**、天津河西区鱼岳馆房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

天津市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）津02民终4942号

上诉人（原审被告）：**，女，1966年2月28日出生，汉族，住天津市河西区。

委托诉讼代理人：杨军，天津众磊律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：天津河西区鱼岳馆，住所地天津市河西区体北道市政平房增*号。

经营者：李银萍，女，1964年6月25日出生，汉族，天津河西区鱼岳馆经营者，住天津市南开区。

委托诉讼代理人：郑秀起，天津竹音律师事务所律师。

委托诉讼代理人：史立欣，天津竹音律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：天津市河西区市政设施运行管理中心，住所地天津市河西区洪泽路*号。

法定代表人：孙立元，主任。

委托诉讼代理人：马宁驹，天津巨川律师事务所律师。

原审被告：天津市河西区蓝天天烟酒店，住所地天津市河西区体院北宾水西里**号。

经营者：**，女，1966年2月28日出生，汉族，住天津市河西区。

委托诉讼代理人：杨军，天津众磊律师事务所律师。

上诉人**、上诉人天津河西区鱼岳馆（以下简称鱼岳馆）因与被上诉人天津市河西区市政设施运行管理中心（以下简称河西市政中心）、原审被告天津市河西区蓝天天烟酒店（以下简称蓝天天烟酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2019）津0103民初2009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

**上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。1、一审法院认定被上诉人是涉案房屋的权利人是错误的，属于认定事实不清，适用法律不当。首先，被上诉人向法庭提交的房屋产权证显示坐落地点为“河西区”的房屋所有权人为河西区沥青油供应站，并非被上诉人，而且被上诉人起诉主张的“河西区”为一处房屋，并不包括土地（场院）。其次，被上诉人提交的数份政府文件仅仅能够证实有关单位的归口管理、机构变迁和职责划分，无法证实被上诉人是案涉房屋的合法权利人，被上诉人作为本案原告的主体并不适格，应该驳回其诉讼请求。2、一审法院没有查明被上诉人所诉腾房的具体位置、面积，所作判决缺乏事实和法律依据。首先，被上诉人作为原告在起诉状的诉讼请求和事实理由中只是提及“将土地交还原告”、“交还房屋及场地”，其自身根本从没有提出“400平方米土地”的准确权利主张。其次，被上诉人作为权利依据的证据是“河西区”房屋权属证书，该房屋权属证书显示的权利人是“河西区沥青油供应站”而不是被上诉人，显示面积是81.90平方米，并不包括场院等土地面积。第三，根据2000年11月签订的《租用体北班点协议书》中约定，租用的是土地和房屋两部分，租金构成也是分为土地使用费和房屋使用费两部分，而不是仅仅对应被上诉人所称的“”房屋。第四，一审判决缺乏可执行性。3、一审法院存在程序错误，严重损害了上诉人的诉讼权利。

河西市政中心辩称，首先，房屋原登记的产权人早已不存在，根据相关文件规定，被上诉人已合法取得了房屋的所有权，而且上诉人**与被上诉人之间也有合同，被上诉人有权主张上诉人**腾房，交还房屋及土地。其次，一审法院对于腾返的位置及面积的认定符合事实，在案证据可以证明腾返的四至范围，而且当庭也得到了各方的确认。第三，双方既然已经签订了合同，租金应当按照签订的合同履行。第四，一审法院程序符合法律规定。

鱼岳馆述称，认可**的上诉请求及事实理由。

蓝天天烟酒店述称，认可**的上诉意见。

鱼岳馆上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定被上诉人具有诉讼主体资格错误。被上诉人主体不适格，且没有土地使用权。2、一审法院未查清涉案租赁房屋及土地的基本情况。鱼岳馆使用的房屋为**搭建，房屋所有权人为**，并非被上诉人。3、河西市政中心对原河西区沥青油供应站所享有的不动产仅享有占有权，占有人要求返还占有物请求权的法定期限不应超过一年。

河西市政中心辩称，河西市政中心对涉案房屋及土地享有使用权，有权要求**将其所搭建的建筑物自行清理后返还土地。鱼岳馆并非非法侵占占有物，而是通过租赁关系获取了使用权，故不适用关于占有的法律规定，应履行腾房义务。

**述称，关于占有的问题，不发表意见，其他意见同意鱼岳馆的意见。

蓝天天烟酒店述称，同**的陈述意见。

河西市政中心向一审法院起诉请求：1、确认河西市政中心与**于2011年5月12日签订的房屋租赁合同解除有效；2、判令**给付河西市政中心租金165000元，并按租金标准计算自合同解除之日起至实际交房之日止给付原告房屋使用费；3、判令**、鱼岳馆、蓝天天烟酒店将天津市河西区宾水西里54号房屋腾空交还河西市政中心，并拆除其自建的违章建筑物将土地交还河西市政中心；4、本案诉讼费由**、鱼岳馆、蓝天天烟酒店承担。

一审法院认定事实：坐落天津市河西区体院北房屋系国有自管产，产权人为天津市河西区沥青油供应站，该资产2010年房屋产权划归天津市河西区道路管理所所有，2015年10月成立河西市政中心，整合天津市河西区道路管理所机构职能，原天津市河西区道路管理所名下资产一并划入河西市政中心。

2000年11月10日，**与天津市河西区沥青油供应站签订了租用体北班点协议书，约定：**租用体北道路班点一处，占地面积约400平方米，房屋使用面积70平方米。租期自2001年1月1日起至2003年12月31日止，2001年、2002年每年房屋租金为15000元，每年土地使用费30000元，后每年租金递增……2000年被告**在400平方米土地上建了平房两间，所建平房没有经过规划部门批准。

2001年3月26日**与天津市河西区沥青油供应站签订补充协议，租期自3年延长至6年，2001年、2002年每年房屋租金15000元，每年土地使用费30000元；2003年房屋租金16000元，土地使用费34000元；2004年、2005年、2006年每年房屋租金20000元，每年土地使用费35000元。

2007年7月3日**与天津市河西区沥青油供应站签订协议，约定租期为2008年1月1日至2008年12月31日，租金为55000元。

2011年5月12日**与天津市河西区道路管理所签订租房合同，租期自2011年5月12日至2014年5月11日，租金不变。2014年5月12日**与天津市河西区道路管理所签订租房合同，租期自2014年5月12日至2017年5月11日，其他内容不变。**向天津市河西区道路管理所支付租金至2016年5月11日，租房合同到期后，**未续签合同，**使用租赁房屋至今。

2015年4月13日**未经案涉房屋权利人同意与鱼岳馆签订租房协议，约定：**将现有河西区体北道房屋，租给李岳（经营者李银萍之子），租赁期限为1年，自2015年4月13日至2016年4月12日，店名为体北大灶活鱼馆（即天津河西区鱼岳馆），每月租金15000元，租赁面积约90平方米。租房协议到期后，**与鱼岳馆未续签，但鱼岳馆使用租赁房屋至今，鱼岳馆向**支付租金至2017年5月7日。

2018年11月30日，河西市政中心在**租赁场地张贴关于解除河西区体北房屋租赁合同的通知，向**、鱼岳馆（体北大灶活鱼馆、李银萍）经营场地张贴限期腾房通知书，限其收到本通知书之日起十五日内，腾空并搬离河西区房屋，将该房屋交还河西市政中心。**、鱼岳馆、蓝天天烟酒店辩称未见到张贴通知。

一审法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本案中，案涉房屋所有权人虽登记在案外人天津市河西区沥青油供应站名下，但该站和后续与**签订租赁合同的案外人天津市河西区道路管理所均已被撤销并组建为河西市政中心，河西市政中心也提供了天津市河西区住房和建设委员会出具的情况说明，该说明能够证明案涉房屋划归河西市政中心，仅是权利人未作变更，河西市政中心对此完成举证责任。另根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”和第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，**与案外人天津市河西区道路管理所签订的租赁合同于2017年5月11日已经到期，到期后，河西市政中心与**未续签租房协议，**继续使用租赁物，河西市政中心与**形成了不定期租赁关系。现河西市政中心于2018年11月30日已通知**解除房屋租赁合同，通知**、鱼岳馆腾房，据此，河西市政中心与**的不定期租赁关系于2018年11月30日解除。

关于**与鱼岳馆转租问题，虽未经河西市政中心同意，但河西市政中心在6个月内未表示异议，该转租合同有效。

综上所述，关于河西市政中心要求确认河西市政中心与**于2011年5月12日签订的房屋租赁合同解除有效的诉讼请求，鉴于双方合同已到期，**继续使用租赁物，属于不定期租赁关系，河西市政中心可随时解除，故2018年11月30日河西市政中心向**张贴解除房屋租赁合同的通知有效。

关于河西市政中心要求**给付2015年12月1日至2018年11月30日房屋租金165000元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于河西市政中心要求**按原租金标准（年租金55000元）给付其自2018年12月1日起至实际腾房之日止房屋使用费的诉讼请求，符合法律规定，一审法院应予支持。关于河西市政中心要求**、鱼岳馆、蓝天天烟酒店将坐落天津市河西区房屋一间（建筑面积81.90平方米）腾空交还河西市政中心的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于河西市政中心要求**、鱼岳馆、蓝天天烟酒店拆除其自建的违章建筑物将土地交还河西市政中心的诉讼请求，鉴于违章建筑拆除问题，不属法院审理范围，一审法院不予支持。对于返还河西市政中心具有使用权的400平方米土地的诉请，一审法院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：“一、确认原告天津市河西区市政设施运行管理中心与被告**2011年5月12日签订的房屋租赁合同于2018年11月30日解除；二、本判决生效之日起30日内，被告**、天津河西区鱼岳馆、天津市河西区蓝天天烟酒店将坐落于天津市河西区体院北房屋一间（建筑面积81.90平方米）腾空并返还给原告天津市河西区市政设施运行管理中心，上述房屋内属于被告**、天津河西区鱼岳馆、天津市河西区蓝天天烟酒店自有物品由其自行清理；三、本判决生效之日起30日内，被告**、天津河西区鱼岳馆、天津市河西区蓝天天烟酒店将坐落于天津市河西区体院北400平方米土地返还原告天津市河西区市政设施运行管理中心，上述土地上属于被告**、天津河西区鱼岳馆、天津市河西区蓝天天烟酒店自有物品由其自行清理；四、本判决生效之日起30日内，被告**向原告天津市河西区市政设施运行管理中心支付2015年12月1日至2018年11月30日房屋租金165000元及自2018年12月1日起至实际腾房之日止房屋使用费（以年租金55000元标准计算）；五、驳回原告天津市河西区市政设施运行管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600元，减半交纳1800元，由被告**负担（此项于本判决生效之日起30日内执行）。”

二审中，当事人没有提交新的证据。

本院经审理查明，**在一审中主张向天津市河西区道路管理所支付租金至2016年5月11日，河西市政中心对此不予认可，主张**欠付2015年12月1日至2018年11月30日期间的租金。**未就其支付租金情况提供证据予以佐证，且在一审庭审中当庭表示同意以河西市政中心起诉的期间为准。本院经审理查明的其他案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。

本院认为，**与案外人天津市河西区沥青油供应站自2000年起就涉案房屋及土地建立租赁合同关系，后**就涉案房屋及土地使用至今并交纳部分租赁费用，期间并未提出异议。根据被上诉人河西市政中心提供的在案证据可以证明，被上诉人已继受取得原合同相对方的相关权利义务，故被上诉人河西市政中心作为租赁合同相对人，有权行使相关权利。二上诉人主张被上诉人主体不适格的观点，依据不足，本院不予支持。

对于四至问题，各方当事人均认可**承租涉案房屋及土地后，自行建设部分房屋，除自用部分外，其余部分由鱼岳馆及蓝天天烟酒店使用。且经过当庭询问，各方当事人对于在案《商业网点分配单》后附《河西城建局体北道路班点》图表所载明四至为**承租的范围均无异议。现被上诉人河西市政中心以租赁合同关系解除为由主张**及鱼岳馆、蓝天天烟酒店返还租赁标的物，不违反法律规定，一审判决认定及处理意见并无不当，本院予以维持。对于租金及使用费标准问题，一审判决依据原租赁合同确定的租金标准确定租金及使用费，亦无不妥，本院不予调整。上诉人**对此一节的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于上诉人鱼岳馆所提时效问题，因被上诉人河西市政中心系基于解除与**的租赁合同关系为由，继而要求鱼岳馆腾返土地，故上诉人鱼岳馆关于诉讼时效的抗辩，依据不足，本院不予支持。对于二上诉人主张一审审理存在程序违法一节，依据不足，本院亦不予支持。

综上所述，二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7200元，由上诉人**负担3600元，由上诉人天津河西区鱼岳馆负担3600元。

本判决为终审判决。

审判长　哈　欣

审判员　张静怡

审判员　郭　鑫

二〇一九年七月二十六日

书记员　李佳琳