兴义市万峰工业贸易有限公司、贵州肆方仓储服务有限公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔2301民初4044号 原告：兴义市万峰工业贸易有限公司，住所地贵州省兴义市洒金街道洒金大道中段兴义市万峰工业贸易有限公司综合业务楼**。 法定代表人：***，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，贵州心达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，贵州心达律师事务所律师。 被告：贵州肆方仓储服务有限公司，住所地贵州省兴义市坪东办洒金工业园区**楼。 法定代表人：***，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，男，1970年4月23日出生，汉族，系该公司监事，住贵州省兴义市。 原告兴义市万峰工业贸易有限公司（以下简称：万峰公司）与被告贵州肆方仓储服务有限公司（以下简称：肆方公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月31日受理后，依法适用简易程序于2021年6月8日公开开庭进行了审理，原告万峰公司的委托诉讼代理人***，被告肆方公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万峰公司向本院提出诉讼请求：1、判令肆方公司立即支付万峰公司房租屋租金38556元；并自2020年12月26日起，以前述欠付租金为基数按照每日0.2%计算滞纳金至实际支付完毕之日止；2、判令肆方公司立即支付房屋物管费6426元，并自2020年12月26日起以欠付本金为基数按照同期LPR贷款利息支付资金占用费至全部金额偿还完毕之日止；3、判令肆方公司支付万峰公司违约金7711.2元；4、判令肆方公司立即交还租赁房屋，并按照合同约定的租金标准支付租金至实际搬离之日止；5、本案诉讼费、评估费、保全费、保险费等由肆方公司承担。 事实及理由：2020年3月5日，万峰公司与肆方公司签订《兴义市厂房租赁合同》（以下简称“合同”）约定，万峰公司将位于兴义市标准化框架结构10＃厂房（共四层）出租给肆方公司，面积918ｍ2；租赁期限为2020年4月1日至2023年3月31日，租金为66096元每年。租赁期间物业管理费按照1元／㎡计算，一年租期内物管费为11016元。根据《合同》第三条约定，前述费用肆方公司需在2020年3月1日前支付。合同签订后，万峰公司按照合同约定提供了租赁物业，并完整提供了物业服务，肆方公司未按照约定按时足额支付房屋租金及物管费，期间万峰公司多次向肆方公司主张支付欠付款项，肆方公司以多种理由拒绝支付。2020年11月30日，万峰公司、肆方公司签订《洒金工业园区标准化（框架结构）10号厂房合同终止协议书》约定，双方解除2020年3月5日签订的合同，合同租赁期限计算至2020年10月30日，乙方（肆方公司）在2020年12月25日前付清租金38556元，物管费6426元。并于2020年12月3日前将房屋腾空交付万峰公司。协议书第六条约定“1、乙方（肆方公司）逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，超期天数每天按当年租金的0.2%加收滞纳金；2、乙方必须按承诺的时间***方（万峰公司）租金及物管费，否则按违约论处，由乙方支付甲方租金总额20%的违约金.....”现肆方公司未按照合同约定履行义务已构成违约。综上所述，万峰公司为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请依法判决支持万峰公司的诉讼请求。 肆方公司辩称，1、按照我国建筑法规定，案涉房屋是没有经过验收合格，请求确认肆方公司与万峰公司签订的合同无效；2、关于万峰公司诉请的违约责任，肆方公司不存在违约。要求将肆方公司支付的押金10000元在欠付的租金、物业管理费中予以扣减，并赔偿肆方公司的装修费用。万峰公司的房屋迟迟不能验收导致肆方公司对玻璃门不能进行改装，不能让小卡车开进房屋内，给肆方公司造成了不便，是万峰公司违约在先；3、肆方公司于2020年11月初就已经全部搬离房屋，因为万峰公司谭经理一直在催促肆方公司签订合同（9#楼1楼的合同），根据肆方公司的需要，终止10#楼4楼房屋变更至9#楼1楼，并说若不签订合同就要封门；4、关于万峰公司起诉的租金及物管费金额无异议。对于万峰公司要求支付的滞纳金、利息、违约金肆方公司不认可，肆方公司不是违约的一方。 经本院审理认定事实如下：2020年3月5日，万峰公司与肆方公司签订《兴义市厂房租赁合同》，该合同约定：一、肆方公司承租位于兴义市标准化（框架结构）10＃厂房第四层面积共计918平方米，合同租赁三年（即2020年4月1日起至2023年3月31日止），原合同到其期日为2020年2月28日，因××影响，根据万峰工贸董事议（2020）8号会议纪要延长1个月使用时间；二、每月租金按一层每平方米9元／月，二层每平方米8元／月收取，三层每平方米按7元／月，四层每平方米按6元／月，五层每平方米按5元／月，物业管理费按每月1元／ｍ2收取；三、违约责任，双方在正常生产经营情况下，不得单方违约，由违约方支付未违约方在租赁期间内的租金总额20%的违约金，并赔偿经评估的经济损失；该合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，万峰公司向肆方公司交付了案涉厂房，肆方公司向万峰公司支付了保证金10000元。2020年11月30日，万峰公司（甲方）与肆方公司（乙方）签订《兴义市标准化（框架结构）10号厂房合同终止协议书》，协议内容如下：一、乙方在2020年12月25日前必须***方标准化框架结构10号厂房第四层2020年4月1日至2020年10月31日共7个月租金计人民币叁万捌仟***拾陆元整，物业管理费计人民币陆仟肆佰贰拾陆元整；二、乙方入住厂房内的装修及安装的设施不能拆除，应保持完好；三、乙方必须结清2020年11月30日前的水、电费，并向甲方提供水、电费缴费发票复印件存查；四、乙方必须在2020年12月3日（星期四）下午5：30分之前将标准化框架结构10号厂房第四层堆放的课桌椅及其他杂物全部清出厂房，否则，甲方有权作废品进行清除，一切责任及后果由乙方全部自负，甲方概不承担任何责任；五、因乙方未按合同约定履行完合同期限三年，且违反了2020年3月5日与甲方签订的《兴义市厂房租赁合同》第七条相关条款第（十）**规定，甲方所收乙方合同履约保证金计人民币壹万元整不予退还；六、违约责任（一）乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，超期天数每天按当年租金的0.2%加收滞纳金；（二）乙方必须按承诺的时间***方租金及物管费，否则按违约论处，由乙方支付甲方租金总额20%的违约金，并赔偿经评估的经济损失；（三）本协议产生的案件诉讼费等一切费用由乙方全部承担。在诉讼中，万峰公司向本院申请撤回第4项诉讼请求。 上述事实，有各方当事人的当庭陈述，以及万峰公司向本院提交的营业执照、兴义市厂房租赁合同、兴义市标准化（框架结构）10号厂房合同终止协议书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、不动产权证书等证据，在卷为据，足以认定。 本院认为，综合万峰公司、肆方公司的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、万峰公司与肆方公司签订的兴义市厂房租赁合同是否有效，肆方公司是否违约，肆方公司应否向万峰公司支付租金、物业管理费、资金占用损失、违约金；二、万峰公司是否违约，肆方公司支付的保证金应否在本案中扣减，冲抵其应付万峰公司的租金及物业管理费，装修损失应否由万峰公司赔偿肆方万峰公司；三、肆方公司应否向万峰公司支付保全费、保险费、评估费及律师费。 关于争议焦点一，万峰公司与肆方公司签订的兴义市厂房租赁合同,系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立生效，对双方当事人均具有约束力。根据兴义市厂房租赁合同及兴义市标准化（框架结构）10号厂房合同终止协议书约定肆方公司于2020年12月25日前向万峰公司支付租金38556元、物业管理费6426元，但未按时支付租金、物业管理费，实属违约，应承担继续履行的违约责任，故对万峰公司要求肆方公司支付租金、物业管理费的诉讼请求予以支持。在诉讼中，万峰公司向本院申请撤回第4项诉讼请求，系万峰公司对自己实体权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。 关于万峰公司主张的滞纳金、资金占用费、违约金,《兴义市厂房租赁合同》约定了逾期支付租金等费用的滞纳金,该滞纳金应视为违约金,又约定了若有违约，由违约方支付租期内租金总额的20%违约金,因违约金具有补偿、惩罚的双重性质,但以补偿为主要功能,以惩罚为辅助功能,上述约定违约金明显过高，依照合同的约定判决，对肆方公司有失公平,资金占用费也是违约金损失的一部分，也应在本案中作总体评判，鉴于万峰公司也未提供造成违约实际损失的证据，结合本案实际本院酌情予以调整,由肆方公司向万峰公司支付违约金5000元弥补万峰公司损失,故对万峰公司主张的其余违约金不予支持。 关于争议焦点二，肆方公司抗辩主张的保证金、装修损失问题，兴义市标准化（框架结构）10号厂房合同终止协议书第二、五条已明确进行了约定“装修及安装的设施不能拆除，应保持完好”“所收肆方公司合同履约保证金计人民币壹万元整不予退还”，根据该条款的应有之意是万峰肆方公司不赔偿肆方万峰公司的装修损失，肆方公司交付的履约保证金10000元不予退还，肆方公司的抗辩主张超出终止协议的约定，于法无据，本院对其抗辩主张不予采纳。 关于争议焦点三，关于保全费、保险费、评估费及律师费问题，虽然万峰公司提出诉讼请求，但未提供相关证据予以证明其实际损失的产生，故不予支持。 因本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、贵州肆方仓储服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付兴义市万峰工业贸易有限公司租金38556元，物管费6426元，违约金5000元，共计49982元; 二、驳回兴义市万峰工业贸易有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1118元，减半收取559元，由贵州肆方仓储服务有限公司承担（贵州肆方仓储服务有限公司直接支付兴义市万峰工业贸易有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二一年六月二十八日 书记员　　刘　淋