合肥湖滨物业管理有限公司、安徽汇佳市场管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

安徽省合肥市包河区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）皖0111民初2893号

原告：合肥湖滨物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市徽州大道1388号，统一社会信用代码91340100149254076B。

法定代表人：黄广勇。

委托诉讼代理人：牛火平，安徽江淮律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王博，安徽江淮律师事务所实习律师。

被告：安徽汇佳市场管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市高新区拓基城市广场金座C幢16层办1614，办公地点安徽省合肥市高新区太平洋森活广场B2座7楼，统一社会信用代码91340500MA2MQBUX3H

法定代表人：汪玉香，总经理。

原告合肥湖滨物业管理有限公司（以下简称湖滨物业公司）与被告安徽汇佳市场管理有限责任公司（以下简称汇佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖滨物业公司的委托诉讼代理人牛火平、王博到庭参加诉讼，被告汇佳公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。

湖滨物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付运营管理收益445743.17元、物业管理费51302.5元，违约金41400元（违约金按合同约定150元/日，自2020年4月16日暂计算至2021年1月17日，以后违约金按150元/日计算至款清之日止），以上款项合计538445.67元；2、本案的诉讼费用由被告承担。

事实与理由：2019年1月17日原告与被告签订《金葡萄家园农贸市场运营管理合同》，合同期限为2019年2月1日至2025年1月31日，共计6年，合同约定原告委托被告运营位于合肥市，建筑面积约为2143.15平方米的场地用于农贸市场经营。合同第四章约定，运营管理收益标准为：第一至第二个租约年每月运营管理收益：86000元；第三至第四个租约年月运营管理收益：91160元；第五至第六个租约年月运营管理收益：96629.6元；物业管理费标准为2.5元／平方米／月，物业管理费以交房之日计算直至合同期满。被告须在合同签订之日起5个工作日内向原告缴纳首期运营管理收益258000元，首期物业管理费16073.6元；运营管理收益、物业管理费每三个月支付一次，先支付后使用，以后每期运营管理收益、物业管理费应在下一个使用期开始15日前向原告支付。合同同时对解除条件、违约责任、管辖法院等做了具体的约定。《金葡萄家园农贸市场运营管理合同》签订后，原告即按照合同约定将位于合肥市，建筑面积约为2143.15平方米的场地交付给被告运营管理，并开始提供物业管理服务。2020年4月，因新冠疫情爆发，被告向原告提出申请将市场原有两层并为一层并退租第二层，经过沟通协调，原告同意将两层并为一层。2020年11月初，被告再次发函至原告，申请退租市场二层。2020年12月10日原告同意被告于2020年5月起退租农贸市场二层，一层运营管理收益按537678／年收取，按照《金葡萄家园农贸市场运营管理合同》约定，第三个租约年起租金递增6%，即自2021年2月1日起，一层运营管理收益为569938.7元／年。《金葡萄家园农贸市场运营管理合同》继续履行，合同履行期间，被告多次违约，延期支付2020年5月1日至2020年7月31日期间运营管理收益34419.5元、2020年8月1日至2020年10月31日期间运营管理收益134419.5元、2020年11月1日至2021年1月31日期间运营管理收益134419.5元、2021年2月1日至2021年4月30日期间运营管理收益142484.67元、2020年1月1日至2020年12月31日物业管理费41345.5元、2021年1月1日至2021年4月30日物业管理费9957元。以上款项合计497045.67元。2020年11月25日因被告拖欠运营管理收益及物业管理费，原告委托律师向被告发送《律师函》，要求被告在收到律师函后，立即筹措资金支付拖欠的运营管理收益及物业管理费。根据中国邮政的快递记录，《律师函》于2020年11月26日签收。被告收到《律师函》后一直未按期足额支付运营管理收益及物业管理费等相关费用。依据《金葡萄家园农贸市场运营管理合同》第九章、第十章第四款的约定，被告在委托运营管理期内未按约定时间支付运营管理收益，除须补交运营管理收益外，每迟付一天应按150元／天标准向原告支付违约金。为维护自身的合法权益，原告特依法提起诉讼，请求人民法院支持原告方的诉讼请求。

汇佳公司未作答辩。

本院经审理认定事实如下：2019年1月17日，甲方湖滨物业公司与乙方汇佳公司签订《金葡萄家园农贸市场运营管理合同》，约定湖滨物业公司委托汇佳公司运营位于合肥市，建筑面积约为2143.15平方米的，用于农贸市场经营，乙方负责委托运营期内农贸市场内部摊位及运营管理；委托运营期限6年，自2019年2月1日始至2025年1月31日止。合同第四章约定乙方运营管理期间向甲方按季上缴运营管理收益，运营管理收益标准为：第一至第二个租约年每月运营管理收益86000元；第三至第四个租约年月运营管理收益91160元；第五至第六个租约年月运营管理收益96629.6元；物业管理费标准为2.5元／平方米／月，物业管理费以交房之日计算直至合同期满；乙方须在合同签订之日起5个工作日内向原告缴纳首期运营管理收益258000元，物业管理费16073.6元；运营管理收益、物业管理费每三个月支付一次，先支付后使用，以后每期运营管理收益、物业管理费应在下一个使用期开始15日前向甲方支付；乙方应于本合同签订之日起10个工作日内向甲方一次性缴纳履约保证金103200元。另外，合同对解除条件、违约责任等作出约定。

合同签订后，湖滨物业公司依约将位于合肥市的场地交付给汇佳公司运营管理，并提供物业管理服务。

2020年4月28日，汇佳公司向湖滨物业公司提出申请将金葡萄家园农贸市场原来的两层整合为一层，将二屋业态并至一层，关闭二楼业态，同时申请将农贸市场第二层退租。2020年11月1日，汇佳公司再次发函至湖滨物业公司，申请自2020年5月1日起退租农贸市场二层。

2020年12月14日，双方签订《补充协议》，对租赁合同中部分内容做调整：1、由于晓星集市场及新冠肺炎疫情对金葡萄家园农贸市场的冲击影响，自2020年5月1日起，同意退租农贸市场第二层201号商铺；合同第二章2.1款：“房屋坐落于大圩××葡萄家园商业街××及××商铺，建筑面积2143.15平方米”现变更为“房屋坐落于大圩××葡萄家园商业街××商铺，建筑面积995.7平方米”；2、Ｓ3＃101号商铺运营管理收益按537678元／年收取，根据合同约定，递增情况第一、二年租金不变，第三、四年上缴收益在第二年基础上递增6%，第五、第六年上缴收益在第四年基础上递增6%，即2021年2月1日－2023年1月31日，运营管理收益为569938.7元／年；2023年2月1日－2025年1月31日，运营管理收益为604135元／年。

合同履行期间，汇佳公司欠付2020年5月1日至2020年7月31日期间运营管理收益34419.5元、2020年8月1日至2020年10月31日期间运营管理收益134419.5元、2020年11月1日至2021年1月31日期间运营管理收益134419.5元、2021年2月1日至2021年4月30日期间运营管理收益142484.67元，合计拖欠运营管理收益445743.17元。另欠付2020年1月1日至2020年12月31日物业管理费41345.5元、2021年1月1日至2021年4月30日物业管理费9957元，合计拖欠物业管理费51302.5元。

上述事实，由原告提交的《金葡萄家园农贸市场运营管理合同》、营业执照、市场图纸、《建设工程规划许可证》、《授权委托书》、《委托书》、《关于金葡萄农贸市场二层退租的申请》、会议纪要、律师函、快递记录、《补充协议》等证据以及当事人的庭审陈述予以证实。

本院认为，湖滨物业公司与汇佳公司签订的《金葡萄家园农贸市场运营管理合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。湖滨物业公司依约将案涉商铺交由汇佳公司运营管理，汇佳公司理应按约支付运营管理收益及物业管理费。滨投公司主张汇佳公司欠付截至2021年4月30日的运营管理收益445743.17元，物业管理费51302.5元，汇佳公司未到庭提出异议，故本院对湖滨物业公司主张汇佳公司支付运营管理收益445743.17元，物业管理费51302.5元的诉讼请求予以支持。

汇佳公司逾期履行付款义务，已构成违约，依法应当承担支付违约金的违约责任。原告湖滨物业公司主张的违约金自2020年4月16日起按150元/天计算，该违约金的标准过高，应当予以调整。本院调整为以汇佳公司每期欠付运营管理收益、物业管理费金额为基数，自欠付之日起按同期全国银行间拆借中心发布的贷款市场报价利率分段计算。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

一、被告安徽汇佳市场管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告合肥湖滨物业管理有限公司支付2020年5月1日至2021年4月30日的运营管理收益445743.17元，并承担违约金（按照同期全国银行间拆借中心发布的贷款市场报价利率分别累计计算：以34419.5元为基数，自2020年8月1日起计算至实际给付之日止；以134419.5元为基数，自2020年11月1日起计算至实际给付之日止；以134419.5元为基数，自2021年2月1日起计算至实际给付之日止；以142484.67元为基数，自2021年5月1日起计算至实际给付之日止）；

二、被告安徽汇佳市场管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告合肥湖滨物业管理有限公司支付2020年1月1日至2021年4月30日的物业管理费51302.5元，并承担违约金（按照同期全国银行间拆借中心发布的贷款市场报价利率分别累计计算：以21431.5元为基数，自2020年5月1日起计算至实际给付之日止；以7467.75元为基数，自2020年8月1日起计算至实际给付之日止；以7467.75元为基数，自2020年11月1日起计算至实际给付之日止；以7467.75元为基数，自2021年2月1日起计算至实际给付之日止；以7467.75元为基数，自2021年5月1日起计算至实际给付之日止）；

三、驳回原告合肥湖滨物业管理有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费减半收取为4592元，由原告合肥湖滨物业管理有限公司负担50元，由被告安徽汇佳市场管理有限责任公司负担4542元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

审判员　刘　元

二〇二一年七月十四日

书记员　莫警花

附本案适用的法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

安徽省合肥市包河区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）皖0111民初2893号

原告：合肥湖滨物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市徽州大道1388号，统一社会信用代码91340100149254076B。

法定代表人：黄广勇。

委托诉讼代理人：牛火平，安徽江淮律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王博，安徽江淮律师事务所实习律师。

被告：安徽汇佳市场管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市高新区拓基城市广场金座C幢16层办1614，办公地点安徽省合肥市高新区太平洋森活广场B2座7楼，统一社会信用代码91340500MA2MQBUX3H

法定代表人：汪玉香，总经理。

原告合肥湖滨物业管理有限公司（以下简称湖滨物业公司）与被告安徽汇佳市场管理有限责任公司（以下简称汇佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖滨物业公司的委托诉讼代理人牛火平、王博到庭参加诉讼，被告汇佳公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。

湖滨物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付运营管理收益445743.17元、物业管理费51302.5元，违约金41400元（违约金按合同约定150元/日，自2020年4月16日暂计算至2021年1月17日，以后违约金按150元/日计算至款清之日止），以上款项合计538445.67元；2、本案的诉讼费用由被告承担。

事实与理由：2019年1月17日原告与被告签订《金葡萄家园农贸市场运营管理合同》，合同期限为2019年2月1日至2025年1月31日，共计6年，合同约定原告委托被告运营位于合肥市，建筑面积约为2143.15平方米的场地用于农贸市场经营。合同第四章约定，运营管理收益标准为：第一至第二个租约年每月运营管理收益：86000元；第三至第四个租约年月运营管理收益：91160元；第五至第六个租约年月运营管理收益：96629.6元；物业管理费标准为2.5元／平方米／月，物业管理费以交房之日计算直至合同期满。被告须在合同签订之日起5个工作日内向原告缴纳首期运营管理收益258000元，首期物业管理费16073.6元；运营管理收益、物业管理费每三个月支付一次，先支付后使用，以后每期运营管理收益、物业管理费应在下一个使用期开始15日前向原告支付。合同同时对解除条件、违约责任、管辖法院等做了具体的约定。《金葡萄家园农贸市场运营管理合同》签订后，原告即按照合同约定将位于合肥市，建筑面积约为2143.15平方米的场地交付给被告运营管理，并开始提供物业管理服务。2020年4月，因新冠疫情爆发，被告向原告提出申请将市场原有两层并为一层并退租第二层，经过沟通协调，原告同意将两层并为一层。2020年11月初，被告再次发函至原告，申请退租市场二层。2020年12月10日原告同意被告于2020年5月起退租农贸市场二层，一层运营管理收益按537678／年收取，按照《金葡萄家园农贸市场运营管理合同》约定，第三个租约年起租金递增6%，即自2021年2月1日起，一层运营管理收益为569938.7元／年。《金葡萄家园农贸市场运营管理合同》继续履行，合同履行期间，被告多次违约，延期支付2020年5月1日至2020年7月31日期间运营管理收益34419.5元、2020年8月1日至2020年10月31日期间运营管理收益134419.5元、2020年11月1日至2021年1月31日期间运营管理收益134419.5元、2021年2月1日至2021年4月30日期间运营管理收益142484.67元、2020年1月1日至2020年12月31日物业管理费41345.5元、2021年1月1日至2021年4月30日物业管理费9957元。以上款项合计497045.67元。2020年11月25日因被告拖欠运营管理收益及物业管理费，原告委托律师向被告发送《律师函》，要求被告在收到律师函后，立即筹措资金支付拖欠的运营管理收益及物业管理费。根据中国邮政的快递记录，《律师函》于2020年11月26日签收。被告收到《律师函》后一直未按期足额支付运营管理收益及物业管理费等相关费用。依据《金葡萄家园农贸市场运营管理合同》第九章、第十章第四款的约定，被告在委托运营管理期内未按约定时间支付运营管理收益，除须补交运营管理收益外，每迟付一天应按150元／天标准向原告支付违约金。为维护自身的合法权益，原告特依法提起诉讼，请求人民法院支持原告方的诉讼请求。

汇佳公司未作答辩。

本院经审理认定事实如下：2019年1月17日，甲方湖滨物业公司与乙方汇佳公司签订《金葡萄家园农贸市场运营管理合同》，约定湖滨物业公司委托汇佳公司运营位于合肥市，建筑面积约为2143.15平方米的，用于农贸市场经营，乙方负责委托运营期内农贸市场内部摊位及运营管理；委托运营期限6年，自2019年2月1日始至2025年1月31日止。合同第四章约定乙方运营管理期间向甲方按季上缴运营管理收益，运营管理收益标准为：第一至第二个租约年每月运营管理收益86000元；第三至第四个租约年月运营管理收益91160元；第五至第六个租约年月运营管理收益96629.6元；物业管理费标准为2.5元／平方米／月，物业管理费以交房之日计算直至合同期满；乙方须在合同签订之日起5个工作日内向原告缴纳首期运营管理收益258000元，物业管理费16073.6元；运营管理收益、物业管理费每三个月支付一次，先支付后使用，以后每期运营管理收益、物业管理费应在下一个使用期开始15日前向甲方支付；乙方应于本合同签订之日起10个工作日内向甲方一次性缴纳履约保证金103200元。另外，合同对解除条件、违约责任等作出约定。

合同签订后，湖滨物业公司依约将位于合肥市的场地交付给汇佳公司运营管理，并提供物业管理服务。

2020年4月28日，汇佳公司向湖滨物业公司提出申请将金葡萄家园农贸市场原来的两层整合为一层，将二屋业态并至一层，关闭二楼业态，同时申请将农贸市场第二层退租。2020年11月1日，汇佳公司再次发函至湖滨物业公司，申请自2020年5月1日起退租农贸市场二层。

2020年12月14日，双方签订《补充协议》，对租赁合同中部分内容做调整：1、由于晓星集市场及新冠肺炎疫情对金葡萄家园农贸市场的冲击影响，自2020年5月1日起，同意退租农贸市场第二层201号商铺；合同第二章2.1款：“房屋坐落于大圩××葡萄家园商业街××及××商铺，建筑面积2143.15平方米”现变更为“房屋坐落于大圩××葡萄家园商业街××商铺，建筑面积995.7平方米”；2、Ｓ3＃101号商铺运营管理收益按537678元／年收取，根据合同约定，递增情况第一、二年租金不变，第三、四年上缴收益在第二年基础上递增6%，第五、第六年上缴收益在第四年基础上递增6%，即2021年2月1日－2023年1月31日，运营管理收益为569938.7元／年；2023年2月1日－2025年1月31日，运营管理收益为604135元／年。

合同履行期间，汇佳公司欠付2020年5月1日至2020年7月31日期间运营管理收益34419.5元、2020年8月1日至2020年10月31日期间运营管理收益134419.5元、2020年11月1日至2021年1月31日期间运营管理收益134419.5元、2021年2月1日至2021年4月30日期间运营管理收益142484.67元，合计拖欠运营管理收益445743.17元。另欠付2020年1月1日至2020年12月31日物业管理费41345.5元、2021年1月1日至2021年4月30日物业管理费9957元，合计拖欠物业管理费51302.5元。

上述事实，由原告提交的《金葡萄家园农贸市场运营管理合同》、营业执照、市场图纸、《建设工程规划许可证》、《授权委托书》、《委托书》、《关于金葡萄农贸市场二层退租的申请》、会议纪要、律师函、快递记录、《补充协议》等证据以及当事人的庭审陈述予以证实。

本院认为，湖滨物业公司与汇佳公司签订的《金葡萄家园农贸市场运营管理合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。湖滨物业公司依约将案涉商铺交由汇佳公司运营管理，汇佳公司理应按约支付运营管理收益及物业管理费。滨投公司主张汇佳公司欠付截至2021年4月30日的运营管理收益445743.17元，物业管理费51302.5元，汇佳公司未到庭提出异议，故本院对湖滨物业公司主张汇佳公司支付运营管理收益445743.17元，物业管理费51302.5元的诉讼请求予以支持。

汇佳公司逾期履行付款义务，已构成违约，依法应当承担支付违约金的违约责任。原告湖滨物业公司主张的违约金自2020年4月16日起按150元/天计算，该违约金的标准过高，应当予以调整。本院调整为以汇佳公司每期欠付运营管理收益、物业管理费金额为基数，自欠付之日起按同期全国银行间拆借中心发布的贷款市场报价利率分段计算。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

一、被告安徽汇佳市场管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告合肥湖滨物业管理有限公司支付2020年5月1日至2021年4月30日的运营管理收益445743.17元，并承担违约金（按照同期全国银行间拆借中心发布的贷款市场报价利率分别累计计算：以34419.5元为基数，自2020年8月1日起计算至实际给付之日止；以134419.5元为基数，自2020年11月1日起计算至实际给付之日止；以134419.5元为基数，自2021年2月1日起计算至实际给付之日止；以142484.67元为基数，自2021年5月1日起计算至实际给付之日止）；

二、被告安徽汇佳市场管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告合肥湖滨物业管理有限公司支付2020年1月1日至2021年4月30日的物业管理费51302.5元，并承担违约金（按照同期全国银行间拆借中心发布的贷款市场报价利率分别累计计算：以21431.5元为基数，自2020年5月1日起计算至实际给付之日止；以7467.75元为基数，自2020年8月1日起计算至实际给付之日止；以7467.75元为基数，自2020年11月1日起计算至实际给付之日止；以7467.75元为基数，自2021年2月1日起计算至实际给付之日止；以7467.75元为基数，自2021年5月1日起计算至实际给付之日止）；

三、驳回原告合肥湖滨物业管理有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费减半收取为4592元，由原告合肥湖滨物业管理有限公司负担50元，由被告安徽汇佳市场管理有限责任公司负担4542元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

审判员　刘　元

二〇二一年七月十四日

书记员　莫警花

附本案适用的法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。