北京领先国际汽车服务有限公司与北京市朝阳区河道管理一所等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京03民终13531号

上诉人（原审原告）：北京领先国际汽车服务有限公司，住所地北京市朝阳区河荫中路11号。

法定代表人：康强，总经理。

委托诉讼代理人：李顺涛，北京市中产律师事务所律师。

委托诉讼代理人：樊璐璐，北京市中产律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京市朝阳区河道管理一所，住所地北京市朝阳区平房亮马场199号。

法定代表人：肖顺宝，所长。

委托诉讼代理人：韩骁，北京市康达律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京市朝阳水利工程有限公司，住所地北京市朝阳区青年路清洁车辆厂南侧。

法定代表人：王敬，总经理。

委托诉讼代理人：吕伟，北京市冠腾律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈艳，北京市冠腾律师事务所实习律师。

上诉人北京领先国际汽车服务有限公司（以下简称领先公司）因与被上诉人北京市朝阳区河道管理一所（以下简称河道管理一所）、被上诉人北京市朝阳水利工程有限公司（以下简称水利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初84439号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

领先公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项和第三项，改判北京市朝阳区河道管理所（以下简称河道管理所）、水利公司连带赔偿领先公司损失共计人民币5035886元；2.一、二审诉讼费由河道管理所、水利公司承担。事实与理由：1.一审法院认定仅由河道管理所作为租赁合同主体向领先公司支付损失属于事实认定不清。2.一审法院酌定2017年拆除房屋的损失为十万元明显属于事实认定不清。3.一审法院认定2019年房屋拆除损失属于领先公司自行扩大的损失属于事实认定不清。

河道管理一所辩称：接受一审判决，不同意领先公司的上诉请求。

水利公司辩称：同意一审判决，不同意领先公司的上诉请求。

领先公司向一审法院起诉请求：1.确认领先公司与水利公司的房屋租赁合同无效；2.要求水利公司、河道管理所连带赔偿领先公司损失5035886元。

一审法院认定事实：2007年1月1日，河道管理所作为甲方与乙方领先公司签订了《合作经营协议》，就乙方利用甲方场所合作经营“北京领先国际汽车服务有限公司”进行了约定：甲方提供朝阳区望京河荫中路11号北小河管站（以下简称涉案场地）作为经营场所，乙方负责“领先”的筹建、经营场所的改造及经营资金的投入等，合作期限为15年，自2007年1月1日至2021年12月31日止，双方每年经营纯利润按甲方40%、乙方60%比例分配。

2011年1月1日，水利十六分公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）领先公司就涉案场地及地上物签订了《房屋租赁补充协议》（以下简称房屋租赁合同），约定因2011年之后河道管理所不再参与合作经营，由乙方独资经营，房屋及院落以租赁形式租给乙方继续使用，鉴于房屋及院落为甲方原办公场所，租赁事项由甲方全权负责实施；租赁期限自2011年1月1日至2021年12月31日，租金标准为每年20万元，租金交纳方式为每半年交一次。合同第五条第（二）款约定，乙方不支付或者不按约定支付租金达30日的，或者擅自拆改变动或损坏原房屋主体结构的，甲方有权单方解除协议，收回房屋。

水利十六分公司于2018年3月注销。水利公司称水利十六分公司系受河道管理所的委托签订的房屋租赁合同，合同的出租方为河道管理所。河道管理所虽承认委托水利十六分公司对房屋进行管理和出租，但不认可自身为出租方。各方均认可《合作经营协议》在房屋租赁合同签订时已经终止。

领先公司自《合作经营协议》签订后一直使用涉案场地及地上物。水利公司对交纳租金的情况不清楚。河道管理所称租金交纳至2016年12月31日。领先公司则称租金交纳至2017年12月31日。双方均未就此提交证据。

2017年9月8日，北京市朝阳区人民政府东湖街道办事处（以下简称东湖街道办）向朝阳区水务局、河道管理所、领先公司发送了《告知书》，称涉案场地存在大量违法建设问题，面积约800平米，无规划和建设手续，无正常装修施工备案，存在严重安全隐患，且对生态环境产生一定的影响，要求上述主体于2017年9月12日前自行拆除违法建设。之后不久，涉案场地内部分地上物被拆除。

2019年6月17日，北京市朝阳区园林绿化局（以下简称朝阳区绿化局）向朝阳区水务局发送了《关于慧谷阳光代征绿地拆除违建的通知》，告知朝阳区水务局在慧谷阳光小区北侧北小河南侧代征绿地内建设并使用院落1123.46平方米，其中房屋面积331.74平方米，经行政执法部门认定为违法建筑，通知朝阳区水务局在2019年6月30日之前清退房屋，拆除违建围墙和房屋，恢复绿地。2019年8月5日，河道管理所以水利十六分公司的名义向领先公司发送通知，以房屋被认定为违法建筑为由要求领先公司腾退房屋。之后，涉案场地内全部地上物被拆除。

案件审理中，法院前往东湖街道办调查了解2017年房屋拆除的情况。东湖街道办答复称2017年9月8日之所以发送《告知书》，是因为核查的时候发现河荫中路11号院内只有部分房屋有临建规划许可证（证号为朝规建临字1996-405号），其余房屋是具有安全隐患的彩钢房，没有规划手续，且用于汽车喷漆等对环境存在危害的用途，所以要求朝阳区水务局、领先公司整改，后因朝阳区水务局表示不具有拆除能力，东湖街道办帮拆，将临建规划许可证范围以外的建筑全部拆除。东湖街道办出示了拆除前后的场地照片，显示拆除前院内大部分面积建有地上物，拆除后仅留下东北角砖房一排。

法院向北京市规划和自然资源委员会朝阳分局（以下简称朝阳规划委）调查2019年所拆房屋是否属于违法建筑。朝阳规划委回函称未查到房屋有规划审批记载，朝规建临字1996-405号许可证为临时建设工程规划许可证，根据相关规定，临时建设工程使用期应限制在2年以内，所以房屋在2019年拆除时已过有效期，为违法建设。另，朝阳规划委经查询确认房屋所在土地为国有建设用地，使用权人为朝阳区绿化局。河道管理所认可房屋没有取得建设工程规划许可证。

关于承租房屋情况及两次拆除的范围，领先公司表示因2018年8月公司股东发生变动无法陈述清楚，只能确认以下事实，即领先公司未对地上物进行过加建、改建、扩建，仅进行了内部装修，以及2019年拆除的对象为院内东北角的一排房。河道管理所称在《合作经营协议》签署时涉案场地只有一排房，属河道管理所所有，之后领先公司在院内搭建了许多彩钢房；2017年拆除了所有彩钢房，2019年拆除了河道管理所原有的房屋。水利公司表示不清楚具体情况。领先公司提交的河道管理所盖章确认的2006年11月涉案场地平面图显示，除东北角一排房屋之外，院落其他位置还有分布着若干房屋，但这些房屋坐落与东湖街道办出示的2017年拆除前的照片有很大不同。

领先公司主张房屋租赁合同为无效合同，要求河道管理所、水利公司赔偿两次拆除所造成的损失，其中2017年拆除的损失2035886元，包括装饰装修损失509586元、不可移动设备损失396300元、经营损失240000元、人员遣散损失50000元、赔偿合作供应商损失40000元、预期利益损失800000元；2019年拆除的损失为装饰装修损失3000000元。为此，领先公司提交了经公证的2019年7月19日涉案场地的录像、照片以及北京腾骐资产评估有限公司出具的报告书。报告书记载涉案房屋装修工程、部分不可移动家具及电子设备在评估基准日2019年8月12日的市场价值为2041500元。在报告书所附明细表中记载装修改造完成日期为2018年8月，家具及电子设备的购置日期为2018年9月左右。

河道管理所、水利公司认为合同为有效合同，已经合法解除。水利公司提交以下证据：1.2015年8月1日水利十六分公司向领先公司发送的通知。通知中提到北京市朝阳区财政局发文要求收回出租出借的国有资产，通知领先公司向河道管理所反馈文件的落实意见。2.2017年5月领先公司发送的函件。函件提到河道管理所在2011年委托水利十六分公司与领先公司签订了房屋租赁合同，延续合作期限，领先公司对房屋、供电、装修等设施进行了改造，如果单方终止合同将给领先公司造成巨大损失。3.2018年3月27日水利公司委托律师向领先公司发送的函件。函件记载领先公司在经营中存在违规行为及严重安全隐患，水利公司已经多次通知领先公司解除合同并腾退房屋，但领先公司拒不腾退且在房屋中擅自拆改房屋结构，故水利公司再次要求领先公司腾退房屋，停止更改房屋结构的行为。河道管理所对上述证据均予以认可。领先公司认为水利公司未出示原件，亦未有证据佐证函件已送达，不认可真实性。河道管理所提交以下证据：1.2017年9月5日腾退工作会议纪要、签到表、照片。会议纪要记载出席人员有河道管理所的所长王学锋、领先公司代表梁京民等人，会议内容为河道管理所提出解除出租协议，进行腾退等。2.2017年9月8日、2017年9月10日腾退工作会议纪要。会议纪要记载出席人员有王学锋、梁京民等人，会议内容为要求领先公司2017年9月11日前自行拆除所有违建，否则东湖街道办将进行帮拆；领先公司要求河道管理所出具承诺赔偿其损失的文件，但双方未能协商一致。3.2018年4月3日、2018年6月19日的签到表及照片，以证明河道管理所和领先公司多次就腾退事宜进行沟通。4.2018年7月10日水利公司委托律师向领先公司发送的律师函，内容与水利公司提交的证据3基本一致。水利公司认可上述证据，领先公司对上述证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可。

法院对双方有争议的事实认定如下：

一、房屋租赁合同的出租方为河道管理所还是水利十六分公司。

根据我国合同法第四百零二条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。一方面，水利公司、河道管理所均认可水利十六分公司受河道管理所委托对涉案场地及地上物进行出租和管理。因此，河道管理所与水利十六分公司之间存在委托代理关系，且水利十六分公司对外出租房屋在河道管理所授权范围内。另一方面，房屋租赁合同签署之前，河道管理所与领先公司存在合作经营关系，领先公司清楚承租房屋的权属归于河道管理所。之后因河道管理所不再参与合作经营，才有了房屋租赁合同的签署，两者具有一定的承接性。水利十六分公司与领先公司签署房屋租赁合同即可以终止河道管理所与领先公司的合作经营关系，说明领先公司对水利十六分公司与河道管理所之间的委托代理人关系明知。所以，河道管理所应当作为房屋租赁合同的出租方，受合同约束。河道管理所自认曾就租赁合同的解除、房屋的腾退问题与领先公司多次沟通，亦可以佐证河道管理所出租方的主体地位。因此，法院认定房屋租赁合同的出租方为河道管理所。

二、2017年拆除的房屋是河道管理所原有房屋还是领先公司新建、加建的房屋。《合作经营协议》及房屋租赁合同均记载合同附有房屋平面图。领先公司提交的涉案场地平面图有河道管理所盖章，法院对真实性予以采纳。平面图上房屋坐落与2017年拆除前的房屋坐落存在很大的不同。结合东湖街道办的答复，法院认定2017年拆除的房屋均系领先公司新建、加建、扩建的房屋，并非原有的租赁标的。

一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。河道管理所出租给领先公司的房屋没有取得建设工程规划许可证，已经被有权机关认定为违法建设而拆除，因此，河道管理所与领先公司之间的房屋租赁合同为无效合同。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2017年拆除的房屋为领先公司自行加建、扩建的房屋。根据双方最初的《合作经营协议》，领先公司有权对经营场所进行改造。结合河道管理所长期未对领先公司加建、扩建的行为提出异议，法院有理由相信领先公司的加建、扩建系基于河道管理所的同意。承租人经出租人同意扩建，双方对扩建费用的处理没有约定的，如果扩建未办理合法建设手续，扩建造价费用由双方按照过错分担。依据上述规定，河道管理所应当分担一部分扩建造价费用。因领先公司未对扩建造价费用举证，法院综合扩建情况、合同履行情况、双方过错等因素酌定损失为10万元。其余损失缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

关于2019年房屋拆除的损失，对比领先公司提交的视频、照片、报告书与2017年房屋拆除之后的照片可以看出，领先公司作为2019年损失主张的装饰装修、物品购置发生在2017年房屋拆除之后。报告书所附明细记载物品购置及装饰装修时间为2018年9月左右，与上述对比可以相互印证，法院予以采信。由此可见，领先公司在进行装饰装修时，已经拖欠租金多年，即便合同有效，也面临着巨大的解除风险，领先公司对此明知。这是其一。其二，虽然河道管理所提交的会议纪要没有领先公司到场人员签字，使得内容的真实性无法查实，但河道管理所的签到表、照片等至少可以证明双方在2017年下旬进行了频繁的沟通，而在当时的情境下，沟通的内容无非为配合房屋拆除工作、商讨合同后续履行事宜。在双方未就赔偿、后续履行等问题达成一致意见且剩余租期较短的情况下，领先公司应当保持房屋现状，防止损失的扩大。其三，2017年院内大部分房屋已经因违法建设问题拆除，此般情形下，领先公司对剩余房屋的合法性审查负有更高的注意义务。综上，法院认为领先公司主张的2019年房屋拆除的损失完全属于其自行扩大的损失，无权要求河道管理所赔偿。

综上，一审法院判决：一、确认北京领先国际汽车服务有限公司与北京市朝阳区河道管理所之间的房屋租赁合同无效；二、北京市朝阳区河道管理所于判决生效之日起七日内赔偿北京领先国际汽车服务有限公司损失十万元；三、驳回北京领先国际汽车服务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，领先公司提交：企查查截图，证明梁京民2016年10月12日就退出领先公司了。河道管理一所表示：真实性认可，证明目的不认可，梁京民一直到2017年一直以法定代表人和总经理的身份跟我所进行沟通，然后从未向我所陈述变更股权和法人的情况，即使是更换了也是表见代理，梁京民的行为应该受相应的约束。水利公司表示：真实性认可、证明目的不予认可。

另查，2021年7月20日，北京市朝阳区河道管理所变更为北京市朝阳区河道管理一所。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，河道管理所出租给领先公司的房屋没有取得建设工程规划许可证，已被认定为违法建设而拆除，故河道管理所与领先公司之间的房屋租赁合同为无效合同。关于领先公司主张出租方为水利十六分公司的问题，因房屋租赁合同签署之前，河道管理所与领先公司存在合作经营关系，领先公司清楚承租房屋权属归于河道管理所，后因河道管理所不再参与合作经营，才有了房屋租赁合同的签署，两者具有一定承接性。水利公司、河道管理所均认可水利十六分公司受河道管理所委托对涉案场地及地上物进行出租和管理，水利十六分公司与领先公司签署房屋租赁合同即可以终止河道管理所与领先公司的合作经营关系，说明领先公司对水利十六分公司与河道管理所之间的委托代理人关系明知。河道管理所自认曾就租赁合同的解除、房屋的腾退问题与领先公司多次沟通，亦可以佐证河道管理所出租方的主体地位。综合考虑上述情况，一审法院认定出租方为河道管理所并无不当。

关于赔偿损失的问题。2017年拆除的房屋为领先公司自行加建、扩建的房屋，根据《合作经营协议》领先公司有权对经营场所进行改造，且河道管理所长期未对领先公司加建、扩建的行为提出异议，故扩建造价费用由双方按照过错分担，因领先公司未对扩建造价费用举证，一审法院综合考虑扩建情况、合同履行情况、双方过错等因素酌定损失为10万元并无明显不当。关于2019年房屋拆除的损失。领先公司作为2019年损失主张的装饰装修、物品购置发生在2017年房屋拆除之后，报告书所附明细记载物品购置及装饰装修时间为2018年9月左右，领先公司在进行装饰装修时已拖欠租金多年。根据河道管理所提交的会议纪要、签到表、照片等证据可证明双方在2017年进行频繁的沟通，二审中，领先公司提交企查查截图主张梁京明2016年10月12日就退出领先公司，但梁京明系领先公司原法定代表人，领先公司亦未提交证据证明已通知对方其法定代表人变更情况，故据此难以推翻双方在2017年进行频繁沟通的事实。在双方未就赔偿、后续履行等问题达成一致意见且剩余租期较短的情况下，领先公司应保持房屋现状，防止损失的扩大，且2017年院内大部分房屋已经因违法建设问题拆除，领先公司对剩余房屋的合法性审查负有更高的注意义务。一审法院综合考虑上述情况，认为2019年房屋拆除的损失完全属于领先公司自行扩大的损失并无不当。领先公司的上诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。

一审判决后，北京市朝阳区河道管理所变更为北京市朝阳区河道管理一所，故北京市朝阳区河道管理所的权利义务均应由北京市朝阳区河道管理一所承担。

综上所述，领先公司的上诉请求不能成立，应予驳回；本案因诉讼主体名称变更，相关判决内容应予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初84439号民事判决第一项、第三项：

二、变更北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初84439号民事判决第二项为：北京市朝阳区河道管理一所于本判决生效之日起七日内赔偿北京领先国际汽车服务有限公司损失十万元；

三、驳回北京领先国际汽车服务有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费47052元，由北京领先国际汽车服务有限公司负担45502元（已交纳23526元，剩余部分于本判决生效之日起7日内交纳）；北京市朝阳区河道管理一所负担1550元（于本判决生效之日起7日内交纳）。

二审案件受理费46288元，由北京领先国际汽车服务有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　申峻屹

审 判 员　杨　夏

审 判 员　张　弘

二〇二一年十一月十二日

法官助理　张　立

书 记 员　任　宇