广西桂平市华庆房地产开发有限公司、***商品房预售合同纠纷二审民事判决书

广西壮族自治区贵港市中级人民法院

民事判决书

（2018）桂08民终95号

上诉人（原审被告）：广西桂平市华庆房地产开发有限公司，住所地广西桂平市桂江东路23号。

法定代表人：**能，该公司董事长。

委托诉讼代理人：***，广西桂力律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1967年8月15日出生，汉族，住桂平市。

被上诉人（原审原告）：姜海凤，女，1970年11月23日出生，汉族，住桂平市。

上诉人广西桂平市华庆房地产开发有限公司（以下简称华庆公司）因与被上诉人***、***商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2017）桂0881民初4001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年3月13日公开开庭进行了审理。上诉人华庆公司的委托诉讼代理人***，被上诉人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

华庆公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人无须向被上诉人支付逾期交房违约金11501.31元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、在配套的市政基础设施交付使用前，上诉人的交房时间应顺延，不应承担逾期交房的违约责任。上诉人在承接涉诉项目时无法预见项目建设规划、审批迟延的严重程度，小区的配套设施和市政基础设施至今尚未完成，通往涉诉项目小区的道路至今尚未完成土地征收工作，而上述市政基础设施的规划建设并非是上诉人的合同义务。二、上诉人已积极参与到涉诉项目的市政基础设施建设中，为涉诉房屋能够尽快交付被上诉人使用竭尽所能，不能要求上诉人承担逾期???房的违约责任。上诉人于2016年10月10日签订了《小区外供电安装工程合同》，于2017年3月签订了《供水施工合同》，且自行垫资将供水管道接通至涉诉小区，为涉诉小区供水、供电提供了保障。三、因暴雨、停水等不可抗力因素导致无法施工共计15天，该期间应当予以扣除，不应计算违约金。四、涉诉房屋已取得桂平市房地产交易中心出具的房产测绘成果报告，已向被上诉人交付房屋。综上，上诉人不应承担逾期交房的责任，一审法院判决上诉人承担相应的逾期交房违约责任没有事实和法律依据。

卢光树、***辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。

***、***向一审法院起诉请求：1.判令华庆公司给付***、***逾期交房违约金114406.45元；2.本案诉讼费由华庆公司承担。

一审法院认定事实：2014年8月18日原告与被告签订《桂平市限价住房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于广西桂平市保障性安居工程第二期限价普通商品住房（长安小区）第7栋10层1单元1001号房，总房款为242643.80元。被告应在2014年12月31日前，将具备“该套房已竣工验收合格”并符合该合同约定的限价住房交付原告使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期交房：遭遇不可抗力，且被告在发生不可抗力事由之日起30日内告知原告的；被告逾期交房超过180日后，原告要求继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。原告于2014年12月30日前交清房款242643.80元给被告。而被告于2017年5月2日通知原告在5月10日至6月10日期间收房。在此期间，原告欲收房，要求被告出示交付该套房已竣工验收合格证明及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积测绘技术报告给原告，但被告拒绝出示，原告为此拒收。至辩论终结时，原告尚未收房。一审法院限被告在2017年11月3日前向法院提供涉诉商品房已竣工验收合格的证明文件，被告逾期未提供。

另查明，原告向被告购买的商品房属政府主导的政策性限价住房。被告作为限价住房开发建设方，其在房屋开发建设过程所实施的施工建设等行为，均受政府及其相关职能部门的决策及政策规定影响。房屋的建设规划、施工进度、配套基础设施建设及资金来源等均需要经政府及相关职能部门决策、审批。政府及相关职能部门审???不及时或决策改变均会影响到政策性限价住房的交付时间。被告只是房屋的开发建设方，无法决定政府及相关部门对限价住房建设的决策、审批时间。2016年7月7日，桂平市发展和改革局才作出浔发改投资[2016]49号《桂平市发展和改革局关于桂平市长安工业园区保障性安居工程配套基础设施建设项目（小区外道路及小区内绿化等部分）初步设计的批复》，同意被告对涉诉小区的工程配套基础设施进行施工。

一审法院认为，限价普通商品住房是政府采取招标、拍卖、挂牌方式公开出让商品住房用地时，提出最高销售价格、住房套型面积和销售对象等限制要求，由开发建设单位通过公开竞地价方式取得土地使用权，并严格按照政府及其职能部门限制性要求开发建设和销售的普通商品住房。原、被告签订的《桂平市限价住房买卖合同》合法有效，双方之间成立商品房预售合同关系。保障性安居工程配套基础设施建设方案需经政府有关部门审批，2016年7月7日桂平市发展和改革局才批复同意本案涉案小区的工程配套基础设施建设方案，被告据此才能施工建设小区的工程配套基础设施。在本案涉案小区的工程配套基础设施建设方案获批复前，被告因政策原因不能开工建设本案涉案小区的工程配套基础设施，造成被告不能依照合同约定的交房时间交房，不应归责于被告，被告据实可以延期交房。此外，本案涉案小区的工程配套基础设施建设方案获批复后，被告还需要一定的合理建设期间才能完成配套基础设施，从而达到交房的要求。一审法院酌情认定被告建设配套基础设施合理期间以120天为宜。因此，被告确实存在2016年7月7日桂平市发展和改革局批复同意本案涉案小区的工程配套基础设施建设方案后，可???实再延期交房120天的情形。对被告提出应剔除审批时间的抗辩意见予以采纳；对被告提出因降雨、停水、高考等导致停工、应予抵扣逾期交房天数的抗辩意见，因降雨、停水、高考等并不属于不能预见的不可抗力因素，故不能以此为理由对被告迟延交房予以免责。对被告的此项抗辩意见，不予采纳。根据本案实际，原告已经依约付清了购房款给被告，被告应于本案涉案小区的工程配套基础设施建设方案获批复后的120天的次日，即2016年11月5日前将已竣工验收合格的房屋交付原告使用。

根据办理商品房所有权证及本地的习惯，一般是在办证时才交由有资质的房产测绘机构测绘房屋面积，因此在本案中，涉诉商品房已竣工验收合格即可视为被告达到交房条件。被告通知原告收房时，未向原告出示该商品房已竣工验收合格的证明文件，???提供已竣工验收合格的商品房给原告是被告的义务，至起诉时，尚无证据证实涉诉商品房已经竣工验收合格，因此，原告拒收房屋，理由正当，应视为被告尚未向原告交房。被告的行为构成违约，应承担违约责任。被告逾期交房时间应从2016年11月6日起计算至被告向原告出示涉诉商品房已竣工验收合格的证明文件之日止。被告逾期交房应为237天（计算至2017年7月31日），原告主张被告自2015年1月1日起至2017年7月31日止，逾期943天交房与本案事实不符，不予支持。

逾期交房造成原告的实际损失，因原告没有举证证实，故原告的实际损失不明。违约金计算标准问题，参照本地实际，同类情况多以已付购房款为基数，以日万分之一或者日万分之二计算违约金。本案合同约定按已付购房款为基数，以每日万分之五的标准计算违约金确属过高??一审法院采纳被告提出的违约金计算标准过高的抗辩意见，对双方约定的违约金标准予以适当调减，酌情认定应按已付购房款为基数，以每日万分之二的标准计算违约金。

综上所述，被告逾期交房237天（计算至2017年7月31日），故被告应向原告支付的逾期交房违约金为：242643.80元×0.0002元/天×237天＝11501.31元。原告请求被告支付逾期交房的违约金114406.45元，与本案查明的事实不符，超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决：一、被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力后十日内支付逾期交房违约金11501.31元给原告***、***；二、驳回原告***、***的其他诉讼请求。案件??理费1294元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告***、***负担1164元，被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司负担130元。

本院二审期间，上诉人提交了《小区外供电安装工程合同》，《供用水合同》、自来水管安装款转账记录、发票及接水工程清单，5、6、7栋房产测绘成果报告，建设工程质量竣工验收意见书四份证据，对于上诉人提交的证据，本院在论述时再做评判。

一审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《桂平市限价住房买卖合同》成立并有效。本案中，虽然在涉案小区的工程配套基础设施建设方案获批复前，上诉人因政策性原因不能按时交房，不可归责于上诉人，但一审法院已认定上诉人在???程配套基础设施建设方案批复前可以延期交房，并酌情给予上诉人合理建设期间120天。将竣工验收合格并符合合同约定的限价住房交付给被上诉人使用，是上诉人的基本义务。上诉人所主张的政策性原因虽在一定程度上影响了交房的进度，但不足以构成免除其全部合同义务及违约责任的正当事由。上诉人未在合理建设期间届满后履行交付涉案房屋的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人主张不应承担逾期交房的违约责任，没有事实和合同依据，本院不予以支持。二审期间，上诉人提交的四份证据证明的事实，已在其未能按期交房给被上诉人的原因中予以考虑，并相应减免了部分合同责任，上诉人认为据此可以全部免除逾期交房的责任，本院不予支持。因降雨、停水等并不属于不能预见的不可抗力因素，故上诉人主张因降雨、停水等导致无法施工共计15天，该期间应抵扣逾期交房天数，本院不予支持。

综上，一审判决认定事实清楚，判决正确，本院依法应予维持；上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费88元（上诉人已预交），由上诉人广西桂平市华庆房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员*丽

审判员***

二〇一八年四月十三日

书记员***