四川某某逸装饰工程有限公司、四川百瑞达企业管理有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0191民初10361号 原告：四川**逸装饰工程有限公司。住所地：成都市高新区天久北巷8号1栋3层330号。 法定代表人：***，系公司总经理。 委托诉讼代理人：***，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：***，四**澳律师事务所律师。 被告：四川百瑞达企业管理有限公司。住所地：中国(四川)自由贸易试验区成都高新区**三路99号4栋8层808号。 法定代表人：**，职务不详。 被告：**，男，1984年12月13日出生，汉族，住四川省双流县。 二被告共同委托诉讼代理人：***，四川和***事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：**熠，四川和***事务所律师。 原告四川**逸装饰工程有限公司（以下简称**逸公司）与被告四川百瑞达企业管理有限公司（以下简称百瑞达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员黄珊珊独任审判。本院于2021年7月15日、2021年9月23日公开开庭进行了审理。原告**逸公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼，被告百瑞达公司、**的共同委托诉讼代理人***、**熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **逸公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令百瑞达公司、**连带向**逸公司退还房屋押金、预付租金及物业费共计103512元（其中押金12939元、预付租金77634元、物业费12939元）；2.百瑞达公司、**连带向**逸公司支付律师费15000元；3.本案诉讼费、保全费、保函费由百瑞达公司、**承担。事实及理由：**逸公司由于办公需要，承租百瑞达公司转租的位于成都市高新区××道××段××号××栋××号房屋，双方于2021年3月9日达成《房屋租赁合同》，约定租赁房屋建筑面积为227㎡。**逸公司按照合同约定，***达公司支付了房屋押金及预付了房屋租金，共计103512元，该款由**逸公司支付于**的银行账户。2021年3月18日**逸公司与百瑞达公司一起对租赁房屋进行交接，百瑞达公司工作人员对房屋面积进行测量，得出房屋面积约120㎡，与租赁合同载明的房屋面积相差巨大，**逸公司当场提出异议，拒绝接受该房屋，且百瑞达公司向**逸公司提供的房屋产权证也与租赁的房屋不一致，**逸公司多次要求百瑞达公司提供XX号房屋对应的产权证，百瑞达公司一直未提供。由于百瑞达公司严重违约行为，**逸公司不愿租赁该房屋，后一直与百瑞达公司协商，要求百瑞达公司退还**逸公司支付的103512元，百瑞达公司表示同意，并提出要与**逸公司签订合同解除协议，**逸公司按照百瑞达公司约定的时间、地点，去办理合同解除事宜及领款事宜，百瑞达公司却以领导出差等各种理由拒绝。后**逸公司再次发函郑重催促百瑞达公司，百瑞达公司都予以拒绝退款。百瑞达公司的行为构成合同根本违约，损害了**逸公司合法权益，造成**逸公司重大经济损失，现**逸公司为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。 经审理查明，2021年3月，百瑞达公司（甲方、出租方）与**逸公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定将成都市高新区府城大道西段XX号天府新谷X栋XXX号房屋租赁给乙方作为办公使用，双方确认该房屋计租面积（系建筑面积，包含公摊面积）为227㎡。租赁期限自2021年3月14日至2023年3月13日，共计24个月。经甲乙双方协商，甲方同意给予乙方10天免租期，免租期自2021年3月4日至2021年3月13日。租金每六个月乙方向甲方支付一次，乙方应于签署本合同之日起当日内支付自起租日起至第一个付款周期截止日前共6个月的租金，即77634元。同时，乙方在签订本合同当日应向甲方支付房屋租赁押金12939元。每月租金为12939元。 合同签订前，2021年3月3日，**逸公司向**支付案涉房屋3月15日至4月15日的资金12939元；2021年3月16日，**逸公司向**支付90573元。庭审中，百瑞达公司认可收到上述两笔款项，后向**逸公司邮寄了已**的合同，但未收到**逸公司**回寄的合同。 另查明，自2021年3月3日起，双方公司相关人员通过微信沟通案涉房屋租赁及付款、签约等相关事宜，2021年3月16日，**逸公司***达公司支付了房屋租金后，2021年3月17日，**逸公司工作人员***达公司发送微信“办公室产权证复印件给我一个”。2021年3月22日，**逸公司工作人员询问“我那个问题咋个解决的”，百瑞达公司工作人员后回复称“我们经理在跟你们老板沟通，具体怎么解决还没通知我”，**逸公司工作人员称“你们这个面积差太远了”，百瑞达公司工作人员回复称“建筑面积公司说的就是227”、“室内面积那天我重新测了哈，是123左右、还要外加墙面积、再加公摊”。后双方协商解决方案，但是没有达成一致。2021年3月29日，**逸公司工作人员称“过来办手续、退租”，百瑞达公司工作人员回复“好”。**逸公司工作人员称“合同没有带来”，百瑞达公司工作人员回复“要带合同过来才能签退租协议”，**逸公司工作人员称“合同给你钱你退我就可以了”，百瑞达公司回复“OK”。2021年3月29日下午，**逸公司工作人员询问“啥时候把款退我们”，百瑞达公司工作人员回复“合同收了、退租协议签了，就可以退了”，**逸公司工作人员回复称“我不给你们签文字上的东西，合同还你们，退款我”。后双方对是否签订退租协议、先交还合同还是先退款没有达成一致。 2021年4月6日，**逸公司***达公司发送《合同解除通知函》，载明：**逸公司在验收房屋时发现房屋实际建筑面积为120平方米左右，远低于合同约定的建筑面积，其合同目的无法实现，双方于2021年3月29日共同确认解除双方租赁合同关系，并明确百瑞达公司退还已支付的全部费用，但百瑞达公司未退还款项。 庭审中，百瑞达公司认可事实上双方合同已解除。 另查，**逸公司为提出本案诉讼，支付了律师费15000元。 再查，百瑞达公司庭审陈述案涉房屋所在的区域的权属登记为***与**按份共有，房屋权证号为权2XXXXX4。百瑞达公司获得业主的授权后对房屋进行了重新分割后对外租赁。双方对租赁合同的有效性没有争议。 上述事实，有当事人的当庭陈述、《房屋租赁合同》、缴费记录、房屋权属证书、微信聊天记录、《解除合同通知函》等证据在卷佐证。 本院认为，关于本案的法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。”之规定，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案纠纷的法律事实发生在民法典施行之后，故应当适用民法典的规定。 百瑞达公司与**逸公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方应按约履行合同权利义务。双方租赁合同成立并生效，**逸公司在支付了103512元案涉房屋租金后，对案涉房屋的权属证书以及房屋的实际面积产生质疑，联系百瑞达公司进行协商，后双方没有达成一致，并于2021年3月29日作出了退租的意思表示，百瑞达公司未提出异议，并认可双方租赁合同已实际解除，故本院认为双方租赁合同法律关系于2021年3月29日协商一致解除。 关于**逸公司主张的百瑞达公司退还103512元的问题。本院认为，导致双方合同解除的起因系**逸公司在合同签订后发现房屋实际面积与合同约定的面积差距较大，故***达公司提出交涉，双方对后续问题处理没有达成一致意见导致合同解除，本院认为，关于案涉租赁房屋的面积问题，百瑞达公司应当提供明确的房屋权属及测绘证明，但其不能提供证据证明其出租的房屋系合同约定的面积，**逸公司在承租房屋时作为商事合同主体应当对房屋进行过实地查看，对房屋的状况了解且明知，对房屋的面积确认也应承担一定的责任，故双方对于案涉合同的无法履行均具有一定的过错，综合双方的权利义务内容，本院认为双方对于案涉合同解除无法履行导致的损失，**逸公司自行承担30%的责任，百瑞达公司承担70%的责任。 双方合同解除后，上述**逸公司已支付的费用合计103512元即转化为其损失，百瑞达公司应当向**逸公司返还72458.4元（103512元×70%）。 关于**逸公司主张的律师费15000元，本院认为，案涉合同的解除及涉诉，**逸公司自身有一定的过错，故对**逸公司的该项请求本院不予支持。 关于**逸公司主张的**承担连带责任的问题，本案中合同双方主体系**逸公司与百瑞达公司，**个人承担连带责任没有相应的合同及法律依据，故对**逸公司的该项诉讼主张不予认定。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川百瑞达企业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告四川**逸装饰工程有限公司返还72458.4元； 二、驳回原告四川**逸装饰工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1335元，由原告四川**逸装饰工程有限公司负担519元，由被告四川百瑞达企业管理有限公司负担816元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员　　黄珊珊 二〇二二年一月二十六日 书记员　　***