广州市国龙房地产开发有限公司、***商品房预售合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤01民终15859号

上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。

诉讼代表人：倪烨中，该企业管理人负责人。

委托代理人：倪烨中、丘文杏，分别系广东君信律师事务所律师、实习律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1970年5月21日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。

委托代理人：常文斌，广东卓信律师事务所律师。

原审第三人：广州中虹建设工程有限公司（原名广州市中虹钢结构工程有限公司），住所地广东省广州市天河区天河直街30号之一2102房，统一社会信用代码91440101721900631U。

法定代表人：郑红卫，董事长。

委托代理人：常文斌，广东卓信律师事务所律师。

原审第三人：艾派天兴（清远）保洁有限公司，住所地广东省清远市清城区横荷街道荷兴工业开发区。

法定代表人：林雪瑞。

上诉人广州市国龙房地产开发有限公司（简称国龙公司）与被上诉人***、原审第三人广州中虹建设工程有限公司（简称中虹公司）、原审第三人艾派天兴（清远）保洁有限公司（简称艾派公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初11056号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

国龙公司上诉请求：请求依法撤销(2017)粤0106民初11056号判决书，改判驳回被上诉人的起诉。事实与理由：一、原审法院审理程序不当，本案属重复起诉，法院应当依法裁定驳回起诉。被上诉人***在本案起诉之前，曾向原审法院起诉要求国龙公司为其办理涉案房屋的房产证。原审法院审理后判决驳回被上诉人***的全部诉讼请求，本案的诉讼请求实质上是否定（2015）穗天法民四初字第1520号案(以下简称1520号案)的裁判结果，属于变相的重复诉讼，原审法院应当裁定驳回起诉。二、被上诉人提交的商品房买卖合同不具有真实性。在本案中，作为认定涉案房屋的买卖合同关系的关键证据《商品房买卖合同》在合同形式上，存在重大异常及疑点，被上诉人并没有提供买卖合同的原件，而是出示了在合同封面加盖了国龙公司公章的复印件。根据管理人参与华翰大厦业主起诉办证的系列案件可知，华翰大厦的真实购房业主都是能提供装订成册的合同原件的。而且，在其他业主的买卖合同原件中，国龙公司只会在“出卖人(签章)”处加盖国龙公司的合同专用章以及法定代表人私章。因此，被上诉人提供的买卖合同在封面处加盖了国龙公司公章，以及只在“出卖人(签章)”处加盖国龙公司公章而无法定代表人私章，皆不符合国龙公司签订合同时的正常做法。三、被上诉人并未提交收楼确认书，无法证明其是以购房人的身份占有涉案房屋。在本案中，被上诉人提供了中虹公司工商档案资料，而在一审判决书中，法院仅根据中虹公司工商档案资料中显示的中虹公司在2005年向工商部门申请将公司住所地迁至涉案房屋的内容，就认定国龙公司向被上诉人交付了房屋，被上诉人完成了收楼的手续。然而，根据一般的社会认知亦可分析，一审法院作出的如此推断是不充分的，证据不足的。因为，工商登记中，公司的住所地变迁并不必然要求公司或其法定代表人对拟迁往的房屋具有所有权，即使公司对房屋仅为租赁关系，亦可顺利进行地址变更登记。因此，被上诉人提交的中虹公司住所地变迁工商登记是不足以证明被上诉人作为房屋买卖合同的购房人，合法地接收了房屋。四、被上诉人并未曾向国龙公司支付房款，一审法院认定被上诉人支付了购房款全款属于事实认定错误。首先，被上诉人仅提供了一张收款收据，并未提供其他付款凭证，无法证明其确实向国龙公司交付过款项。其次，被上诉人提交了广州仲裁委员会作出的(2007)穗仲案字第793号裁决书以及中虹公司2016年出具的《证明》一份，拟证明其利用中虹公司对艾派公司的债权，抵消了其对国龙公司的付款义务。然而，艾派公司与国龙公司并不是同一法律体，其各自承担债权债务，不论中虹公司与艾派公司如何抵消或免除债权债务，在法律意义上与国龙公司并无关系。而被上诉人坚持中虹公司对艾派公司的债权抵消了被上诉人对国龙公司的付款义务的观点，恰恰说明了被上诉人并未向国龙公司支付房款。五、一审法院判决前后矛盾。在此前的1520号判决书中，天河法院认定被上诉人与国龙公司并不存在真实的房屋买卖合同关系，而在一审判决中天河法院又确认被上诉人与国龙公司的房屋买卖合同关系，基于同一事实，而作出两个迥异的判决，前后矛盾。

***答辩称：一、本案不属于重复起诉，上诉人上诉理由明显不成立。最高院民诉意见338所规定的撤回起诉和上诉后重复起诉不予受理的规定实际是对民诉意见214条作出的特别规定，我们认为本案的诉讼与原审法院(2015)穗天法民四初字第1519、1520号案(以下简称1519、1520号案)的诉讼标的及诉讼请求完全不同，也不符合后诉诉讼请求实质否定前诉裁判结果的情形，不符合重复起诉的法定条件。二、双方所签的《商品房买卖合同》成立并生效，上诉人认为该合同系伪造或双方存在其他法律关系没有提供任何证据，应承担举证不能的法律后果。1．被上诉人已提交涉案房屋买卖合同，该合同属于原始证据、直接证据，上诉人无任何实质证明表明该合同未成立或无效。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第77条的规定，合同在性质上属于原始证据、直接证据，相对传来证据、间接证据具有较高的证明力。若要否定本案中涉案房屋买卖合同所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他法律关系，必须要有足够的证据。2．根据合同法第32条的规定，上诉人以涉案房屋买卖合同未经其法定代表人陈中兴签名、未装订成册或其他理由辩解合同未成立或无效，不应获得支持。三、被上诉人于2004年年底与上诉人签订房屋买卖合同后，中虹公司与陈中兴女儿林雪瑞实际控制的艾派公司签订一份《工程承包合同书》(合同号为ZH20050015)，约定以华翰大厦售楼价作为预付款。2005年4月7日，中虹公司有向艾派公司出具编号分别为0188921、0188922收据两张，款项共计为1758300元的收款收据，实际并没有收到该款项，中虹公司因愿意替***支付给上述两房的房款，所以，同日，由国龙公司向***出具一张编号为0124010的收款收据，金额为1758300元，故***、中虹公司、国龙公司、艾派公司以互开收据的方式确认了该两笔款项在财务上互相抵扣，抵扣事实已被广州仲裁委员会(2007)穗仲案字793号案予以确认，故此后中虹公司长期在涉案房产办公达12年之久，国龙公司从未提出异议。***所提交的证据能够互相印证，可以形成一条完整的证据链证明其已购买涉案房产并付清了全部的房款，已提交的证据具有“高度的盖然性”。1．根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第73条的规定，本案中被上诉人提供了涉案房屋的买卖合同、维修基金及煤气初装费的收据、多年来一直使用房屋的水电费及物业管理费单据、房款收款收据、工程承包合同、仲裁裁决书、工程款收据等证据可以形成证据链证明上诉人对债务抵销的事实和安排是知悉并认可的。2．上诉人辩解因公司涉嫌合同诈骗导致管理人员对***侵占涉案房屋并不知情的理由不符合事实。2006至2007年，上诉人与中虹公司均在华翰大厦办公，没有理由上诉人对被上诉人使用房屋的事实不知情。四、根据《最高人民第八次全国民商事审判工作会议纪要》第四部分第2点“关于一房数卖的合同履行问题”明确规定，本案中，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同远远早于上诉人与黄金赐签订的合同，且被上诉人一直合法占有涉案房屋，在(2017)粤0106民初11054-11055号中，被上诉人己提供足够的证据可以证明黄金赐与上诉人恶意串通办理了登记，因此被上诉人的合法权益应受到保护。目前涉案房产已升值，上诉人明显违约，如果上诉人的上诉请求能获得支持，那么上诉人违约却能获得升值的利益，明显违背公平原则和公序良俗原则。

中虹公司同意***意见。

艾派公司没有答辩。

***向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的关于广州市天河区天河路天河直街30号之一2102房的《商品房买卖合同》有效。2、被告协助原告向广州市不动产登记中心申请办理广州市天河区天河路天河直街30号之一号2102房的商品房买卖合同备案登记和预告登记。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：国龙公司是位于广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦的开发商，取得了上述楼盘的《商品房预售许可证》（编号：穗房预字第20040104号）。2016年10月27日，广州市中虹钢结构工程有限公司经核准更名为广州中虹建设工程有限公司。关于上述2102房（简称涉案房屋），***于2015年9月10日向天河法院提起诉讼，要求国龙公司为其办妥涉案房屋的房屋产权证，天河法院以（2015）穗天法民四初字第1520号案立案受理。2016年5月13日天河法院作出（2015）穗天法民四初字第1520号判决（简称1520号判决），判决认为：“由于原告已经明确其当时是与被告的法定代表人陈中兴达成以涉案房屋抵偿工程款的口头协议，故除了本案所提交的两份收据之外没有其他付款凭证；而事实上，原告亦未提交其他证据证明其有向被告真实支付过两张收据所载明的款项；因此天河法院认为原告与被告之间实为借款关系，双方不存在真实的房屋买卖关系。以上事实说明，原告并非案涉房屋的买受人，原告要求被告为其办妥案涉房屋的房产证，缺乏事实和法律依据，不予支持。”1520号判决判令驳回原告***的全部诉讼请求。***不服，向广州市中级人民法院提起上诉，后又撤回上诉及起诉，广州市中级人民法院以（2016）粤01民终10807号民事裁定书（简称10807号裁定）裁定撤销上述1520号判决，准许***撤回起诉及上诉。2017年4月24日，广州市天河区人民法院立案受理本案诉讼。另查明，国龙公司、黄金赐、林雪瑞等因涉嫌合同诈骗罪等，广州市越秀区人民检察院于2009年8月26日向广州市越秀区人民法院提起公诉，广州市越秀区人民法院经审理后于2010年5月19日作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决（简称769号判决，该判决一审生效）。769号判决审理查明部分载明：黄金赐（黄海来）在侦查阶段供述：“2004年6月开始，我在国龙公司担任物业部经理，有时带客人去看国龙大厦尚未销售的房屋。国龙公司有国龙大厦和华翰大厦二座大楼。国龙大厦的董事长和总经理是陈中兴，下设办公室、物业部、工程部、财务部等部门，我的同居女友林雪瑞在财务部工作，她是陈中兴的女儿……”林雪瑞在侦查阶段供述：“2004年9月，我进入国龙公司财务部工作，任出纳，公司的法定代表人是父亲陈中兴。被告黄金赐于2004年进入国龙公司后，所做的工作就是销售房屋……”769号判决认定：“林雪瑞系国龙公司法定代表人陈中兴的女儿，名为国龙公司出纳员，实为财务负责人，负责国龙公司收款及国龙公司以员工名义办理房产抵押贷款的还贷工作……”“黄金赐身为国龙公司物业部经理，负责国龙大厦房产销售工作……”769号判决判令国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元；黄金赐犯合同诈骗罪，判决有期徒刑七年，并处罚金250万元；林雪瑞犯合同诈骗罪，判处有期徒刑五年，并处罚金200万元。该判决附表4并列明华翰大厦购房人与登记预购人不一致的房号等，但无涉及涉案房屋。又，***在提起本案诉讼同时，针对广州市天河区天河直街30号之一2101房（简称2101房），以相同事实及理由，起诉黄金赐、国龙公司［案号（2017）粤0106民初11057号，简称11057号案］，诉请基本内容与本案相同，故将该案与本案合并审理。

一审法院认为，关于涉案房屋买卖纠纷事宜，***在上述1520号案中要求国龙公司办证，该案判决驳回***的诉请，***不服上诉后又经广州市中级人民法院准许撤回该案的上诉及起诉。现***以国龙公司为被告，中虹公司、艾派公司为第三人，要求确认其与国龙公司双方签订的关于涉案房屋的买卖合同有效及要求国龙公司到房管部门办理该合同备案登记和预告登记，并未违反《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十七条、第三百三十八条的规定，不构成重复诉讼，***有权提起本案诉讼。从本案审理的情况看，本案的争议焦点在于***购买涉案房屋是否真实交易。对此，首先，***对其购房事实提供了购房合同、购房款收据等。国龙公司虽否认上述证据，但未举相反证据予以推翻，应承担举证不能的法律后果。其次，***举证其自2005年起即已收楼使用涉案房屋，在***提起1520号案诉讼前没有证据表明国龙公司或其他案外人对此持有异议。***提供的中虹公司工商档案资料显示早在2005年9月中虹公司已向工商部门申请将公司住所地迁至涉案房屋。再次，关于购房对价是否实际支付的问题，根据已生效的广州仲裁委员会793号裁决认定的事实，***作为股东的中虹公司（承包方）与林雪瑞担任法定代表人的艾派公司（发包方）于2005年4月6日签订《工程承包合同书》，合同约定工程总造价210万元，以华翰大厦收楼价作为预付款等；合同签订后，工程已竣工并交付艾派公司；签约次日艾派公司通过债务抵销的方式向中虹公司支付了工程款1758300元。而根据越秀法院已生效的769号刑事判决认定的事实，林雪瑞为国龙公司法定代表人陈中兴的女儿，担任国龙公司的财务负责人。本案中***亦提供中虹公司出具的证明，中虹公司确认***应付的涉案房屋、2101房的购房款与艾派公司应付的工程款1758300元两者已抵销，***于2005年4月12日收楼后一直交由中虹公司使用。综上，***所举证据已形成完整证据链，证实其与国龙公司签订买卖合同，以债务抵销的方式支付了房价款，国龙公司交付涉案房屋给***，***收楼后将涉案房屋交由其担任股东的中虹公司实际使用多年，***为涉案房屋的合法买受人，其合法权益受法律保护。现***要求确认其与国龙公司签订的《商品房买卖合同》有效，有事实及法律依据，天河法院予以支持。鉴于国龙公司目前已进入破产清算程序，***已实际收楼使用多年，合同备案登记和预告登记手续亦并非买卖房屋的必经程序，综合本案案情，天河法院对***要求国龙公司协助协助其到广州市房管部门办理涉案房屋的商品房买卖备案登记和预告登记的诉请不予支持。艾派公司作为第三人经本院合法传唤未到庭应诉，不影响本案审理。综上所述，天河法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条之规定，判决：一、确认原告***、被告广州市国龙房地产开发有限公司双方签订的关于广州市天河区华翰大厦21层2102房（现地址广州市天河区天河直街30号之一2102房）的《商品房买卖合同》有效。二、驳回原告***的其他诉讼请求。原审法院认定的事实有相应的证据证实，本院予以确认。

本院认为，本案有两个争议焦点：1、本案是否属于重复起诉；2、被上诉人是否与国龙公司签订房屋买卖合同，房屋是否已经交付，被上诉人与国龙公司之间的合同是否有效。

关于被上诉人***是否重复起诉的问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十八条规定：“在第二审程序中，原审原告申请撤回起诉，经其他当事人同意，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，人民法院可以准许。准许撤诉的，应当一并裁定撤销一审裁判。原审原告在第二审程序中撤回起诉后重复起诉的，人民法院不予受理。”第二百四十七条：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”。***在本案之前起诉要求国龙公司办理房地产权证，经广州市天河区人民法院以（2015）穗天法民四初字第1520号案判决驳回***的诉请，***在二审期间申请撤回上诉及起诉，本院经其他当事人同意后裁定准许其撤回上诉及起诉。***起诉要求确认其与国龙公司签订的关于涉案房屋的买卖合同有效及要求国龙公司到房管部门协助办理该合同备案登记和预告登记。后诉与前诉的诉讼请求并不相同，故原审法院认为***的起诉不构成重复诉讼并无不当。上诉人请求驳回被上诉人的起诉缺乏依据，本院不予支持。

至于被上诉人***是否与国龙公司签订房屋买卖合同，房屋是否已经交付，上诉人国龙公司与***之间的合同是否有效的问题。首先，***与国龙公司签订的买卖合同，盖有国龙公司的公章，合同依法成立。其次，***提供了其作为股东的案外人中虹公司（承包方）与案外人林雪瑞担任法定代表人的艾派公司（发包方）于2005年4月6日签订《工程承包合同书》、2005年4月7日中虹公司出具的工程款预付款收据及艾派公司在2007年8月2日在仲裁开庭中承认向中虹公司支付了工程款1758300元的陈述、2005年4月7日国龙公司出具的收到***“华翰大厦”2101、2102单元楼款1758300元的收据以及2005年4月11日国龙公司出具的收到***支付涉案房屋煤气初装费3500元、维修基金7284元，合计10784元的收据，可见，原审法院认定被上诉人***已经通过抵扣方式支付了涉案房产的购房款事实清楚、证据充分，且该认定与生效仲裁裁决认定艾派公司通过抵扣方式实际支付了中虹公司工程款一致，故本院予以确认。再次，***提供的工商档案资料显示2005年9月6日***将其有股份的中虹公司住所地变更至2102房，以及华翰大厦缴费通知单、物业管理费、水电费票据多份证明于2005年4月12日以后涉案房屋一直由其使用至今。故原审法院认定国龙公司已经实际交付涉案房屋给***并无不当，本院亦予以确认。最后，黄金赐作为国龙公司法定代表人陈中兴的女婿，担任国龙公司的物业部经理，与国龙公司有法律上的利害关系。其虽然与国龙公司签订关于涉案房屋的买卖合同、办理预售合同登记。但其明知涉案房屋已经实际交付***使用仍与国龙公司在2007年1月签订房屋买卖合同，该行为属于恶意串通行为，损害了他人的合法权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”，现***要求确认其与国龙公司签订的关于涉案房屋的买卖合同有效，并由国龙公司到房管部门协助办理上述《商品房买卖合同》的预售合同登记及预告登记手续的理由成立。原审法院予以支持正确，本院亦予以维持。

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12378元,由上诉人广州市国龙房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　陈卫红

审判员　　曲卫东

审判员　　苏喜平

二〇一九年二月二十二日

书记员　　李超彬

罗爽丽