某某、武汉宏德房地产开发有限公司合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民事判决书

（2019）鄂01民终2885号

上诉人（原审被告）：***，男，1965年10月27日出生，汉族，住武汉市武昌区，

委托诉讼代理人：***，湖北今天律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：武汉宏德房地产开发有限公司，住所地武汉市江夏区纸坊街古驿道180号。

诉讼代表人：湖北长江产权流动破产清算服务有限公司，武汉宏德房地产开发有限公司管理人。

负责人：周浦庆，管理人负责人。

委托诉讼代理人：**，男，管理人员工。

原审第三人：武汉汉诚玖远建设工程有限公司，住所地武汉市江夏区纸坊街古驿道。

法定代表人：*国军，经理。

原审第三人：湖北心连心药房连锁有限责任公司宏德佳苑店，住所地武汉市江夏区纸坊街古驿道。

负责人：***，经理。

上诉人***因与被上诉人武汉宏德房地产开发有限公司（以下简称宏德公司），原审第三人武汉汉诚玖远建设工程有限公司（以下简称汉诚玖远公司）、湖北心连心药房连锁有限责任公司（以下简称心连心*******）合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2018）鄂0115民初5411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销原判，驳回宏德公司的全部诉讼请求；2.诉讼费用由宏德公司承担。事实和理由：1.宏德公司与***的借款合同未解除，***不应当返还房屋。首先，宏德公司在起诉状中并没有要求解除合同，法院不得依职权扩张其诉讼请求。其次，合同解除应符合法律规定的事由和程序，法院不得随意解除合同。直至今日宏德公司没有归还欠款，承诺书合法有效应继续履行。最后，虽然宏德公司进入破产程序，但该承诺书是进入破产程序前出具的，不属于受理破产申请后对个别债权人的债务清偿。另外，承诺书实际上属于“以租代售”合同，宏德公司将办公楼交付***使用，租金在将来购买时抵作房款，一审判决对承诺书的认定有误。2.***不应支付房屋占用费。宏德公司未依法通知腾退房屋，***使用房屋合法，即便应支付房屋占用费也是应当从判决书生效时开始。

宏德公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

汉诚玖远公司、心连心****佳苑店二审未发表诉讼意见。

宏德公司向一审法院起诉请求：1.***腾退占有使用的位于江夏区纸坊街古驿道宏德地产办公楼（M1M2/1-4#、1-2层，建筑面积554.6平方米）。2.***支付2014年9月5日起至2016年11月18日法院裁定受理破产之日的房屋占用费585657.6元（26.4个月）。3.***支付2016年11月18日至房屋腾退之日的房屋占用费（40元/㎡×554.6平方米×期限）。4.***承担诉讼费。

一审法院认定事实：2014年9月3日，宏德公司与***签订《借款合同》，向***借款310万元，借款期限从2014年9月2日起至同年10月1日止。次日，《借款合同》办理了公证。2014年9月3日，宏德公司向***出具《承诺书》：“鉴于本公司与***之间签订的编号为20140902号《***与宏德房地产开发有限公司之310万借款合同》，本公司承诺，如不能按照合同约定履行还款义务，则本公司无条件将现在使用的位于武汉市江夏区纸坊街古驿道宏德地产办公楼交付给***，直至该笔借款还清为止。”

2016年11月18日，一审法院依法受理宏德公司破产清算案件，后依法确认了***申报的债权。2018年3月15日，宏德公司管理人召开***债权专题审核会议，***认可宏德嘉园M1M2办公楼由其占有使用。经现场查验，上述房屋位于武汉市江夏区纸坊街古驿道180号，栋号M1M2，房号1-4#，所在层1-2层，建筑面积554.6平方米，于2007年7月20日登记于宏德公司名下。汉诚玖远公司实际占有该房，并将之一部分出租与心连心*******经营。

一审法院认为，基于双方就《承诺书》字面意思为“房子给***用，还钱了就返还”的解释，按照意思自治原则，法院予以认可。由于该房屋系不动产，且移转了占有，按照物权法定之内容强制和类型强制，《承诺书》不发生担保物权设立效果。***主张“具有抵押性质”，法院不予采纳。《承诺书》亦未明确***占有房屋期间应承担对价，宏德公司主张相应期间房屋占用费的请求，缺乏约定依据，法院不予支持。根据民法总则第一百四十二条规定的“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义”，经规范解释，《承诺书》设立的是无偿的借用合同关系，且无效力上的瑕疵，合法有效。破产程序系为保护债权人公平受偿权的一种概括统一的清偿程序，我国破产法第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。故《承诺书》约定“还钱了就返还”的履行顺序将会侵害其他债权人的公平受偿权，也属于法律上履行不能的情形，构成合同法第九十四条第五项可以解除的合同。鉴于宏德公司主张返还房屋的请求，在法律的逻辑上包含了解除合同，法院依法确认该合同于宏德公司庭审中对承诺书提出反驳之日起（即2018年10月25日）解除。根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，宏德公司有权主张自解除之日起至实际返还房屋之日止期间的房屋占有使用费。***没有提出证据抗辩宏德公司主张的每月每平方米40元的标准，法院酌定采纳该标准。间接占有人***与直接占有人汉诚玖远公司、心连心****佳苑店三方之间法律关系，不属于本案处理范围。汉诚玖远公司、心连心*******经法院传票传唤拒不到庭，不影响本案依法审理。判决：一、***于判决生效之日起七日内向宏德公司返还位于武汉市江夏区纸坊街古驿道180号房屋（栋号M1M2，房号1-4#，所在层1-2层，建筑面积554.6平方米）。二、***于判决生效之日起七日内向宏德公司支付房屋占有使用费，按每月每平方米40元标准，自2018年10月25日起计算至实际返还房屋之日止。三、驳回宏德公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14184元，减半收取7092元，由宏德公司负担6637元，由***负担455元。

二审中当事人未提交新证据，***、宏德公司均表示对一审认定的事实无异议。本院经审理，对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为，***上诉主张占用案涉房产系“以租代售”，但该说法与本案证据所反映的事实不符，本院不予采纳。宏德公司向***出具《承诺书》并将房产实际交付***占用，具有担保借款合同履行性质，属当事人之间自行约定的非典型担保，根据物权法定原则，依法不能产生设立担保物权的法律效果。该《承诺书》系为担保债权实现，房产交付并非偿付债务，不应认定为对债权人的个别清偿。根据企业破产法第十八条、第二十五条的规定，管理人具有管理、处分债务人财产的职责，且对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，本案管理人确认***的债权并要求***返还房产，即为解除借款合同和该非典型担保的财产管理行为，***应当根据其要求予以返还，但根据合同法的规定应当给予***合理的准备期间。***在收到宏德公司的诉状之后，未在合理期间返还房产，应当支付房产占用费用。一审酌定***自一审庭审中宏德公司对承诺书提出反驳之日起，按每月每平方米40元的标准支付房产占用费并无不当，本院予以确认。

综上所述，***的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1500元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

审判员丰伟

二〇一九年五月十日

法官助理严洁

书记员***