***、佛山市先机投资有限公司等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省佛山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤06民终4981号 上诉人（原审原告）：***，男，汉族，住广东省佛山市南海区。 委托诉讼代理人：***，广东昊驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东昊驰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：佛山市先机投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区。 法定代表人：***，该司总经理。 委托诉讼代理人：**，广东金桥百信律师事务所律师。 原审被告：广东***建设工程有限公司，住所地广东省佛山市南海区。 法定代表人：***，该司总经理。 委托诉讼代理人：***，广东盈安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，广东盈安律师事务所律师。 上诉人***与上诉人佛山市先机投资有限公司（以下简称先机公司）、原审被告广东***建设工程有限公司（以下简称***公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2021）粤0605民初15974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.改判解除***与先机公司于2019年10月16日签订的《佛山铜锣湾·公园里物业租赁和场地使用合同》；2.先机公司向***返还物业租赁和场地使用费307000元及利息【利息以307000元为本金按中国人民银行授权全国银行间同业拆借贷款利率从2020年12月1日起计算至还清款项之日止(还款款项之日暂计至2021年6月30日，利息暂为6945元)】；3.先机公司向***支付违约金30700元；4.维持一审民事判决第二项；5.一、二审诉讼费用全部由先机公司承担。事实与理由：先机公司并未依约按时交付，已构成根本违约，涉讼合同已达到解除条件。涉讼合同第二、四条约定先机公司应于2020年12月1日前将涉讼物业交付给***，交付标准为附件二，附件二已明确租赁物室内部分和公共部分的装修标准和设施配套。合同第7.3条、第9.2条约定，先机公司未按照第二条约定交付的，先机公司须将***未租赁期间(含自动续约期)的租金返还予***，并支付租金的10%作为违约金，**交付物业超过120个工作日的，***有权解除合同。事实上，截至上诉之日，涉讼物业仍未达到合同约定的交付标准，先机公司实已构成根本违约。在***及家人多次要求退款的情况下，先机公司在***不在场时哄骗其家人签订《佛山铜锣湾公园里返租协议》（以下简称返租协议），该返租协议实属先机公司为规避己方风险、意图逃避违约责任所出具，并不能据此免于承担违约责任。另外，《佛山铜锣湾公园里返租协议》不等同于先机公司已将涉讼物业交付***。首先，涉讼合同明确约定涉讼物业带装修交付，但截止至今，涉讼物业并未装修；其次，一审辩论终结前，涉讼物业并未通过竣工验收，根本不符合交付条件。结合前述，截至上诉之日，先机公司并未能依约交付租赁物给***，已远远超出返租协议约定的期限，***亦并未在返租协议放弃追究先机公司的违约责任，因此，***有权主张解除涉讼合同并要求先机公司返还租赁和场地使用费。一审判决认为双方签订返租协议应视为双方同意就涉讼物业的交付时间进行了变更，先机公司不存在违约行为是错误的，请二审法院予以纠正。 先机公司辩称，一审法院认定双方签订的物业租赁和场地使用合同，因双方签订返租协议认定改变了相关规定，该事实认定正确。故先机公司无需向***返还物业租赁及使用费。 先机公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，判令驳回***的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由***承担。事实与理由：一、先机公司与***所签订的《物业租赁和场地使用合同》所约定的租赁期限为20年，2040年12月1日至2058年11月30日仅为先机公司赠送给***无偿使用的期限，即使该赠送期限因超过20年无效也仅是先机公司与***约定的续约期限无效，并不应产生先机公司向***退还部分使用费的法律后果。二、***所缴纳的物业租赁和场地综合使用费为2020年12月1日至2040年11月30日期间的费用，不应将该笔费用计算至自动续约期间：先机公司与***签订的《物业租赁和场地使用合同》第3.1条约定租赁期内***应向先机公司缴纳的物业使用费为307000元该费用仅为租赁期限2020年12月1日至2040年11月30日的使用费用，至于2040年12月1日至2058年11月30日仅为先机公司赠送给***无偿使用的期限，《物业租赁和场地使用合同》也约定了此期间先机公司并不向***收取的物业租赁和场地综合使用费。因此即使法院认定2040年12月1日至2058年11月30日的续租期限无效也仅仅是该续租期限无效，***仍需按照租赁合同约定向先机公司支付2020年12月1日至2040年11月30日的使用费。四、一审中***并未起诉合同无效，一审认定合同无效错误。2022年1月，先机公司通知***前来办理收回物业的手续，但其一直未前来办理。 ***辩称，先机公司主张其在2022年2月曾向***发函称可交回案涉物业，***已回复认为本案尚未有定论，且没有按照合同约定达到装修完毕的交付条件，***有权拒绝接收案涉物业。就先机公司的主张看，其自认尚未交还案涉物业且在2022年2月至今未向***支付返租租金，已超过120天，涉讼合同已达到解除条件。其余意见同其上诉意见一致。 ***公司二审未发表意见。 ***向一审法院起诉请求：1.解除***与先机公司于2019年10月16日签订的《佛山铜锣湾公园里物业租赁和场地使用合同》；2.先机公司向***返还物业租赁和场地使用费307000元、利息（利息以307000元为本金按全国银行间同业拆借贷款利率从2020年12月1日起计算至还清款项之日止）；3.先机公司向***支付违约金30700元；4.先机公司、***公司共同向***返还团购费款项40000元、利息（利息以40000元为本金按全国银行间同业拆借贷款利率从2020年12月1日起计算至还清款项之日止）；5.本案诉讼费用和财产保全费用由先机公司、***公司承担。 一审法院认定事实：2019年10月16日，先机公司（甲方、出租方）与***（乙方、承租方）签订一份《物业租赁和场地使用合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将涉讼物业租赁给乙方使用；租赁期限为2020年12月1日至2040年11月30日，自动续约期为2040年12月1日至2058年11月30日，自动续约期间，甲方不另行收取物业租赁和场地综合使用费用；乙方应向甲方缴付的物业租赁和场地综合使用费总额为307000元；合同签订当日支付307000元；乙方已付全部使用费后，双方约定的交付时间为2020年12月1日；若甲方违反合同第二条约定，导致甲乙双方无法继续履行合同的，甲方须将乙方未租赁期间（含自动续约期）的租金返还予乙方，并向乙方按未租赁期间（含自动续约期）租金的10%支付违约金；甲方**交付该物业超过120个工作日的（不含120个工作日），乙方有权解除本合同；等等。 2019年10月11日及2019年10月16日，***共向先机公司转账307000元。2019年10月16日，先机公司出具收据，载明收到***涉讼物业使用费307000元。 2020年12月20日，先机公司（甲方）、***及***（乙方）签订《佛山铜锣湾公园里返租协议》，约定甲方向乙方返租涉讼物业，因涉讼物业暂时被甲方占用，故自本协议签订之日起，视为乙方将涉讼物业交付给甲方，甲乙双方对物业的状况已了解并确认接收；返租租金为1972.5元/月，返租期为2021年1月1日起至2021年4月30日止（具体以甲方实际交还涉讼物业予乙方之日为准）；等等。 ***及先机公司均确认自2021年1月至2021年11月，先机公司每月均按返租协议向***支付了1972.5元。 ***持有2019年10月11日及2019年10月16日出具的两份收据（编号为NO6973354、NO6973356），分别载明收到***涉讼物业团购款项10000元、30000元。两份收据加盖有***公司发票专用章。 诉讼中，经***公司申请，一审法院依法委托广东**文书司法鉴定所对上述两张收据加盖的**与***公司提交的《**制作许可证》上***公司发票专用章是否同一枚**盖印进行鉴定，该司出具司法鉴定意见书{粤**[2021]**字第0774号}，鉴定意见：两者是同一枚**盖印。***公司支付鉴定费6240元。 另查明，商业广场E栋办公楼办理了建设工程规划许可证。2021年6月15日，该**取得《南海区建设工程竣工联合验收终审意见书》，载明联合验收日期为2021年5月31日。2021年11月29日，该**办理了竣工验收备案手续。 2021年6月29日，***提起本案诉讼。 诉讼中，先机公司陈述涉讼物业正在进行软装装修。 一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉讼合同由***与先机公司签订，***系租赁合同的当事人，承租涉讼物业的款项由谁支付并不影响合同相对方的认定，故***有权提起本案诉讼。先机公司抗辩***主体不适格缺乏事实依据，一审法院不予采纳。***与先机公司之间的涉讼合同签订于民法典施行之前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，该合同的效力认定应适用合同成立时施行的法律及司法解释进行处理。涉讼合同签订后，租赁事实持续至民法典施行后，故该租赁法律事实引起的民事纠纷，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，应适用民法典及相关司法解释进行处理。就涉讼合同的效力问题，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼物业所在**已办理规划报建,但涉讼合同约定实际租赁期限为2020年12月1日至2058年11月30日，已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于***诉请解除涉讼合同及先机公司返还租金、支付违约金的问题。***与先机公司签订的返租协议约定先机公司向***返租涉讼物业，返租期限为2021年1月1日起至先机公司实际交还涉讼物业予***之日，返租期间由先机公司向***支付返租租金。***在涉讼合同约定的交付日期届满后才与先机公司签订返租协议，应视为双方同意就涉讼物业的交付时间进行变更，***确认自2021年1月至法庭辩论终结每月均收取了先机公司支付的返租租金，在先机公司不存在拖欠租金等违约行为的情况下，***主张先机公司逾期交付涉讼物业超过120个工作日的意见，一审法院不予采纳，涉讼合同二十年内有效部分尚未达到约定的解除条件，***不具有单方解除权。涉讼合同超过二十年的约定无效，二十年内的约定未达到解除条件，故***主张解除涉讼合同缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，***主张先机公司支付解除合同的违约金，一审法院亦不予支持。因租赁合同超出二十年的约定无效，故先机公司应当返还超出二十年部分相应比例的使用费145421*****。应退金额经一审法院判决确定，故一审法院酌情认定先机公司支付以145421元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自***起诉之日起计算至实际清偿之日止的利息予***，***主张的使用费及利息超过的部分，一审法院不予支持。 关于团购费的问题，***持有的两份团购费收据均加盖***公司的**，相应的法律后果应由***公司承担。***公司未能举证其与***就涉讼物业存在团购费的约定，也未能对收取团购费作出合理解释，故其收取团购费缺乏依据。***主张***公司返还40000元，一审法院予以支持。***公司是否应退还款项经一审法院判决才确定，故一审法院酌情认定***公司支付以40000元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自***起诉之日起计算至实际清偿之日止的利息予***，***主张超过的部分，一审法院不予支持。该笔团购费并非先机公司收取，***也未能举证先机公司、***公司存在关联关系，***主张先机公司共同返还该笔款项缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、先机公司应于判决发生法律效力之日起十**返还145421元并支付以145421元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2021年6月29日起计算至付清日止的利息予***；二、***公司应于判决发生法律效力之日起十**返还40000元并支付以40000元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2021年6月29日起计算至付清日止的利息予***；三、驳回***的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付**履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计3541.62元、财产保全费2447.75元，共5989.37元（***已预交），由***负担2601.37元，先机公司负担2712元，由***公司负担676元，先机公司、***公司负担的部分应于判决发生法律效力之日起十**迳付予***，一审法院不另收退。 二审期间，***向本院提交物业租赁合同场地使用确认书，拟证明先机公司在向***销售涉讼物业时明确涉讼物业房款307000元的使用年限38年，签订确认书当日***即支付定金9000元，先机公司上诉主张的自动续约期并非无偿，只是为了规避法律规定而设定的条款。 先机公司向本院提交委托管理协议一份，拟证明现物业租金水平，双方签订的租赁合同约定的307000元场地使用费是20年的费用，并非40年的费用。 本院组织当事人对上述证据进行质证。经核查，***和先机公司提交的证据均无原件核对，本院对其真实性不予确认。 经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。 另查明，本院审理过程中，广东***建设工程有限公司以已与***达成和解为由，向本院申请撤回上诉。***以已与广东***建设工程有限公司达成和解为由，向本院申请撤回对广东***建设工程有限公司的上诉。本院作出（2022）粤06民终4981号民事裁定书，裁定：一、准许广东***建设工程有限公司撤回上诉；二、准许***撤回对广东***建设工程有限公司的上诉。 本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：***关于解除涉讼合同及先机公司返还租金（使用费）、支付违约金的诉请应否予以支持。 首先，关于涉讼合同效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，法律保护的最长租赁期限是二十年，涉讼合同约定的租赁期限是2020年12月1日至2040年11月30日，自动续约期是2040年12月1日至2058年11月30日，该约定实质是规避上述有关租赁期限不得超过二十年的规定，涉讼合同的实际租赁期限为2020年12月1日至2058年11月30日，已超过二十年。因此，涉讼合同所约定的租赁期限在二十年内（含二十年）的部分有效，超出二十年的部分无效。 其次，关于涉讼合同解除问题。***以先机公司逾期交付涉讼物业为由请求解除涉讼合同。对此，本院认为，根据查明的事实，涉讼合同约定的交付时间是2020年12月1日，在合同约定的交付期限届满后，先机公司和***、***签订返租协议，约定先机公司向***、***返租涉讼物业，自该协议签订之日起视为***、***已将涉讼物业交付给先机公司，约定了返租租金及期限。该协议是双方当事人的真实意思表示，应视为双方对于涉讼物业的交付时间进行变更，且自2021年1月至一审法庭辩论终结前***每月均实际收取了先机公司的返租租金，故***以先机公司逾期交付涉讼物业为由请求解除涉讼合同有效部分，依据不足，本院不予支持。 最后，关于租金（使用费）返还和违约金问题。涉讼合同所约定的租赁期限超出二十年的部分无效，***请求返还该部分租赁期限对应的使用费及相应利息，有事实和法律依据，一审法院予以支持，处理正确。先机公司上诉主张租赁期限超过二十年部分是先机公司赠送给***无偿使用，不应退还相应使用费。对此，本院认为，如前所述，合同中关于租赁期限的约定实质是规避法律有关租赁期限不得超过二十年的规定，且合同约定了若先机公司违反合同第二条约定导致无法继续履行合同的，先机公司须将***未租赁期限（含自动续约期）的租金返还予***，该约定也可印证合同约定的物业租赁和场地综合使用费总额相对应的是合同全部履行期限（含自动续约期）。先机公司该项上诉主张理由不成立，本院不予支持。另外，因***主张解除合同依据不足，故本院对其请求返还租赁期限有效部分的租金、利息以及合同解除违约**不予支持。 综上所述，***和先机公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7354元（***已预交6469.68元，佛山市先机投资有限公司已预交3208.42元），由上诉人***负担4145.58元，上诉人佛山市先机投资有限公司负担3208.42元。上诉人***多预交的二审案件受理费2324.1元，由本院予以退回。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　李　虹 二〇二二年七月十四日 法官助理　李秋月 书 记 员　***