中冶置业集团有限公司与北京海联物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）二中民终字第00368号

上诉人（原审被告）北京海联物业管理有限公司，住所地北京市东城区（原崇文区）广渠门南水关胡同7号。

法定代表人邱达伟，董事长。

委托代理人杨向东，北京市翰佳律师事务所律师。

委托代理人黄伟历，北京市翰佳律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）中冶置业集团有限公司，住所地北京市海淀区马甸东路17号29层（25）、30层（26）。

法定代表人刘福明，董事长。

委托代理人杨凌波，北京市盈科事务所律师。

委托代理人李昌锁，北京市盈科事务所律师。

上诉人北京海联物业管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第09312号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人北京海联物业管理有限公司之委托代理人杨向东，被上诉人中冶置业集团有限公司之委托代理人杨凌波、李昌锁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2013年7月，中冶置业集团有限公司（以下简称中冶置业集团）起诉至原审法院称，我方自2003年4月1日开始承租北京海联物业管理有限公司（以下简称海联物业公司）的房屋，2006年重新签订房屋租赁合同时，向海联物业公司支付押金30万元。后2009年1月1日，我方与海联物业公司又重新签订租赁合同，约定海联物业公司同意将北京市东城区×甲7号，华威国际公寓北楼整栋的房屋出租给我方，用于办公和居住使用，租赁总面积3070平方米，租赁期限5年，自2009年1月1日起至2013年12月31日止。年租金4258090元人民币。房屋租金按每季度形式支付，房屋租金每季度1064522.5元。我方在签订合同时一次性向海联物业公司支付1064522.5元作为租赁房屋的押金，之前的30万元押金海联物业公司未予退还，一并计算到2009年的房屋租赁押金中。2011年4月30日，我方计划搬入新办公大楼，依据双方租赁合同的约定，我方向海联物业公司致函提前终止租赁合同。并定于2011年10月31日前搬出华威国际公寓北楼。2012年1月18日。我方搬出海联物业公司房屋，并将房屋钥匙返还海联物业公司，租金支付至2012年1月31日。但海联物业公司至今仍未将房屋押金退回。故我方诉至法院，请求法院判令：1、海联物业公司退还我方房屋租赁押金1364522.5元；2、海联物业公司支付我方2012年1月25日止2013年6月25日的押金利息123716.7元。诉讼费用由海联物业公司承担。

海联物业公司辩称，双方2009年1月1日签订租赁合同的情况属实，中冶置业集团确实向我方共缴纳了房屋押金1364522.5元。2011年4月，中冶置业集团提出提前终止合同，承诺2011年10月31日之前搬走。但中冶置业集团一直没有从涉案房屋内搬出，直至2012年3月26日才从涉案房屋内全部搬出。我方认为双方的租赁合同尚未终止，中冶置业集团尚拖欠我方2012年2月、3月份的房屋租金、午餐费、煤气费、客房费、房屋恢复原状的费用及迟延缴纳2012年2月、3月份房屋租金的滞纳金等费用，应从退还中冶置业集团的押金中扣除，故不同意中冶置业集团的诉讼请求。

原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据查明的事实，中冶置业集团依据合同的约定，于2011年4月13日已向海联物业公司发出《关于提前终止租赁合同的函》，要求提前终止双方的租赁合同，海联物业公司并未提出异议，且海联物业公司亦认可中冶置业集团的人员已于2012年1月18日搬离涉案房屋，并在之后收回了涉案房屋，故法院认定双方的租赁合同已于2012年1月18日解除，海联物业公司应在双方租赁关系终止后将房屋租赁押金退还中冶置业集团。

但双方租赁合同解除后，中冶置业集团并未及时将涉案房屋交还海联物业公司，故应向海联物业公司支付腾退房屋之前的房屋占用费，海联物业公司要求在应退还的租赁房屋押金中予以扣除的意见，理由正当，法院予以采纳，具体数额，参考双方房屋租金的标准及房屋的实际使用情况，酌情予以确定；海联物业公司主张中冶置业集团在租赁合同解除后，尚拖欠海联物业公司职工午餐费、煤气费及客房服务费等费用，因该费用与双方的租赁合同并无直接关系，在本案中法院不予处理，海联物业公司可另行主张；海联物业公司主张中冶置业集团应支付其恢复房屋原状的费用的意见，证据不足，法院不予采纳；海联物业公司主张中冶置业集团应支付其迟延缴纳租金的滞纳金，依据不足，法院不予采纳。

中冶置业集团主张海联物业公司向其支付2012年1月25日至2013年6月25日的利息损失，因双方在解除租赁合同后，并未对双方之间的债权债务进行清算，中冶置业集团亦拖欠海联物业公司相关费用，故中冶置业集团要求海联物业公司支付相关利息损失的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款的规定，原审法院于2013年10月判决：一、北京海联物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内退还中冶置业集团有限公司房屋押金七十万六千三百六十五元五角；二、驳回中冶置业集团有限公司的其他诉讼请求。

判决后，海联物业公司不服，上诉至本院。海联物业公司上诉称：一、海联物业公司虽然对中冶置业集团发出的《关于提前终止租赁合同的函》无异议，但事实上中冶置业集团并未在2011年10月31日搬离。因此，中冶置业集团提前中止租赁合同的要求应归于无效。另，即便认定合同解除，原审法院判决解除合同日期有误；二、中冶置业集团于2012年3月26日才将房屋及钥匙交还海联物业公司，因此应支付2012年2、3月的房屋租金及滞纳金；三、中冶置业集团所拖欠的职工午餐费、煤气费、客房服务费等费用系《租赁合同》中第五条所约定的其他费用，因此中冶置业集团应付清上述费用。综上，请求二审法院依法改判：租赁合同继续有效、判令中冶置业公司支付2012年2、3月房屋租金709682元及迟延付款滞纳金、职工午餐费33570元、食堂煤气费800元、中冶置业集团员工住宿费227099.2元。中冶置业集团同意原判。

经审理查明，2009年1月1日，中冶置业集团（承租方）与海联物业公司（出租方）签订了《租赁合同》，该合同约定出租方同意将北京市东城区（原崇文区）×甲7号，华威国际公寓北楼整栋（共计3200平方米）出租予承租方，用于办公和居住使用，租赁总面积3070平方米，租赁期限为2009年1月1日至2013年12月31日止。年租金4258090元人民币，按每平方米每日3.8元计算，房屋租金按每季度形式支付，房屋租金每季度1064522.5元，且房屋租金将在每季初五日内一次付清。如有拖欠，每延期一天，将加罚月租金0.5％作为滞纳金。该合同条款四约定：承租方在签订合同时一次性支付1064522.5元作为所有租赁面积的押金。合同期满时，承租方如不再续租，出租方将在本合同期满后7个工作日内将押金不计息退还给承租方。该合同条款五约定：承租方将支付其他一切不包含在房屋租金内的服务费用，如消费金额累计超过承租方所附房屋押金的50％，承租方须在收到账单的当日向出租方一次付清该金额。该合同条款八约定：如双方任何一方提前终止本合同，都需要提前6个月告知对方。如有变动需双方协商解决。

2011年4月30日，中冶置业集团向海联物业公司发出《关于提前终止租赁合同的函》，内容为：2009年1月，我公司曾与贵司签订了为期五年的《租赁合同》。因业务发展需要，我公司即将搬迁至新办公大楼。按照我司与贵司签订的《租赁合同》条款八的规定，我公司决定提前解除终止合同，并于2011年10月31日搬出华威国际公寓北楼，鉴于我公司在长期租住贵司办公大楼期间，双方一贯合作愉快，望贵司对于此次我公司提前终止合同一事能予以充分谅解和配合。海联物业公司认可收到该函件。经原审法院询问海联物业公司在收到中冶置业集团的提前终止租赁合同的函件后是否提出过异议，海联物业公司认可未提出过异议。

2012年3月26日，中冶置业集团（移交方）与海联物业公司（接收方）办理了房屋交接单。内容为：双方确认移交方已将承租的房屋（地址为北京市崇文区×甲7号，华威国际公寓北楼）内的物品全部搬离，并已将该房屋及钥匙交还接收方。（2012年3月20日搬完）。中冶置业集团称其已在2012年1月18日将房屋腾退，仅剩部分物品在其中一间房屋内，后在2012年3月20日全部搬完，在2012年3月26日补办的交接单，双方的租赁合同应在2012年1月18日已经解除。海联物业公司称中冶置业集团公司人员是在2012年1月18日搬离的，但中冶置业集团将房屋交还海联物业公司是在2012年3月26日，双方的租赁合同并未解除。

原审庭审中，中冶置业集团称双方是续签的房屋租赁合同，2009年签订租赁合同时，海联物业公司处有中冶置业集团30万元的押金未予退还。海联物业公司认可中冶置业集团在海联物业公司处的押金共计1364522.5元，但认为中冶置业集团尚拖欠海联物业公司2012年2月、3月份的房屋租金709682元、职工午餐费33570元、煤气费800元、中冶置业集团的客户顾伐的客房费350元，中冶置业集团副总杨新生的客房费226749元、房屋恢复原状的费用100000元以及中冶置业集团迟延缴纳2012年2月、3月份房屋租金的滞纳金1933883.45元，应当从中冶置业集团的押金中扣除。并提交了缴费通知单、客房确认单、煤气使用记录、转账支票、恢复原状费用证明等证据加以证明。中冶置业集团认为双方租赁合同解除的时间是2012年1月18日，不应再支付2012年2月和3月份的租金及滞纳金；对于职工午餐费33570元、煤气费800元真实性认可，但不应在本案中解决；顾伐并非中冶置业集团公司员工，其客房费用与中冶置业集团无关；杨新生是中冶置业集团公司的副总，但其在海联物业公司处的客房费用与本案无关，不应在本案中解决，海联物业公司应向杨新生另行主张；对于房屋恢复原状的费用海联物业公司在交接房屋时和交接房屋后均未提起过该费用，恢复原状费用证明也是海联物业公司自行出具的，不予认可。

以上事实，有租赁合同、《关于提前终止租赁合同的函》、押金凭证、缴费通知单、审计询证函、房屋交接单、午餐记录、客房确认单、煤气使用记录及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为，本案中，根据已查明的事实，2011年4月30日中冶置业集团向海联物业公司发出《关于提前终止租赁合同的函》，要求提前终止双方签订的租赁合同，海联物业公司对此未提出异议，且2012年3月26日双方亦办理了房屋交接手续，海联物业公司已经收回了涉诉房屋。因此本院认定海联物业公司与中冶置业集团签订的租赁合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，中冶置业集团在合同解除后应将所租赁的房屋返还给海联物业公司。但中冶置业集团并未及时将房屋返还，故应支付占用房屋期间的费用，具体数额原审法院参照双方房屋租金的标准及房屋的实际使用情况酌情确定并无不当。海联物业公司亦应在扣除房屋占用费后，将剩余押金退还给中冶置业集团。关于海联物业公司所提，海联物业公司虽然对中冶置业集团发出的《关于提前终止租赁合同的函》无异议，但事实上中冶置业集团并未在2011年10月31日搬离。因此，中冶置业集团提前中止租赁合同的要求应归于无效的上诉主张，经查，中冶置业集团与海联物业公司签订的租赁合同中具有约定解除条款，中冶置业集团以《关于提前终止租赁合同的函》的形式行使解除权后，海联物业公司并未提出异议，因此双方当事人对租赁合同的解除已经形成合意。此后中冶置业集团虽未依照上述函件中的日期搬离涉诉房屋，但2012年3月26日双方补办了交接单。综上事实，海联物业公司与中冶置业集团并未针对解除合同变更合意。故海联物业公司此节上诉理由无事实及法律依据，本院不予采信。海联物业公司主张原审法院认定解除合同时间有误的上诉主张，经查，海联物业公司在原审庭审中认可中冶置业集团人员于2012年1月18日搬离，直至2012年3月20日搬空房屋，2012年3月26日补办交接单。因此原审法院认定中冶置业集团人员搬离时间为合同解除日期并无不当，且原审法院已考虑涉诉房屋的实际使用情况酌情确定中冶置业集团给付海联物业公司房屋使用费。综上，海联物业公司上述上诉主张本院不予采纳。针对海联物业公司另提，中冶置业集团所拖欠的职工午餐费、煤气费、客房服务费等费用系租赁合同中第五条所约定的其他费用，因此中冶置业集团应付清上述费用的上诉主张，中冶置业集团主张租赁合同中其他费用条款不包含上述费用，且上述费用发生地点也不在租赁合同所约定的租赁范围内。本院认为，本案中租赁合同第五条所约定的其他费用应是发生在租赁标的内的服务费用，海联物业公司主张中冶置业集团拖欠职工午餐费、煤气费、客房服务费等费用与本案不是同一法律关系。海联物业公司可另行主张上述费用。关于海联物业公司所提，中冶置业集团应支付2012年2、3月房租及滞纳金的上诉请求，经查，原审法院已经参照双方房屋租金的标准及房屋的实际使用情况酌情确定中冶置业集团应支付的房屋占用费。因此海联物业公司此节上诉请求本院不予采纳。综上所述，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费9097元，由中冶置业集团有限公司负担3665元（已交纳），由北京海联物业管理有限公司负担5432元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费18194元，由北京海联物业管理有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　判　长　　孟　龙

代理审判员　　杨志东

代理审判员　　王　朔

二〇一四年二月二十日

书　记　员　　汪　慧