兴义市万峰工业贸易有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

贵州省兴义市人民法院

民 事 判 决 书

(2019)黔2301民初10019号

原告:兴义市万峰工业贸易有限公司，住所地贵州省兴义市黄草街道办事处东风路64号，统一社会信用代码:91522301076006871T。

法定代表人:雷乃国，该公司董事长。

委托诉讼代理人：肖祥辉，贵州心达律师事务所律师，特别授权代理。

被告：***，男，1968年10月11日生，住贵州省兴义市。

原告兴义市万峰工业贸易有限公司与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴义市万峰工业贸易有限公司的委托诉讼代理人肖祥辉，被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

兴义市万峰工业贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除兴义市万峰工业贸易有限公司、***于2018年1月2日签订的《房租租赁合同》并判决***将所租房屋全部移交给兴义市万峰工业贸易有限公司;2.请求人民法院依法判决***从2019年1月13日起按每年108000元支付租金至房屋实际移交完毕之日止，至2019年7月12日已经产生租金54000元;3.请求人民法院依法判决***支付兴义市万峰工业贸易有限公司违约金64800元;4.请求人民法院依法判决***支付兴义市万峰工业贸易有限公司因火灾事故修缮房屋费用164525.5元;5.本案诉讼费由***承担。事实及理由:2018年1月2日，兴义市万峰工业贸易有限公司与***签订了《房屋租赁合同》，约定兴义市万峰工业贸易有限公司将位于兴义市××号原食品厂商住××号楼××号、商住××号楼××号、商住××号楼××号共计30间门面租给***使用，租期为3年，从2018年1月13日起至2021年1月12日止，每年租金共计108000元，按年支付。***于2018年1月5日支付了第一年的租金108000元和10000元保证金后即开始使用房屋，第一年租期满后兴义市万峰工业贸易有限公司一直催促***支付下一年租金但***至今一直拒绝支付。2019年2月11日没有做好消防安全措施导致产生火灾，火灾发生后***口头承诺修复和赔偿但一直未实际履行，兴义市万峰工业贸易有限公司只得自行委托检测机构进行安全性检测后对房屋进行修缮和加固，检测、修缮和加固共计费用为164525.5元，根据《房屋租赁合同》第七条第四款的约定该费用应当由***承担。***未缴纳租金和造成火灾未修复的行为已经构成违约，因此兴义市万峰工业贸易有限公司要求解除合同，根据《房屋租赁合同》第八条的约定应当支付租金总额的20%违约金，三年租金总额为324000元，因此兴义市万峰工业贸易有限公司主张64800元违约金。综上所述，望人民法院彰显司法公正，支持兴义市万峰工业贸易有限公司的诉讼请求为谢。

***辩称，兴义市万峰工业贸易有限公司陈述我租赁的位于兴义市××号原食品厂商住××号楼××号、商住××号楼××号、商住××号楼××号共计30间门面是事实，租期为三年，从2018年1月13日起至2021年1月12日止。我将租赁房屋转租了部分给其他人。在房屋租赁合同签订以后，我按照合同约定支付了一年的租金。但是在我租赁房屋以后，于2018年5月份，由于兴义市万峰工业贸易有限公司长期没有对房屋进行维修，导致我租赁房屋的卫生间漏水，给我造成了损失，我就此事，多次向兴义市万峰工业贸易有限公司进行反应，要求对房屋进行修缮。兴义市万峰工业贸易有限公司于2018年11月份对房屋进行修缮后，我要求兴义市万峰工业贸易有限公司赔偿我被水淹的损失，但是兴义市万峰工业贸易有限公司拒绝赔偿我的损失，为此，我口头告知兴义市万峰工业贸易有限公司的领导，我不再租赁房屋。兴义市万峰工业贸易有限公司主张要求我支付租金，我认为我的租金责任期已经完结，我不支付。而且第二年的租金按照合同约定应当在2018年12月13日以前支付，由于兴义市万峰工业贸易有限公司拒绝赔偿我的损失，我没有支付第二年的租金，并且火灾发生在我应当交付第二年租金之后。发生火灾××××兴义市万峰工业贸易有限公司自身原因造成的，到现在为止，消防通道等都存在问题。本案兴义市万峰工业贸易有限公司所主张修复所产生的费用164525.5元，我认可，但是这个责任在于兴义市万峰工业贸易有限公司，应由兴义市万峰工业贸易有限公司自行承担。火灾发生在我应当交付租金之后，火灾是怎么发生的，我不清楚，至于发生火灾××原因也××兴义市万峰工业贸易有限公司的原因，兴义市万峰工业贸易有限公司的消防设施不过关，导致发生小火都不能消灭。

本院经审理认定事实如下：2018年1月2日，兴义市万峰工业贸易有限公司与***签订了《房屋租赁合同》，约定兴义市万峰工业贸易有限公司将位于兴义市××号原食品厂商住××号楼××号、商住××号楼××号、商住××号楼××号共计30间门面租给***使用，租期为3年，从2018年1月13日起至2021年1月12日止，每年租金共计108000元，按年支付。第一年租期届满后，***未支付下一年租金。2019年2月11日房屋发生火灾，兴义市万峰工业贸易有限公司委托检测机构进行安全性检测后对房屋进行修缮和加固，产生费用164525.5元。本次火灾事故，相关部门未对火灾事故进行责任认定。现兴义市万峰工业贸易有限公司诉至法院要求***解除合同、支付违约金并赔偿损失。

本院认为，兴义市万峰工业贸易有限公司将房屋租给***，双方签订有《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律法规的强制性规定，该合同有效，对双方当事人均具有约束力。关于本案租赁合同是否应予解除的问题，合同的解除分为约定解除和法定解除。本案中，***在租期满一年之后，未按照《房屋租赁合同》约定的“在上一年期满时提前一个月支付下一年租金”，***的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，出租人兴义市万峰工业贸易有限公司依法可以解除合同。故，对于兴义市万峰工业贸易有限公司要求解除《房屋租赁合同》并将所租房屋全部移交的诉讼请求，本院依法支持***将房屋移交给兴义市万峰工业贸易有限公司。关于兴义市万峰工业贸易有限公司要求***支付自2019年1月13日起，按每年108000元支付租金至房屋实际移交完毕之日止的诉讼请求。因涉案房屋仍由***继续占有使用，故其仍应按照合同约定支付租金，且双方约定的年租金为108000元。故，本院对于兴义市万峰工业贸易有限公司支付租金的诉讼请求，本院依法支持从2019年1月13日起至合同解除之日止的租金。

关于兴义市万峰工业贸易有限公司要求***支付违约金64800元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，兴义市万峰工业贸易有限公司的请求符合法律规定，且双方在《房屋租赁合同》中明确约定违约责任为“由违约方支付未违约方租金总额20%的违约金”。由于双方在《房屋租赁合同》中约定的租赁期限为三年，现***已支付了一年的租金，因此对于该诉讼请求，本院依法支持按照剩余2年的租金总额的20%计算违约金，为43200元。

关于兴义市万峰工业贸易有限公司要求***支付其因火灾事故修缮房屋产生的费164525.5元的诉讼请求。本院认为，兴义市万峰工业贸易有限公司的该主张，除口头陈述并提交了修缮费用发票以外，并未提交造成本次火灾事故的有关责任认定书，无法证明火灾事故的发生系***的责任。根据《中华人民民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该举证不能的责任由兴义市万峰工业贸易有限公司自行承担，故，对于兴义市万峰工业贸易有限公司的该项诉讼请求，本院依法不予支持。

据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、解除兴义市万峰工业贸易有限公司与***于2018年1月2日签订的《房屋租赁合同》，并由***于本判决生效之日起十日内将房屋移交给兴义市万峰工业贸易有限公司；

二、***支付兴义市万峰工业贸易有限公司按照每年108000元，从2019年1月13日起至合同解除之日止的租金（以房屋实际移交时间计算）；

三、由***于本判决生效之日起十日内支付兴义市万峰工业贸易有限公司违约金43200元；

四、驳回兴义市万峰工业贸易有限公司的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7170元，减半收取3585元，由***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。

审 判 员　查仕伟

二〇一九年十一月十五日

法官助理　张瑶丽

书 记 员　何　府