包头市巨力房地产开发有限责任公司合同纠纷一审民事判决书

(2019)内02民初151号

原告（反诉被告）：包头市巨力房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古包头市九原区。

法定代表人：董丽萍，该公司总经理。

委托诉讼代理人：白林，该公司法律顾问。

委托诉讼代理人：张玉龙，该公司经理。

被告（反诉原告）：包头市九原区保障性住房建设运营有限责任公司，住所地内蒙古包头市九原区房管所。

法定代表人：高峰，该公司董事长。

委托诉讼代理人：卞春雷，内蒙古天祺律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘凯，内蒙古天祺律师事务所律师。

原告（反诉被告）包头市巨力房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）包头市九原区保障性住房建设运营有限责任公司合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。包头市巨力房地产开发有限责任公司（以下简称巨力公司）委托诉讼代理人白林、张玉龙，包头市九原区保障性住房建设运营有限责任公司（以下简称九原区保障性住房运营公司）的委托诉讼代理人卞春雷、刘凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

巨力公司起诉请求：判令九原区保障性住房运营公司支付回购款3312.7万元及逾期付款利息，利息从2013年10月21日起以2500万元为本金，按照中国人民同期贷款利率加收50%计算至欠款付清之日止，从2015年4月起以812.7万元为本金，按照中国人民同期贷款利率加收50%计算至欠款付清之日止，不超过欠款总额是30%；诉讼费用由九原区保障性住房运营公司负担。其起诉主张的事实及理由为：2010年7月14日，双方签订《九原区东北组团开发协议》（以下简称开发协议）及《九原区东北组团地块开发协议费用结算补充协议》（以下简称补充协议），协议约定九原区人民政府将位于包头市九原区东北组团法院北侧的一宗41.21亩国有土地以70万元/每亩有偿转让给巨力公司，该协议对于开发方式、费用结算等事项分别作出约定。为加快九原区东北组团开发建设，改善居民居住条件和生活环境，依据《包头市新都市中心区控制性规划》和《九原区东北组团开发协议》及其他有关法律，针对巨力公司受让的该块土地，因未实施开发建设，九原区保障性住房运营公司自愿将该土地回购进行开发，2013年10月21日，双方在自愿平等的基础上签订《回购巨力公司东北组团地块协议》（以下简称回购协议），约定九原区保障性住房运营公司按照巨力公司购买的价格2884.7万元回购案涉土地，并按照年利息4.95%比例补偿巨力公司亏损428万，付款方式为协议签订后支付2500万，剩余812.7万于十八个月内付清。2016年2月1日双方再次确认欠款金额，但九原区保障性住房运营公司未能依约给付。

九原区保障性住房运营公司答辩称：第一，本案的基本事实是2010年7月14日，巨力公司与九原区人民政府签订开发协议，但该协议并未实际履行。巨力公司既未支付相应的价款，也未按照国家法定程序取得土地使用权，更未对案涉土地进行任何开发建设。九原区人民政府或土地主管部门也从未向巨力公司交付土地。2013年10月21日，双方签订回购协议，该协议签订后，双方亦未实际履行。第二，开发协议第二条约定：巨力公司作为该项目的业主，进行综合开发；第八条约定：巨力公司获得该宗土地开发改造权后，应制定相应的计划，经九原区政府批准，如不能按计划实施，九原区政府有权收回该宗土地的开发权；第九条约定：巨力公司需按照国家法定程序取得土地使用权。《城市房地产管理法》第十三条第一款、第十五条第二款规定了基本的法定程序，即通过招标、拍卖或协议的方式，由土地管理部门与土地使用者签订合同。从以上约定和法律规定可以看出，开发协议是国有土地使用权出让合同的前期开发协议，如果该协议正常履行，巨力公司获得的是案涉土地的综合开发权而不是国有土地使用权。巨力公司只有按照法定的招、拍、挂程序与九原区自然资源局签订了国有土地使用权出让合同，并交纳土地出让金后，才有权获得国有土地使用权。因此，该开发协议不具有国有土地使用权出让合同的性质。回购协议第一条约定：土地还未实施开发建设，九原区保障性住房运营公司愿将土地回购进行开发。结合巨力公司未取得国有土地使用权的事实，故回购协议中双方交易的是土地的综合开发权，而不是国有土地使用权，该协议不具有国有土地使用权转让合同的性质。据了解：巨力公司与九原区政府签订的补充协议中关于以税收“先征后返”的方式抵顶《东北组团开发协议》中土地出让金的约定，因违反《税收征收管理法》、《国务院关于纠正地方自行制定税收先征后返政策的通知》、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》、《国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知》等一系列的法律法规而没有实际履行。这意味着巨力公司没有支付《东北组团开发协议》中的应付款项。第三，巨力公司就回购协议负有取得、交付土地开发权的合同义务。该合同能够顺利履行的前提是巨力公司取得案涉土地的开发权。但是，因巨力公司没有实际支付开发协议的价款，没有按照法定程序取得国有土地使用权，土地主管部门也没有向巨力公司交付土地，巨力公司未实际取得土地开发权。其无法按照协议约定向九原区保障性住房运营公司交付土地及土地开发权。巨力公司的合同义务没有履行完毕。依据《合同法》的规定九原区保障性住房运营公司有权拒绝支付合同价款。巨力公司在签约时，仅告知土地尚未实施开发建设，隐瞒了案涉开发协议及补充协议尚未付款、没有实际履行的事实。在此情形下，如继续履行回购协议，九原区保障性住房运营公司至少还需向国家缴纳土地出让金2880余万元才能实际实施对土地进行开发利用。这不仅与九原区保障性住房运营公司的签约目的相悖，亦不公平。巨力公司并未实际支付土地出让金，故回购协议中的利息亏损根本不存在，其主张的逾期付款损失也没有实际发生。

九原区保障性住房运营公司反诉请求：解除双方于2013年10月21日签订的《回购巨力公司东北组团地块协议》；诉讼费由巨力公司负担。其反诉主张的事实及理由为：2010年7月，巨力公司与九原区政府签订开发协议，约定巨力公司要对案涉土地进行开发，土地价款为70万元/每亩，协议签订七个工作日内，巨力公司应当支付拆迁费1500万元，并应依法取得案涉土地使用权。但是协议签订后，巨力公司未付款，亦未取得土地使用权，九原区政府亦未向其交付过土地。2013年10月21日，双方签订回购协议，约定巨力公司将土地的开发权转让给九原区保障性住房运营公司，由其回购该地块，总价款3312.7万元，该协议至今未实际履行。巨力公司负有取得、交付土地开发权的合同义务，协议能够履行的前提是巨力公司取得该土地的开发权，但是因其未能支付开发协议的价款，没有依法定程序取得国有土地使用权，主管部门也没有向其交付土地，此造成九原区保障性住房运营公司的合同目的无法实现，根据合同法第九十四条的规定，回购合同应当解除。

巨力公司答辩意见同其上诉意见。

本院经审理查明，2006年7月1日，巨力公司与九原区人民政府签订《关于联合改造建设九原区东南组团城中村、旧城区项目的协议》，（以下简称城中村旧城区项目协议）约定巨力公司对九原区城中村及旧城区（沙河街以北、文明路东西两侧）进行改造建设，九原区政府承诺巨力公司享受相关的优惠政策，涉及税费等具体问题双方另行协商。

2006年12月7日，巨力公司与九原区人民政府签订《房屋与土地置换协议书》(以下简称置换协议)，约定九原区人民政府以九原区政府旧大院等行政事业单位所占用的国有土地及地上建筑物置换巨力公司开发建设的戎王大厦两侧新建的巨力1号、2号、3号行政办公楼，并以九原区人民政府所取得的土地补偿金、土地出让金及地上建筑物补偿费等作为行政办公楼的建设费用，巨力公司在缴纳新建住宅小区的地方税收后，九原区人民政府按照“先征后返”的原则，将巨力公司缴纳的地方税收予以返还，并由巨力公司自行支配。

2010年7月14日，巨力公司与九原区人民政府就案涉41.21亩土地签订开发协议，约定由巨力公司对该地块进行综合开发，自主经营、自负盈亏，九原区人民政府以70万元/每亩的价格转让给巨力公司，此价款中包含土地补偿费、建筑物补偿费、地上附着物补偿费及土地出让金等。九原区人民政府在将该宗土地上的高压输电线路迁移后，巨力公司需保证在两年内完成该地块的开发建设。巨力公司负责该土地范围内以及文明北路规划道路红线内地上、地下物的征拆及费用，九原区人民政府负责拆迁，规划道路红线内地上物的征拆费用抵顶土地补偿费，剩余部分另行签订结算补充协议，协议签订七个工作日内，巨力公司需将1500万元拆迁费付至拆迁专用账户。

同日，双方就费用结算问题签订补充协议，该协议载明，鉴于巨力公司在文明路西侧、安定路东侧、沿沙河街商业部分拆迁改造中亏损约5000万，经初步核算，案涉土地开发涉及地方税款约6000万，该土地转让款先抵顶该宗土地地上物拆迁费用，剩余部分抵顶应返还的2500万元税款,不足部分另行商定。

2013年10月21日，巨力公司与九原区保障性住房运营公司签订回购协议，约定九原区保障性住房运营公司按照巨力公司原购买价格2884.7万元回购案涉土地，并按照年利息4.95%补偿巨力公司三年的损失，共428万元，本息合计3312.7万元，上述款项的支付方式为协议签订后，先支付2500万元，余款812.7万元于协议签订后十八个月内付清。

2016年2月1日，包头市九原区审计局就九原区人民政府与巨力公司的账目往来情况出具明细单，确认在巨力公司开发的多个项目中，九原区人民政府共欠巨力公司9968.3254万元，包括尚未支付的回购款3312.7万元，巨力公司欠九原区人民政府5059.42万元，包括尚未支付的案涉土地的出让款2884.7万元，合计九原区人民政府欠巨力公司4908.9054万元。

以上事实有《关于联合改造建设九原区东南组团城中村、旧城区项目的协议》《房屋与土地置换协议书》《九原区东北组团开发协议》《九原区东北组团开发协议费用结算补充协议》《回购巨力公司东北组团地块协议》《包头市九原区政府与巨力公司往来明细》及双方当事人陈述在案证实。

本院认为：巨力公司提出的诉讼请求是基于其与九原区保障性住房运营公司签订的回购协议，而该协议的签订系因巨力公司此前与九原区人民政府签订的开发协议无法继续履行所致，九原区保障性住房运营公司反诉请求解除回购协议，故本案双方当事人争议的实质为针对案涉土地所达成的回购协议应否及能否履行的问题，本案应属合同纠纷。根据诉辩双方的主张，本案的争议焦点为九原区保障性住房运营公司是否应按照回购协议约定给付巨力公司相应回购款及违约金。对此，本院分析如下：

第一，关于回购协议的效力问题。如前所述，因九原区人民政府与巨力公司就案涉土地签订的开发协议未能依约履行，为解决该宗土地的开发利用问题，九原区保障性住房运营公司与巨力公司签订回购协议，该协议为双方当事人在平等基础上自愿缔结，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，对双方均具有法律约束力。

第二，关于回购协议应否解除的问题。九原区保障性住房运营公司主张巨力公司未依开发协议的约定向九原区人民政府支付2884.7万元土地转让款，其并未取得案涉土地的开发权，故其无法向九原区保障性住房运营公司实际交付土地，回购协议应予解除而非继续履行。根据已查明事实，本院认为巨力公司并不欠付该笔土地转让款，九原区保障性住房运营公司的该项主张不能成立，具体理由如下：回购协议显示，双方是基于“平等自愿、互利互惠的原则”达成协议，由九原区保障性住房运营公司需按照巨力公司原购买价格回购案涉土地并给予巨力公司一定金额的补偿，对于巨力公司应当承担何种义务未有涉及，故就回购协议而言，仅九原区保障性住房运营公司负有给付义务。

对巨力公司而言，其有权对该宗土地进行开发建设是基于此前与九原区人民政府签订的开发协议，该开发协议虽约定了巨力公司需支付2884.7万元的土地转让款，但同日双方另行签订补充协议对该笔费用的给付问题作出约定，即以案涉土地地上物拆迁费用及政府返税抵顶巨力公司应当缴纳的土地转让款，不足部分另行协商。之所以对土地转让款的给付作出此番约定，系因九原区人民政府需解决巨力公司在此前实施的文明路西侧、安定路东侧、沿沙河街商业部分拆迁改造中产生的亏损问题，该亏损经相关专业部门测算约5000万元。

九原区人民政府需弥补巨力公司的上述亏损，是基于双方在之前的旧城区城中村项目协议、置换协议中已就巨力公司可以享有的优惠政策及税收问题作出过明确约定，即九原区人民政府保证巨力公司在旧城区城中村项目中“最大限度的享受内蒙古自治区、包头市和九原区有关旧城改造、城中村等优惠政策，涉及税费问题政府给予全力支持”、“乙方（指巨力公司）在缴纳新建住宅小区的地方税收后，甲方（指九原区人民政府）按照先征后返的原则，将乙方缴纳的地方税收返还给乙方，地方税收返还后由乙方支配”，且根据国务院就税收等优惠政策相关事项作出的（2015）25号规定，各地与企业已经签订合同中的优惠政策，继续有效，对已经兑现的部分，不溯及既往，九原区人民政府与巨力公司就税收问题达成的“先征后返”约定合法有效，补充协议就土地转让款给付问题作出的上述约定与此前巨力公司与九原区人民政府签订的系列协议的履行相互联系，具有特定的出具背景。故虽然九原区人民政府与巨力公司的往来明细单显示该笔转让费巨力公司尚未支付，但双方实质上已经通过税收返还、征拆费用抵顶的方式解决了该笔费用的给付问题。故九原区保障性住房运营公司提出的回购协议合同目的无法实现、应予解除的情形并不存在，其提出的该项反诉主张不能成立。

第三，关于九原区保障性住房运营公司应否依回购协议约定履行给付义务的问题。回购协议约定，九原区保障性住房运营公司按照巨力公司原购买价格回购案涉土地，并给付巨力公司428万元的补偿，依法成立生效的合同对双方均具有法律约束力，故九原区保障性住房运营公司应当依约给付巨力公司相应的回购款及补偿金共3312.7万元。就回购款及补偿金的给付期限，回购协议第三条约定为九原区保障性住房运营公司在协议签订后即2013年10月21日支付2500万元，于协议签订后十八个月内即2015年4月21日前付清余款812.7万元，在给付金额及期限均明确的情况下，其未能依约给付构成违约，应当承担相应的违约责任，九原区保障性住房运营公司应当分别以回购协议约定的给付时间为起点、以约定的给付金额为基数、以中国人民银行同期贷款利率为标准，给付巨力公司相应的违约金。巨力公司提出按照中国人民银行同期贷款利率标准上浮50%计算违约金缺乏依据，本院不予支持。

综上，巨力公司提出诉讼主张部分成立，本院予以支持。九原区保障性住房运营公司提出的解除合同的反诉主张缺乏依据，不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：

一、被告(反诉原告)包头市九原区保障性住房建设运营有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）包头市巨力房地产开发有限责任公司回购款3312.7万元；

二、被告（反诉原告）包头市九原区保障性住房建设运营有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）包头市巨力房地产开发有限责任公司违约金，违约金以中国人民银行同期贷款利率为标准，分别以2500万元为基数，从2013年10月21日起计算至欠款付清之日止，以812.7万元为基数，从2015年4月21日起计算至欠款付清之日止；

三、驳回原告（反诉被告）包头市巨力房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。

四、驳回被告（反诉原告）包头市九原区保障性住房建设运营有限责任公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费257125元，由被告（反诉原告）包头市九原区保障性住房建设运营有限责任公司负担207435元，由原告（反诉被告）包头市巨力房地产开发有限责任公司负担49690元，反诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）包头市九原区保障性住房建设运营有限责任公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。

审判长　丰　悦

审判员　魏晓燕

审判员　董婷婷

二〇一九年六月十日

书记员　侯　丽

附：本判决适用法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。