设置00104-00204与00105-00205间的隔墙，设置00104-00204房屋楼梯，为00104-00204通水、通电、通暖、通气，达到可使用状况，并交付完善后能够正常使用的00104-00204房屋；2．宁***公司为***办理位于隆德县闵宁欣荣中医文化旅游建材商贸城2#楼00104-00204房屋不动产产权登记；3．判令宁***公司支付***违约金57395.2元（2017年11月30日至2022年1月20日按已付房款的日万分之一计算37.76万元×1510天）；4．本案受理费由宁***公司承担。一审法院查明，2017年5月17日，宁***公司与宁夏振新达建筑工程有限公司（以下简称振新达公司）签订《解除〈建设工程施工合同〉协议》，双方约定解除于2015年10月15日签订的《建设工程施工合同》，并对双方债权债务进行了结算，对宁***公司欠付***部分工程款，以宁***公司开发建设的闽宁欣荣中医文化旅游建材商贸城2#楼予以抵顶。同日，银川市国安公证处对上述协议进行了公证。2017年9月25日，宁***公司与***签订商品房预售合同，约定宁***公司将闽宁欣荣中医文化旅游建材商贸城2#楼，房号00104-00204的1-2层商业用房以总金额377600元的价格出售给***。***与宁夏新源公司于2017年10月18日签订“顶账协议”，约定宁夏新源公司欠付***的劳务费42万元，用闽宁欣荣中医文化旅游建材商贸城2#楼00104-00204#商铺以377600元的价格予以折抵，余款由宁夏新源公司向***现金支付，该协议现金部分已履行完毕。***、宁***公司签订的“商品房预售合同”第八条约定出卖人于2017年11月30日前将商品房交付买受人，第九条约定出卖人未按合同约定的期限向买受人交付商品房逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十五条第（一）项约定“出卖人应按相关规定在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金”；第十四条出卖人承诺对基础设施、公共配套建筑正常运行达到使用条件。现涉案房屋与相邻房屋无隔墙，与二楼之间无楼梯，消防设施不完备。闽宁欣荣中医文化旅游建材商贸城2#楼00104-00204#房屋备案登记在***名下，可以办理房屋产权登记，无他项权利。另查明，2017年4月13日，宁夏新源公司与振新达公司董事会研究决定，由宁夏新源公司吸收合并振新达公司，上报主管部门审批通过后，振新达公司以往及未来可预见、不可预见的一切债权债务均由宁夏新源公司承担。同年10月31日，宁夏回族自治区住房和城乡建设厅同意宁夏新源公司吸收合并振新达公司。2018年4月26日，振新达建筑公司完成注销登记。

一审法院认为：依法成立的合同，对合同双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。本案中，宁***公司与宁夏新源公司就建设工程价款结算后，协议解除《建设工程施工合同》，以案涉房屋所在的2#楼折抵部分工程款，之后，***与宁***公司就涉案房屋签订购房合同，与宁夏新源公司达成抵顶劳务费的协议，以上事实，***、宁***公司及宁夏新源公司均无异议，符合法律规定，该合同合法有效。本案有三个焦点问题：一、涉案房屋是否已交付；二、宁***公司能否以先履行抗辩权拒绝向***交付房屋并办理房屋产权登记；三、宁***公司是否应承担逾期交付房屋及逾期办理房产登记手续的违约责任。关于第一个问题，从查明的事实可以看出，涉案房屋存在未修建隔墙、楼梯，消防设施不完善等明显问题，未达到正常使用条件，且宁***公司无证据证实已将涉案房屋交付***，故对宁***公司的主张一审法院不予支持。关于第二个问题，先履行抗辩权指的是“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求”。从***、宁***公司于2017年9月25日签订购房合同的目的来看，由于宁***公司未能按约支付宁夏新源公司工程款，宁夏新源公司未按约支付***劳务费，经***、宁***公司及宁夏新源公司协商，决定终止建设工程合同并建立商品房买卖合同关系，宁夏新源公司欠付***的劳务费折抵为购房款，以实现***的债权。依当事人意思表示，双方法律关系已转化为商品房买卖合同关系，购房合同对***、宁***公司均有约束力，在***已经履行了自己义务的情况下，宁***公司应按照合同约定履行自己的义务。宁***公司与宁夏新源公司之间关于先履行抗辩权的主张，不适用于***、宁***公司之间合同的履行，不影响宁***公司按约定履行交付房屋并办理房屋产权登记的义务，故对宁***公司的该项主张一审法院不予采信，对***的该项请求一审法院予以支持。关于第三个问题，***、宁***公司在合同第九条约定了逾期交房的违约责任，宁***公司未按合同约定时间2017年11月30日前交付房屋，应按合同第九条第1、（2）项之约定，从2017年12月1日起以已付房款377600元的日息0.01％支付违约金，即从2017年12月1日至2022年1月20日，合计1511天，违约金为57055.36元；逾期办理过户登记应按合同约定以已付房款377600元的0.1％支付违约金377.6元。故对合计为57432.96元的违约金宁***公司应按约定支付，故对***要求宁***公司支付违约金57395.2元的主张一审法院予以支持。综上，***、宁***公司签订的房屋买卖合同合法有效，宁***公司应按约定时间交付房屋，并在交付房屋后办理房屋产权登记，逾期交付房屋应承担违约责任，对***的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、宁***置业开发有限公司对位于闽宁欣荣中医文化旅游建材商贸城2#楼00104-00204房屋内隔墙、楼梯、消防设施修建完善，达到正常使用条件后将该房屋交付***；二、宁***置业开发有限公司将上述房屋交付***后30日内协助***办理房屋产权登记，登记所需费用按照法律、法规规定***、宁***公司各自承担；三、由宁***置业开发有限公司支付***违约金57395.2元。上述第一、三项于本判决生效后30内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1335元，由宁***公司负担。

二审中各方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案争议焦点是：一、宁***公司是否应为***办理产权登记手续；二、宁***公司是否享有先履行抗辩权；三、涉案房屋是否已经交付，一审判决宁***公司交付房屋并支付违约金有无事实和法律依据。现评述如下：

一、关于宁***公司是否应当为***办理房屋产权登记手续的问题。依法成立的合同，对合同双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。本案中，宁***公司与宁夏新源公司就建设工程价款结算后，协议解除《建设工程施工合同》，以案涉房屋所在的2#楼折抵部分工程款，之后，***与宁***公司就涉案房屋签订购房合同，与宁夏新源公司达成抵顶劳务费的协议，以上事实，三方当事人均无异议，符合法律规定，该合同合法有效。宁***公司与***在商品房买卖合同第十五条关于产权登记约定中明确约定宁***公司应按相关规定在商品房交付使用后365日内，将办理需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故宁***公司应当按照合同约定有义务协助***办理房屋产权登记手续。宁***公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。

二、关于宁***公司是否享有先履行抗辩权的问题。宁***公司与宁夏新源公司明确约定宁夏新源公司应当在2017年10月31日前向宁***提供全部工程款发票，在宁夏新源公司提供工程款发票后宁***公司才能将2#楼成品房交由宁夏新源公司使用。该约定系宁***公司与宁夏新源公司之间达成的协议，不能对抗***。先履行抗辩权指的是“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求”。从***与宁***公司于2017年9月25日签订购房合同的目的来看，由于宁***公司未能按约支付宁夏新源公司工程款，宁夏新源公司未按约支付***劳务费，经协商，决定终止建设工程合同并建立商品房买卖合同关系，宁夏新源公司欠付***的劳务费折抵为购房款，以实现***的债权。依当事人意思表示，双方法律关系已转化为商品房买卖合同关系，购房合同对***、宁***公司均有约束力，在***以抵顶的形式履行了给付房款义务的情况下，宁***公司应按照合同约定履行自己的义务。宁***公司与宁夏新源公司之间关于先履行抗辩权的主张，不适用于***与宁***公司之间合同的履行，不影响宁***公司按约定履行交付房屋并办理房屋产权登记的义务。宁***公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。

三、关于涉案房屋是否已经交付，一审判决宁***公司交付房屋并支付违约金有无事实和法律依据。***与宁夏新源公司均称涉案房屋未交付。宁***公司称涉案房屋所在的2#楼已交付给宁夏新源公司，至于宁夏新源公司是否交付给***其不知情。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”宁***公司未提供其已向宁夏新源公司交付房屋，且涉案房屋由***使用的相关证据，应承担举证不能的法律后果。宁***公司与***在商品房买卖合同第九条约定了逾期交房的违约责任，宁***公司未按合同约定时间2017年11月30日前交付房屋，应按合同第九条第1、（2）项之约定，从2017年12月1日起以已付房款377600元的日息0.01％支付违约金；逾期办理过户登记应按合同约定以已付房款377600元的0.1％支付违约金。故一审法院按照合同的约定判决宁***公司向***支付违约金并无不当。宁***公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。

综上所述，宁***公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1235元，由宁***置业开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　王　伟

审判员　杨忠清

审判员　柴鹏鹏

二〇二二年八月二十三日

书记员　宋　洁