***、佛山市先机投资有限公司等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省佛山市南海区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0605民初15974号 原告：***，男，1998年11月5日出生，汉族，住佛山市南海区。 委托诉讼代理人：***，广东昊驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东昊驰律师事务所律师。 被告：佛山市先机投资有限公司，住所地：佛山市南海区*。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：**，广东金桥百信（长沙）律师事务所律师。 被告：广东***建设工程有限公司，住所地：佛山市南海区*。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东盈安律师事务所律师，委托诉讼代理期限至2021年8月10日止。 委托诉讼代理人：**，广东盈安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东盈安律师事务所律师，委托诉讼代理期限自2021年8月11日起。 原告***诉被告佛山市先机投资有限公司（以下简称先机公司）、广东***建设工程有限公司（以下简称***公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月29日立案后，依法适用简易程序并于2021年8月11日、2021年8月27日、2021年11月16日三次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人***与被告先机公司的委托诉讼代理人**到庭参与三次庭审，原告的委托诉讼代理人***到庭参与第一次、第三次庭审，被告***公司的委托诉讼代理人***到庭参与第一次庭审，被告***公司的委托诉讼代理人**到庭参与第二次、第三次庭审。根据被告***公司的申请，本院委托***定，鉴定期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告先机公司于2019年10月16日签订的《佛山*公园里物业租赁和场地使用合同》；2.被告先机公司向原告返还物业租赁和场地使用费307000元、利息（利息以307000元为本金按全国银行间同业拆借贷款利率从2020年12月1日起计算至还清款项之日止）；3.被告先机公司向原告支付违约金30700元；4.两被告共同向原告返还团购费款项40000元、利息（利息以40000元为本金按全国银行间同业拆借贷款利率从2020年12月1日起计算至还清款项之日止）；5.本案诉讼费用和财产保全费用由两被告承担。 事实和理由：原告和被告先机公司于2019年10月16日签订了《佛山*公园里物业租赁和场地使用合同》，约定被告先机公司将佛山市南海区和顺花园大道38号佛山*公园里物业N1031室物业(下称涉讼物业)租赁给原告使用，并约定了租期、租金、交付时间、违约责任等。合同签订当天，原告已经按照租赁合同约定向被告先机公司一次性支付租赁费用307000元，但是被告先机公司并未依照合同约定在2020年12月1日前向原告交付涉讼物业，甚至截至本案起诉日，涉讼物业仍未竣工完成。被告先机公司的行为已严重违约，原告有权解除《佛山*公园里物业租赁和场地使用合同》，并要求被告先机公司返还物业租赁费用和赔偿违约金。另外，两被告以“团购费款项”为由另行向原告收取了40000元，该40000元亦应予以返还给原告。原告为维护自身的合法权益，故起诉。 被告先机公司辩称，一、原告并非本案适格主体。涉讼物业的实际承租人是**，其与被告员工通话中表示涉讼房屋是其购买给其儿子即原告做工作室，且该房屋租金也是**支付，故实际承租人并非原告。二、涉讼房屋去年因疫情造成施工人员无法施工，且设备、原料无法进场，造成工期延长，但被告先机公司于2020年12月20日将涉讼物业交付案外人**及原告，同时签订返租协议，将该物业返租给被告先机公司，由被告先机公司每月向**支付返租租金，至今该租金仍在持续支付，该物业实际处于**及原告支配下。三、团购费因被告先机公司从未与被告***公司存在合作关系，不清楚该团购费支付情况，被告先机公司未委托被告***公司对外销售，该团购费不应由被告先机公司承担。 被告***公司辩称，一、原告的第一至三项诉请与被告***公司无关。二、被告***公司未在原告提交的收据上**，也从未与原告、被告先机公司存在业务往来。原告提交的收据没有被告***公司的会计和出纳的签名，属于他人伪造的收据。根据被告***公司的用印管理制度，开具发票需要填写书面的申请表，写明用途，并且需要经办人签名，经过批准后才能开具，但原告提交的收据没有被告***公司的经办人员、工作人员的签字，与被告***公司出具的收据存在差异，不符合常规操作，原告提交的收据存在伪造的高度盖然性。三、原告提交的收据所盖**为发票专用章，并非财务章，存在错误用印这一低级错误违反常理，这些反常行为说明**和收据系伪造存在高度盖然性。按照常理，收据应该盖财务专用章或公章，财务章一般由财务人员管理，而发票专用章系企业、单位或个体户购买和开具发票时需加盖发票专用章。根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第二十一条规定，发票专用章是指没有或者不便使用财务**的单位和个体工商户按税务机关的统一规定刻制的，在领购或开具发票时加盖有其名称、税务登记号、发票专用字样的**。发票专用章式样和使用办法由省级税务机关确定。因此，发票专用章仅专用于领购和开具发票，在开具收据不得使用发票专用章。而原告提供的收据加盖发票专用章是极为不符合财务管理和**制度的，公司专业财务人员出现用印错误是极为罕见的，因此，原告提交的收据极有可能是被告***公司以外的第三方伪造的。四、被告***公司从未承建佛山*公园里物业，从未与被告先机公司存在业务往来或合作关系，更从未与原告存在任何交易，被告***公司对原告诉请的团购费完全不知情。原告与被告先机公司签订合同中，并未约定“团购费”这一事项，被告***公司也非合同相对方。五、原告从未向被告***公司交付收据上载明的团购费40000元，被告***公司未收取过原告的款项，原告诉请被告***公司返还该款项没有事实和法律依据。 诉讼中，被告***公司补充，一、原告并未提供任何转账给被告***公司的凭证，未提交其他证据证明被告与本案相关，请驳回原告全部诉请。二、原告提交的收据极有可能为他人盗用的**。三、原告并非善意第三人，被告***公司无需承担返还团购费的责任。原告明知被告***公司并非合同相对方，合同也没有关于团购费的约定，收款人也非被告***公司，原告完全可以且应当意识到其向被告先机公司购买商铺，却向原告出具加盖被告***公司发票章的收据，显然存在主体不符、内容不符的事实，其完全可以且应当意识到前述事实不符合逻辑和常理。退一步讲，原告未尽到合理的审慎审查义务，并非善意第三人，被告***公司无需承担返还团购费40000元的责任。 诉讼中，当事人为证明其诉讼请求及主张的事实提供证据材料，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。本院出示如下证据材料：1.***定意见书原件1份、发票原件1份。经审查，当事人无异议或对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。当事人有争议的证据，本院结合案件事实综合认定。 本院经审理认定下事实： 2019年10月16日，被告先机公司（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订一份《物业租赁和场地使用合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将涉讼物业租赁给乙方使用；租赁期限为2020年12月1日至2040年11月30日，自动续约期为2040年12月1日至2058年11月30日，自动续约期间，甲方不另行收取物业租赁和场地综合使用费用；乙方应向甲方缴付的物业租赁和场地综合使用费总额为307000元；合同签订当日支付307000元；乙方已付全部使用费后，双方约定的交付时间为2020年12月1日；若甲方违反合同第二条约定，导致甲乙双方无法继续履行合同的，甲方须将乙方未租赁期间（含自动续约期）的租金返还予乙方，并向乙方按未租赁期间（含自动续约期）租金的10%支付违约金；甲方迟延交付该物业超过120个工作日的（不含120个工作日），乙方有权解除本合同；等等。 2019年10月11日及2019年10月16日，**共向被告先机公司转账307000元。2019年10月16日，被告先机公司出具收据，载明收到原告涉讼物业使用费307000元。 2020年12月20日，被告先机公司（甲方）、原告及**（乙方）签订《佛山*公园里返租协议》（以下简称返租协议），约定甲方向乙方返租涉讼物业，因涉讼物业暂时被甲方占用，故自本协议签订之日起，视为乙方将涉讼物业交付给甲方，甲乙双方对物业的状况已了解并确认接收；返租租金为1972.5元/月，返租期为2021年1月1日起至2021年4月30日止（具体以甲方实际交还涉讼物业予乙方之日为准）；等等。 原告及被告先机公司均确认自2021年1月至2021年11月，被告先机公司每月均按返租协议向原告支付了1972.5元。 原告持有2019年10月11日及2019年10月16日出具的两份收据（编号为*、*），分别载明收到原告涉讼物业团购款项10000元、30000元。两份收据加盖有***公司发票专用章。 诉讼中，经被告***公司申请，本院依法委托广东明鉴文书***定所对上述两张收据加盖的**与被告***公司提交的《**制作许可证》上***公司发票专用章是否同一枚**盖印进行鉴定，该司出具***定意见书{*}，鉴定意见：两者是同一枚**盖印。被告***公司支付鉴定费6240元。 另查明，*广场E栋办公楼办理了建设工程规划许可证。2021年6月15日，该**取得《南海区建设工程竣工联合验收终审意见书》，载明联合验收日期为2021年5月31日。2021年11月29日，该**办理了竣工验收备案手续。 2021年6月29日，原告提起本案诉讼。 诉讼中，被告先机公司陈述涉讼物业正在进行软装装修。 本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉讼合同由原告与被告先机公司签订，原告系租赁合同的当事人，承租涉讼物业的款项由谁支付并不影响合同相对方的认定，故原告有权提起本案诉讼。被告先机公司抗辩原告主体不适格缺乏事实依据，本院不予采纳。原告与被告先机公司之间的涉讼合同签订于民法典施行之前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，该合同的效力认定应适用合同成立时施行的法律及司法解释进行处理。涉讼合同签订后，租赁事实持续至民法典施行后，故该租赁法律事实引起的民事纠纷，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，应适用民法典及相关司法解释进行处理。就涉讼合同的效力问题，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼物业所在**已办理规划报建,但涉讼合同约定实际租赁期限为2020年12月1日至2058年11月30日，已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于原告诉请解除涉讼合同及被告先机公司返还租金、支付违约金的问题。原告与被告先机公司签订的返租协议约定被告先机公司向原告返租涉讼物业，返租期限为2021年1月1日起至被告实际交还涉讼物业予原告之日，返租期间由被告先机公司向原告支付返租租金。原告在涉讼合同约定的交付日期届满后才与被告先机公司签订返租协议，应视为双方同意就涉讼物业的交付时间进行变更，原告确认自2021年1月至法庭辩论终结每月均收取了被告先机公司支付的返租租金，在被告先机公司不存在拖欠租金等违约行为的情况下，原告主张被告先机公司逾期交付涉讼物业超过120个工作日的意见，本院不予采纳，涉讼合同二十年内有效部分尚未达到约定的解除条件，原告不具有单方解除权。涉讼合同超过二十年的约定无效，二十年内的约定未达到解除条件，故原告主张解除涉讼合同缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，原告主张被告先机公司支付解除合同的违约金，本院亦不予支持。因租赁合同超出二十年的约定无效，故被告先机公司应当返还超出二十年部分相应比例的使用费145421**原告。应退金额经本院判决确定，故本院酌情认定被告先机公司支付以145421元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自原告起诉之日起计算至实际清偿之日止的利息予原告，原告主张的使用费及利息超过的部分，本院不予支持。 关于团购费的问题，原告持有的两份团购费收据均加盖被告***公司的**，相应的法律后果应由被告***公司承担。被告***公司未能举证其与原告就涉讼物业存在团购费的约定，也未能对收取团购费作出合理解释，故其收取团购费缺乏依据。原告主张被告***公司返还40000元，本院予以支持。被告***公司是否应退还款项经本院判决才确定，故本院酌情认定被告***公司支付以40000元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自原告起诉之日起计算至实际清偿之日止的利息予原告，原告主张超过的部分，本院不予支持。该笔团购费并非被告先机公司收取，原告也未能举证两被告存在关联关系，原告主张被告先机公司共同返还该笔款项缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告佛山市先机投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十**返还145421元并支付以145421元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2021年6月29日起计算至付清日止的利息予原告***； 二、被告广东***建设工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十**返还40000元并支付以40000元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2021年6月29日起计算至付清日止的利息予原告***； 三、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计3541.62元、财产保全费2447.75元，共5989.37元（原告已预交），由原告负担2601.37元，被告先机公司负担2712元，由被告***公司负担676元，两被告负担的部分应于本判决发生法律效力之日起十**迳付予原告，本院不另收退。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五**向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员　梁　莎 二〇二一年十二月十二日 书记员　***