仟亿达集团股份有限公司与北京正嘉物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民事案件判决书

（2020）京0105民初23327号

原告仟亿达集团股份有限公司（以下称仟亿达公司）与被告北京正嘉物业管理有限公司（以下称正嘉物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。仟亿达公司委托诉讼代理人陈小兰，正嘉物业公司委托诉讼代理人高原到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，仟亿达公司和正嘉物业公司签订的《写字楼租赁合同》是双方真实意思的表示，双方均应按照该合同约定履行。仟亿达公司按照合同约定向正嘉物业公司支付租金，正嘉物业公司应当向仟亿达公司提供约定的租赁房屋。根据北京市高级人民法院2019年8月19日作出的（2019）京民终XXX号民事判决，正嘉物业公司与房屋产权方某置业公司之间的《房屋租赁合同》有效部分于该日解除，故正嘉物业公司自此日起对涉案房屋不享有出租的权利，仟亿达公司要求确认与正嘉物业公司所签《写字楼租赁合同》于该日解除的诉讼请求本院予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因本案系正嘉物业公司不再享有出租权利导致与仟亿达公司签订的《写字楼租赁合同》无法继续履行，故正嘉物业公司应当向仟亿达公司退还租房保证金605 754元。虽然仟亿达公司向正嘉物业公司支付租金至2019年10月18日，但合同解除后，仟亿达公司并未将涉案房屋交还正嘉物业公司，而是一直在使用涉案房屋，故其应当支付相应的房屋使用费。关于仟亿达公司称与某置业公司口头约定2019年8月19日至2019年10月23日期间系免租期，其并未提交相应的证据予以证明，本院不予采信。此外，（2019）京民终XXX号民事判决书中已经判决正嘉物业公司于判决生效后十五日内向某置业公司支付自2013年4月1日开始至实际腾退房屋之日止的租金及占有使用费，故仟亿达公司要求正嘉物业公司退还2019年8月19日至2019年10月18日期间全部房屋租金的诉讼请求，本院难以支持。但因（2019）京民终XXX号民事判决书中判决正嘉物业公司按照2.4元/平方米/天的标准向某置业公司支付占有使用费，故正嘉物业公司应当退还仟亿达公司租金133 874.4元。关于电卡押金，仟亿达公司提交了收据予以证明，本院予以支持。关于资金占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。关于电费发票，正嘉物业公司仅是代收电费，而且仟亿达公司未举证证明已支付的电费金额，故其要求正嘉物业公司开具金额为14 520元电费发票的诉讼请求，本院难以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2018年11月30日，仟亿达公司（乙方、承租方）与正嘉物业公司（甲方、出租方）签订《写字楼租赁合同》，约定甲方将北京市某路某号某大厦写字楼A901、A902、A903、A904号房间共计1844平方米（以下称涉案房屋）出租给乙方用于办公使用。租赁期限为一年，自2018年12月20日至2019年12月19日。月租金201 918元，年租金2 423 016元，物业管理费为1元/平方米/日；租金支付方式为押三付一，乙方应于签订合同之日以现金或银行转账支票的方式向甲方支付当期租金和其他费用；上述租金以每满一个月为一个结算支付周期，以后每期费用，乙方应于上一结算周期结束前十个工作日支付给甲方，甲方在收到乙方租金后开具5%的增值税发票。乙方在支付首期租金及其他相关费用的同时还应向甲方一次性交纳相当于所承租房间三个月租金的房屋保证金，金额为605 754元；租赁期满，乙方将租赁房屋及设施、设备以完好状况归还甲方，并结清所有费用，甲方在收房后30日内将保证金无息退还乙方；除不可抗力因素外，若因甲方原因提前解除租赁合同，甲方无息退还乙方所付全部保证金。电费甲方采取代收代缴方式，如采用插卡预付费方式缴纳电费，甲方所收取乙方电费一律不予退还。甲方应保证承租人合法使用该房屋，无特殊情况，不得干扰承租人正常使用；乙方应按照合同约定足额交纳租金、保证金及其他各项费用，如未按合同或甲方送达的缴费通知单约定时间支付租金或其他费用，每逾期一日应按乙方应缴纳租金或其他费用总额的0.3%向甲方支付违约金。甲乙双方签署本协议时，乙方充分了解甲方与承租房屋产权方存在经济纠纷，本合同期内，如因甲方与产权方纠纷致使本合同无法履行，甲方不承担任何违约责任及其他责任，乙方不得以此为理由向甲方提出任何索赔及经济补偿。上述合同签订后，仟亿达公司向正嘉物业公司支付了租赁押金605 754元及2019年10月18日之前的全部租金。 2019年10月23日，仟亿达公司向正嘉物业公司发送《押金租金退还申请函》，载明2019年10月18日收到某置业公司发来的通知、北京市第三中级人民法院执行裁定书和第三中级人民法院执行员魏法官的当面告知，根据判决书仟亿达公司有权利不再向正嘉物业公司支付房屋租赁费用，同时正嘉物业公司应退还仟亿达公司押金605 754元及2019年8月19日至10月19日期间的房屋租金403 836元。 2019年10月24日，仟亿达公司与某置业公司签订《写字楼租赁合同》，约定某置业公司将涉案房屋出租给仟亿达公司，租赁期限两个月，自2019年10月24日至2019年12月23日，月租金201 918元，租金共计403 836元，押金201 918元，自本合同生效之日一次性支付。租赁期满，乙方继续承租的，应提前60日向甲方提出书面续租要求，甲乙协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。上述合同签订后，仟亿达公司按照约定向某置业公司支付了房屋租金403 836和押金201 918元。 经询，仟亿达公司称2019年8月19日至2019年10月23日期间仍在使用涉案房屋，但该期间系某置业公司口头承诺给予仟亿达公司的免租期，2019年12月24日之后因租赁面积缩小，仟亿达公司向某置业公司支付的月租金变更为99 864元、押金也变更为99 864元，剩余押金102 054元则转化为房租。另，仟亿达公司提交收据两张，拟证明正嘉物业公司收取仟亿达公司电卡押金200元。 另查，2017年，某置业公司以房屋租赁合同纠纷起诉正嘉物业公司、正嘉投资集团有限公司（以下称某投资公司），要求依法确认某置业公司与正嘉物业公司签订的《房屋租赁合同》产权证载明有效部分于2013年2月4日解除，正嘉物业公司及其工作人员撤离、腾退、交回某大厦，正嘉物业公司向某置业公司支付恢复原状费用、房屋租金、逾期腾房占有使用费，某投资公司承担连带责任。该案中，正嘉物业公司提出反诉，要求判令双方所签《房屋租赁合同》中房产证有效部分解除，某置业公司赔偿装饰装修工程现值、经济损失、经营损失、可得利益损失等各项费用并退还装修押金。北京市第三中级人民法院经审理作出（2017）京03民初XXX号民事判决书，认定《房屋租赁合同》中房产证记载面积范围内的部分有效，其他部分无效，某置业公司与正嘉物业公司在涉诉租赁合同履行过程中均存在不同程度违约情形，最终判决：一、某置业公司与正嘉物业公司2012年5月21日签订的《房屋租赁合同》有效部分（即房产证记载面积范围内部分）于本判决生效之日解除；二、正嘉物业公司于本判决生效后十五日内向某置业公司腾退、返还某大厦（某大厦一层值班室和配楼除外）；三、正嘉物业公司于本判决生效后十五日内向某置业公司支付恢复原状费用250万元；四、正嘉物业公司于本判决生效后十五日内向某置业公司支付租金及占有使用费（以某大厦房产证记载的专有部分建筑面积扣除某大厦11、12层及一层值班室之后的面积22 358.11平方米为基础，按照2.4元/平方米/天的标准，自2013年4月1日开始计算至实际腾退之日止；五、某投资公司对前述第三、四项判决中所确定的正嘉物业公司所负债务承担连带清偿责任；某投资公司承担连带清偿责任后，有权向正嘉物业公司追偿；六、某置业公司于本判决生效后十五日内向正嘉物业公司支付装饰装修残值损失500万元；七、某置业公司于本判决生效后十五日内向正嘉物业公司支付抢修设备费用16 500元；八、某置业公司于本判决生效后十五日内向正嘉物业公司支付因断水、断空调产生的经济损失80万元；九、某置业公司于本判决生效后十五日内向正嘉物业公司退还保证金434万元；十、驳回某置业公司的其他诉讼请求；十一、驳回正嘉物业公司的其他反诉请求。正嘉物业公司、某投资公司不服该判决提出上诉，2019年8月19日，北京市高级人民法院经审理作出（2019）京民终XXX号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后某置业公司申请强制执行，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03执XXXX号执行裁定书，裁定正嘉物业公司向某置业公司腾退、退还某大厦（某大厦一层值班室和配楼除外），冻结、划拨正嘉物业公司、某投资公司银行存款二百五十万元及自2013年4月1日起至实际腾退之日止的租金及占有使用费（以某大厦房产证记载的专有部分建筑面积扣除某大厦11、12层及一层值班室之后的面积22 358.11平方米为基础，按照2.4元/平方米/天的标准计算）。 以上事实，有双方当事人陈述及《写字楼租赁合同》、（2017）京03民初XXX号民事判决书、（2019）京民终XXX号民事判决书、（2019）京03执XXXX号执行裁定书、收据等在案佐证。

一、原告仟亿达集团股份有限公司与被告北京正嘉物业管理有限公司签订的《写字楼租赁合同》于二○一九年八月十九日解除； 二、被告北京正嘉物业管理有限公司于本判决生效后七日内向原告仟亿达集团股份有限公司退还租房保证金 605 754元； 三、被告北京正嘉物业管理有限公司于本判决生效后七日内向原告仟亿达集团股份有限公司退还租金133 874.4元； 四、被告北京正嘉物业管理有限公司于本判决生效后七日内向原告仟亿达集团股份有限公司退还某大厦A901房屋电卡押金100元、A902房屋电卡押金100元； 五、驳回原告仟亿达集团股份有限公司之其他诉讼请求。 案件受理费13 888元，由原告仟亿达集团股份有限公司负担元3713元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告北京正嘉物业管理有限公司负担10 175元（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　　判　　长　　　胡莉芬 人 民 陪 审 员　　　肖华林 人 民 陪 审 员　　　黄雪芹 二〇二一 年 三 月 二十九 日

书　　记　　员　　　贾月双